Vurderer å selge fond og kjøpe en sekundær leilighet å leie ut.

[AnonymBruker]

Jeg har bikket grensen for formue og må betale formuesskatt. Som er et høyt beløp for meg da jeg har lav inntjening utenom. 

Jeg har ca tre millioner i fond.

Noen som har gjort dette? Jeg vet jeg må skatte av inntekt. Men kanskje verdt det.

Anonymkode: 2b2ca...eec

[newman01]

Om du kjøper sekundærbolig for å leie ut øker formuesskatten din. Du får 20% verdirabatt på fond, 0% på sekundærbolig 

[AnonymBruker]

Regn på det du, sånn på ordentlig. Inkluder risiko og ansvar/arbeid for deg. Så ser du hva som lønner seg.

Anonymkode: 1d566...62c

[AnonymBruker]

Tror kanskje du kan forvente høyere avkastning på fond, til tross for formuesskatt , enn om du kjøper bolig. 

Anonymkode: 8ca14...02b

[newman01]

Som nevnt over: regn på det. Skatt på leieinntekter, felleskostnader, forsikring, utleieforsikring, vedlikehold, risiko for tom leilighet i perioder. Så må man vurdere risiko for eiendomsskatt. Og vedlikehold må du ikke glemme. Det kan også komme store bygningsmessige oppgraderinger som tak, drenering, fasaderehabilitering, soilrør, oppgradering av det elektriske anlegget osv. 

Så kjøp for all del, men regn på det. 
Og ikke glem alternativkostnaden. Det du taper på å ikke ha pengene i fond eller på høyrentekonto. Det er 5% på 3mill minst, så leieinntektene må minst være 150’000 over kostnadene

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Tror kanskje du kan forvente høyere avkastning på fond, til tross for formuesskatt , enn om du kjøper bolig. 

Anonymkode: 8ca14...02b

Takk. Mulig du har rett.

Anonymkode: 2b2ca...eec

[inc88]

Nei, det lønner seg ikke. Bare renter på 3 million er 150k i året som nevnt over, 12.500 i måneden. Det er det du sitter igjen med etter skatt om du leier ut for 16k. I tillegg kommer alle skatter og avgifter på toppen.

Da er det bedre å flippe leiligheter eller noe slikt, det kan du nok tjene på om du er god. Utleie i dagens marked, nei, skal MYE til før det lønner seg.

Kjøper du en bolig med utleiedel blir regnestykket helt annerledes, men å kjøpe en sekundærbolig for utleie - neppe. Det er en grunn til at de selges unna nå.

[newman01]

inc88 skrev (2 timer siden):

Nei, det lønner seg ikke. Bare renter på 3 million er 150k i året som nevnt over, 12.500 i måneden. Det er det du sitter igjen med etter skatt om du leier ut for 16k. I tillegg kommer alle skatter og avgifter på toppen.

Da er det bedre å flippe leiligheter eller noe slikt, det kan du nok tjene på om du er god. Utleie i dagens marked, nei, skal MYE til før det lønner seg.

Kjøper du en bolig med utleiedel blir regnestykket helt annerledes, men å kjøpe en sekundærbolig for utleie - neppe. Det er en grunn til at de selges unna nå.

Hva slags regnestykke har du presentert? Har du tatt leieinntekt x12 og trukket fra 22% skatt? Eller droppet skatt og laget noen fiktive kostnader? Ingen kommunale avgifter, felleskostnader, vedlikehold eller eiendomsskatt? Eller forsikringer 

Siden TS har tre mill på konto trengs ikke lån. Men man taper avkastning på det man har plassert 

[AnonymBruker]

Formueskatten er på 0,3 prosent. Så så mye er den ikke på. Det trur jeg du klarer meget godt å betale. 

Anonymkode: 38c2e...b9f

[Schmuhu]

Ønsker å tilføye at en leietaker og en bolig i seg selv har også en risiko. Jeg vil påstå at en global indeksfond som investerer i mange regioner, valuta og bransjer verden rundt er mye mindre risiko enn en bolig med leietaker ett sted i Norge.

Formueskatten er forholdsvis lav og du har kapital til å takle den. Problematikken med formueskatt slår inn hvis du har en bedrift der du nettopp ikke kan selge deg ned eller skaffe likviditet på annet vis. Å selge noen fondsandeler virker svært lettvint. En global indeksfond slår formueskatt, skatt på uttak og inflasjon med ca. 3% til 5% i gjennomsnittlig årlig avkastning over lengre tid, alt etter hva skatteprosent som antas.

