Styret i borettslaget ønsker å annektere beboernes garasjer

[AnonymBruker]

Jeg vet ikke om jeg skal le eller gråte 🫣

Alle andelseierne fikk i kveld e-post fra styret om at alle med garasje var pålagt å bruke den kun til bilen sin, ingenting annet, ellers ville styret redisponere de til den de mente hadde større behov…
Alle som hadde garasje var også pålagt å bruke den og hadde ikke rett til å stå på utsiden av garasjen eller parkere i gaten…

Dette er et gammelt borettslag, og garasjene ble bygget av et garasjelag på 60 tallet. Garasjene har blitt betalt for, overdratt med leilighet og solgt internt i over 60 år. Selv har jeg eid i over 20 år, men bruker garasjen til hengeren, ikke bilen - så utifra det styret skriver i brevet bryter jeg deres splitter nye regel og de kan kreve at jeg gir den fra meg helt uten erstatning.

Det er mer enn nok parkeringsplasser i borettslaget, og styret tillater beboere å parkere både båter, hengere og store bobiler på fellesarealet, så jeg forstår ikke hvorfor styret velger å starte konflikter med alle andelseierne på kveldstid 🤯

 

Har styret rett til å redisponere garasjer nå som lederen for garasjelaget har gått bort og vi ikke lenger er et formelt lag?

Hva skal vi gjøre om de forsøker å utøve vedtaket om hva som er lov å oppbevare i garasjer og begynner å inspisere eller rydde det de nå hevder er «Borettslaget eiendom» ?

 

PS- Dette kommer også kun få dager etter at et medlem av styret banket på døren min og lurte på å overta garasjen min, for han hadde en kompis som trengte plass til å lagre en bil, og «han bodde bare 20minutter unna så det passet perfekt» 😒

 

 

Anonymkode: 11785...675

[hilarious2016]

AnonymBruker skrev (33 minutter siden):

Jeg vet ikke om jeg skal le eller gråte 🫣

Alle andelseierne fikk i kveld e-post fra styret om at alle med garasje var pålagt å bruke den kun til bilen sin, ingenting annet, ellers ville styret redisponere de til den de mente hadde større behov…
Alle som hadde garasje var også pålagt å bruke den og hadde ikke rett til å stå på utsiden av garasjen eller parkere i gaten…

Dette er et gammelt borettslag, og garasjene ble bygget av et garasjelag på 60 tallet. Garasjene har blitt betalt for, overdratt med leilighet og solgt internt i over 60 år. Selv har jeg eid i over 20 år, men bruker garasjen til hengeren, ikke bilen - så utifra det styret skriver i brevet bryter jeg deres splitter nye regel og de kan kreve at jeg gir den fra meg helt uten erstatning.

Det er mer enn nok parkeringsplasser i borettslaget, og styret tillater beboere å parkere både båter, hengere og store bobiler på fellesarealet, så jeg forstår ikke hvorfor styret velger å starte konflikter med alle andelseierne på kveldstid 🤯

 

Har styret rett til å redisponere garasjer nå som lederen for garasjelaget har gått bort og vi ikke lenger er et formelt lag?

Hva skal vi gjøre om de forsøker å utøve vedtaket om hva som er lov å oppbevare i garasjer og begynner å inspisere eller rydde det de nå hevder er «Borettslaget eiendom» ?

 

PS- Dette kommer også kun få dager etter at et medlem av styret banket på døren min og lurte på å overta garasjen min, for han hadde en kompis som trengte plass til å lagre en bil, og «han bodde bare 20minutter unna så det passet perfekt» 😒

 

 

Anonymkode: 11785...675

Du skriver "lederen for garasjelaget har gått bort og vi ikke lenger er et formelt lag" - hvis garasjelaget faktisk er et foretak (typisk samvirkeforetak), så er leders dødsfall irrelevant. Hvis garasjene tilhører borettslaget og dette har blitt styrt av en person uten nærmere regler, så kan det være at garasjene formelt er fellesareal og borettslaget har derfor myndighet (sannsynligvis etter generalforsamlingens samtykke med minst 2/3 flertall) til å omdisponere bruken, sette nærmere regler for bruk i husordensreglene el.

Det er ikke så godt å få tak i faktum ut fra det du skriver, da innledningen tyder på at dette faktisk er et eget foretak. Så jeg anbefaler deg rett og slett og stille spørsmålet til styret i første rekke, herunder å be dem redegjøre for grunnlaget for vedtaket de har fattet. 

