Urettferdig eierbrøk? Erfaringer med fordeling av boliggevinst og oppussing

[pedror]

Hei.
Jeg og samboeren min skal kjøpe bolig sammen. Vi har ganske ulike lånemuligheter, inntekter og egenkapital. Vi er derfor enige om å ha ulik eierbrøk. Jeg har begynt å reflektere over hvordan dette faktisk slår ut ved et senere salg, spesielt siden vi planlegger en del oppussing – og det i hovedsak er jeg som har midlene til å investere i det.

Den vanlige modellen er jo å dele overskudd etter eierbrøk (altså basert på EK + lån som hver la inn ved kjøp). Det fungerer greit hvis man bare kjøper, bor noen år, og selger uten større endringer. Men når egenkapitalen er ulik, oppussing kommer inn i bildet, og risikoen fordeles skjevt, begynner jeg å lure på om modellen egentlig er rettferdig.

For å ta dette eksempelet videre så ville en slik oppdeliing da ca settt slik ut:

Kjøp av bolig

Jeg: Lån 4 200 000 + EK 1 500 000 = 5 700 000
Partner: Lån 2 500 000 + EK 300 000 = 2 800 000
Kjøpesum: 8 500 000
Eierbrøk: 67 % / 33 %
 

Ved salg (30 % prisstigning)

Salgsum: 11 050 000
Nedbetaling av lån + tilbakebetaling av EK: 8 500 000
Rest til fordeling: 2 550 000

Fordelt etter eierbrøk:
Jeg: 67 % = 1 710 000
Partner: 33 % = 840 000

Dersom vi da ser på hvor mye % stigning vi har på investert EK:
Meg: 1 500 000 investert EK. Gevinst 1 710 000 tilbake etter salg, 114% stigning.
Partner: 300 000 investert EK. Gevinst 840 000 tilbake etter salg, 280% stigning.

Det er det her jeg synes kanskje er litt urettferdig. Jeg vil jo i dette tilfellet ta mye større risiko med pengene mine, og vil kanskje tape penger i forhold til å hatt EK investert i fond for eksempel. Her vil partner har 2,48 ganger større avkastning på EK en meg.

Scenario med oppussing:
La oss si jeg legger inn 500 000 EK ekstra til oppussing, mens partner ikke legger inn noe. Eierbrøken endres da til ca. 69 % / 31 %.
Ny total EK: Jeg 2 000 000, Partner 300 000
Salgsum: 11 050 000
Lån + EK + oppussing: 9 000 000
Rest til fordeling: 2 050 000

Fordelt etter ny eierbrøk:
Jeg: 69 % = 1 412 000
Partner: 31 % = 637 000

Dersom vi da ser på hvor mye % stigning vi har på investert EK:
Meg: 2 000 000 (500k oppussing) investert EK. Gevinst 1 412 000 tilbake etter salg, 70% stigning.
Partner: 300 000 investert EK. Gevinst 637 000 tilbake etter salg, 212% stigning.

Her ser vi at partnere da fortsatt vil ha størst stigning, faktisk 3 ganger større avkastning, selv om jeg har tatt størst risiko i forhold til kjøp og oppussing. Jeg føler da på en måte at EK investert for oppussing ikke er verdt det for min del, da jeg vil ikke få igjen den EK jeg investerer nødvendigvis. 

Jeg har diskutert dette med partner, og vi begge er forsåvidt enige i at dette blir en litt urettferdig modell for meg i dette tilfellet.

Annet alternativ:

For å gjøre fordelingen mer rettferdig har vi sett på en annen modell. Jeg har sett denne nevnt enkelte steder, men den er langt mindre vanlig enn eierbrøkmodellen.

Denne modellen tar utgangspunkt i at overskuddet (eller tapet) fordeles slik at all egenkapital får samme prosentvise avkastning.
Så i lignende eksempel som ovenfor med oppussing så ser vi først på hvor mye total gevinst det er igjen etter lån er nedbetalt.

I eksemplet med oppussing kan vi regne slik:
Salgsum: 11 050 000
Totalt lån: 6 700 000
Rest etter lån og tilbakebetaling av EK: 2 050 000
Totalt investert EK: 2 300 000
Avkastning: 2 050 000 / 2 300 000 = ca. 89 % stigning på EK

Vi har da en totalt stigning på 89% på EK investert sammen. Ideen her er da å fordele det slik at begge EK investert stiger 89%. Slik at det blir slik.
Meg: Investert EK 2 000 000 - Gevinst på EK 1 785 000 - 89% gevinst.
Partner: Investert EK 300 000 - Gevinst på EK 267 000 - 89% gevinst.

