Lur investering å kjøpe leilighet i Oslo for utleie nå?

[Camlon]

AnonymBruker skrev (19 minutter siden):

Så dere Mener at det å kjøpe en liten leilighet , for utleie , på Frogner i Oslo er en dum investering? Lang horisont.. 10-15 år

jeg tar til meg det dere sier , i og med at jeg spurte her, men syns bare det høres veldig dystert ut

Anonymkode: 9048e...60d

Om boligprisene skulle gå ned istedenfor opp som du satser på, så er det rimelig kjipt å måtte velge mellom å selge med tap eller fortsette å tape tusenvis av kroner hver måned og satse på at boligprisene går opp igjen.

Siden det er verdistigningen du satser på, så ville jeg heller anbefale at du leier ut boligen du bor i nå, kjøper en leilighet til under markedspris, flytter inn, gjør billige forbedringer og selger den igjen.

Endret 9. mai av Camlon

[newman01]

Boligprisene gikk ned i Oslo i april. 
Alt er ikke opp opp opp. 
Har du finanser til å investere 4-5-6 millioner i en sentrumsnær leilighet på Frogner? 
Hva om du tok de 5 millionene og investerte i fond? 

[AnonymBruker]

newman01 skrev (6 timer siden):

Boligprisene gikk ned i Oslo i april. 
Alt er ikke opp opp opp. 
Har du finanser til å investere 4-5-6 millioner i en sentrumsnær leilighet på Frogner? 
Hva om du tok de 5 millionene og investerte i fond? 

Ja, alle her på KG har selvsagt 5 mill å investere i fond.

Nei, bolig er veien å gå for å bli om ikke rik så velstående. Det jeg angrer mest på er at jeg ikke kjøpte et hus til 600´ litt sør for Oslo for mange år siden. Hadde muligheten. Det går for 6-7 mill nå.

Heldigvis har vi klart å komme oss inn i ettertid men det har kostet mye. Viktigste råd. Ikke kast bort penger på dyr bil.

 

Anonymkode: 71b72...168

[AnonymBruker]

Camlon skrev (8 timer siden):

Om boligprisene skulle gå ned istedenfor opp som du satser på, så er det rimelig kjipt å måtte velge mellom å selge med tap eller fortsette å tape tusenvis av kroner hver måned og satse på at boligprisene går opp igjen.

Siden det er verdistigningen du satser på, så ville jeg heller anbefale at du leier ut boligen du bor i nå, kjøper en leilighet til under markedspris, flytter inn, gjør billige forbedringer og selger den igjen.

Virker ikke som det er så veldig nedgang … og har vel heller ikke vært det.. noen gang egentlig.. flere tusen vil man jo uansett ikke måtte ut med da den vil bli leid ut. bilde jeg legger ved mtp verdistigning er fra Frogner , Oslo. 

Anonymkode: 9048e...60d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Ja, alle her på KG har selvsagt 5 mill å investere i fond.

Anonymkode: 71b72...168

Kan man kjøpe en sekundær leilighet for 5 mill «fra madrassen» så kan man vel gjøre det samme med fond?

Jeg forstår at noen velger eiendom fordi det er lettere for mannen i gata å låne til huskjøp med boligen som sikkerhet men:

1. Hvis du allerede eier egen bolig og har betalt noe ned på lånet så kan du belåne den for å investere i hva som helst

2. Det finnes instrumenter for å låne til å kjøpe aksjer med aksjene som sikkerhet («gearing»).

Sitat

Nei, bolig er veien å gå for å bli om ikke rik så velstående. Det jeg angrer mest på er at jeg ikke kjøpte et hus til 600´ litt sør for Oslo for mange år siden. Hadde muligheten. Det går for 6-7 mill nå.

Det _har_ vært en god vei å gå. Spesielt om man timet egen fødsel slik at man gikk inn i markedet i 1993. For den generasjonen har det vært en flott reise.

De siste 10 årene har enebolig i Oslo gitt en realavkastning på 20% mens fond som følger S&P 500 har gitt en realavkastning på 400% (fram til pre Trump). Noe av dette skyldes fallende krone og en enorm vekst for magnificent seven. Hva framtiden byr på vet vi ikke.

Sitat

Viktigste råd. Ikke kast bort penger på dyr bil.

Enig. En bil har bruksverdi ved at du kommer deg på jobb. Utover det er det rent forbruk. Investering i bolig/aksjer/… har en forventning om at du i det minste får pengene igjen, sånn er det ikke med bil.

