Selge alt av fond for å oppgradere til bolig med utleie?

[PhilosopherSe7en]

Jeg har et lite dilemma her som jeg håper noen alt har tatt høyde for.

Noe langt innlegg, men håper noen henger med på tankegangen.

Jeg ønsker å kjøpe ny bolig med mulighet for utleie.

Eier i dag bolig, verdi 4.5 med lån på 2.3, så rundt 2 millioner i tilgjengelig kapital etter salg.

Jeg har i tillegg en del i fond som jeg muligens må selge for å få dette til.

Ny bolig vil koste rundt 6 500 000, så uten å selge fond vil jeg måtte ta lån på 4 500 000, og rundt 3 600 000 dersom jeg selger fond.

Planen er å øke månedlig sparing dersom jeg får bolig med utleie, men selv om jeg øker beløpet med 8000 i forhold til i dag så vil det ta nesten 10 år å hente igjen dagens beholdning med det jeg sparer fast i dag, forutsatt 8% årlig avkastning.

10 år er jo en stund, men slik situasjonen er nå så er ikke dette penger jeg trenger de neste 10 årene, det er bare en god trygghet å ha de der.

En annen ting er jo verdiøkningen i bolig i samme tidsrom. En bolig til 6 500 000 vil jo øke med rundt 850 000 mer på disse 10 årene enn dagens bolig.

Ser en på lengre tidsperspektiv, for eksempel 15 år så vil økningen være rundt 1 450 000. Dette er med 3.5% årlig verdiøkning,  mot 3-5% som er spådd årlig.

I tillegg vil jo den økte sparingen utgjøre en stor forskjell etter en har igjen dagens portefølje 

Så slik jeg beregner det så vil jeg etter 10 år være tilbake til start med fond. Altså da vil jeg være på likt sparebeløp igjen som om jeg sparer som i dag uten å selge fond sammenlignet med å spare 8000 ekstra.

Jeg er klar over at både avkastning og verdistigning kan variere.

Noen som har vært igjennom samme vurdering? 

[Fru Uperfekt]

Husk de fleste banker gir høyere lån om du har utleiedel (den må selvfølgelig være godkjent)

[AnonymBruker]

PhilosopherSe7en skrev (7 minutter siden):

En annen ting er jo verdiøkningen i bolig i samme tidsrom. En bolig til 6 500 000 vil jo øke med rundt 850 000 mer på disse 10 årene enn dagens bolig.

Hvordan kan du vite det?

Anonymkode: 06947...d6b

[Daisy_B]

Har du sett på hvor mye du kan låne ut fra inntekt og gjeld i dag, og hvor mye lånerammen kan økes med leieinntektene? Ikke sikkert du trenger å selge fond. 

[PhilosopherSe7en]

Joda, er klar over det 🙂

De tar ofte høyde for 10x måneder med leieinntekt og legger det til på inntekten.

Får jeg lån uten å selge fond så er jo det selvsagt foretrukket, men med tanke på at en skal ta høyde for 5% økning av renten så blir det en stor kostnad med 4 500 000 i lån. 

[PhilosopherSe7en]

AnonymBruker skrev (10 minutter siden):

Hvordan kan du vite det?

Anonymkode: 06947...d6b

Det står jo i avsnittet rett etter det du siterte 😂

Endret 29. mai av PhilosopherSe7en

[PhilosopherSe7en]

Daisy_B skrev (7 minutter siden):

Har du sett på hvor mye du kan låne ut fra inntekt og gjeld i dag, og hvor mye lånerammen kan økes med leieinntektene? Ikke sikkert du trenger å selge fond. 

Jeg skal ha en samtale med banken til uken. Har ikke undersøkt noe enda, vil bare få innspill og tanker rundt det hele først.

[Fru Uperfekt]

PhilosopherSe7en skrev (12 minutter siden):

Joda, er klar over det 🙂

De tar ofte høyde for 10x måneder med leieinntekt og legger det til på inntekten.

Får jeg lån uten å selge fond så er jo det selvsagt foretrukket, men med tanke på at en skal ta høyde for 5% økning av renten så blir det en stor kostnad med 4 500 000 i lån. 