Jeg synes denne modellen her er mer rettferdig av flere grunner:

• Hver krone med egenkapital får samme prosentvise gevinst eller tap.
• Bedre samsvar mellom risiko og belønning
• Den som legger inn mer EK (eller tar risiko via oppussing) får mer i kroner, men ikke lavere prosentvis avkastning.
• Risikoen følger investeringen, slik at begge får like mye igjen per krone risikert.
• Motiverer til investering i oppussing
• Du vet at hvis du legger inn mer EK til oppussing, får du samme prosentvise avkastning på de pengene.
• Hvis boligen synker i verdi, taper begge samme prosent av sin EK.

Jeg har også noen negative punkter med denne modellen:

• Ikke så ofte brukt blant andre. Eierbrøk mest brukt
• Krever mer innsats for å administrere. Kontroll på EK skutt inn osv.

Jeg greier ikke å finne noe negative i forhold til min partner på dette. Jeg undres også hvorfor ikke denne modellen er oftere brukt, men mistenker at det er mere jobb i forhold til å tinglyse avtale da det kan hele tiden bli endringer i forhold til hvor mye EK som er brukt.

Spørsmål:

Setter pris på alt av svar i forhold til dette innlegget. Trenger ikke å svare på noen eller alle spørsmålene heller.

• Har noen av dere erfaring med å bruke en annen modell enn eierbrøk, f.eks. å fordele overskudd etter prosentvis avkastning på egenkapitalen?
• Har dere sett denne modellen dokumentert noe sted?
• Synes dere det virker rettferdigere at hver krone egenkapital gir lik prosentvis gevinst/tap, eller bør man holde seg til eierbrøk?
• Hvis dere har gjort noe lignende:
  • Hvordan har dere dokumentert EK og oppussing underveis?
  • Skrev dere en egen avtale (f.eks. samboerkontrakt) for dette?
• Ser dere noen ulemper jeg ikke har tenkt på med EK‑modellen, spesielt hvis boligen faller i verdi eller man må selge tidligere enn planlagt?
• Hvorfor tror dere denne modellen ikke er mer brukt, når den egentlig gir mer rettferdig avkastning per krone?
• Hvis dere selv skulle valgt i dette tilfellet – ville dere gått for klassisk eierbrøk eller EK‑modellen, og hvorfor?

Takk. 

Endret 19 timer siden av pedror

[AnonymBruker]

pedror skrev (38 minutter siden):

Hei.
Jeg og samboeren min skal kjøpe bolig sammen. Vi har ganske ulike lånemuligheter, inntekter og egenkapital. Vi er derfor enige om å ha ulik eierbrøk. Jeg har begynt å reflektere over hvordan dette faktisk slår ut ved et senere salg, spesielt siden vi planlegger en del oppussing – og det i hovedsak er jeg som har midlene til å investere i det.

Den vanlige modellen er jo å dele overskudd etter eierbrøk (altså basert på EK + lån som hver la inn ved kjøp). Det fungerer greit hvis man bare kjøper, bor noen år, og selger uten større endringer. Men når egenkapitalen er ulik, oppussing kommer inn i bildet, og risikoen fordeles skjevt, begynner jeg å lure på om modellen egentlig er rettferdig.

For å ta dette eksempelet videre så ville en slik oppdeliing da ca settt slik ut:

Kjøp av bolig

Jeg: Lån 4 200 000 + EK 1 500 000 = 5 700 000
Partner: Lån 2 500 000 + EK 300 000 = 2 800 000
Kjøpesum: 8 500 000
Eierbrøk: 67 % / 33 %
 

Ved salg (30 % prisstigning)

Salgsum: 11 050 000
Nedbetaling av lån + tilbakebetaling av EK: 8 500 000
Rest til fordeling: 2 550 000

Fordelt etter eierbrøk:
Jeg: 67 % = 1 710 000
Partner: 33 % = 840 000

Dersom vi da ser på hvor mye % stigning vi har på investert EK:
Meg: 1 500 000 investert EK. Gevinst 1 710 000 tilbake etter salg, 114% stigning.
Partner: 300 000 investert EK. Gevinst 840 000 tilbake etter salg, 280% stigning.

Det er det her jeg synes kanskje er litt urettferdig. Jeg vil jo i dette tilfellet ta mye større risiko med pengene mine, og vil kanskje tape penger i forhold til å hatt EK investert i fond for eksempel. Her vil partner har 2,48 ganger større avkastning på EK en meg.

For meg er det naturlig å dele salgsummen etter eierbrøk. Salgsumnen er 11050000, og dine 67% gir deg 7.4 mill. Du betaler da ut din gjeld, og sitter igjen med resten. Ingen advokat ville ha anbefalt en avtale slik du skisserer, rett og slett fordi dere får en svært forskjellig avkastning. Jeg har ikke forstått hvorfor den er vanlig, hvis den er det. Kanskje fordi nordmenn er dårlig i regning.

