Lønner det seg for meg å kjøpe leilighet?

[AnonymBruker]

Jeg leser side opp og side ned med at boligprisene i Oslo skal fly i været. Per nå leier jeg for ca 7000kr i mnd. Dette inkluderer alt av utgifter. Har ca 30 kvadrat i sentrum og boltre meg på. Leieprisen justeres kun basert på kpi her.

Har begynt og leke med tanken på og kjøpe leilighet, men bare i felleskostnader + strøm må jeg fort betale mer enn jeg i dag betaler i leie så har man rentekostander, vedlikehold, oppusing, strøm, internett og selve lånet i tillegg. Er det i det hele tatt vits for meg og kjøpe leilighet?

Anonymkode: 998bf...456

[Fighter83]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Jeg leser side opp og side ned med at boligprisene i Oslo skal fly i været. Per nå leier jeg for ca 7000kr i mnd. Dette inkluderer alt av utgifter. Har ca 30 kvadrat i sentrum og boltre meg på. Leieprisen justeres kun basert på kpi her.

Har begynt og leke med tanken på og kjøpe leilighet, men bare i felleskostnader + strøm må jeg fort betale mer enn jeg i dag betaler i leie så har man rentekostander, vedlikehold, oppusing, strøm, internett og selve lånet i tillegg. Er det i det hele tatt vits for meg og kjøpe leilighet?

Anonymkode: 998bf...456

Hvis du har mulighet så burde du absolutt gjøre det! Er som oftest det beste for deg over tid. 

[monican94]

omdu leier for 7000 innkl. alt midt i byn og er fornøyd med størrelse er drt jo bra å holde på det. Ja ved å kjøpe vil du kunne tjene prisoppgang men du vil å betale miinst det 3-dobbelte i lån/leie/strøm etc.  

sett heller det du sparer på såå billig leie i fond å kjøp senere når du har mye ek

[AnonymBruker]

Du vil tjene på prisoppgang. 

Men spørsmålet er hvor mye lån du har behov for, for å få deg en ok leilighet med ønsket beliggenhet. 
Med kun 7000 i leie nå, så sparer du vel ganske mye til egenkapital? 

Selv om leien din justeres etter KPI nå, så må du ta høyde for at boligen kan bli solgt, eller at utleier justerer til gjengs leie etter tre år. 

Anonymkode: 2f291...436

[AnonymBruker]

Jeg hadde i hvert fall kjøpt leilighet om jeg hadde vært deg og hadde hatt muligheten til det. For meg hadde det ikke vært noe å tenker over en gang.

Anonymkode: 1c23b...bce

[Schmuhu]

Regnestykket er svært individuelt. Det kommer an på mange faktorer men det som oftest gir negativ avkasting er kostnader rundt lånet.

Dermed er det ditt egenkapital, kostnader for lånet og hvor lenge du ønsker å eie som spiller de mest vesentlige faktorer i regnestykket ditt.

Hva koster boligen?
Hvor mye EK har du?
Hvilken løpetid på lånet vurderer du?
Hvor lenge tenker du å bo?

Når det er sagt, så kan det også nevnes at et boligkjøpet kan lønne seg selv om det ikke lønner seg økonomisk. Det handler ikke bare om penger men også om måten du vil bo på generelt.

Schmuhu

Endret 4. august av Schmuhu

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 minutter siden):

Jeg hadde i hvert fall kjøpt leilighet om jeg hadde vært deg og hadde hatt muligheten til det. For meg hadde det ikke vært noe å tenker over en gang.

Anonymkode: 1c23b...bce

Synes jo det at kostnadene mine per mnd ville økt 3-4 ganger det jeg betaler i dag for ca samme standard + låser opp endel av egenkapitalen min som per nå er invistert og jeg siste 3-4 år har hatt 30% avkastning på årlig. Så for min del så finner jeg det veldig vanskelig og se hvorfor det på død og liv skal være så viktig og eie leilighet. 