Anonymkode: 73922...dcf

[AnonymBruker]

Det er alltid interessant å lese på KG, hvor anonyme brukere har flust av leiligheter de helt uten noe problem tjener drøssevis med penger på. 

Hadde det vært så utrolig enkelt å tjene seg rik på eiendom, så hadde alle gjort det. Det er det samme som med alle nettverks/pyramidespill; Hvis alle kan få like mye gull like enkelt, så hadde jo alle gjort det. At færre og færre nå velger å leie ut sekundærbolig er jo et tegn på at dem som fortsatt gjør det enten har funnet en formel som fungerer, eller så kommer de ikke ut av det.

Du skal ha stålkontroll på egen og samfunnets økonomi, god oversikt over forretningsdrift og evne til å både betale økte kostnader på lån/fellesutgifter uten løpende leieinntekt og utsikter til å måtte bruke et betydelig beløp på å utbedre skader fra leietagere som ikke har betalt leie. Tåler du ikke et slik scenario, så er nok ikke sekundærutleie noe for deg. 

Anonymkode: ea384...b11

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (17 minutter siden):

Virker ikke som det er så veldig nedgang … og har vel heller ikke vært det.. noen gang egentlig.. flere tusen vil man jo uansett ikke måtte ut med da den vil bli leid ut. bilde jeg legger ved mtp verdistigning er fra Frogner , Oslo. 

Anonymkode: 9048e...60d

Det var et boligkrakk i Kristiania i 1899. Det tok ca 100 år å hente seg inn i realpriser.

100 år er mer enn de fleste lever. Hvis du kjøpte deg bolig i Kristiania i 1899 så fikk du ikke tilbake pengene før din død. Du kunne evt selge med tap - eller overlate investeringen til barnebarn.

Anonymkode: 73922...dcf

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (17 minutter siden):

Kan man kjøpe en sekundær leilighet for 5 mill «fra madrassen» så kan man vel gjøre det samme med fond?

Jeg forstår at noen velger eiendom fordi det er lettere for mannen i gata å låne til huskjøp med boligen som sikkerhet men:

1. Hvis du allerede eier egen bolig og har betalt noe ned på lånet så kan du belåne den for å investere i hva som helst

2. Det finnes instrumenter for å låne til å kjøpe aksjer med aksjene som sikkerhet («gearing»).

Det _har_ vært en god vei å gå. Spesielt om man timet egen fødsel slik at man gikk inn i markedet i 1993. For den generasjonen har det vært en flott reise.

De siste 10 årene har enebolig i Oslo gitt en realavkastning på 20% mens fond som følger S&P 500 har gitt en realavkastning på 400% (fram til pre Trump). Noe av dette skyldes fallende krone og en enorm vekst for magnificent seven. Hva framtiden byr på vet vi ikke.

Enig. En bil har bruksverdi ved at du kommer deg på jobb. Utover det er det rent forbruk. Investering i bolig/aksjer/… har en forventning om at du i det minste får pengene igjen, sånn er det ikke med bil.

Anonymkode: 73922...dcf

Nei bil bruker vi ikke penger på 

ts

Anonymkode: 9048e...60d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (12 minutter siden):

Det var et boligkrakk i Kristiania i 1899. Det tok ca 100 år å hente seg inn i realpriser.

100 år er mer enn de fleste lever. Hvis du kjøpte deg bolig i Kristiania i 1899 så fikk du ikke tilbake pengene før din død. Du kunne evt selge med tap - eller overlate investeringen til barnebarn.

Anonymkode: 73922...dcf

I såfall vil fondene også slite:p

Anonymkode: 9048e...60d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 minutter siden):

Det er alltid interessant å lese på KG, hvor anonyme brukere har flust av leiligheter de helt uten noe problem tjener drøssevis med penger på. 

Hadde det vært så utrolig enkelt å tjene seg rik på eiendom, så hadde alle gjort det. Det er det samme som med alle nettverks/pyramidespill; Hvis alle kan få like mye gull like enkelt, så hadde jo alle gjort det. At færre og færre nå velger å leie ut sekundærbolig er jo et tegn på at dem som fortsatt gjør det enten har funnet en formel som fungerer, eller så kommer de ikke ut av det.

Du skal ha stålkontroll på egen og samfunnets økonomi, god oversikt over forretningsdrift og evne til å både betale økte kostnader på lån/fellesutgifter uten løpende leieinntekt og utsikter til å måtte bruke et betydelig beløp på å utbedre skader fra leietagere som ikke har betalt leie. Tåler du ikke et slik scenario, så er nok ikke sekundærutleie noe for deg. 