Schmuhu

Endret 24. august av Schmuhu

[AnonymBruker]

inc88 skrev (2 timer siden):

Nei, det lønner seg ikke. Bare renter på 3 million er 150k i året som nevnt over, 12.500 i måneden. Det er det du sitter igjen med etter skatt om du leier ut for 16k. I tillegg kommer alle skatter og avgifter på toppen.

 

Rentene er jo ikke skattefrie, brutto leieinntekt mot brutto renteinntekt eller leieinntekt etter skatt mot renteinntekt etter skatt. 

Skal en sammenligne, må det være korrekte forutsetninger. 

Anonymkode: c658f...c08

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Jeg har bikket grensen for formue og må betale formuesskatt. Som er et høyt beløp for meg da jeg har lav inntjening utenom. 

Jeg har ca tre millioner i fond.

Noen som har gjort dette? Jeg vet jeg må skatte av inntekt. Men kanskje verdt det.

Anonymkode: 2b2ca...eec

Hører ut som en dårlig ide.

oppgangen i fond dekker formuesskatten, så keep on!

 

Anonymkode: 41f2a...588

[Gregarious]

inc88 skrev (3 timer siden):

Nei, det lønner seg ikke. Bare renter på 3 million er 150k i året som nevnt over, 12.500 i måneden. Det er det du sitter igjen med etter skatt om du leier ut for 16k. I tillegg kommer alle skatter og avgifter på toppen.

Da er det bedre å flippe leiligheter eller noe slikt, det kan du nok tjene på om du er god. Utleie i dagens marked, nei, skal MYE til før det lønner seg.

Kjøper du en bolig med utleiedel blir regnestykket helt annerledes, men å kjøpe en sekundærbolig for utleie - neppe. Det er en grunn til at de selges unna nå.

Dette blir ikke helt riktig.
Boligen vil normalt ha en prisvekst, gjerne på 4–5 % i året, noe som kan tilsvarer rundt 150.000 kr eller mer årlig.
Noe som endrer regnestykket totalt. 

Endret 24. august av Gregarious

[inc88]

newman01 skrev (1 time siden):

Hva slags regnestykke har du presentert? Har du tatt leieinntekt x12 og trukket fra 22% skatt? Eller droppet skatt og laget noen fiktive kostnader? Ingen kommunale avgifter, felleskostnader, vedlikehold eller eiendomsskatt? Eller forsikringer 

Siden TS har tre mill på konto trengs ikke lån. Men man taper avkastning på det man har plassert 

Ja, omtrent.

3 millioner som vil gi 150k på høyrentekonto, klarer lett å få 5%, alternativkostnad, altså 12.500,- per måned i rente på 3 million om man går for høyrentekonto (bedre med f.eks. Kraft Bonds eller noe, men for enkelhets skyld)

Om man leier ut for f.eks. 16k blir det bare 12.500,- etter skatt, og så er det som sagt ytterligere utgifter som renovasjon, eiendsomsskatt, slitasje etc. Overskuddet renner veldig fort bort. Tipper man sitter igjen med 3% maks, kommer an på hvordan mye slitasje det er og utgiftene der. Så har du prisstigning på toppen, det er der eventuelt fortjeneste ligger, så om man kjøper en eiendom med forventet 10% verdistigning i året blir det jo penger av det, men prisveksten er ikke så høy nå, ca. 3% i Oslo siste år.

TS må nesten sette opp regneark selv, men det korte svaret er at det ikke lønner seg med utleie nå, og det er mye ansvar, risiko...

Nei, jeg vet at hun ikke trenger å låne, men som du sier må man regne tapt avkastning som "kostnad".

 

[inc88]

AnonymBruker skrev (54 minutter siden):

Rentene er jo ikke skattefrie, brutto leieinntekt mot brutto renteinntekt eller leieinntekt etter skatt mot renteinntekt etter skatt. 

Skal en sammenligne, må det være korrekte forutsetninger. 

Anonymkode: c658f...c08

Ja, det har du rett i, overså det i farten. Uansett tror jeg det er vanskelig å forsvare dette økonomisk. 

Jeg ville mye heller puttet halvparten i sikre rentefond som Heimdal Høyrente og Kraft Nordic Bonds eller noe slikt. Kraft er opp 8.2% i år med 22% skatt. Du kan glemme den avkastningen på utleie av sekundærbolig nå, selv med veldig gode forutsetninger.

[inc88]

Gregarious skrev (44 minutter siden):

Dette blir ikke helt riktig.
Boligen vil normalt ha en prisvekst, gjerne på 4–5 % i året, noe som kan tilsvarer rundt 150.000 kr eller mer årlig.
Noe som endrer regnestykket totalt. 