 

Schmuhu skrev (6 minutter siden):

Regnestykket er svært individuelt. Det kommer an på mange faktorer men det som oftest gir negativ avkasting er kostnader rundt lånet.

Dermed er det ditt egenkapital, kostnader for lånet og hvor lenge du ønsker å eie som spiller de mest vesentlige faktorer i regnestykket ditt.

Hva koster boligen?
Hvor mye EK har du?
Hvilken løpetid på lånet vurderer du?
Hvor lenge tenker du å bo?

Når det er sagt, så kan det også nevnes at et boligkjøpet kan lønne seg selv om det ikke lønner seg økonomisk. Det handler ikke bare om penger men også om måten du vil bo på generelt.

Schmuhu

Har Ca 1,2 mil i EK

Kan kjøøpe bolig for 3-4 mil

Løpetid kommer litt annpå hvilken rente jeg forhandler meg frem til, men så lenge den er lav nok så vil jeg gå for lengst mulig

Tenker bli boende til jeg eventuelt får meg en partner og behovet for større plass melder seg. Er 25 år nå, singel så det kan fort være 5-10 år i fremtiden. 

Anonymkode: 998bf...456

[Knirke]

AnonymBruker skrev (39 minutter siden):

Synes jo det at kostnadene mine per mnd ville økt 3-4 ganger det jeg betaler i dag for ca samme standard + låser opp endel av egenkapitalen min som per nå er invistert og jeg siste 3-4 år har hatt 30% avkastning på årlig. Så for min del så finner jeg det veldig vanskelig og se hvorfor det på død og liv skal være så viktig og eie leilighet. 

 

Har Ca 1,2 mil i EK

Kan kjøøpe bolig for 3-4 mil

Løpetid kommer litt annpå hvilken rente jeg forhandler meg frem til, men så lenge den er lav nok så vil jeg gå for lengst mulig

Tenker bli boende til jeg eventuelt får meg en partner og behovet for større plass melder seg. Er 25 år nå, singel så det kan fort være 5-10 år i fremtiden. 

Anonymkode: 998bf...456

Si du har 20.000 kr i utgifter på bolig hvis du eier, kontra de 7000 du betaler nå, det gir deg mulighet til å investere 13.000 kr i måneden i fond.

Har fondet en relativt beskjeden avkastning på 8% og du starter med 1,2 mill vil du sitte igjen med 13.000.000 kr om 20 år. Med 12% avkastning har du 21.000.000.

30% årlig avkastning er urealistisk over tid, men la oss for moro skyld si at du får det over 20 år: Da sitter du igjen med 648.000.000 kr.

Endret 4. august av Knirke
Siste avsnitt

[Schmuhu]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Har Ca 1,2 mil i EK

Kan kjøøpe bolig for 3-4 mil

Løpetid kommer litt annpå hvilken rente jeg forhandler meg frem til, men så lenge den er lav nok så vil jeg gå for lengst mulig

Tenker bli boende til jeg eventuelt får meg en partner og behovet for større plass melder seg. Er 25 år nå, singel så det kan fort være 5-10 år i fremtiden. 

La oss romantisere dette eksemplet da! Legg merke til at det må treffes mange antakelser, så gjerne juster med egne tall.

Kjøpspris: 4 mill
Egenkapital: 1,2 mill

Lånebehov: 2,8 mill
Eff. rente: 6%
Nedbetalingstid: 20 år

Lånekostnad etter 10 år blir da rundt 1,4 mill med en resterende gjeld på 1,8 mill. Du har da rundt 1 mill i avdrag.

Antar vi moderat verdiøkning på 5% per år så kan leiligheten kanskje selges for 6,5 mill om 10 år.

Antar at borettslaget er svært gunstig med kun 4k felleskostnader og ingen felleslån per måned. Det blir da rundt 500k på 10 år. Jeg rundet godt opp her for å simulere bittelitt inflasjon.

