Boligkjøp (hus), fallgruver og hva må du se etter på visning. Kostnader rundt renovering/rehabilitering (langt)

[AnonymBruker]

Har vært på x antall visninger gjennom mitt voksenliv. Noen har det blitt huskjøp av opp gjennom årene, mens andre har jeg fnyst av og lurt på hva både selgere, takstmenn og meglere har tenkt. Har bodd i både leiligheter og hus i ulike deler av landet og har kommet ned til en sjekkliste over de dyreste tingene som du burde se etter med uthevede punkter nedenfor. 

Jeg var på en visning nå nylig hvor huset var fra sent 70-tall hvorav minimalt var gjort annet enn noen malingsstrøk, bytte av terassebord og oppsetting av innvendige vegger i kjeller. Megleren klarte å lire ut av seg til andre potensielle kjøpere at dette huset var velholdt. De nikket og gjentok at ja, det var velholdt. Vi summerte oss opp til en sum på over 2.5 millioner med kun egenarbeid, materialer, rørlegger og elektriker for å utbedre de verste tingene. Velholdt var noe det absolutt ikke var, men for stakkars uvitende kjøpere som kun så på de nymalte veggene, så var jo soverommene og en stue velholdt uten at de sjekket noe nøyere hva som faktisk var galt med huset. Ikke kun se på overflatebehandlingen! Dette er den dummeste feilen "alle" gjør!  Husk at du har undersøkelsesplikt i boligen. Det vil si at du er pliktet til å se etter feil på visningen selv om de ikke er oppgitt i salgsoppgaven eller i taksten. Jeg har derfor laget en liten sjekkliste over ting du bør undersøke når du ser på hus.

Her er de dyreste tingene du bør se etter:

(1)
Er taket i orden? Er det mugg, råte, dårlig ventilasjon, lekasjer eller annet på selve taket? Har du sjekket loftet og tatt med deg lommelykt? Er det vannmerker på undertaket? Er det skikkelig isolert og har luftgjennomstrømning? Kostnaden blir fort 500 000 eller mer avhengig av skadeomfanget. Her må i tillegg fagfolk til så kostnaden blir ofte veldig høy. Husk at du selv må ta av mose på taket med jevne mellomrom, skrubbe og spyle det skikkelig. Mose holder på fuktigheten og skader taket. Spar deg selv for mye arbeid ved å kutte ned trær som er nærme huset.

(2)
Er det fuktskader i garasjen eller utestuen om dette finnes? Ser du rennemerkene nedover veggen og undertak/takpapp som er skadet? Må garasjedørene byttes ut og er det elektrisk anlegg som er i orden? Er det isolert og er jobben gjort skikkelig? 

Er det insektsskade etter borrebiller eller andre insekter på møbler, reisverk, se inne i bodene etter små hull i treverket, under trappa osv.
Er det masse små hull der er det angrepet av mindre insekter. Større hull eller at det ser ut som opptygd treverk kan for eksempel være stokkmaur og reisverket eller vegger kan være utsatt. Ser du masse avføring etter mus eller rotter så er ikke dette bra. Du må spørre hvilke tiltak som har blitt satt inn for å stoppe dette og undersøke om det har påvirket reisverket og eventuelle vegger.  Egne tiltak er dyrt og skaden kan påvirke strukturen. Er for eksempel takstoler, bærebjelker eller bærevegger skadet, vil de kanskje ikke lengre kunne holde taket og huset vil være en dødsfelle. En skadebekjemper vil koste fra 2000 kroner og oppover. Er det ille kan det ligge mellom 4000 kroner og oppover per kvadratmeter. 

(3)
Er kledningen i orden? Noen bare maler kjapt over det før en visning, men er det råte og dårlige bord? Er det etterisolert (eldre bygg)? Er det lufting og eventuelt musebånd? Når ble det sist malt og ble det gjort skikkelig? Klem på bordene og se nøye på dem både under og på siden.  7 ut av de siste 8 husene vi har sett på har malt over råtne bord i stedet for å bytte dem ut eller har malt i regnet slik at malingen flasser at flere steder. Om det er flakende maling må du iberegne å skrape (muligens grunne) og deretter male på nytt 2 strøk. Å leie inn en maler til dette vil igjen være en større kostnad etter at du har byttet bordene. Må du bytte mange bord og ser at det ikke er isolert skikkelig, har manglende lufting eller manglende musebånd bør dette også vurderes samtidig.

Kostnad for isolering og bytte av kledning er avhengig av huset, men det blir lett 200 000 eller mer om alle veggene må tas på et større hus. Skal du leie inn arbeidsgraft på et hus på 150 kvadratmeter blir det fort mellom 300 000 og 450 000 kroner inklusive materialer. Om vegger må etterisoleres må også ofte vinduene tas eller endres på da de ikke lengre vil være tilpasset utbyggingen av veggen på grunn av isolasjonen og dette er som regel ikke inkludert i kostnadene i anbudene, men dette er forskjellig fra de ulike firmaene (må være med i et anbud!).