Scenario med oppussing:
La oss si jeg legger inn 500 000 EK ekstra til oppussing, mens partner ikke legger inn noe. Eierbrøken endres da til ca. 69 % / 31 %.
Ny total EK: Jeg 2 000 000, Partner 300 000
Salgsum: 11 050 000
Lån + EK + oppussing: 9 000 000
Rest til fordeling: 2 050 000

Fordelt etter ny eierbrøk:
Jeg: 69 % = 1 412 000
Partner: 31 % = 637 000

Dersom vi da ser på hvor mye % stigning vi har på investert EK:
Meg: 2 000 000 (500k oppussing) investert EK. Gevinst 1 412 000 tilbake etter salg, 70% stigning.
Partner: 300 000 investert EK. Gevinst 637 000 tilbake etter salg, 212% stigning.

oppgradering er litt mer komplisert. Dersom du får boligen taksert før og etter oppussing vet du hvor mye oppussingen endrer verdien.

Skjer oppussingen rett etter overtakelse er det enklere. Da kan dere se på oppussingen som en del av kjøpesummen, og eierbrøkene blir som du viser. Ved salg fordeles salgsummene etter eierbrøk.

Oppgraderer noen år etter kjøp må dere først vurdere boligens verdi før oppussing. Så legger dere til midler brukt til oppussing, korrigerer for egeninnsats hvis du har gjort alt arbeid istedenfor innleid arbeidskraft, og finner ny verdi og ny eierbrøk. Denne brukes ved salg av bolig.

Her ser vi at partnere da fortsatt vil ha størst stigning, faktisk 3 ganger større avkastning, selv om jeg har tatt størst risiko i forhold til kjøp og oppussing. Jeg føler da på en måte at EK investert for oppussing ikke er verdt det for min del, da jeg vil ikke få igjen den EK jeg investerer nødvendigvis. 

Jeg har diskutert dette med partner, og vi begge er forsåvidt enige i at dette blir en litt urettferdig modell for meg i dette tilfellet.

Annet alternativ:

For å gjøre fordelingen mer rettferdig har vi sett på en annen modell. Jeg har sett denne nevnt enkelte steder, men den er langt mindre vanlig enn eierbrøkmodellen.

Denne modellen tar utgangspunkt i at overskuddet (eller tapet) fordeles slik at all egenkapital får samme prosentvise avkastning.
Så i lignende eksempel som ovenfor med oppussing så ser vi først på hvor mye total gevinst det er igjen etter lån er nedbetalt.

I eksemplet med oppussing kan vi regne slik:
Salgsum: 11 050 000
Totalt lån: 6 700 000
Rest etter lån og tilbakebetaling av EK: 2 050 000
Totalt investert EK: 2 300 000
Avkastning: 2 050 000 / 2 300 000 = ca. 89 % stigning på EK

Vi har da en totalt stigning på 89% på EK investert sammen. Ideen her er da å fordele det slik at begge EK investert stiger 89%. Slik at det blir slik.
Meg: Investert EK 2 000 000 - Gevinst på EK 1 785 000 - 89% gevinst.
Partner: Investert EK 300 000 - Gevinst på EK 267 000 - 89% gevinst.

Jeg synes denne modellen her er mer rettferdig av flere grunner:

• Hver krone med egenkapital får samme prosentvise gevinst eller tap.
• Bedre samsvar mellom risiko og belønning
• Den som legger inn mer EK (eller tar risiko via oppussing) får mer i kroner, men ikke lavere prosentvis avkastning.
• Risikoen følger investeringen, slik at begge får like mye igjen per krone risikert.
• Motiverer til investering i oppussing
• Du vet at hvis du legger inn mer EK til oppussing, får du samme prosentvise avkastning på de pengene.
• Hvis boligen synker i verdi, taper begge samme prosent av sin EK.

Jeg har også noen negative punkter med denne modellen:

• Ikke så ofte brukt blant andre. Eierbrøk mest brukt
• Krever mer innsats for å administrere. Kontroll på EK skutt inn osv.

Jeg greier ikke å finne noe negative i forhold til min partner på dette. Jeg undres også hvorfor ikke denne modellen er oftere brukt, men mistenker at det er mere jobb i forhold til å tinglyse avtale da det kan hele tiden bli endringer i forhold til hvor mye EK som er brukt.

Spørsmål:

Setter pris på alt av svar i forhold til dette innlegget. Trenger ikke å svare på noen eller alle spørsmålene heller.