[AnonymBruker]

Her jeg bor regnes garasjene som fellesareal og det er kun biler som skal oppbevares der, ikke alt mulig rart beboere ønsker lagerplass til.

Anonymkode: 994fa...0d9

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (8 minutter siden):

Her jeg bor regnes garasjene som fellesareal og det er kun biler som skal oppbevares der, ikke alt mulig rart beboere ønsker lagerplass til.

Anonymkode: 994fa...0d9

Samme her jeg bor. 

Anonymkode: c78ab...0ca

[Fighter83]

Vanligvis så må regelverk og endringer av dette settes opp som sak med eksempler på hva slags endringer det ønskes at man får inn. Dette skal ut til alle som er medlemer av laget/vel mm 3-4 uker før en generalforsamling eller ekstraordinær generalforsamling. Det må så deretter stemmes om på møtet hva endringen blir til, kun de som er medlemmer/eiere/har fullmakt har stemmerett. 

Så her hadde jeg gått hardt inn for å få avdekket om endringene har gått rett for seg eller ei! Skal du miste retten til noe du eier på papiret så skal det kompenseres om det blir overdratt til noen andre tenker jeg itillegg👍

[Druid]

Jeg ser ikke hjemmelsgrunnlaget her.  Få tak i en advokat!

Borettslaget HAR lov til å bestemme hvem som får lov til å parkere på fellesområdet, men er det etablert et garasjelag og disse er omsatt, har ikke borettslaget i utgangspunktet noen rettigheter. 

Men dette er dyp juss, og det er en del faktorer som kan påvirke vurderinger, så jeg hadde "lawyer up"

[AnonymBruker]

At man ikke skal oppbevare annet enn bilen der handler om brannvern. Så akkurat det synes jeg høres riktig og fornuftig ut at styret håndhever. 

Anonymkode: 2f4ae...533

[Druid]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

At man ikke skal oppbevare annet enn bilen der handler om brannvern. Så akkurat det synes jeg høres riktig og fornuftig ut at styret håndhever. 

Anonymkode: 2f4ae...533

Helt irrelevant for diskusjonen, men i det store og det hele representerer en bil, uavhengig av energilagring, en større brannrisiko enn stort sett hva som helst du ellers LOVLIG har lov til å lagre på samme sted som en ...bil.  

[Fighter83]

Er du skikkelig bra ekstrem ang denne saken(som du bør være) så får du underskrifter av x antall medlemmer av laget(som du vil ha behov for) og lag en innkalling til ekstraordinær generalforsamling. Gi den til alle medlemmer og send det også til styret(de virker jo totalt evneveike i denne saken). Ekstraordinær generalforsamling holdes dersom styret finner det nødvendig eller hvis revisor eller aksjeeiere som representerer minst 1/10 av aksjekapitalen krever dette skriftlig. Generalforsamlingen skal i sistnevnte tilfelle holdes senest innen en måned etter at kravet er fremsatt. Ekstraordinær generalforsamling holdes dersom styret finner det nødvendig eller hvis revisor eller aksjeeiere som representerer minst 1/10 av aksjekapitalen krever dette skriftlig. Generalforsamlingen skal i sistnevnte tilfelle holdes senest innen en måned etter at kravet er fremsatt.

https://lovdata.no/artikkel/generalforsamlinger_og_arsmoter/91

 

[AnonymBruker]

hilarious2016 skrev (5 minutter siden):

Du skriver "lederen for garasjelaget har gått bort og vi ikke lenger er et formelt lag" - hvis garasjelaget faktisk er et foretak (typisk samvirkeforetak), så er leders dødsfall irrelevant. Hvis garasjene tilhører borettslaget og dette har blitt styrt av en person uten nærmere regler, så kan det være at garasjene formelt er fellesareal og borettslaget har derfor myndighet (sannsynligvis etter generalforsamlingens samtykke med minst 2/3 flertall) til å omdisponere bruken, sette nærmere regler for bruk i husordensreglene el.

Det er ikke så godt å få tak i faktum ut fra det du skriver, da innledningen tyder på at dette faktisk er et eget foretak. Så jeg anbefaler deg rett og slett og stille spørsmålet til styret i første rekke, herunder å be dem redegjøre for grunnlaget for vedtaket de har fattet. 

Men generalforsamlingen har ikke blitt holdt ennå, styret ønsker fortsatt innspill til saker!

Sist samling var deltagelsen under 1/4 av alle andelseiere og halvparten av de oppmøte var i styret.

Om det blir fattet vedtak som har stor innvirkning for daglig bruk og er betydelig endring på etabler praksis over flere tiår, kan styret utøve makt for å «få viljen sin» uten et reelt flertall av andelseierne?
 

