Kan det kreves tapt leie av en som trakk seg fra leieavtale?

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

Han har jo ikke hatt noe kontakt med utleier dere har jo bare pratet om en potensiell avtale der du glemte/ga faen i å følge opp så dette er helt og holdent på din kappe. 

Anonymkode: af726...905

Det finnes heller ingen bevis for en muntlig avtale så uansett så har dere ingen sak.

Han kan jo bevise at dere virket som useriøse utleiere og derfor trakk seg fra avtalen, det er lettere å bevise.

Anonymkode: af726...905

[AnonymBruker]

Tvist skrev (3 minutter siden):

Det kan hende at den over her har rett med tanke på hva som er juridisk. Men så er det også et spørsmål om hvor mye styr man skal lage for begge parter, i stedet for å bare få en annen leietager. Er ikke sikkert man kommer noen vei, og i alle fall ikke sikkert at det lønner seg å forfølge saken.

Og jeg synes det er tåpelig å gjøre seg vanskelig når de ikke har flyttet inn eller signert noe.

Det var jeg som skrev over her. Må bare korrigere meg selv litt når jeg leste HI en gang til. Der står det ingenting annet enn at broren spurte om å ta bilder. Jeg misforstod og trodde broren også hadde bedt han om å leie ut huset. 

Dette forandrer i så fall situasjonen noe.  Om broren ikke har bedt TS om å leie ut, foreligger det ingen fullmakt. 

Men nå er avtaleinngåelse basert på en tilbud-aksept modell. Det som skjer her er egentlig bare at man snur på hele modellen. Leietakerens utsagn blir her tilbudet, og Ts sin bror sitt utsagn blir aksepten. Resultatet blir uansett det samme: Avtalen er gyldig og bindende.

Når det er sagt, så ville vel jeg heller ikke valgt å gå videre med saken i en sånn situasjon selv om det juridiske holder. 

Anonymkode: ed1a1...16d

[AnonymBruker]

Denne må dere la leietaker slippe denne ja. Hensikt med tvist her blir veldig dum. Jo han glapp kanskje unna en muntlig avtale, dere misset to uker der trodde leien var i boks.. Men så mange feil dere selv har gått at må innse at han glapp og kom seg unna. 
Det er akkurat derfor kontrakt må skrives rett etter avtale, så man slipper slikt tull. 

Et annet argument for at dere ikke kan kreve ham to uker leie: i denne løse avtale-manglende perioden kunne også dere ditchet ham, og kommet unna med det. Han var således ikke noe tryggere disse ukene enn det dere var. Og han skulle uansett ikke ha betalt for de to ukene som var gått, iom ikke avtalt start dato for kontrakt/løpende leie. 

Anonymkode: c4a20...a80

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

Det finnes heller ingen bevis for en muntlig avtale så uansett så har dere ingen sak.

Han kan jo bevise at dere virket som useriøse utleiere og derfor trakk seg fra avtalen, det er lettere å bevise.

Anonymkode: af726...905

Det er på ingen måte lettere å bevise. For at det skal kunne bevises så må han jo først bevise at det forelå en avtale. Det må altså først bevises at det foreligger en avtale, og så bevises at det forelå ugyldighetsgrunner. Ugyldighetsgrunnene i avtalerett er lovregulert i § 28 til § 36, og det er slett ikke enkelt å bevise noen av disse forholdene. 

I hovedsak går de på vold, grov tvang, umyndighet, forfalskneri, uredelighet og urimelighet ved avtalens innhold osv... 

Anonymkode: ed1a1...16d

[AnonymBruker]

Vi jo si at § 36 er relativt gjeldende her da:

§ 36.

En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner.

Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.

Reglene i første og annet ledd gjelder tilsvarende når det ville virke urimelig å gjøre gjeldende handelsbruk eller annen kontraktrettslig sedvane.

Anonymkode: f488d...995

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Her var det som vanlig mye synsing, og lite som er forankret i faktisk jus, når slike ting blir besvar på KG.

For det første: Fullmakten er gyldig dersom du hadde fullmakt fra din bror.  At den ikke er skiftlig og ikke meddelt leietaker spiller ingen rolle. Juridisk kalles dette for en oppdragsfullmakt, til forskjell fra en frasagnsfullmakt som du vill hatt om den var skriflig og meddelt tredjemann. Dette er reguler i avtaleloven § 11, 2. ledd. Begge fullmakter er akkurat like gyldig, så lenge du handler innenfor den fullmakten din bror faktisk har gitt deg. 