Kanskje må du vedlikeholde litt, så tenker 100k på 10 år er romslig dersom leiligheten ellers er i god stand og borettslaget ikke begynner på svære prosjekt.

6,5 mill i salgspris
=> minus 150k salgskostnader
=> minus 1,4 mill kostnad lån
=> minus 1,8 mill resterende gjeld
=> minus 1 mill innbetalt avdrag
=> minus 1,2 mill innbetalt egenkapital
=> minus 500k felleskostnader
=> minus 100k vedlikehold

Gevinsten er da rundt 350k eller isch 15% i forhold til 2,2 mill investert. Det tilsvarer 1,5% per år. 

Legg merke til at regnestykke kan forskyve seg positivt når det er felleslån, da borettslaget ofte får bedre betingelser enn det du gjør. Men det er ikke alltid tilfelle. Det må alltid sjekkes individuelt per bolig.

Regnestykket blir også mer lønnsomt om du betaler ned fortere f.eks. innen 12 år. Eventuell er 6% eff. rente en veldig pessimistisk antakelse, da vi trolig vil se flere nedjusteringer av renten fremover.

Du er noe urealistisk at borettslaget nesten ikke har felleslån eller bruke penger på vedlikehold eller annen velferd. Så her må du justere basert på din research om boligen.

Selv om internett og strøm ikke er inkludert, så kan dette fremdeles gi positiv avkastning i ditt eksempel.

Da får du nå sammenligne dette med hva du hadde betalt i leie i 10 år og hva som hadde skjedd med de 1,2 mill pluss ekstra 20k per måned. I aksjefond til 5% per år så blir det trolig litt penger. Trolig slår du de 350k som boligen gir deg. 

Økonomisk er svaret nei, det lønner seg ikke. Gitt at du ikke endrer standard de neste 10 årene eller at husleie går til månen selvsagt.

Schmuhu

Endret 4. august av Schmuhu

[Knirke]

Schmuhu skrev (1 time siden):

La oss romantisere dette eksemplet da! Legg merke til at det må treffes mange antakelser, så gjerne juster med egne tall.

Kjøpspris: 4 mill
Egenkapital: 1,2 mill

Lånebehov: 2,8 mill
Eff. rente: 6%
Nedbetalingstid: 20 år

Lånekostnad etter 10 år blir da rundt 1,4 mill med en resterende gjeld på 1,8 mill. Du har da rundt 1 mill i avdrag.

Antar vi moderat verdiøkning på 5% per år så kan leiligheten kanskje selges for 6,5 mill om 10 år.

Antar at borettslaget er svært gunstig med kun 4k felleskostnader og ingen felleslån per måned. Det blir da rundt 500k på 10 år. Jeg rundet godt opp her for å simulere bittelitt inflasjon.

Kanskje må du vedlikeholde litt, så tenker 100k på 10 år er romslig dersom leiligheten ellers er i god stand og borettslaget ikke begynner på svære prosjekt.

6,5 mill i salgspris
=> minus 150k salgskostnader
=> minus 1,4 mill kostnad lån
=> minus 1,8 mill resterende gjeld
=> minus 1 mill innbetalt avdrag
=> minus 1,2 mill innbetalt egenkapital
=> minus 500k felleskostnader
=> minus 100k vedlikehold

Gevinsten er da rundt 350k eller isch 15% i forhold til 2,2 mill investert. Det tilsvarer 1,5% per år. 

Legg merke til at regnestykke kan forskyve seg positivt når det er felleslån, da borettslaget ofte får bedre betingelser enn det du gjør. Men det er ikke alltid tilfelle. Det må alltid sjekkes individuelt per bolig.

Regnestykket blir også mer lønnsomt om du betaler ned fortere f.eks. innen 12 år. Eventuell er 6% eff. rente en veldig pessimistisk antakelse, da vi trolig vil se flere nedjusteringer av renten fremover.

Du er noe urealistisk at borettslaget nesten ikke har felleslån eller bruke penger på vedlikehold eller annen velferd. Så her må du justere basert på din research om boligen.