Hvordan Garasjelaget ble etabler vet jeg ikke, men Styret hevdet etter den siste lederens bortgang at garasjene var ulovlig oppført og de som sto mot veien brøt regelverket så vi måtte innfinne oss med at kom til å bli fjernet 🤨 dette fordi det var for kort avstand mellom garasjeporten til midten av veien så selve inn/ut svingingen er i veibanen og det var trafikkfarlig å bruke de.

Nå er det ny styreleder og dette styret ønsker å pålegge beboerne å bruke de «trafikkfarlig og ulovlige» garasjene 😳

De har også begynt å hevde at «ingen har egen parkeringsplass» til tross for at vi har hatt oppmerket parkeringsplass med skilting i over 20 år! 

For meg høres hele greie at som tull og synsing fra et Styre som ønsker konflikt!

Anonymkode: 11785...675

[mmd]

Tror det viktigste er å skaffe skriftlig dokumentasjon på hvem som eier garasjene. 

[frivis]

Det er jo biler som skal være i garasjen, og ikke alt mulig annet oppbevaring. Og hver enkelt bolig disponerer vel en parkeringsplass? Og om du velger å gi bort plassen din til din mor eller en venn, så lenge det er en bil der, ser jeg ikke på som noe problem. Det må du få velge selv.

[Druid]

AnonymBruker skrev (13 minutter siden):

Men generalforsamlingen har ikke blitt holdt ennå, styret ønsker fortsatt innspill til saker!

Hvilket er ryddig!

AnonymBruker skrev (14 minutter siden):

Sist samling var deltagelsen under 1/4 av alle andelseiere og halvparten av de oppmøte var i styret.

Det er et demokratisk problem dere må være forberedt på : det er veldig få som er påvirket av dette i forhold av antall i borettslaget!!

AnonymBruker skrev (15 minutter siden):

Om det blir fattet vedtak som har stor innvirkning for daglig bruk og er betydelig endring på etabler praksis over flere tiår, kan styret utøve makt for å «få viljen sin» uten et reelt flertall av andelseierne?

Hvis de har legal hjemmel: JA!!!

AnonymBruker skrev (16 minutter siden):

Hvordan Garasjelaget ble etabler vet jeg ikke, men Styret hevdet etter den siste lederens bortgang at garasjene var ulovlig oppført og de som sto mot veien brøt regelverket så vi måtte innfinne oss med at kom til å bli fjernet 🤨 dette fordi det var for kort avstand mellom garasjeporten til midten av veien så selve inn/ut svingingen er i veibanen og det var trafikkfarlig å bruke de.

Finn ut! Det kan ha skjedd, dere kan ha hevd for dette : dette må en få et legalt bilde av. Ikke minst i perspektivet om dette er en individuell sak eller borettslag sak. 

AnonymBruker skrev (18 minutter siden):

De har også begynt å hevde at «ingen har egen parkeringsplass» til tross for at vi har hatt oppmerket parkeringsplass med skilting i over 20 år! 

Det er forankret i vedtekter og enkelt vedtak. Styret er en organsisasjon med prosesser. 

AnonymBruker skrev (20 minutter siden):

For meg høres hele greie at som tull og synsing fra et Styre som ønsker konflikt!

Nei, styret har en jobb. Og utfører den. De behøver ikke være GOD til den, men på den andre siden kan den være til alles beste. 

Alt handler om dokumentasjon, hjemmel, vedtekter og lover. Sett i gang og sett dere inn i mikrodemokratiet ett borettslag er!!!

[hilarious2016]

AnonymBruker skrev (24 minutter siden):

Men generalforsamlingen har ikke blitt holdt ennå, styret ønsker fortsatt innspill til saker!

Sist samling var deltagelsen under 1/4 av alle andelseiere og halvparten av de oppmøte var i styret.

Om det blir fattet vedtak som har stor innvirkning for daglig bruk og er betydelig endring på etabler praksis over flere tiår, kan styret utøve makt for å «få viljen sin» uten et reelt flertall av andelseierne?
 

Hvordan Garasjelaget ble etabler vet jeg ikke, men Styret hevdet etter den siste lederens bortgang at garasjene var ulovlig oppført og de som sto mot veien brøt regelverket så vi måtte innfinne oss med at kom til å bli fjernet 🤨 dette fordi det var for kort avstand mellom garasjeporten til midten av veien så selve inn/ut svingingen er i veibanen og det var trafikkfarlig å bruke de.

