Tvangssalg av bolig

[Snublefot62]

AnonymBruker skrev (9 minutter siden):

TS her. Jeg har akkurat snakket med en som sitter med slike saker og så lenge jeg har forkjøpsrett og skal bruke den så vil tingretten avvise krav om oppløsning av sameie og det blir ikke tvangssalg.

Anonymkode: 34e7b...83e

Det var da en rar konklusjon?

Hvordan skal man tvangsoppløse et sameie når den ene parten nekter den andre å kjøpe, uten å legge boligen ut for tvangssalg?

[AnonymBruker]

Snublefot62 skrev (12 minutter siden):

Det var da en rar konklusjon?

Hvordan skal man tvangsoppløse et sameie når den ene parten nekter den andre å kjøpe, uten å legge boligen ut for tvangssalg?

Jeg har ikke nektet å kjøpe her. Det er eksen som avslo kjøp i desember og som nå vil ha oppløsning av sameie. Jeg har aldri sagt at jeg ikke vil kjøpe. Sånn at her er det eksen som sier nei til å selge for så å komme med krav om oppløsning av sameie og kreve tvangssalg. Forstå det den som kan. 

TS

Anonymkode: 34e7b...83e

[Snublefot62]

AnonymBruker skrev (5 minutter siden):

Jeg har ikke nektet å kjøpe her. Det er eksen som avslo kjøp i desember og som nå vil ha oppløsning av sameie. Jeg har aldri sagt at jeg ikke vil kjøpe. Sånn at her er det eksen som sier nei til å selge for så å komme med krav om oppløsning av sameie og kreve tvangssalg. Forstå det den som kan. 

TS

Anonymkode: 34e7b...83e

Jeg forstår at du ikke har nektet å kjøpe den men eksen din nekter deg å kjøpe den.

Da står man jo igjen med kun ett reelt alternativ.

Som vedkommende du pratet med mener ikke vil skje. Så hva er alternativet?

[AnonymBruker]

Snublefot62 skrev (5 minutter siden):

Jeg forstår at du ikke har nektet å kjøpe den men eksen din nekter deg å kjøpe den.

Da står man jo igjen med kun ett reelt alternativ.

Som vedkommende du pratet med mener ikke vil skje. Så hva er alternativet?

Jeg regner med at når jeg påberoper meg forkjøpsretten min så må eksen gå med på å selge uansett. Slik jeg forstår det hvertfall, at det blir avvist av tingretten fordi jeg vil kjøpe. 

TS

Anonymkode: 34e7b...83e

[Snublefot62]

AnonymBruker skrev (11 minutter siden):

Jeg regner med at når jeg påberoper meg forkjøpsretten min så må eksen gå med på å selge uansett. Slik jeg forstår det hvertfall, at det blir avvist av tingretten fordi jeg vil kjøpe. 

TS

Anonymkode: 34e7b...83e

Det er dette jeg ikke forstår.

Tvangsoppløsning av sameie er det tingretten som bestemmer etter at en av partene starter prosessen.

Det er den eneste tvangsmiddelet så vidt jeg vet en har. Så dersom tingretten avviser dette så er man tilbake på frivillig løsning - som eksen din ikke vil.

Jeg tror du har misforstått vedkommende. At tvangsoppløsning blir startet og tvangssalg påbegynt - og når det foreligger bud så kan du kjøpe det for det budet. Evnt legge inn eget selvstendig bud. Og at det vedkommende mente var at resultatet uansett blir det samme. Ikke at tvangssalget blir avvist.

[AnonymBruker]

Snublefot62 skrev (37 minutter siden):

Det er dette jeg ikke forstår.

Tvangsoppløsning av sameie er det tingretten som bestemmer etter at en av partene starter prosessen.

Det er den eneste tvangsmiddelet så vidt jeg vet en har. Så dersom tingretten avviser dette så er man tilbake på frivillig løsning - som eksen din ikke vil.

Jeg tror du har misforstått vedkommende. At tvangsoppløsning blir startet og tvangssalg påbegynt - og når det foreligger bud så kan du kjøpe det for det budet. Evnt legge inn eget selvstendig bud. Og at det vedkommende mente var at resultatet uansett blir det samme. Ikke at tvangssalget blir avvist.