• Har noen av dere erfaring med å bruke en annen modell enn eierbrøk, f.eks. å fordele overskudd etter prosentvis avkastning på egenkapitalen?
• Har dere sett denne modellen dokumentert noe sted?
• Synes dere det virker rettferdigere at hver krone egenkapital gir lik prosentvis gevinst/tap, eller bør man holde seg til eierbrøk?
• Hvis dere har gjort noe lignende:
  • Hvordan har dere dokumentert EK og oppussing underveis?
  • Skrev dere en egen avtale (f.eks. samboerkontrakt) for dette?
• Ser dere noen ulemper jeg ikke har tenkt på med EK‑modellen, spesielt hvis boligen faller i verdi eller man må selge tidligere enn planlagt?
• Hvorfor tror dere denne modellen ikke er mer brukt, når den egentlig gir mer rettferdig avkastning per krone?
• Hvis dere selv skulle valgt i dette tilfellet – ville dere gått for klassisk eierbrøk eller EK‑modellen, og hvorfor?

Takk. 

Siden innlegget var langt har jeg lagt mine kommentarer i teksten med kursiv i første alternativ. Det å fordele salgssum etter eierbrøk gir samme avkastning, ikke bare på innskutt kapital ved kjøp, men også på det som betales ned på lån. I tillegg er den enklest å forholde seg til.

 

Anonymkode: deb04...c9e

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 minutter siden):

Siden innlegget var langt har jeg lagt mine kommentarer i teksten med kursiv i første alternativ. Det å fordele salgssum etter eierbrøk gir samme avkastning, ikke bare på innskutt kapital ved kjøp, men også på det som betales ned på lån. I tillegg er den enklest å forholde seg til.

 

Anonymkode: deb04...c9e

Jeg glemte at den siste modellen du har fungerer greit hvis dere har en eierbrøk gitt av forholdet mellom innskutt EK. Da vil gjeld også ha samme forholdstall. 

Anonymkode: deb04...c9e

[AnonymBruker]

Veldig langt innlegg. Men ved salg skal dere ikke få tilbake egenkapitalen dere la inn i kroner, men oppjustert eller nedjustert forholdsmessig etter prisstigning evt tap. 
Dessuten må all oppussing fordeles etter eierbrøk. Eier han 30% av huset, betaler han 30% av kostnadene. 

Anonymkode: 12efb...1ef

[AnonymBruker]

Jeg vil legge til at oppussing ofte neppe lønner seg i kroner og øre. Dvs at hvis du betaler 500k for nytt bad, øker ikke husets verdi med 500k, men kanskje med 250k. Det er ikke en «god investering» med avkastning sånn sett (i mange tilfeller), annet enn at det hindrer at huset forfaller, hindrer direkte verditap, og det øker bogleden deres. Dette gjelder særlig ved de store tingene, hvor man må leie inn fagfolk. 

Anonymkode: 12efb...1ef

[AnonymBruker]

Alt annet enn 50-50 blir bare tull uansett. Da får dere heller kjøpe lavre standard. 

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Veldig langt innlegg. Men ved salg skal dere ikke få tilbake egenkapitalen dere la inn i kroner, men oppjustert eller nedjustert forholdsmessig etter prisstigning evt tap. 
Dessuten må all oppussing fordeles etter eierbrøk. Eier han 30% av huset, betaler han 30% av kostnadene. 

Anonymkode: 12efb...1ef

Påkostninger, ja, som hever verdien. Men vedlikehold er jo løpende kostnader - da det ikke bidrar til verdistigning. Hadde aldri akseptert at noen bare betalte 30% for å erstatte et vindu, ny lås, og alt mulig slikt. 

Anonymkode: 03bad...aee

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

Alt annet enn 50-50 blir bare tull uansett. Da får dere heller kjøpe lavre standard. 

Påkostninger, ja, som hever verdien. Men vedlikehold er jo løpende kostnader - da det ikke bidrar til verdistigning. Hadde aldri akseptert at noen bare betalte 30% for å erstatte et vindu, ny lås, og alt mulig slikt. 

Anonymkode: 03bad...aee

Men «påkostninger» øker som regel ikke verdien med like mye som det tiltaket koster. Overgangen mellom påkostninger og  vedlikehold er flytende. Man kan se på oppussing av et 25 år gammelt bad som både «påkostning» og «vedlikehold», fordi det er nødvendig å totalrenovere bad med x års mellomrom pga membran etc.

Poenget mitt er at når man bruker penger på hus - samme om du kaller det «påkostning» eller «vedlikehold» - er det sjelden sånn at det er en «god investering» i kroner og øre. Noen unntak finnes nok, for eksempel hvis man kan få gjort om loft til oppholdsrom slik at størrelsen på enheten økes etc. 

Anonymkode: 12efb...1ef

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Men «påkostninger» øker som regel ikke verdien med like mye som det tiltaket koster. Overgangen mellom påkostninger og  vedlikehold er flytende. Man kan se på oppussing av et 25 år gammelt bad som både «påkostning» og «vedlikehold», fordi det er nødvendig å totalrenovere bad med x års mellomrom pga membran etc.