Nå er det ny styreleder og dette styret ønsker å pålegge beboerne å bruke de «trafikkfarlig og ulovlige» garasjene 😳

De har også begynt å hevde at «ingen har egen parkeringsplass» til tross for at vi har hatt oppmerket parkeringsplass med skilting i over 20 år! 

For meg høres hele greie at som tull og synsing fra et Styre som ønsker konflikt!

Anonymkode: 11785...675

Antall deltakere på generalforsamlingen har ingenting å si. Det er antall stemmer for eller mot av de stemmegivende som er avgjørende. 

Du må starte med å undersøke hva som er eierforholdet til garasjeplassene; dersom det er et eget garasjelag (med org.nr.) vil dette finnes i Foretaksregisteret, og sannsynligvis leier eller fester de grunnen av borettslaget. Det høres imidlertid ikke slik ut, ut fra hvordan du beskriver det, og da er antakelig garasjene fellesareal. Styret kan her vedta (om generalforsamlingens samtykke trengs, må vurderes ut fra vedtekter og borettslagsloven) eventuell omdisponering av areal eller konkrete regler for bruk av garasjene. Tilsvarende gjelder parkeringsplasser. Dette er borettslagets fellesareal, og selvom en eller fler (eller alle) har hatt sine faste plasser i alle år, så tilhører ikke plassen den enkelte eier. Det er fellesareal. 

Jeg ser en annen bruker nevner hevd; det er ikke relevant innenfor borettslagets eiendom. Hevd kunne vært aktuelt om det gjaldt rettigheter på annen manns eiendom, men det er ikke tilfellet internt i et borettslag. 

(Nevner for ordens skyld at det selvfølgelig er enkelte bestemmelser som kan ha betydning for vurderingen her, så jeg anbefaler som nevnt å be om nærmere redegjørelse fra styret i første rekke, og ta det derfra.) 

[Druid]

hilarious2016 skrev (4 minutter siden):

Antall deltakere på generalforsamlingen har ingenting å si. Det er antall stemmer for eller mot av de stemmegivende som er avgjørende. 

Du må starte med å undersøke hva som er eierforholdet til garasjeplassene; dersom det er et eget garasjelag (med org.nr.) vil dette finnes i Foretaksregisteret, og sannsynligvis leier eller fester de grunnen av borettslaget. Det høres imidlertid ikke slik ut, ut fra hvordan du beskriver det, og da er antakelig garasjene fellesareal. Styret kan her vedta (om generalforsamlingens samtykke trengs, må vurderes ut fra vedtekter og borettslagsloven) eventuell omdisponering av areal eller konkrete regler for bruk av garasjene. Tilsvarende gjelder parkeringsplasser. Dette er borettslagets fellesareal, og selvom en eller fler (eller alle) har hatt sine faste plasser i alle år, så tilhører ikke plassen den enkelte eier. Det er fellesareal. 

Jeg ser en annen bruker nevner hevd; det er ikke relevant innenfor borettslagets eiendom. Hevd kunne vært aktuelt om det gjaldt rettigheter på annen manns eiendom, men det er ikke tilfellet internt i et borettslag. 

(Nevner for ordens skyld at det selvfølgelig er enkelte bestemmelser som kan ha betydning for vurderingen her, så jeg anbefaler som nevnt å be om nærmere redegjørelse fra styret i første rekke, og ta det derfra.) 

Enig i det meste: men hevd er en faktor , den overstyrere MYE. Lover har blitt tilsidesatt av hevd.

Men det viktige er å finne ut hva som handler om dokumentasjon, hjemmel, vedtekter og lover. Og det er hva dette innlegget fokuserer på.

Det er VIKTIG å forstå forskjellen på vedtak og vedtektsending for eksempel!

[TBL12]

Som alt påpekt i tråden, viktig å avklare hva som faktisk er eierforholdet i dette tilfellet. Det kan være organisert på flere måter.

Noen eksempler fra andre borettslag og garasjelag:

Kjenner til et uavhengig garasjelag ble avviklet i et borettslag.

Da kjøpte borettslaget ut garasjene fra eierne med en fast sum. Tilsvarende sum ble betalt som depositum for de som tok over leien. Eierne som fortsatte som leietaker betalte årlig vedlikehold, og fikk utbetalt depositum summen når garasjen ble tilbakeført. Eksempelvis ved salg av boligen.

Borettslaget tok da over ansvaret for vedlikehold av garasjene.

Annet eksempel:

Her jeg bor er det eget Garasjelag, uavhengig fra borettslaget. Men, eiendommen er eid av borettslaget. Det er inngått en avtale om oppføringen, ingen leie betales til borettslaget for tomten, står i vedtektene.