Jeg spurte om akkurat dette for det var sånn jeg forstod det først. Det første han spurte meg om var om jeg hadde meldt inn forkjøpsretten min til advokaten til eksen. Nettopp fordi det vil stoppe prosessen videre til tingretten. Og det har jeg allerede gjort. Jeg har også bedt om bekreftelse på at det er mottatt. Det skal advokaten informere eksen min om.

Når jeg faktisk vil kjøpe så er det ikke grunnlag for at tingretten går inn og oppretter sak. Men jeg skal sjekke ut mer for å være sikker på at det stemmer.

TS

Anonymkode: 34e7b...83e

[Merlin]

Schmuhu skrev (På 18.7.2025 den 17.52):

Deres bolig er ikke naboens bolig. 

Naboens bolig kan gi en pekepinn men dog ikke et reellt estimat for et oppgjør mellom deg og eksen. 

En verdivurdering er ikke det samme som at markedet priser inn boligen. 

Hvorfor ønsker du ikke å legge ut boligen frivillig og få en reell budrunde med en reell markedspris?

Om det virkelig står til så dårlig som du skisserer, så er jo det absolutt i ditt interesse å vise at markedet priser boligen lav. Spesielt med eventuelle forkjøpsrett.

Husk at du deler all tap 50/50, så eksen din rammes også av en dårlig pris.

Schmuhu

Å selge en bolig der andre eier halvparten,  gir ikke det en dårlig pris ?  Kan TS tjene på et slikt salg om hun byr og får tilslaget ?

[Schmuhu]

Merlin skrev (51 minutter siden):

Å selge en bolig der andre eier halvparten,  gir ikke det en dårlig pris ?  Kan TS tjene på et slikt salg om hun byr og får tilslaget ?

Takk for spørsmålet 😇 !

La oss se på et fiktiv og romantisert eksempel med runde tall.

• Vi har en bolig som ble kjøpt for 3 mill som eies 50/50
• 2,4 mill er lån (80% belåningsgrad), deles også 50/50
• Hver samboer eier 1,5 mill i verdi,  har 1,2 mill i gjeld, som gir en innskudd på 300K hver

Boligen settes ut på tvangssalg, og den ene part byr 2,5 mill og får tilslag. For eksempel kan 2,25 mill finansieres og ytterlige 250k egenkapital kan skytes inn av den som kjøper.

I dette tilfelle vil det gamle felleslånet kunne bli dekket, pluss en del av eventuelle kostnader ved salget. Eventuell restgjeld fordeles 50/50.

På første blikket har begge parter tapt minst 300k i egenkapital. Men den ene parten har dermed ingen bolig, ingen egenkapital fra salget og eventuell usikret restgjeld.

Den andre parten eier en boligen som potensielt kan gi 3 mill eller mer i markedet, gitt at det selges for litt bedre betingelser, dvs. uten tvangssalg, skikkelig markedsføring, uten forkjøpsrett, der en har rettet på småtterier og så videre. Eventuell restgjeld kan bakes inn i det nye boliglånet.

La oss si at den andre parten setter i gang et slikt salg få måneder senere og får solgt til 3 mill igjen. Vi antar 100k i salgskostnader og trekker fra 2,25 mill i lån. Dermed vil parten kunne få ut 650k egenkapital fra salget. Innskuddet var først 300k og så ytterlige 250k, som gir en egenkapitalgevinst på 100k i samme markedet for samme objekt, til nesten samme tidspunkt. Om parten har tilstrekkelig med egenkapital før salget, så kunne en altså pusset opp boligen for opp mot 100k minus eventuell restgjeld fra det forrige tvangssalget for å sikre boligens salgsverdi.

Investeringen går selvsagt i tap for alle parter i sum, da lånekostnaden og andre omkostninger vil dra dette ned uansett.

Mens den første parten har brent sine 300k egenkapital, så har den andre parten fått tilbake innskuddet.

Schmuhu

 

Endret 21. juli av Schmuhu

[CAPS LOCK]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

TS her. Jeg har akkurat snakket med en som sitter med slike saker og så lenge jeg har forkjøpsrett og skal bruke den så vil tingretten avvise krav om oppløsning av sameie og det blir ikke tvangssalg.

Anonymkode: 34e7b...83e

 

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Jeg regner med at når jeg påberoper meg forkjøpsretten min så må eksen gå med på å selge uansett. Slik jeg forstår det hvertfall, at det blir avvist av tingretten fordi jeg vil kjøpe. 