For det andre: Leieavtalen er gyldig selv om den ikke er skriftlig. Vanlig avtalerett forutsetter at avtaler kan inngås i hvilken som helst for man ønsker. Enkelte spesielle rettsområder har likevel spesielle krav til avtaleinngåelse. Husleieforhold er regulert av husleieloven. Leieavtaler kan inngås skriftlig eller muntlig, jf. husleieloven § 1-4.

 

Så avtalen er definitivt gyldig. 

Hva du faktisk kan kreve er jeg litt usikker på. Kan evt lese meg kjapt opp i morgen. Men vanlig avtalerettslige prinsipp er jo at man kan kreve erstatning for direkte tap. Hva som er direkte tap er ikke så klart definert, men kjøpsloven har en paragraf som definerer de indirekte tapene. Antitetisk tolkning i vanlig kjøpsrett er i alle fall at alt som ikke er listet som indirekte tap, er direkte tap. 

Du kan se kjøpsloven § 67, 2. ledd for avgrensningen her. Men jeg tar et lite forbehold for kjøpsloven vil ikke gjelde direkte ved brudd på en husleieavtale. Og jeg er litt usikker på hvilken lov som vil dekke evt. kontraktsbrudd for husleie. Men alle lovene på dette området er uansett ganske like, så jeg tipper at delen om erstatning til en hvis grad er relevant likevel. 

Anonymkode: ed1a1...16d

Tja. Er den det? Selv om det ikke foreligger formkrav for å inngå avtalen, innebærer det vel en viss form for bevisbyrde og skriftlig bevis rundt oppsigelse og depositum? 

Anonymkode: e8a88...6e6

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (7 timer siden):

Tja. Er den det? Selv om det ikke foreligger formkrav for å inngå avtalen, innebærer det vel en viss form for bevisbyrde og skriftlig bevis rundt oppsigelse og depositum? 

Anonymkode: e8a88...6e6

Men det at en avtale må bevises, er ikke det samme som at den ikke er gyldig. 

Depositum er helt frivillig, Skal det være depositum må det avtales. Men avtalen kan, som jeg referere fra loven, være muntlig. 

Oppsigelse må være skriftlig om den kommer fra utleier. Det står også i loven. Underforstått kan den være muntlig om den kommer fra leietaker. 

Dette hadde du vist om du kunne litt jus. Det er en del ugydlighetskriterer opplistet i loven som må oppfylles for at en avtale skal være ugyldig. Ingen av disse er oppfylt så vidt jeg kan lese av HI. 

 

Så ja den er gyldig. 

Anonymkode: ed1a1...16d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (8 timer siden):

Vi jo si at § 36 er relativt gjeldende her da:

§ 36.

En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner.

Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.

Reglene i første og annet ledd gjelder tilsvarende når det ville virke urimelig å gjøre gjeldende handelsbruk eller annen kontraktrettslig sedvane.

Anonymkode: f488d...995

Hvordan begrunner du det? Jeg kan ikke se at den vil få anvendelse. Ingen av tilblivelsesmanglene er oppfylt så vidt jeg kan se. Så da må det evt gå på innholdsmangler. Der er det jo et urimelighetskrav, og i rettspraksis er dette kravet relativt strengt. Jeg kan ikke se at vi får opplysninger som tilsier at innholdet i avtalen er urimelig. 

 

Eneste jeg kan tenke meg som kan oppheve avtalen i dette tilfellet er re-integra. Men det er jo noen vilkår der også, så det er slett ikke gitt. 

Anonymkode: ed1a1...16d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (40 minutter siden):

Men det at en avtale må bevises, er ikke det samme som at den ikke er gyldig. 

Depositum er helt frivillig, Skal det være depositum må det avtales. Men avtalen kan, som jeg referere fra loven, være muntlig. 

Oppsigelse må være skriftlig om den kommer fra utleier. Det står også i loven. Underforstått kan den være muntlig om den kommer fra leietaker. 

Dette hadde du vist om du kunne litt jus. Det er en del ugydlighetskriterer opplistet i loven som må oppfylles for at en avtale skal være ugyldig. Ingen av disse er oppfylt så vidt jeg kan lese av HI. 

 

Så ja den er gyldig. 

Anonymkode: ed1a1...16d

Men hva har man krav på egentlig om hverken depositum eller oppsigelsestid er avtalt? 

Anonymkode: e8a88...6e6

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Men hva har man krav på egentlig om hverken depositum eller oppsigelsestid er avtalt? 

Anonymkode: e8a88...6e6

Oppsigelsestid er 3 måneder etter loven. Denne kan fravikes, men om ikke annet er avtalt så gjelder den. 