Poenget mitt er at når man bruker penger på hus - samme om du kaller det «påkostning» eller «vedlikehold» - er det sjelden sånn at det er en «god investering» i kroner og øre. Noen unntak finnes nok, for eksempel hvis man kan få gjort om loft til oppholdsrom slik at størrelsen på enheten økes etc. 

Anonymkode: 12efb...1ef

Det er derfor man må korrigere eierbrøk når det brukes større beløp, uavhengig om man kaller det vedlikehold eller oppgradering. 

Anonymkode: deb04...c9e

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (7 minutter siden):

Det er derfor man må korrigere eierbrøk når det brukes større beløp, uavhengig om man kaller det vedlikehold eller oppgradering. 

Anonymkode: deb04...c9e

Eller betale i henhold til eierbrøken, som er enklest. Men jeg er enig i det. Men poenget er at man ikke bør se på det som en «investering»,  noe TS gjør. Hun snakker om at denne modellen skal oppmuntre til å investere i oppussing. Jeg påpeker at det er en dårlig investering - for eksempel i forhold til å sette pengene i fond. Eller bare ha dem på sparekonto, hvis man er risikoavers. 

Anonymkode: 12efb...1ef

[AnonymBruker]

Dette forholdet høres utrolig slitsomt ut. Skal alt fra hver bilderamme og dokost også regnes ut, eller hver time brukt på vasking av bad og kanskje «prisen» av fremtidige unger regnes ut som en ekstra del i denne boligprisen.. Høres jo litt ut som dere er sammen bare midlertidig som medlåntakere for fremtidig gevinst så håper nesten dette forholdet er 2 kollegaer/venner som prøver å komme inn i boligmarkedet for å bli med på boligpris stigningene og ikke et romantisk forhold. 
Hvis det er det siste så bør du gå for den normale med å fordele etter eierbrøkdelen og ikke komplisere det mer. At du tenker så mye videre på det høres litt ut som et stort rødt flagg 

Anonymkode: 9983a...706

[Schmuhu]

Hvor mye avkastning har en bolig?

Dette er et kjempegodt spørsmål. Det er lurt å ta regnestykket på forhånd, men mange tar regnestykke enten feil eller ufullstendig.

I teorien er matten veldig enkel:
Avkastning = Salgspris - Kostnader - Kjøpspris

La oss se på ditt første regnestykke først:

pedror skrev (2 timer siden):

Kjøp av bolig

Jeg: Lån 4 200 000 + EK 1 500 000 = 5 700 000
Partner: Lån 2 500 000 + EK 300 000 = 2 800 000
Kjøpesum: 8 500 000
Eierbrøk: 67 % / 33 %
 

Ved salg (30 % prisstigning)

Salgsum: 11 050 000
Nedbetaling av lån + tilbakebetaling av EK: 8 500 000
Rest til fordeling: 2 550 000

Fordelt etter eierbrøk:
Jeg: 67 % = 1 710 000
Partner: 33 % = 840 000

Dersom vi da ser på hvor mye % stigning vi har på investert EK:
Meg: 1 500 000 investert EK. Gevinst 1 710 000 tilbake etter salg, 114% stigning.
Partner: 300 000 investert EK. Gevinst 840 000 tilbake etter salg, 280% stigning.

Regnestykket er urealistisk.

Du mangler kostnader.

En vesentlig kostnad du bør se på er kostnader ang. boliglånet. Er det tenkt å kjøpe denne boligen med to seperate lån eller et felleslån? Her kan det godt være forskjeller hva kostnaden blir. For å kunne si noe om lånekostnaden, så må vi også anta betingelser rundt lånet. Hvor lenge skal nedbetalingstiden være? Hvor mye renter er det på lånet? Hvor lenge skal boligen eies dvs. hvor mye rente har blitt betalt i det tidsrommet?

Betrakter vi lånekostnaden, så er det også åpenbart at den som låner mer, vil også ende opp med mer kostnad. Betingelsene for lånet er sentralt. Det viser også mitt påfølgende eksempel.

La oss romantisere ett eksempl med felleslån og ta utgangspunktet i følgende antakelser for et lån:

Edit: Ser at jeg har gjort en feil i kalkulasjonen, ved å fordele resterende lån 50/50. Takk til kommentaren fra anonym bruker deb04...c9e som poengerte det fint! Her min korreksjon makert i blått og gammel matte er strøket over.

- Lånesum på 6,7 mill
- Årlig rente eff. ca 6,5%
- Nedbetalt innen 20 år
- Salg av boligen etter 10 år
- Bolig selges for 11 mill

Total lånekostnad etter 10 år blir da rundt 3,29 mill.
Total avdrag (uten renter) etter 10 år blir rundt 3,87 mill.
Resterende lån etter 10 år blir da rundt 3,83 mill.