Anonymkode: ea384...b11

Renta er viktig. Og den påvirkes av mange faktorer nasjonalt og globalt.

Men politikken er mer konkret. Får vi rødt eller blått flertall ved valget? De røde er opptatt av at folk skal eie egen bolig og vil derfor fortsatt gjøre det vanskelig å leie ut. De blå vil kanskje endre på reglene for beskatning av sekundær bolig, men blir det Frp eller Venstre/Krf som får påvirke Høyre?

* Sekundærbolig har ingen skatterabatt mhp formueskatt, slik at en leilighet til 4 millioner utløser formueskatt på lik linje med 4 millioner i banken.

* Leieinntekter beskattes med 22%

* Hvis du selger en sekundærbolig (som du ikke har bodd i selv) så er det 22% skatt på gevinsten

Hvis en ny regjering endrer vesentlilg ved disse reglene så vil det naturligvis kunne bety mye for økonomien ved å leie ut.

 

Videre så har de proffe aktørene i stor grad «dumpet» leilighetene sine de siste årene fordi det har vært dårlig lønnsomhet. Disse har nok i stor grad gått til selveiere (?) men det at mange selger vil rimeligvis bidra til å holde prisene nede. Hvis disse nå er ferdige med å selge eller markedet endrer seg så kan man tenke seg at nå er et godt tidspunkt å kjøpe på (at de dårlige tidene som utleier allerede er priset inn i salgssummen. Til en viss grad)

Anonymkode: 73922...dcf

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

I såfall vil fondene også slite:p

Anonymkode: 9048e...60d

Hvorfor?

Anonymkode: 73922...dcf

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (13 minutter siden):

Det er alltid interessant å lese på KG, hvor anonyme brukere har flust av leiligheter de helt uten noe problem tjener drøssevis med penger på. 

Hadde det vært så utrolig enkelt å tjene seg rik på eiendom, så hadde alle gjort det. Det er det samme som med alle nettverks/pyramidespill; Hvis alle kan få like mye gull like enkelt, så hadde jo alle gjort det. At færre og færre nå velger å leie ut sekundærbolig er jo et tegn på at dem som fortsatt gjør det enten har funnet en formel som fungerer, eller så kommer de ikke ut av det.

Du skal ha stålkontroll på egen og samfunnets økonomi, god oversikt over forretningsdrift og evne til å både betale økte kostnader på lån/fellesutgifter uten løpende leieinntekt og utsikter til å måtte bruke et betydelig beløp på å utbedre skader fra leietagere som ikke har betalt leie. Tåler du ikke et slik scenario, så er nok ikke sekundærutleie noe for deg. 

Anonymkode: ea384...b11

Har ikke tanker om å bli rik. Men å få tjent noe på den håper vi på. Om 10-15 år, kunne hjelpe barna inn på boligmarkedet .. Skal i såfall ha Utleiemegler, så ubetalt leie blir ikke aktuelt. En svært liten leilighet med grei tilstandsrapport , utbedringer ? Ja kanskje. Skader fra leietager har jussen til Utleiemegler greit koll på. 
 

Fond syns jeg er skummelt nå Mtp den verden vi lever i. Vi har ikke 5 mill i egenkapital selvsagt. Men kan ha nok til å kjøpe utleieleilighet

Anonymkode: 9048e...60d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Renta er viktig. Og den påvirkes av mange faktorer nasjonalt og globalt.

Men politikken er mer konkret. Får vi rødt eller blått flertall ved valget? De røde er opptatt av at folk skal eie egen bolig og vil derfor fortsatt gjøre det vanskelig å leie ut. De blå vil kanskje endre på reglene for beskatning av sekundær bolig, men blir det Frp eller Venstre/Krf som får påvirke Høyre?

* Sekundærbolig har ingen skatterabatt mhp formueskatt, slik at en leilighet til 4 millioner utløser formueskatt på lik linje med 4 millioner i banken.

* Leieinntekter beskattes med 22%

* Hvis du selger en sekundærbolig (som du ikke har bodd i selv) så er det 22% skatt på gevinsten

Hvis en ny regjering endrer vesentlilg ved disse reglene så vil det naturligvis kunne bety mye for økonomien ved å leie ut.

 

Videre så har de proffe aktørene i stor grad «dumpet» leilighetene sine de siste årene fordi det har vært dårlig lønnsomhet. Disse har nok i stor grad gått til selveiere (?) men det at mange selger vil rimeligvis bidra til å holde prisene nede. Hvis disse nå er ferdige med å selge eller markedet endrer seg så kan man tenke seg at nå er et godt tidspunkt å kjøpe på (at de dårlige tidene som utleier allerede er priset inn i salgssummen. Til en viss grad)

Anonymkode: 73922...dcf

De som selger er dem som driver næring på det. Pga rentene vil jeg tro

For vår del, som evt utleier av en leilighet vil man kunne skrive av det man går i tap/renter på skatt. 
 