Hva du har krav på er ikke direkte regulert i avtaleretten, da dette primært omhandler hva som skal til for at en avtale er gyldig og bindende. Mislighold av avtaler er regulert av de ulike kjøpsrettslovene. Kjøpsloven, håndtverktjenesteloven, avhendingsloven osv....  

Akkurat hvilken lov som dekker mislighold av en husleieavtale skal jeg være ærlig og si at jeg ikke vet. Forhåpentligvis er det andre som kan bistå i tråden og baserer det på kunnskap og ikke synsing. 

Men det generelle utgangspunktet i alle disse lovene, som egentlig er relativt like, er at man får dekket direkte tap. Les § i kjøpsloven som jeg viste til i en tidligere post for å få en ide om hva som regnes som direkte og indirekte tap. Jeg vil tro at noe av det samme gjelder, selv om ikke denne loven vil få direkte anvendelse på et husleieforhold. 

Jeg vil tro at et direkte tap vil være tapt husleie. Men, og dette er litt viktig: Avtale- og kjøprsrettenen forutsetter også lojalitetsplikt mellom partene. I det så ligger det at man har plikt til å begrense den andre partens tap. I dette tilfellet så vil det si at utleier også vil ha plikt til å gjøre det han kan for å leie ut til andre. Jeg kan vanskelig se at han får medhold i full leie i hele oppsigelsestiden f.eks om han unnlater å annonsere boligen eller på andre måter prøver å få inn en annen leietaker. 

Anonymkode: ed1a1...16d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Så ja den er gyldig. 

Men, dem har jo ikke avtalt når vedkommende skulle overta boligen (flytte inn)
Det var bare sagt at den var tilgjengelig umiddelbart fra utleier sin side, men ikke noen avtale om start av kontrakten.

Så når starter da kontrakten?

Jeg tror ikke TS eller broren kommer langt om dem prøver saken rettslig.
Det ble sakt, jeg ønsker å leie men vil ha kontrakt.
Personen fikk ikke kontrakt.
Innflytting ble aldri avtalt heller.

Her har TS og broren tabbet seg ut som husvert.
Jeg hadde gjort akkurat det samme.
Om husverten ikke kommer med kontrakt uten at jeg må purre hadde jeg droppet det.
Hva om noe hender? vil det da bli reagert?

 

Anonymkode: 50598...be0

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (13 minutter siden):

Men, dem har jo ikke avtalt når vedkommende skulle overta boligen (flytte inn)
Det var bare sagt at den var tilgjengelig umiddelbart fra utleier sin side, men ikke noen avtale om start av kontrakten.

Så når starter da kontrakten?

Jeg tror ikke TS eller broren kommer langt om dem prøver saken rettslig.
Det ble sakt, jeg ønsker å leie men vil ha kontrakt.
Personen fikk ikke kontrakt.
Innflytting ble aldri avtalt heller.

Her har TS og broren tabbet seg ut som husvert.
Jeg hadde gjort akkurat det samme.
Om husverten ikke kommer med kontrakt uten at jeg må purre hadde jeg droppet det.
Hva om noe hender? vil det da bli reagert?

 

Anonymkode: 50598...be0

Men dette baserer du jo bare på synsing. Du har jo ingen juridiske kilder som underbygger noe av det du påstår. 

En avtale er ikke ugyldig selv om man ikke har fått kontrakt. At man kan kreve kontrakt betyr bare akkurat det: at man kan kreve en kontrakt som klargjør det som allerede er avtalt. Det betyr IKKE at en avtale er ugyldig fordi det ikke er inngått skriftlig kontrakt. 

Anonymkode: ed1a1...16d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (31 minutter siden):

Men dette baserer du jo bare på synsing. Du har jo ingen juridiske kilder som underbygger noe av det du påstår. 

En avtale er ikke ugyldig selv om man ikke har fått kontrakt. At man kan kreve kontrakt betyr bare akkurat det: at man kan kreve en kontrakt som klargjør det som allerede er avtalt. Det betyr IKKE at en avtale er ugyldig fordi det ikke er inngått skriftlig kontrakt. 

Anonymkode: ed1a1...16d

Men når Starter kontrakten?
Dem har jo ikke avtalt innflytting?
 

Anonymkode: 50598...be0

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (11 timer siden):

Det var jeg som skrev over her. Må bare korrigere meg selv litt når jeg leste HI en gang til. Der står det ingenting annet enn at broren spurte om å ta bilder. Jeg misforstod og trodde broren også hadde bedt han om å leie ut huset. 

Dette forandrer i så fall situasjonen noe.  Om broren ikke har bedt TS om å leie ut, foreligger det ingen fullmakt. 