Person 1 står for 4,2 mill i lån som tilsvarer rundt 62,69%.
Person 1 har en lånekostnad på rundt 2,06 mill.
Person 1 har betalt avdrag på rundt 2,43 mill.
Person 1 har et resterende lån på 2,4 mill.

Person 2 står for 2,5 mill i lån som tilsvarer rundt 37,31%.
Person 2 har en lånekostnad på rundt 1,23 mill.
Person 2 har betalt avdrag på rundt 1,44 mill.
Person 2 har et resterende lån på 1,43 mill.

=> Legg merke til at lånets fordeling er annerledes enn eierbrøken, da dere også antar skjev egenkapital.
=> Legg merke til at avdrag er sparing og må trekkes fra som EK og ikke kan tolkes som gevinst.

11 mill i salgspris minus et resterende lån på 3,83 mill gir et grunnlag på 7,17 mill.

Person 1 får da rundt 4,8 mill (67%) fra boligsalget.
Person 1 gjør krav på 7,37 mill (67%) av salgsprisen.
Person 1 trekker fra 1,5 mill EK.
Person 1 trekker fra 2,43 mill avdrag.
Person 1 trekker fra 2,06 mill lånekostnad.
Person 1 trekker fra 2,4 i resterende lån.
=> Avkastning blir negativ. Person 1 taper 1,19 mill som tilsvarer -79,33%.
=> Avkastning blir negativ. Person 1 taper 1,02 mill som tilsvarer -68%.

Person 2 får da rundt 2,37 mill (33%) fra boligsalget
Person 2 gjør krav på 3,63 mill (33%) av salgsprisen.
Person 2 trekker fra 0,3 mill EK.
Person 2 trekker fra 1,44 mill avdrag.
Person 2 trekker fra 1,23 mill lånekostnad.
Person 2 trekker fra 1,43 i resterende lån.
=> Avkastning blir negativ. Person 2 taper 0,6 mill som tilsvarer -200%.
=> Avkastning blir negativ. Person 2 taper 0,77 mill som tilsvarer rundt -256%.
 

Dette her var jo litt spennende?

Viktig å få med seg er at begge personer har økt egenkapitalen sin i eierperiode gjennom avdrag. Det er mye mer egenkapital enn før og ofte velger folk å kjøpe seg oppover her.

Likevel var investeringen et tap, gitt at vi antar i underkant av 30% verdistigning ila. 10 år, som er ganske realistisk mange plasser i Norge. Husk at boligen også har andre kostnader, slik som felleskostnader eller kommunale avgifter, reperasjoner og vedlikehold og oppussing slik du nevner. Ikke minst koster megler når du selger. Dermed blir regnestykket, fratrukket alle andre kostnader, enda mer pessimistisk.

Det koster å bo for de fleste og det er nettopp lånet som er den største kostnaden.

Tenk om du ikke hadde hatt disse lånekostnader! Eller tenk om du fikk betalt ned fortere? Eller bare hadde hatt litt mer egenkapital for å måtte ta mindre lån?

Lykke til med boligmatten!

Schmuhu

Endret 19 timer siden av Schmuhu

[AnonymBruker]

Kjøp hver deres leilighet!

Anonymkode: b158b...853

[AnonymBruker]

Schmuhu skrev (2 minutter siden):

Hvor mye avkastning har en bolig?

Dette er et kjempegodt spørsmål. Det er lurt å ta regnestykket på forhånd, men mange tar regnestykke enten feil eller ufullstendig.

I teorien er matten veldig enkel:
Avkastning = Salgspris - Kostnader - Kjøpspris

La oss se på ditt første regnestykke først:

Regnestykket er urealistisk.

Du mangler kostnader.

En vesentlig kostnad du bør se på er kostnader ang. boliglånet. Er det tenkt å kjøpe denne boligen med to seperate lån eller et felleslån? Her kan det godt være forskjeller hva kostnaden blir. For å kunne si noe om lånekostnaden, så må vi også anta betingelser rundt lånet. Hvor lenge skal nedbetalingstiden være? Hvor mye renter er det på lånet? Hvor lenge skal boligen eies dvs. hvor mye rente har blitt betalt i det tidsrommet?

Betrakter vi lånekostnaden, så er det også åpenbart at den som låner mer, vil også ende opp med mer kostnad. Et høyere lån vil målt i absolutte tall også resultere i mer kostnad. Dette forhold trenger ikke å være linær, avhengig av betingelsene som sagt.

La oss romantisere ett eksempl med felleslån og treffe noen antakelser for et lån:

- Lånesum på 6,7 mill
- Årlig rente eff. ca 6,5%
- Nedbetalt innen 20 år
- Salg av boligen etter 10 år
- Bolig selges for 11 mill

Total lånekostnad etter 10 år blir da rundt 3,29 mill.
Total avdrag (uten renter) etter 10 år blir rundt 3,87 mill.
Resterende lån etter 10 år blir da rundt 3,83 mill.