Ville tatt med sikkerhet i fond og forhandlet rente hver 6 mnd

[medlem555]

Vi har gjort dette, bare at den nye boligen kostet 7,6 mil. Fant ut etterhvert at utgiftene med denne boligen er utrolig mye høyere enn med min forrige bolig som jeg solgte for ca 4 mil. Alt av inntektene fra utleieleiligheten går per i dag til løpende utgifter/forsikringer/kommunale avgifter/vedlikehold og ikke minst til banken i form av masse renter. Vi klarer oss nok, men vet ikke om jeg ville gjort det igjen. Jeg hadde også masse planer om å spare en del penger i måned, slik ble det ikke

[PhilosopherSe7en]

medlem555 skrev (1 minutt siden):

Vi har gjort dette, bare at den nye boligen kostet 7,6 mil. Fant ut etterhvert at utgiftene med denne boligen er utrolig mye høyere enn med min forrige bolig som jeg solgte for ca 4 mil. Alt av inntektene fra utleieleiligheten går per i dag til løpende utgifter/forsikringer/kommunale avgifter/vedlikehold og ikke minst til banken i form av masse renter. Vi klarer oss nok, men vet ikke om jeg ville gjort det igjen. Jeg hadde også masse planer om å spare en del penger i måned, slik ble det ikke

Jeg har hørt flere si det. At beløpet en tenkte å spare pga utleie er blitt spist opp av høyere renter, økte strømpriser osv.

Økte vedlikeholdsutgifter er også er godt poeng. I dag bor jeg i rekkehus, rundt 6000 i felleskostnader. Med enebolig kommer jo de tingene du nevner i stedet, og er gjerne høyere enn dagens fellesutgifter.

[Daisy_B]

PhilosopherSe7en skrev (28 minutter siden):

Jeg skal ha en samtale med banken til uken. Har ikke undersøkt noe enda, vil bare få innspill og tanker rundt det hele først.

Du kommer jo et stykke på vei med å regne det ut selv, altså nåværende inntekt + 10 måneder leieinntekt x 5, minus eksisterende gjeld. 

Vanligvis er jeg ofte pro eiendom vs aksjer/fond, men dette må vel være et av de mest uheldige tidspunktene på lenge å skulle selge fond på.

[PhilosopherSe7en]

Daisy_B skrev (4 minutter siden):

Du kommer jo et stykke på vei med å regne det ut selv, altså nåværende inntekt + 10 måneder leieinntekt x 5, minus eksisterende gjeld. 

Vanligvis er jeg ofte pro eiendom vs aksjer/fond, men dette må vel være et av de mest uheldige tidspunktene på lenge å skulle selge fond på.

 

Eksisterende gjeld vil jo være 0 ved salg av bolig.

Jeg kan regnestykket med 5x inntekt 😂 

Selv om jeg er innenfor med 5x inntekt til å få lån på 4 500 000, så skal det tas høyde for en renteøkning på 5%.

Det blir over 40 000 i måneden på et lån på 4 500 000. Nå har jeg ikke tro på at det skjer, men det er nå en gang sånn at det er hva banken tar høyde for.

Så får jeg også fratrekk for barn under 18 år, vet ikke hva dette utgjør.

[AnonymBruker]

PhilosopherSe7en skrev (2 timer siden):

Jeg har hørt flere si det. At beløpet en tenkte å spare pga utleie er blitt spist opp av høyere renter, økte strømpriser osv.

Økte vedlikeholdsutgifter er også er godt poeng. I dag bor jeg i rekkehus, rundt 6000 i felleskostnader. Med enebolig kommer jo de tingene du nevner i stedet, og er gjerne høyere enn dagens fellesutgifter.