(4)
Er det gamle vinduer og dører med 2-lags eller 3-lags glass fra byggeåret? Er pakningen (den plastremsen inne i vinduskarmen) rundt vinduet i god stand eller er den flatpresset og kanskje malt? Er det vannskade, råte, insektsskade?  Kan alle vinduene åpnes og lukkes? Kan du trykke inn kantene og malingen flasser av, vinduet punktert og vinduet dårlig må du faktisk beregne at det må byttes ut. Er kjellervinduene for små er det faktisk ikke egnet til varig oppholdsrom (altså soverom). Brenner det så kommer ikke personen seg ut av vinduet. Disse vinduene må byttes ut. De færreste i dag klarer å bytte ut vinduet selv og da vil arbeidskostnaden komme i tillegg til selve vinduet. I et eldre hus må du kanskje beregne at alle vinduene, terassedørene og ytterdør. Vi snakket da om summer mellom 150 000 og 200 000 i et større hus hvis du må leie inn hjelp. Har du en gammel skyvedør som lekker, gamle store vinduer og lignende vil kostnaden være deretter.

(5)
Gamle skrusikringer og gammelt elektrisk anlegg blir fort 150 000 ved bytte og opptil 300 000 for større boliger. Verken familien din eller du har mest sannsynligvis lyst til å brenne inne.

(6)
Er det gamle kopperrør og fukt på rørene er dette også noe som må beregnes byttet ut av fagfolk. Igjen er dette en større kostnad. Du må minst beregne 150 000 opptil 350 000 og avhengig av hvor stort det er, hvor mange bad det er snakk om, kjøkken o.l prisene vil vøre deretter.

(7)
Er det gammelt belegg på badet og i sluket, manglende helling, vannskade (se inne i skapene under vasken), manglende trykk i do, manglende vanntrykk i vasken, mugglukt, flere bad med sprekker i flisene i dusjsonen, manglende ventilering (se på møblene om de har vannskade flere steder i hjørnene) ikke mekanisk vifte og lignende så vil du lett se hundretusenvis av kroner løpe av gårde for å rydde opp. Det er mange egne tråder på baderomsoppussing her inne. De overnevnte tingene vil som oftest føre til at det er fuktskader andre steder som i reisverket (det som er bak veggene) og i andre rom om det får spre seg uten utbedring. 

(8)
Er det eldgammelt kjøkken, bad og vaskerom fra byggår med vannskader og ødelagte skap sier det seg selv at du må beregne en god slump med penger for å bytte det ut. Husk at du trenger både rørlegger og elektriker i tillegg til materialer og enten innleid arbeidskraft eller egen. Kjøkken og baderom er ut i fra egne preferanser og størrelser så her vil prisene variere.

(9)
Saltutslag (det hvite på kjellervegger) er som regel et tegn på manglende drenering. Er det en ferdig opplagt hage vil denne bli ødelagt av gravemaskin. Er det en platting vil også denne måtte rives for at gravemaskinen skal komme til osv. Summen vil selvsagt være avhengig av hvor du bor, men en estimert sum på 250 000 til 500 000 for et hus er ikke uvanlig når alt er tatt med. Ligger på rundt 5000 per løpemeter, men det er lokale forskjeller og ikke minst hva slags grunn det er og hvor mye som må flyttes av planet, fremkomst osv. Prisene her har i tillegg økt betraktelig de siste årene. Har du saltutslag på gulvet er det feil i selve fundamentet huset står på. Er det kun i veggene betyr det at det er dreneringen rundt.

(10)
Er det nok ventilasjon i boligen eller kjenner du gammel kjellerlukt? Har de forsøkt å dekke til lufta med parfyme så bør du være bekymret.

(11)
Er det forskyvninger av grunnmuren og grusen rundt? Hvis du ser slike forskyvninger rundt hus og garasje så beveger bygget på seg og står på ustabil grunn (leire). Da snakket vi enorme summer til forankringer i berg/fjell. Gjerdrum er dessverre et eksempel på hvor galt det kan gå.

(12)
Er det sprekker i grunnmuren? Er det et lite riss så er det greit, men er det sprekker kan du beregne at dette vil koste mye for å utbedre. 

(13)
Er huset i et radon-område? Har huset radonsperre om det er i et slikt område?

(14)
Er det vannskader på gulvene? Er det store skjevheter, går i bølger elller mye knirk så kan det være undergulvet, bjelker, isolasjon og selve gulvet. Dette igjen blir en større kostnad avhengig av gulvtypen og arealet. Det er mye som er taktisk skjult av tepper eller møbler. Du bør også se opp i taket om noe har fått svai (bjelker eller tak).