Men nå er avtaleinngåelse basert på en tilbud-aksept modell. Det som skjer her er egentlig bare at man snur på hele modellen. Leietakerens utsagn blir her tilbudet, og Ts sin bror sitt utsagn blir aksepten. Resultatet blir uansett det samme: Avtalen er gyldig og bindende.

Når det er sagt, så ville vel jeg heller ikke valgt å gå videre med saken i en sånn situasjon selv om det juridiske holder. 

Anonymkode: ed1a1...16d

Men den potensielle leietakeren og TS' bror har jo ikke vært i kontakt med hverandre. Om Per sier til meg at hans bror Arne har en leilighet han har tenkt å leie ut og jeg sier at det er jeg interessert i, har ikke jeg inngått en avtale med Arne selv om Per videreformidler min interesse. Det er også vanskelig å kreve erstatning for tapte leieinntekter når man ikke har fastsatt leien - om Arne sier at han hadde tenkt 15 000 i måneden kan jeg fint si at det hadde jeg ikke gått med på og at en avtale på det premisset ikke ville blitt inngått.

Anonymkode: 6f252...966

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (13 timer siden):

Her var det som vanlig mye synsing, og lite som er forankret i faktisk jus, når slike ting blir besvar på KG.

For det første: Fullmakten er gyldig dersom du hadde fullmakt fra din bror.  At den ikke er skiftlig og ikke meddelt leietaker spiller ingen rolle. Juridisk kalles dette for en oppdragsfullmakt, til forskjell fra en frasagnsfullmakt som du vill hatt om den var skriflig og meddelt tredjemann. Dette er reguler i avtaleloven § 11, 2. ledd. Begge fullmakter er akkurat like gyldig, så lenge du handler innenfor den fullmakten din bror faktisk har gitt deg. 

For det andre: Leieavtalen er gyldig selv om den ikke er skriftlig. Vanlig avtalerett forutsetter at avtaler kan inngås i hvilken som helst for man ønsker. Enkelte spesielle rettsområder har likevel spesielle krav til avtaleinngåelse. Husleieforhold er regulert av husleieloven. Leieavtaler kan inngås skriftlig eller muntlig, jf. husleieloven § 1-4.

 

Så avtalen er definitivt gyldig. 

Hva du faktisk kan kreve er jeg litt usikker på. Kan evt lese meg kjapt opp i morgen. Men vanlig avtalerettslige prinsipp er jo at man kan kreve erstatning for direkte tap. Hva som er direkte tap er ikke så klart definert, men kjøpsloven har en paragraf som definerer de indirekte tapene. Antitetisk tolkning i vanlig kjøpsrett er i alle fall at alt som ikke er listet som indirekte tap, er direkte tap. 

Du kan se kjøpsloven § 67, 2. ledd for avgrensningen her. Men jeg tar et lite forbehold for kjøpsloven vil ikke gjelde direkte ved brudd på en husleieavtale. Og jeg er litt usikker på hvilken lov som vil dekke evt. kontraktsbrudd for husleie. Men alle lovene på dette området er uansett ganske like, så jeg tipper at delen om erstatning til en hvis grad er relevant likevel. 

Anonymkode: ed1a1...16d

Mye synsing ja - Vise til kjøpsloven for mulig analogisk anvendelse, når det åpenbart er husleieloven som regulerer forholdet? Huseier er ikke påført et tap potensiell leietaker kan lastes for, da huseier klart er ansvarlig for dette eventuelle tapet ("glemte det litt bort") selv. 

Svarene du har fått tidligere i tråden er helt korrekte, TS. Dette lar dere gå. 

Anonymkode: a12b5...0e9

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Oppsigelsestid er 3 måneder etter loven. Denne kan fravikes, men om ikke annet er avtalt så gjelder den. 

Hva du har krav på er ikke direkte regulert i avtaleretten, da dette primært omhandler hva som skal til for at en avtale er gyldig og bindende. Mislighold av avtaler er regulert av de ulike kjøpsrettslovene. Kjøpsloven, håndtverktjenesteloven, avhendingsloven osv....  

Akkurat hvilken lov som dekker mislighold av en husleieavtale skal jeg være ærlig og si at jeg ikke vet. Forhåpentligvis er det andre som kan bistå i tråden og baserer det på kunnskap og ikke synsing. 

Men det generelle utgangspunktet i alle disse lovene, som egentlig er relativt like, er at man får dekket direkte tap. Les § i kjøpsloven som jeg viste til i en tidligere post for å få en ide om hva som regnes som direkte og indirekte tap. Jeg vil tro at noe av det samme gjelder, selv om ikke denne loven vil få direkte anvendelse på et husleieforhold. 