Ja, enebolig er mye dyrere. 
Husk også dyrere vedlikehold med utleiebolig - høy slitasje, og ikke ubetydelig risiko. Du bør kalkulere med 10 mnd utleie i året. Hva hvis leietaker trasher boligen, eller ikke betaler? Det er vanskelig å få lastet ut noen. Husk også at utleie innebærer en god del arbeid i form av dine arbeidstimer. 
Jeg sier ikke det er en dårlig idé, men du må tenke over hva du ønsker. Selv er jeg ikke i tvil - 100% fond i stedet for utleieenhet eller utleiebolig. Pga risiko, jeg gidder ikke ekstraarbeid + jeg ønsker diversifisering. Jeg ønsker ikke å ha alle pengene mine låst i boligmarkedet i Norge, i NOK.

Anonymkode: 3f0ec...6ce

[AnonymBruker]

PhilosopherSe7en skrev (1 time siden):

 

Eksisterende gjeld vil jo være 0 ved salg av bolig.

Jeg kan regnestykket med 5x inntekt 😂 

Selv om jeg er innenfor med 5x inntekt til å få lån på 4 500 000, så skal det tas høyde for en renteøkning på 5%.

Det blir over 40 000 i måneden på et lån på 4 500 000. Nå har jeg ikke tro på at det skjer, men det er nå en gang sånn at det er hva banken tar høyde for.

Så får jeg også fratrekk for barn under 18 år, vet ikke hva dette utgjør.

Rundt 500k-1 million fratrekk per barn.

Anonymkode: 3f0ec...6ce

[AnonymBruker]

Daisy_B skrev (1 time siden):

Du kommer jo et stykke på vei med å regne det ut selv, altså nåværende inntekt + 10 måneder leieinntekt x 5, minus eksisterende gjeld. 

Vanligvis er jeg ofte pro eiendom vs aksjer/fond, men dette må vel være et av de mest uheldige tidspunktene på lenge å skulle selge fond på.

Njasj, markedet har da vel tatt seg ganske greit opp igjen? Ikke ideelt, men ikke krise heller. Man kan jo også selge fond litt over tid, trenger ikke selge alt på én dag. 
(Ikke at jeg ville solgt fond for å kjøpe utleieenhet.)

Anonymkode: 3f0ec...6ce

[Knirke]

Du vet at du kjøper deg en ekstrajobb, sant? Regn litt på hva en faktisk ekstrajobb hadde gitt deg i måneden, uten ulempen med å ha fremmede folk i huset. 

Jeg ville beholdt fondene. Verdistigningen er mye større enn på bolig, uten alle utgiftene. Pluss du slipper ekstrajobben med utleie.

[AnonymBruker]

PhilosopherSe7en skrev (7 timer siden):

Jeg har hørt flere si det. At beløpet en tenkte å spare pga utleie er blitt spist opp av høyere renter, økte strømpriser osv.

Økte vedlikeholdsutgifter er også er godt poeng. I dag bor jeg i rekkehus, rundt 6000 i felleskostnader. Med enebolig kommer jo de tingene du nevner i stedet, og er gjerne høyere enn dagens fellesutgifter.

Vi kjøpte hus...og en mnd etter overtakelse viste det seg at kloakk og rør uten det kommunale var tett og brudd i rør....

Foreløpig estimat: 220K. Mest sannsynlig mer.

I tillegg måtte masse av det elektriske oppgraderes. 

Ca. 100K

Huset må snart males. Vurderer å gjøre det selv, men det tar jo fort noen uker.

Firma ca. 90-150K(ikke spurt etter tilbud enda)

Og så masse annet diverse vedlikehold som følger med å eie hus.

Nå kjøpte vi for å bo da. Og alt vi gjør vil øke verdien av boligen. Men allerede rett etter kjøp har det jo kommet høye kostnader vi ikke regnet med.

Håper å få en grei prisreduksjon via Boligkjøp forsikring pga det med rørene.

Ikke rettferdig at vi som nye huseiere skal så for den regningen alene.

Anonymkode: febf1...50a

[AnonymBruker]

Vi solgte nettopp en stor enebolig med to store utleiedeler. Hadde da hatt den i 9 år og gikk ca i 0.

Kommer aldri, aldri, aldri til å kjøpe noe med utleie igjen. Bare jobb og irritasjon.