Siste år er det 3% prisvekst i Oslo. Det er nedgang i prisvekst nå. Jeg tror ikke 4-5% vil fortsette, selv om vi har hatt noen relativt sterke år nå.

Uansett er det tryggere og mindre risiko å gå for fond, rentefond etc. tror jeg. Kommer det en smell vil den ramme bredt, og det går raskere å selge unna fond enn sekundærbolig.

For all del, folk må tenke på dette selv og sette opp regnestykker, men jeg kan ikke tro at noen som begynner å regne på det kommer frem til at det er en veldig god idé i dagens marked.

[Brunello]

inc88 skrev (3 timer siden):

Nei, det lønner seg ikke. Bare renter på 3 million er 150k i året som nevnt over, 12.500 i måneden. Det er det du sitter igjen med etter skatt om du leier ut for 16k. I tillegg kommer alle skatter og avgifter på toppen.

Da er det bedre å flippe leiligheter eller noe slikt, det kan du nok tjene på om du er god. Utleie i dagens marked, nei, skal MYE til før det lønner seg.

Kjøper du en bolig med utleiedel blir regnestykket helt annerledes, men å kjøpe en sekundærbolig for utleie - neppe. Det er en grunn til at de selges unna nå.

Du glemmer vel helt verdistigning på eiendommen?

Og også at aksjegevinst skattes høyere enn verdistigning på bolig.

Jeg er ikke sikker på hva som lønner seg. Det kan gå begge veier. Men er ikke enig med at det er så åpenbart som du skriver.

[AnonymBruker]

Husk også at vedlikehold på en utleiebolig påregnelig er MYE høyere enn det på en bolig du eier og bor i selv. Det er utrolig mange mennesker der ute med lav til ingen boevne, og et scenario der leieboer har utløst behov for totalrenovering på 2-3 år med botid er ikke uvanlig. NTNU hadde for noen år siden en serie «tips for hvordan du bor». Å ikke spikre tepper til gulvet var en av tipsene (utløst av behov). Og ntnu-studenter er på ingen måte samfunnets minst oppegående leietakere. 

Anonymkode: 2fec6...593

[inc88]

Brunello skrev (2 minutter siden):

Du glemmer vel helt verdistigning på eiendommen?

Og også at aksjegevinst skattes høyere enn verdistigning på bolig.

Jeg er ikke sikker på hva som lønner seg. Det kan gå begge veier. Men er ikke enig med at det er så åpenbart som du skriver.

Ja, det er selvfølgelig et mer komplisert regnestykke, men verdistigning avhenger mye av vedlikehold også, som ikke akkurat er gratis. Det er vanskelig å regne veldig nøyaktig på det. TS må jo lage et regneark med antatte beløp og forutsetninger for at det skal gå an å være veldig konkret.

Jeg tror ikke det lønner seg økonomisk (har regnet litt på tilsvarende selv nylig) og jeg ville mye heller gått for rentefond f.eks.

En annen ting som mange ikke tenker på er at skatt på aksjegevinst egentlig bare er en skaleringsfaktor da den er symmetrisk, altså at man får fratrekk for tap. Med andre ord kan man i teorien matematisk kvitte seg med den ved å høyne risikoprofil. I praksis har det lite å si for de småsparere med fond, men det er uansett mer "fleksibelt" skattemessig med aksjer eller fond. Det er mye å tenke på, men det å drive utleie er også mye ansvar.

For min del ville det per nå være klart "nei", men jeg anbefaler å regne litt på det om man vurderer det i alle fall.

 

[Gregarious]

inc88 skrev (27 minutter siden):

Siste år er det 3% prisvekst i Oslo. Det er nedgang i prisvekst nå. Jeg tror ikke 4-5% vil fortsette, selv om vi har hatt noen relativt sterke år nå.

Uansett er det tryggere og mindre risiko å gå for fond, rentefond etc. tror jeg. Kommer det en smell vil den ramme bredt, og det går raskere å selge unna fond enn sekundærbolig.

For all del, folk må tenke på dette selv og sette opp regnestykker, men jeg kan ikke tro at noen som begynner å regne på det kommer frem til at det er en veldig god idé i dagens marked.

Nå var det vel ikke spesifisert hvor dette gjaldt. Den gjennomsnittlige prisveksten i Norge de siste ti årene har ligget på rundt 4–5 %, så det er naturlig å bruke det som utgangspunkt.
I tillegg har man mulighet til å bo i eiendommen en periode før et eventuelt salg, og på den måten unngå gevinstbeskatning.

Jeg har for øvrig ingen klar formening om hvorvidt dette er en god investering eller ikke, da det kreves mer informasjon for å kunne vurdere det.