Jeg vil tro at et direkte tap vil være tapt husleie. Men, og dette er litt viktig: Avtale- og kjøprsrettenen forutsetter også lojalitetsplikt mellom partene. I det så ligger det at man har plikt til å begrense den andre partens tap. I dette tilfellet så vil det si at utleier også vil ha plikt til å gjøre det han kan for å leie ut til andre. Jeg kan vanskelig se at han får medhold i full leie i hele oppsigelsestiden f.eks om han unnlater å annonsere boligen eller på andre måter prøver å få inn en annen leietaker. 

Anonymkode: ed1a1...16d

Kjøpsloven gjelder ikke for utleie. 
 

Hvordan tenker du å beregne potensielt tap basert på standard oppsigelsestid av en avtale ingen har avklart når starter? 
 

 

Anonymkode: e8a88...6e6

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Mye synsing ja - Vise til kjøpsloven for mulig analogisk anvendelse, når det åpenbart er husleieloven som regulerer forholdet? Huseier er ikke påført et tap potensiell leietaker kan lastes for, da huseier klart er ansvarlig for dette eventuelle tapet ("glemte det litt bort") selv. 

Svarene du har fått tidligere i tråden er helt korrekte, TS. Dette lar dere gå. 

Anonymkode: a12b5...0e9

Husleieloven regulerer avtaleinngåelse. Den regulerer ikke tvist ved kontraktsbrudd. 

AnonymBruker skrev (54 minutter siden):

Kjøpsloven gjelder ikke for utleie. 
 

Hvordan tenker du å beregne potensielt tap basert på standard oppsigelsestid av en avtale ingen har avklart når starter? 
 

 

Anonymkode: e8a88...6e6

Jeg skrev at kjøpsloven ikke gjelder. Men det er jo de ulike kjøpsrettslovene som regulerer tvist ved mislighold av avtaler. Det er ikke regulert direkte hverken i avtaleloven, eller husleieloven.  Og disse lovene er relativt like hva angår erstatningsregler. 

 

Jeg har ikke sagt at han har rett på erstatning heller. Det jeg har sagt er at om så er tilfelle så vil det være begrenset til de direkte tapene, og ts er lojalt ansvarlig for å begrense tapet. 

 

Det jeg har skrevet er at avtalen sannsynligvis er gyldig. Det er ikke det samme som at han opplagt har krav på erstatning. Det er ikke alle avtalebrudd som medfører erstatningsansvar. 

Anonymkode: ed1a1...16d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Men når Starter kontrakten?
Dem har jo ikke avtalt innflytting?
 

Anonymkode: 50598...be0

Det vet jeg ikke.

Men at innflyttingsdato ikke spesifikt er avtalt, medfører ikke nødvendigvis at hele avtalen er ugyldig dersom de var enig om alle andre forhold. 

Jeg påstår ikke at ts bør gå videre med dette. Jeg skrev i først post selv at jeg ikke hadde gjort noe videre med saken. Men påpekte også at rent juridisk så er nok de formelle kravene til en bindende avtale oppfylt. 

Anonymkode: ed1a1...16d

[skeiv-ostepop]

Har du eller bror din hatt noen tap her?

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Men den potensielle leietakeren og TS' bror har jo ikke vært i kontakt med hverandre. Om Per sier til meg at hans bror Arne har en leilighet han har tenkt å leie ut og jeg sier at det er jeg interessert i, har ikke jeg inngått en avtale med Arne selv om Per videreformidler min interesse. Det er også vanskelig å kreve erstatning for tapte leieinntekter når man ikke har fastsatt leien - om Arne sier at han hadde tenkt 15 000 i måneden kan jeg fint si at det hadde jeg ikke gått med på og at en avtale på det premisset ikke ville blitt inngått.

Anonymkode: 6f252...966

Hvis du sier til Per at du vil leie av Arne, Per formidler dette til Arne, og Arne godta så er du faktisk bundet av avtalen jo. 

Dette kommer litt an på hva som blir sagt og gjort selvsagt, men rent juridisk så holder det at utsagnene er av en sånn kvalitet at det er rimelig å forvente at begge parter ønsker å binde seg til avtalen. Dette kalles dispositive utsagn. 

At partene ikke har direkte kontakt, men går via en mellommann, er uten betydning så lenge begge parter er inneforstått med det. Dette skjer jo hele tiden ved avtaleinngåelse. 

Anonymkode: ed1a1...16d