Person 1 står for 4,2 mill i lån som tilsvarer rundt 62,69%.
Person 1 har en lånekostnad på rundt 2,06 mill.
Person 1 har betalt avdrag på rundt 2,43 mill.

Person 2 står for 2,5 mill i lån som tilsvarer rundt 37,31%.
Person 2 har en lånekostnad på rundt 1,23 mill.
Person 2 har betalt avdrag på rundt 1,44 mill.

=> Legg merke til at lånets fordeling er annerledes enn eierbrøken, da dere også antar skjev egenkapital.
=> Legg merke til at avdrag er sparing og må trekkes fra som EK og ikke kan tolkes som gevinst.

11 mill i salgspris minus et resterende lån på 3,83 mill gir et grunnlag på 7,17 mill.

Person 1 får da rundt 4,8 mill (67%) fra boligsalget.
Person 1 trekker fra 1,5 mill EK.
Person 1 trekker fra 2,43 mill avdrag.
Person 1 trekker fra 2,06 mill lånekostnad.
=> Avkastning blir negativ. Person 1 taper 1,19 mill som tilsvarer -79,33%.

Person 2 får da rundt 2,37 mill (33%) fra boligsalget
Person 2 trekker fra 0,3 mill EK.
Person 2 trekker fra 1,44 mill avdrag.
Person 2 trekker fra 1,23 mill lånekostnad.
=> Avkastning blir negativ. Person 2 taper 0,6 mill som tilsvarer -200%.

Dette her var jo litt spennende?

Viktig å få med seg er at begge personer har økt egenkapitalen sin i eierperiode gjennom avdrag. Mens person 1 sitter med rundt 4,8 mill på bok så har person 2 rundt 2,37 på bok. Det er mye mer egenkapital enn før og ofte velger folk å kjøpe seg oppover her.

Likevel var investeringen et tap, gitt at vi antar i underkant av 30% verdistigning ila. 10 år, som er ganske realistisk mange plasser i Norge. Husk at boligen også har andre kostnader, slik som felleskostnader eller kommunale avgifter, reperasjoner og vedlikehold og oppussing slik du nevner. Ikke minst koster megler når du selger. Dermed blir regnestykket, fratrukket alle andre kostnader, enda mer pessimistisk.

Det koster å bo for de fleste og det er nettopp lånet som er den største kostnaden.

Tenk om du ikke hadde hatt disse lånekostnader! Eller tenk om du fikk betalt ned fortere? Eller bare hadde hatt litt mer egenkapital for å måtte ta mindre lån?

Lykke til med boligmatten!

Schmuhu

Det er derfor man bør dele salgssummen etter eierbrøk, og ikke bare gevinsten. Hvis jeg får bedre lånebetingelser enn partner tjener jeg mer på investeringen enn han gjør, forutsatt prisoppgang. Velger jeg avdragsfrihet, tjener jeg mindre. Det skal ikke min partner betale for.

Anonymkode: deb04...c9e

[pedror]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Siden innlegget var langt har jeg lagt mine kommentarer i teksten med kursiv i første alternativ. Det å fordele salgssum etter eierbrøk gir samme avkastning, ikke bare på innskutt kapital ved kjøp, men også på det som betales ned på lån. I tillegg er den enklest å forholde seg til.

 

Anonymkode: deb04...c9e

Når du sier "Ingen advokat ville ha anbefalt en avtale slik du skisserer, rett og slett fordi dere får en svært forskjellig avkastning. Jeg har ikke forstått hvorfor den er vanlig, hvis den er det."
Mener du da det første eksempelet med eierbrøk eller det siste fordelt på EK% ?

Du kan anta at oppussing sjer over 1-2 år og at det er et investeringsprosjekt som trenger mye renovering. 

Endret 19 timer siden av pedror

[pedror]

AnonymBruker skrev (38 minutter siden):

Jeg vil legge til at oppussing ofte neppe lønner seg i kroner og øre. Dvs at hvis du betaler 500k for nytt bad, øker ikke husets verdi med 500k, men kanskje med 250k. Det er ikke en «god investering» med avkastning sånn sett (i mange tilfeller), annet enn at det hindrer at huset forfaller, hindrer direkte verditap, og det øker bogleden deres. Dette gjelder særlig ved de store tingene, hvor man må leie inn fagfolk. 

Anonymkode: 12efb...1ef

Det er kanskje viktig å si at dette kjøpet er sett på som et investeringsprosjekt, der vi skal pusse opp mye. Det er noe vi har gjort tidligere på mindre enheter og hatt fortjeneste på det. Dette er et større prosjekt over lengre tid, der det er ulike lån og EK inn i bildet.