(15)
Er det høyt nok oppunder taket for å bli kalt et soverom på loft eller i kjeller? Er det godkjente vinduer og rømningsveier? Ta med deg et målbånd eller lasermåler om du er usikker på om det faktisk er høyt nok. I 2 ut av de siste 8 husene vi så på hadde soverommene for lav takhøyde til å bli godkjent som soverom og takstmennene hadde heller ikke bemerket dette. Undersøkelsesplikten er fremdeles rådende, men det er villedende markedsføring å kalle noe for et soverom som ikke er et godkjent soverom. Ofte forsøker de å skrive "disponibelt rom som i dag blir brukt som soverom) slik at de er innenfor lovmessig, men det er flere som unngår å fortelle sannheten. Kanskje du må pigge ned i betongen eller betongsage vinduer som igjen er en kostbar affære.
Kanskje gulvet må isoleres og så støpes, avretting, masse med mer. Skal du grave ut kjelleren må også massene kjøres vekk og dette koster også en liten formue.

(16)
Har vedovnen blitt fjernet? Dette er ofte et tegn på at pipa ikke lengre fungerer og et hus bør ha en sekundær kilde til varme som ikke går på strøm. Noen fjerner den pga estetikk og at de ikke trenger den, men dette kan du spørre megleren om. Om den er fjernet et det som regel et tegn til at pipa ikke er i skikkelig stand og du bør undersøke denne nærmere. Du må ta høyde for en ekstra kostnad på stålrør i pipa om den ikke er i stand (evt piperehabilitering), kanskje nytt beslag rundt pipa om det har vært lekasje og ny ovn. Dette koster mellom 25 000 og 50 000 + selve ovnen(e).

(17)
Arealaavik. Ser det mindre ut enn det som er oppgitt så står ikke prisen til det som er oppgitt. Ha alltidmed lasermåler eller målbånd. 

(18)
Manglende opplysninger og feil utført arbeid som du kan se at er dårlig utført. For eksempel at de har tatt badet selv, men ikke lagt på membran eller fuget. At du kan se rett gjennom hull og inn på reisverket. Ta med lommelykt!

Dette er noen av de viktigste og dyreste punktene du må se etter når du går på visning. Det er mange takstmenn som ikke har vært like grundige som det vi har vært eller tar konservativt i på prisene det vil være for utbedringer. Det er mye du kan gjøre selv om du er nevenyttig og har kunnskapen, men gjør du det feil så kan du ende opp med lekasjer og følgefeil. Ta med deg familie eller en venn på visning om du går alene eller med en partner og ingen av dere kan så mye om bygg generelt. Ser du en veldig aktuell bolig, men er veldig usikker på om dette er noe for deg, så er det mulig å leie en snekker for en halvtime for å gjøre estimater og sjekke om det er i grei nok stand eller ikke. 

-

Det er fullt mulig å gjøre det meste så lenge lokasjonen er riktig og det er et bygg som du liker, men dessverre ser vi at boligprisene på brukte boliger og kostnaden det vil være for å utbedre huset overstiger nyprisen på hus. Du vil bo i en byggeplass over lengre tid (opptil flere år) og økonomien må være til stede for å kunne ta de viktigste tingene. Alt kommer ned til pris.

Et forenklet regnestykke som vil selv har lekt med da alt er i regneark:

Nytt hus:
Tomt 1 million 
Grunnarbeid, søknader osv 1 million på de tomtene vi har sett på.
Nytt hus inklusive rørlegger, elektriker o.l - 5,3 millioner med en del egenarbeid innvendig, ikea kjøkken og bad, laminat o.l.

= 7,3 millioner

Garantitid - 5 år og mange år til du behøver å tenke på utbedringer.

Hus fra 50 til 80-tallet her hvor vi bor:

Gjennomsnitt 4,8 millioner
Utbedringer innenfor de 3 år neste årene hvorav en del før innflytting: 2.5 millioner

= 7,3 millioner
Garantitid - 0 år og større kostnader er estimert innen de neste 5 årene etter kjøp om ikke de store tingene er tatt.

-

Etterisolering, elektrisk anlegg, nye rør, bytte av vinduer og tak er ikke penger du får tilbake når du selger boligen og heller som oftest ikke drenering (eller manglende sådan). Det er ikke penger som kjøperen (eller takstmenn) tar med i beregningene når de ser på akkurat ditt hus. Vedlikeholdsetterslepet i Norge er forferdig og etterhvert som disse husene fra 50-80-tallet forfaller enda mer vil kostnadene også øke. Det vil være vanskelig å få tak i (gode) nok fagfolk og prisene vil også øke om du ikke er veldig nevenyttig selv eller har familie/venner som kan hjelpe deg.