Det stemmer at det er 22% skatt på gevinst ved salg, men vi har en veldig lang tidshorisont. Hvis godt tidspunkt så kanskje om 10-15 år da ungene skal studere, så får de litt til egenkapital. Eller evt enda lenger, at en av ungene bor der mens studier evt.

Dette du sier om politikk treffer ikke så godt på sentrumsnære leiligheter , beste Oslo , da de alltid vil Ha et marked tenker vi 

Anonymkode: 9048e...60d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Har ikke tanker om å bli rik. Men å få tjent noe på den håper vi på. Om 10-15 år, kunne hjelpe barna inn på boligmarkedet .. Skal i såfall ha Utleiemegler, så ubetalt leie blir ikke aktuelt. En svært liten leilighet med grei tilstandsrapport , utbedringer ? Ja kanskje. Skader fra leietager har jussen til Utleiemegler greit koll på. 
 

Fond syns jeg er skummelt nå Mtp den verden vi lever i. Vi har ikke 5 mill i egenkapital selvsagt. Men kan ha nok til å kjøpe utleieleilighet

Anonymkode: 9048e...60d

En bolig har en håndfast «verdi». Men verdien ligger i at folk har lyst til å bo der (og penger til å betale). Akkurat nå ligger landsbyer i Italia brakk fordi folketallet har gått drastisk ned.

Jeg tror at en liten leilighet sentralt i Oslo alltid vil være attraktiv. Men samtidig så koster den allerede veldig mye i forhold til hva man kan gjøre der (sove, lese en bok) og i forhold til vanlige lønninger.

Merk at indeksfond gir reduser risiko ved at et enkelt firma går dukken. Og du kan kjøpe Norske, Europeiske, teknologi eller matvare-fond hvis du er redd for utviklingen i f.eks USA. Den største risikoen akkurat nå er kanskje (?) at dollaren halvveres i verdi relativt krona i lang tid fremover. Det vil gjøre noe med globale indeksfond som typisk er tungt inne i Amerikanske firma.

Jeg tror først og fremst at du må regne på dette - ikke stol på anonyme forum-deltakere. Ser _du_ økonomien i det.

Anonymkode: 73922...dcf

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 minutter siden):

De som selger er dem som driver næring på det. Pga rentene vil jeg tro

For vår del, som evt utleier av en leilighet vil man kunne skrive av det man går i tap/renter på skatt. 

Anonymkode: 9048e...60d

Du får skrevet av 22% på renter dersom du betaler skatt. Dvs effektiv rente er 78% av pålydende. Er ikke det det samme for bedrifter (jeg ville anta det)?

Sitat

Det stemmer at det er 22% skatt på gevinst ved salg, men vi har en veldig lang tidshorisont. Hvis godt tidspunkt så kanskje om 10-15 år da ungene skal studere, så får de litt til egenkapital. Eller evt enda lenger, at en av ungene bor der mens studier evt.

Det som har blitt sagt i tråden er at sekundærbolig har dårlig løpende økonomi. Økonomien ligger i verdistigning. Uansett om du skal selge om 1 eller 100 år så betyr vel denne skatten at verdistigningen effektivt blir 22% lavere?

Sitat

Dette du sier om politikk treffer ikke så godt på sentrumsnære leiligheter , beste Oslo , da de alltid vil Ha et marked tenker vi 

Det vil antageligvis alltid være et marked i Oslo. Med noen politikere vil lønnsomheten ved å eie for å leie ut kunne være vesentlig høyere enn for andre politikere. Poenget mitt var å vise hvor mye politikken betyr for lønnsomheten.

Anonymkode: 73922...dcf

[Trøndere1]

AnonymBruker skrev (17 timer siden):

Hm. Når leiligheter i sentrum Oslo har doblet seg i salgspris på 10 år, og har gjort det kontinuerlig over hele linja, samtidig som boligen blir betalt ned av seg selv ved utleie , og dermed kan stå nedbetalt innen 20 år, så har jeg vansker med å tenke at dette ikke er lønnsomt?🤔

Anonymkode: 9048e...60d

Høres lett ut i første omgang. Det som nyanserer er at om man låner mye av kjøpesum så klarer man ikke å ta ut så mye i husleie/inntekt så man dekker total kostnad. Så må man tilføre penger fra egen annen inntekt hver måned.  Å da investerer man kun for en inntekt som kommer til positiv når man selger objektet,hvis prisutviklingen har vært som den har blitt forespeilet. 