Endret 19 timer siden av pedror

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (18 minutter siden):

Dette forholdet høres utrolig slitsomt ut. Skal alt fra hver bilderamme og dokost også regnes ut, eller hver time brukt på vasking av bad og kanskje «prisen» av fremtidige unger regnes ut som en ekstra del i denne boligprisen.. Høres jo litt ut som dere er sammen bare midlertidig som medlåntakere for fremtidig gevinst så håper nesten dette forholdet er 2 kollegaer/venner som prøver å komme inn i boligmarkedet for å bli med på boligpris stigningene og ikke et romantisk forhold. 
Hvis det er det siste så bør du gå for den normale med å fordele etter eierbrøkdelen og ikke komplisere det mer. At du tenker så mye videre på det høres litt ut som et stort rødt flagg 

Anonymkode: 9983a...706

Det bør nok nevnes at vi dette er mer ett investeringsprosjekt. Så det er riktig at vi er et par som ønsker å bli med på boligprisstigningen. Jeg skjønner godt at det ikke passer alle. Vi er klare over at det krever mer administrasjon å gjøre det slikt som det siste eksempelet mitt. 

Anonymkode: 8b38b...7e8

[Sniff76]

Hvis dere skal ha hvert deres lån og det kan være at dere betaler ned lånene i ulike hastighet, synes ikke jeg det gir mening å trekke fra lånene i kr og øre, før dere fordeler resten av overskuddet etter eierprosent. For det blir jo enda mer skjevt, og du kan føle det enda mer urettferdig eller skjevt hvis du betaler ned ditt lån mye og han ikke, evt om en av dere betaler så lite som mulig på sitt lån og investerer pengene på andre ting som gir større gevinst. Jeg hadde gjort som en skriver over her og tatt salgssummen og fordelt på eierbrøk, og så betaler hver av dere restlån.

Klarer dere å være enige om hva som skal gjøres, prioriteres opp/ned osv? Det blir et skjevt maktforhold når den ene sitter med større mulighet for å betale renovering.

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (49 minutter siden):

Veldig langt innlegg. Men ved salg skal dere ikke få tilbake egenkapitalen dere la inn i kroner, men oppjustert eller nedjustert forholdsmessig etter prisstigning evt tap. 
Dessuten må all oppussing fordeles etter eierbrøk. Eier han 30% av huset, betaler han 30% av kostnadene. 

Anonymkode: 12efb...1ef

Sa da mener du at det siste eksempelet er riktig? Der man har lagt inn % økning av bolig på EK og fordelt det slikt? Ikke fordelt på eierbrøk? Eller tar jeg feil?

Anonymkode: 8b38b...7e8

[Schmuhu]

AnonymBruker skrev (21 minutter siden):

Det er derfor man bør dele salgssummen etter eierbrøk, og ikke bare gevinsten. Hvis jeg får bedre lånebetingelser enn partner tjener jeg mer på investeringen enn han gjør, forutsatt prisoppgang. Velger jeg avdragsfrihet, tjener jeg mindre. Det skal ikke min partner betale for.

Anonymkode: deb04...c9e

Takk så mye, jeg korrigerte mitt innlegg!
Selvsagt skal ikke resterende lån deles 50/50.

Ellers så tror jeg det er vanskelig å få svært forskjellige lånebetingelser for samme objekt. Om du velger avdragsfrihet, så har du mindre egenkapital i boligen til slutt. Som du kan sjå så har mitt regnestykke tatt høyde for det. Men det er vel best med to seperate lån dersom en planlegger slikt, mens mitt regnestykke går ut fra et felleslån.

Schmuhu

[AnonymBruker]

Sniff76 skrev (2 minutter siden):

Hvis dere skal ha hvert deres lån og det kan være at dere betaler ned lånene i ulike hastighet, synes ikke jeg det gir mening å trekke fra lånene i kr og øre, før dere fordeler resten av overskuddet etter eierprosent. For det blir jo enda mer skjevt, og du kan føle det enda mer urettferdig eller skjevt hvis du betaler ned ditt lån mye og han ikke, evt om en av dere betaler så lite som mulig på sitt lån og investerer pengene på andre ting som gir større gevinst. Jeg hadde gjort som en skriver over her og tatt salgssummen og fordelt på eierbrøk, og så betaler hver av dere restlån.

Klarer dere å være enige om hva som skal gjøres, prioriteres opp/ned osv? Det blir et skjevt maktforhold når den ene sitter med større mulighet for å betale renovering.

Baser dette på to ulike lån. Det er et godt poeng du nevner her da. Det vil ikke bli rettferdig å trekke fra summen av lånene i kr før vi fordeler overskuddet. 

Anonymkode: 8b38b...7e8