Anonymkode: 96599...c24

[PhilosopherSe7en]

AnonymBruker skrev (8 timer siden):

Ja, enebolig er mye dyrere. 
Husk også dyrere vedlikehold med utleiebolig - høy slitasje, og ikke ubetydelig risiko. Du bør kalkulere med 10 mnd utleie i året. Hva hvis leietaker trasher boligen, eller ikke betaler? Det er vanskelig å få lastet ut noen. Husk også at utleie innebærer en god del arbeid i form av dine arbeidstimer. 
Jeg sier ikke det er en dårlig idé, men du må tenke over hva du ønsker. Selv er jeg ikke i tvil - 100% fond i stedet for utleieenhet eller utleiebolig. Pga risiko, jeg gidder ikke ekstraarbeid + jeg ønsker diversifisering. Jeg ønsker ikke å ha alle pengene mine låst i boligmarkedet i Norge, i NOK.

Anonymkode: 3f0ec...6ce

Alle pengene er kun låst mot bolig den første måneden, så vil jeg jo kjøpe nye fond og bygge meg opp en ny portefølje gradvis.

10 måneder i året har jeg alt tatt høyde for, tror jeg nevnte det tidligere 

AnonymBruker skrev (8 timer siden):

Rundt 500k-1 million fratrekk per barn.

Anonymkode: 3f0ec...6ce

Kilder? Det høres oppdiktet, og helt urealistisk ut.

Bankene bruker sifo når de lager budsjett. Det gir en ekstrakostnad i året på 66 000 med et barn i alderen 14+

Knirke skrev (3 timer siden):

Du vet at du kjøper deg en ekstrajobb, sant? Regn litt på hva en faktisk ekstrajobb hadde gitt deg i måneden, uten ulempen med å ha fremmede folk i huset. 

Jeg ville beholdt fondene. Verdistigningen er mye større enn på bolig, uten alle utgiftene. Pluss du slipper ekstrajobben med utleie.

Den fremmede vil jo være i egen kjellerleilighet, så det blir like tett på naboer som jeg er i dag i rekkehus. 

Hvor mye arbeid mener du det er? Vanskelig å gjøre regne på det uten å vite arbeidsmengden.

AnonymBruker skrev (22 minutter siden):

Vi solgte nettopp en stor enebolig med to store utleiedeler. Hadde da hatt den i 9 år og gikk ca i 0.

Kommer aldri, aldri, aldri til å kjøpe noe med utleie igjen. Bare jobb og irritasjon.

Anonymkode: 96599...c24

Hvordan klarte dere å gå i 0 med to utleieenheter over 9 år? 

[Knirke]

PhilosopherSe7en skrev (1 minutt siden):

Alle pengene er kun låst mot bolig den første måneden, så vil jeg jo kjøpe nye fond og bygge meg opp en ny portefølje gradvis.

10 måneder i året har jeg alt tatt høyde for, tror jeg nevnte det tidligere 

Kilder? Det høres oppdiktet, og helt urealistisk ut.

Bankene bruker sifo når de lager budsjett. Det gir en ekstrakostnad i året på 66 000 med et barn i alderen 14+

Den fremmede vil jo være i egen kjellerleilighet, så det blir like tett på naboer som jeg er i dag i rekkehus. 

Hvor mye arbeid mener du det er? Vanskelig å gjøre regne på det uten å vite arbeidsmengden.

Hvordan klarte dere å gå i 0 med to utleieenheter over 9 år? 

Det kommer an på leietakeren. Har du en stille og rolig langtidsleieboer er det gjerne lite slitasje. Bytter du leieboere ofte må det vaskes ned og gjerne sparkles og males mellom hver. Så må du annonsere, arrangere visninger, skrive kontrakt, og alltid være tilgjengelig hvis noe blir ødelagt. Du må regne med at de skal ha parkering, og hvis de får gjester blir det fort mange biler i oppkjørselen eller i gata. En kjellerleilighet er ingen garanti mot støy, så du må sjekke før du kjøper at taket er ekstra isolert med lydbøyler. Selv om vedkommende er alene kan det hende de liker å se actionfilmer med volumet på max, hele dagen (snakker av erfaring)

Husk at du får doble utgifter til hvitevarer, komfyr, elektrisk anlegg, rørlegger etc.