TS

Anonymkode: 34e7b...83e

 

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Jeg spurte om akkurat dette for det var sånn jeg forstod det først. Det første han spurte meg om var om jeg hadde meldt inn forkjøpsretten min til advokaten til eksen. Nettopp fordi det vil stoppe prosessen videre til tingretten. Og det har jeg allerede gjort. Jeg har også bedt om bekreftelse på at det er mottatt. Det skal advokaten informere eksen min om.

Når jeg faktisk vil kjøpe så er det ikke grunnlag for at tingretten går inn og oppretter sak. Men jeg skal sjekke ut mer for å være sikker på at det stemmer.

TS

Anonymkode: 34e7b...83e

Den relevante lovbestemmelsen har jeg allerede sitert, nemlig sameielova § 15, som gir en sameier hjemmel for å tvangsoppløse sameiet slik at hele eiendommen blir tvangssolgt: 

"Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst.

Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver. Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke. Gjev to eller fleire sameigarar like bod, og ingen av dei byd høgare, gjeld § 11 andre stykket tilsvarande dersom dei vil halda fram som sameigarar. Vil dei ikkje halde fram som sameigarar, skal det bodet som fyrst vart gjeve, godtakast. Svarar dei like boda til den høgste prisen tingen kan overtakast for, skal likevel tingretten ved lutkast eller på annan måte avgjere kva for bod som skal godtakast.

Krav om tvangssal kan fullførast utan at det ligg føre dom eller anna tvangsgrunnlag for oppløysing, når det ikkje er gjort motmæle mot kravet eller motmælet klårt er grunnlaust. Avgjerda høyrer under tingretten og skal takast i orskurd som kan ankast.

Kongen kan gjeva nærare føresegner om oppløysing og fullføring av krav om oppløysing.

Paragrafen her gjeld ikkje grunn som ligg i sameige mellom bruk."

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1965-06-18-6?q=sameie

Jeg har hevet ut vilkårene for tvangsoppløsning. Dessuten er det en viktig betingelse i § 1, som sier at "Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve." Sameierne kan altså avtale seg  imellom at § 15 i denne lova ikke skal gjelde deres sameie. 

Det eneste som skal til er 

1. Varsel til den andre sameieren om at man vil kreve sameiet tvangsoppløst hvis man ikke blir enig om et frivillig salg innen en rimelig frist, uten at det presiseres hvor lang fristen skal være. Ved vanlig tvangssalg er fristen 14 dager.

2. Eiendommen kan ikke deles uten skade. En leilighet kan ikke deles uten skade. Man kan ikke sage den i to. 

3. Saksøkte kan ikke ha kommet med innsigelse til kravet om tvangsoppløsning eller innsigelsen er klart grunnløs. 

4. Sameierne har ikke avtalt seg imellom at sameieloven § 15 ikke skal gjelde deres sameie.

At du har forkjøpsrett er altså ikke til hinder for tvangsoppløsning. 

[AnonymBruker]

CAPS LOCK skrev (1 time siden):

 

 

Den relevante lovbestemmelsen har jeg allerede sitert, nemlig sameielova § 15, som gir en sameier hjemmel for å tvangsoppløse sameiet slik at hele eiendommen blir tvangssolgt: 

"Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst.

Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver. Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke. Gjev to eller fleire sameigarar like bod, og ingen av dei byd høgare, gjeld § 11 andre stykket tilsvarande dersom dei vil halda fram som sameigarar. Vil dei ikkje halde fram som sameigarar, skal det bodet som fyrst vart gjeve, godtakast. Svarar dei like boda til den høgste prisen tingen kan overtakast for, skal likevel tingretten ved lutkast eller på annan måte avgjere kva for bod som skal godtakast.

Krav om tvangssal kan fullførast utan at det ligg føre dom eller anna tvangsgrunnlag for oppløysing, når det ikkje er gjort motmæle mot kravet eller motmælet klårt er grunnlaust. Avgjerda høyrer under tingretten og skal takast i orskurd som kan ankast.

Kongen kan gjeva nærare føresegner om oppløysing og fullføring av krav om oppløysing.

Paragrafen her gjeld ikkje grunn som ligg i sameige mellom bruk."

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1965-06-18-6?q=sameie

Jeg har hevet ut vilkårene for tvangsoppløsning. Dessuten er det en viktig betingelse i § 1, som sier at "Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve." Sameierne kan altså avtale seg  imellom at § 15 i denne lova ikke skal gjelde deres sameie. 