[AnonymBruker]

Trøndere1 skrev (9 minutter siden):

Høres lett ut i første omgang. Det som nyanserer er at om man låner mye av kjøpesum så klarer man ikke å ta ut så mye i husleie/inntekt så man dekker total kostnad. Så må man tilføre penger fra egen annen inntekt hver måned.  Å da investerer man kun for en inntekt som kommer til positiv når man selger objektet,hvis prisutviklingen har vært som den har blitt forespeilet. 

Vi har sjekket mtp utleie og den vil kunne leies ut så vi toppen må ut med 1000-2000kr i mnd. Tenker jo at noe må man regne med å investere. 

Om man så måtte ut med 60 000kr i året for leiligheten , så ville det blitt rundt 500 000kr på 15 år. Da - med delvis nedbetalt bolig vil man likevel ha tjent mer eller noe på den slik vi ser det. Såfremt den er relativt liten (ikke for høy pris hverken for leie eller kjøp..) og den ligger sentralt med grei tilstand . 
 

ts

Anonymkode: 9048e...60d

[AnonymBruker]

Trøndere1 skrev (9 minutter siden):

Høres lett ut i første omgang. Det som nyanserer er at om man låner mye av kjøpesum så klarer man ikke å ta ut så mye i husleie/inntekt så man dekker total kostnad. Så må man tilføre penger fra egen annen inntekt hver måned.  Å da investerer man kun for en inntekt som kommer til positiv når man selger objektet,hvis prisutviklingen har vært som den har blitt forespeilet. 

Fellen er kanskje også at man ser på historisk utvikling og antar at historien gjentar seg.

Historien _kan_ gjenta seg. Men det er ingen garantier.

Hvis jeg kunne reise 10 år tilbake i tid med perfekt kunnskap om framtiden og investere 1 million, så kunne jeg :

1. Ha kjøpt indeksfond og visst at jeg ville ende opp med 4 millioner (inflasjonsjustert)

2. Eller kjøpt bolig og visst at jeg ville ende opp med 1.2 millioner i salgsverdi (inflasjonsjustert). Men da kunne jeg også bo i boligen (eller leie den ut).

Gitt dette regnestykket så høres opsjon 1 best ut. Men blir det sånn de neste 10 årene? Aner ikke. Kanskje veksten i Amerikanske mega-firma allerede er tatt ut, fallet i krona vs dollar er over, og verdensøkonomien går inn i en ny fase? Det er over mitt hode.

Anonymkode: 73922...dcf

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (29 minutter siden):

Har ikke tanker om å bli rik. Men å få tjent noe på den håper vi på. Om 10-15 år, kunne hjelpe barna inn på boligmarkedet .. Skal i såfall ha Utleiemegler, så ubetalt leie blir ikke aktuelt. En svært liten leilighet med grei tilstandsrapport , utbedringer ? Ja kanskje. Skader fra leietager har jussen til Utleiemegler greit koll på. 
 

Fond syns jeg er skummelt nå Mtp den verden vi lever i. Vi har ikke 5 mill i egenkapital selvsagt. Men kan ha nok til å kjøpe utleieleilighet

Anonymkode: 9048e...60d

Utleiemeglere er greie å ha for å strømlinje prosessen, men det betyr jo først og fremst en ekstra utgift, samtidig som prosessen med å kaste ut leietagere som ikke betaler for seg tar den tiden det tar, selv med utleiemeglere. Samme med ramponering/forringelse av leieobjektet. Du kan sannsynligvis forsikre deg mot dette, men det vil gjøre regnestykket enda dårligere. 
Hvis du synes fond er skummelt, og du har en tidshorisont på 15 år, så tror jeg å kjøpe en sekundærbolig for utleie ikke er for deg. 

Anonymkode: ea384...b11

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (17 timer siden):

Hm. Når leiligheter i sentrum Oslo har doblet seg i salgspris på 10 år, og har gjort det kontinuerlig over hele linja, samtidig som boligen blir betalt ned av seg selv ved utleie , og dermed kan stå nedbetalt innen 20 år, så har jeg vansker med å tenke at dette ikke er lønnsomt?🤔

Anonymkode: 9048e...60d

Men har du regnet på hvor mye i underskudd du kommer til å gå hver måned? Har du stor nok egenkapital til å slippe høyt lån? 

Anonymkode: 13a3b...da0