Jeg vet at det er ufattelig vanskelig å få et høyere lån i banken for et nyere bygg, men du kommer mye bedre ut av det å ha et bygg fra 90 og 2000-tallet enn et lite vedlikeholdt hus fra de tidligere årtidene om det ikke er vedlikeholdt og byttet ut de mest kostbare delene underveis. Billigste er å flytte langt utpå landsbygda, men der finnes ikke jobbene og de sentrale tilbudene.

Det ser ut som om bankene lukker øynene for disse regnestykkene og kun ser på kjøpssummen av husene. Det er vanskelig nok å få kjøpt seg bolig så noe annet ville vært enda verre.

Sett av nok penger/lån nok penger til å gjøre de viktigste tingene som får følgefeil videre. Desto lenger du venter med utbedringene desto dyrere blir det å utbedre dem. Husk å sjekke eventuelle reguleringsplaner om det er områder som ikke er i et byggefelt eller midt i en by.

Håper dette blir en liten huskeliste for de av dere som er ute på huskjøp. Det er så enkelt å bare se på de fine overflatene slik som megleren og selgeren håper på og ikke legge merke til de tingene som vil koste deg dyrt etterpå.

Hvis dere har flere tips til andre rundt huskjøp er det bare å legge de inn i tråden.

Anonymkode: d99d6...753

[AnonymBruker]

Dette prøver du å få til å fremstå som noe du selv har tenkt ut, men det er jo alt sammen typisk ting som takstmannen skriver i rapporten! Det er ikke du som har tenkt ut dette. Folk leser jo rapporten som er vedlagt i salgsdokumentene. Du skriver som om du er den eneste som er lur nok til å sjekke disse tingene på visning og at "alle" bare ser på malingen. 

Man finner ut alt dette her på visning,  for man leser jo dokumentene i forkant. Skulle noen være så dumme at de ikke leser dem, får de jo ta det på sin egen kappe. De har ingenting å klage over i etterkant, ting som sto i rapporten.

Anonymkode: d6dad...6eb

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (16 minutter siden):

Dette prøver du å få til å fremstå som noe du selv har tenkt ut, men det er jo alt sammen typisk ting som takstmannen skriver i rapporten! Det er ikke du som har tenkt ut dette. Folk leser jo rapporten som er vedlagt i salgsdokumentene. Du skriver som om du er den eneste som er lur nok til å sjekke disse tingene på visning og at "alle" bare ser på malingen. 

Man finner ut alt dette her på visning,  for man leser jo dokumentene i forkant. Skulle noen være så dumme at de ikke leser dem, får de jo ta det på sin egen kappe. De har ingenting å klage over i etterkant, ting som sto i rapporten.

Anonymkode: d6dad...6eb

Dette er en sjekkliste for hovedsakelig damer som frekventerer dette forumet og som kanskje ikke vet om slike ting (noe jeg får beskjed om støtt og stadig). Du finner helt sikkert denne informasjonen om du er innom ulike sider på internett, forumer, mange ulike takster og boligannonser, men dette er et foruminnlegg som er ment for å være et lavterskeltilbud., Det er mange ting som ikke står i takstrapporten, at kjøperne ikke skjønner det som står der eller at det er manglende omfang av det (med referanse til de faktiske punktene ovenfor). Kan være at stedet hvor jeg bor nå og de tre tidligere stedene har hatt eksepsjonelt dårlige takstmennn. Du er flink du du som leser taksten nøye og forstår det som står (og ikke minst omfanget og kostnadene), men man må kunne se utenfor det takstmennene skriver også og vite hva man skal se etter. Jeg har gitt beskjed til både meglere og takstmenn om større avvik som ikke er nevnt i taksten uten at de har gjort endringer i annonsene sine. Ene takstmannen oppdaterte taksten på andre gangs gjennomgang og en av meglerne skulle ta opp et større avvik på grunnmur-bevegelse som ikke var nevnt i taksten til takstmannen. Har hatt med eksperter innenfor ulike fagfelt med på visninger hvor det har vært tvilstilfeller. Ett av husene skulle vært jevnet med jorden og bygd opp igjen, men bare demonteringen og kildesorteringen ville tatt flere måneder og bortkjøring med alt ville kommet på over 750 000.  Kjenner mer enn nok mennesker som kun ser på veggene og gulvene og ikke aner hva det vil koste å reparere det eller hvor ille det er. De bare maler over det så ser det så fint ut så. Kanskje sier det noe om mine omkretser ulike steder i landet, men men. Noen mener at neste kjøper skal få ta kostnaden med det og at de vil få verdiøkning på 300 000 med et par malingsstrøk og bytte et par lister, samt utelate punktene som ikke var fikset fra forrige takstrunde. 

Anonymkode: d99d6...753

[AnonymBruker]

Helt strålende innlegg synes jeg, tusen takk!! 

Anonymkode: 3487f...736