Det eneste som skal til er 

1. Varsel til den andre sameieren om at man vil kreve sameiet tvangsoppløst hvis man ikke blir enig om et frivillig salg innen en rimelig frist, uten at det presiseres hvor lang fristen skal være. Ved vanlig tvangssalg er fristen 14 dager.

2. Eiendommen kan ikke deles uten skade. En leilighet kan ikke deles uten skade. Man kan ikke sage den i to. 

3. Saksøkte kan ikke ha kommet med innsigelse til kravet om tvangsoppløsning eller innsigelsen er klart grunnløs. 

4. Sameierne har ikke avtalt seg imellom at sameieloven § 15 ikke skal gjelde deres sameie.

At du har forkjøpsrett er altså ikke til hinder for tvangsoppløsning. 

Det må jeg få avklart skjønner jeg. Jeg må regne med at det er best å vente til evt bud er akseptert og så bruke forkjøpsretten min da? 

En annen ting siden du har peiling her tydeligvis. Banken vurderer også tvangssalg nemlig fordi eksen ikke betaler på boliglånet. Er det forskjell på prosessen om en sameier krever oppløsning og tvangssalg kontra banken? 

TS 

Anonymkode: 34e7b...83e

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (10 timer siden):

Jeg har ikke tilbudt noen pris. Vi har ikke snakket om markedspris. Vi har ikke snakket om verdivurdering heller. Jeg vet ikke hva som ligger bak her. Som sagt kom det ut av det blå at det blir begjært tvangssalg. Jeg har informert at jeg har fått boliglån og at vi kan diskutere pris. Men det har jeg ikke fått respons på.

TS 

Anonymkode: 34e7b...83e

Så du har kun snakket om det i denne tråden, ikke med eksen eller hens advokat? Altså hva markedspris er, og du har aldri kommet med noe konkret tilbud? I tilfelle tror jeg vi er mange her i denne tråden som er forvirret over måten din å kommunisere på. 
Er alt som har skjedd at du har sagt at «jeg ønsker å kjøpe din halvpart» (uten pris), og han har sagt «nei»?

Anonymkode: faa35...0be

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (12 minutter siden):

Så du har kun snakket om det i denne tråden, ikke med eksen eller hens advokat? Altså hva markedspris er, og du har aldri kommet med noe konkret tilbud? I tilfelle tror jeg vi er mange her i denne tråden som er forvirret over måten din å kommunisere på. 
Er alt som har skjedd at du har sagt at «jeg ønsker å kjøpe din halvpart» (uten pris), og han har sagt «nei»?

Anonymkode: faa35...0be

Nei, nei, jeg har snakket med både eksen og advokaten, dvs advokaten er kun på mail. Jeg har gjort det jeg kan for å kommunisere uten å nå frem. Vi hadde satt en pris før ny samboer kom inn i bildet. Og det var den jeg skulle kjøpe for i desember når det plutselig ble avvist. Jeg har snakket med eksen etter det og sagt fra om det som må gjøres her, hva naboleiligheten gikk for osv. Og at vi må være forberedt på at markedsprisen er lavere enn verdivurdering. Men jeg snakker for døve ører. 

Årsaken til at jeg startet tråden her var for å få råd og innspill til hvordan jeg skal forholde meg til situasjonen nå når jeg har fått beskjed fra advokaten om at det blir begjært oppløsning av sameie. 

Det har vært planlagt i flere år at jeg skal overta hele leiligheten. Men jeg måtte spare opp nok egenkapital til å få boliglån alene.

TS 

Anonymkode: 34e7b...83e

[Schmuhu]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Det har vært planlagt i flere år at jeg skal overta hele leiligheten. Men jeg måtte spare opp nok egenkapital til å få boliglån alene.

Hvor lenge har dette pågått?

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Banken vurderer også tvangssalg nemlig fordi eksen ikke betaler på boliglånet. Er det forskjell på prosessen om en sameier krever oppløsning og tvangssalg kontra banken? 

Banken er en veldig tøff motpart i saken. Her burde dere få litt fart på saken. Har dere felles lån?

Schmuhu

[CAPS LOCK]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Banken vurderer også tvangssalg nemlig fordi eksen ikke betaler på boliglånet. Er det forskjell på prosessen om en sameier krever oppløsning og tvangssalg kontra banken? 