Selv om internett og strøm ikke er inkludert, så kan dette fremdeles gi positiv avkastning i ditt eksempel.

Da får du nå sammenligne dette med hva du hadde betalt i leie i 10 år og hva som hadde skjedd med de 1,2 mill pluss ekstra 20k per måned. I aksjefond til 5% per år så blir det trolig litt penger. Trolig slår du de 350k som boligen gir deg. 

Økonomisk er svaret nei, det lønner seg ikke. Gitt at du ikke endrer standard de neste 10 årene eller at husleie går til månen selvsagt.

Schmuhu

Aksjefond med 5% avkastning over 10 år (startbeløp 1.2 mill og innbetalt 13.000 kr i måneden) =4.003.492 kr.

 

[Hololo]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Jeg leser side opp og side ned med at boligprisene i Oslo skal fly i været. Per nå leier jeg for ca 7000kr i mnd. Dette inkluderer alt av utgifter. Har ca 30 kvadrat i sentrum og boltre meg på. Leieprisen justeres kun basert på kpi her.

Har begynt og leke med tanken på og kjøpe leilighet, men bare i felleskostnader + strøm må jeg fort betale mer enn jeg i dag betaler i leie så har man rentekostander, vedlikehold, oppusing, strøm, internett og selve lånet i tillegg. Er det i det hele tatt vits for meg og kjøpe leilighet?

Anonymkode: 998bf...456

Du vil mest sansynlig betale mer i rente og andre reine utgifter enn du gjør på å leie.
Derfor vil du tjene mer på å sette de ekstra pengene på fond, 

Så fremt du ikke har egenkapital allerede nå som gjør at du kan kjøpe med lav belåningsgrad.
Lett å sette opp et regnestykke på hva som blir mest lønnsomt fremover.

Den største usikkerheten er jo boligprisene,

[AnonymBruker]

Knirke skrev (3 timer siden):

Aksjefond med 5% avkastning over 10 år (startbeløp 1.2 mill og innbetalt 13.000 kr i måneden) =4.003.492 kr.

Men en fikk jo bestemt fargen på veggen hehe

Anonymkode: 0ef70...435

[Knirke]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Men en fikk jo bestemt fargen på veggen hehe

Anonymkode: 0ef70...435

Ja, og man kan henge opp bilder hvor man vil, som er et argument som stadig blir nevnt for at man MÅ eie bolig. 

TS: Vent noen år til med god samvittighet. Spar i fond og om 10 år kan du kjøpe samme leilighet (eller en større og finere) uten lån. 

[AnonymBruker]

En mulighet er å fortsette å leie til 7000 kr mnd og leie ut det du kjøper. Da beholder du din gunstige leieavtale pluss får med oppgang i leiemarkedet. Dersom du en dag tenker at du snart ønsker å selge kan du flytte inn i utleieobjekter i 12 mnd for å slippe skatt.

Anonymkode: 69723...f44

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 4.8.2025 den 20.01):

En mulighet er å fortsette å leie til 7000 kr mnd og leie ut det du kjøper. Da beholder du din gunstige leieavtale pluss får med oppgang i leiemarkedet. Dersom du en dag tenker at du snart ønsker å selge kan du flytte inn i utleieobjekter i 12 mnd for å slippe skatt.

Anonymkode: 69723...f44

I borettslag er ikke det så enkelt, og min leilighet er det ingen som vil leie til en pris som dekker utgiftene mine, og jeg bor ikke i Oslo en gang 🤪

Anonymkode: 06289...b08

[Monky6]

Knirke skrev (På 4.8.2025 den 15.45):

Aksjefond med 5% avkastning over 10 år (startbeløp 1.2 mill og innbetalt 13.000 kr i måneden) =4.003.492 kr.

 

Før eller etter 37,84% skatt? Bolig gir skattefri gevinst ved salg - den er det vanskelig å slå.