TS 

Anonymkode: 34e7b...83e

Begynnelsen på prosessen er litt ulik. I begge tilfeller må saksøkeren varsle saksøkte, men fristens lengde er ulik. Ved krav tvangssalg fra banken er fristen 14 dager mens ved tvangsoppløsning er den lenger. Loven sier at fristen skal være "rimelig", noe som blant annet beror på om man er i ferietid eller ikke. Hvis varselet sendes rett før ferien begynner, har saksøkte rett på lenger varsel enn ellers i året. Vilkårene for å ta kravet til følge er også ulike siden ordinært tvangssalg forutsetter betalingsmislighold og tvangskraftig tvangsgrunnlag mens tvangsoppløsning i utgangspunktet bare krever varsel med rimelig frist.

Prosessen etter at tingretten har tatt til følge kravet er nesten helt lik, men ved tvangsoppløsning har en sameier rett til å få sitt bud godtatt når det er like høyt som det en ekstern budgiver gir.  En sameier som ønsker å overta eiendommen alene, kan altså vente og se hva de eksterne byderne byr og by like høyt som dette. 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 21.7.2025 den 12.00):

Jeg har ikke tilbudt noen pris. Vi har ikke snakket om markedspris. Vi har ikke snakket om verdivurdering heller. Jeg vet ikke hva som ligger bak her. Som sagt kom det ut av det blå at det blir begjært tvangssalg. Jeg har informert at jeg har fått boliglån og at vi kan diskutere pris. Men det har jeg ikke fått respons på.

TS 

Anonymkode: 34e7b...83e

Men har du, eller har du ikke tilbudt han en sum? Du sier her har du ikke bydd, men du sier gjentatte ganger at han avviste budet før jul. 

Og du sier nå at du har ordnet lån, hadde du ikke finansiering i orden før jul? 

Har dere separate lån på boligen? 

 

Anonymkode: 56677...615

[Jadaomatte]

Har du noen form for forsikring som kan dekke advokatutgifter?

Merkelig at exen ikke vil møtes engang, en voksen mann som ikke kan diskutere en,  i utgangspunktet, enkel sak.
Skjønner han ikke at et tvangssalg vil dere begge tape på? Er han helt idiot?

Mitt inntrykk er at når ny partner kommer inn, blir det mye tull om små, enkle ting. Alltid noen som må ha ett ord med i laget, selv om de ikke har noe med saken å gjøre. 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 18.7.2025 den 15.47):

Om forslaget ditt allerede er avvist så er det vel ikke noe poeng å foreslå igjen?

Regner med du er den samme som opprettet tråd for noen dager siden. Det er noe vesentlig du lar være å fortelle her, da er det håpløst å hjelpe.

Anonymkode: dfe50...a63

Faktisk ikke samme person ☺️

Anonymkode: c8a41...c4a

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 21.7.2025 den 15.52):

Jeg har ikke nektet å kjøpe her. Det er eksen som avslo kjøp i desember og som nå vil ha oppløsning av sameie. Jeg har aldri sagt at jeg ikke vil kjøpe. Sånn at her er det eksen som sier nei til å selge for så å komme med krav om oppløsning av sameie og kreve tvangssalg. Forstå det den som kan. 

TS

Anonymkode: 34e7b...83e

Grunnen kan være at eksen din vil være slem imot deg men du kan jo kjøpe den når den ligger ute på tvangssalg for største bud da og du har jo førsteprioritet til det tror jeg 

Anonymkode: c8a41...c4a

[AnonymBruker]

Snublefot62 skrev (På 21.7.2025 den 15.35):

Det var da en rar konklusjon?

Hvordan skal man tvangsoppløse et sameie når den ene parten nekter den andre å kjøpe, uten å legge boligen ut for tvangssalg?

Når man tvangsoppløse et sameie så går leiligheten til tvangssalg dessverre og for en dårligere sum/pris sånn at de begge blir sittende med restgjeld men det kan jo hende at noen betaler dyrere enn summen som blir satt

Anonymkode: c8a41...c4a

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (18 timer siden):

Men har du, eller har du ikke tilbudt han en sum? Du sier her har du ikke bydd, men du sier gjentatte ganger at han avviste budet før jul. 

Og du sier nå at du har ordnet lån, hadde du ikke finansiering i orden før jul? 

Har dere separate lån på boligen? 

 

Anonymkode: 56677...615

Dette har jeg grublet litt over også. Det er tidenes mest selvmotsigende tråd. Tenker eksen har begjært oppløsning av sameiet og tvangssalg fordi det ikke er mulig å finne en løsning med ts 😅

Anonymkode: 755ea...ba3