Borettslaget har ikke noe ansvar for vedlikehold av garasjene, det ligger på Garasjelaget og eiere av garasjene.

Om garasjene hadde forfalt ville borettslaget styrets være pliktig å sikre ingen kan skades på eiendommen, da bygningene står på borettslagets eiendom.

Men, det ville da først være naturlig å pålegge garasjelaget nødvendig vedlikehold.

(I dette tilfellet kan eier av en garasje selge garasjen. Lagets vedtekter begrenser muligheten til å eie mer enn en garasje, og en må være bosatt i borettslaget for å være eier.)

Endret 13. mars av TBL12

[AnonymBruker]

TBL12 skrev (14 minutter siden):

Som alt påpekt i tråden, viktig å avklare hva som faktisk er eierforholdet i dette tilfellet. Det kan være organisert på flere måter.

Noen eksempler fra andre borettslag og garasjelag:

Kjenner til et uavhengig garasjelag ble avviklet i et borettslag.

Da kjøpte borettslaget ut garasjene fra eierne med en fast sum. Tilsvarende sum ble betalt som depositum for de som tok over leien. Eierne som fortsatte som leietaker betalte årlig vedlikehold, og fikk utbetalt depositum summen når garasjen ble tilbakeført. Eksempelvis ved salg av boligen.

Borettslaget tok da over ansvaret for vedlikehold av garasjene.

Annet eksempel:

Her jeg bor er det eget Garasjelag, uavhengig fra borettslaget. Men, eiendommen er eid av borettslaget. Det er inngått en avtale om oppføringen, ingen leie betales til borettslaget for tomten, står i vedtektene.

Borettslaget har ikke noe ansvar for vedlikehold av garasjene, det ligger på Garasjelaget og eiere av garasjene.

Om garasjene hadde forfalt ville borettslaget styrets være pliktig å sikre ingen kan skades på eiendommen, da bygningene står på borettslagets eiendom.

Men, det ville da først være naturlig å pålegge garasjelaget nødvendig vedlikehold.

(I dette tilfellet kan eier av en garasje selge garasjen. Lagets vedtekter begrenser muligheten til å eie mer enn en garasje, og en må være bosatt i borettslaget for å være eier.)

Jeg skal forsøke å finne dokumentasjon på eierforhold, men det eneste jeg vet helt sikker akkurat nå er at det har vært uavklart i flere år. Borettslaget har ikke ansvar for vedlikehold, det ble betalt strøm via garasjelaget. Da lederen gikk bort mistet vi kontakt med strømleverandør og garasjene er uten strøm og i ganske dårlig forfatning

Jeg kan dokumenter via finn at leilighetene blir solgt med garasje, og jeg vet om flere som har kjøpt enheter, men ikke hva de betalte for de.

Jeg ønsker ikke miste verdien av garasjen, eller lagerplassen for hengeren, men om borettslaget vedtar å fjerne garasjene for å bygge carport med plass til alle hadde det vært helt toppers.

Personlig er jeg mest oppgitt over at Styret forsøker å pålegge meg å kjøre en fin ny bil inn i en sliten, gammel garasje uten lys ☹️ 

Det blir bare ekstra unødvendig i mine øyne at Styret skal begynne å gripe inn i bruk før de avklarer hvem som har ansvar for vedlikehold.

Anonymkode: 11785...675

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 timer siden):

Men generalforsamlingen har ikke blitt holdt ennå, styret ønsker fortsatt innspill til saker!

Sist samling var deltagelsen under 1/4 av alle andelseiere og halvparten av de oppmøte var i styret.

Om det blir fattet vedtak som har stor innvirkning for daglig bruk og er betydelig endring på etabler praksis over flere tiår, kan styret utøve makt for å «få viljen sin» uten et reelt flertall av andelseierne?
 

Hvordan Garasjelaget ble etabler vet jeg ikke, men Styret hevdet etter den siste lederens bortgang at garasjene var ulovlig oppført og de som sto mot veien brøt regelverket så vi måtte innfinne oss med at kom til å bli fjernet 🤨 dette fordi det var for kort avstand mellom garasjeporten til midten av veien så selve inn/ut svingingen er i veibanen og det var trafikkfarlig å bruke de.

Nå er det ny styreleder og dette styret ønsker å pålegge beboerne å bruke de «trafikkfarlig og ulovlige» garasjene 😳

De har også begynt å hevde at «ingen har egen parkeringsplass» til tross for at vi har hatt oppmerket parkeringsplass med skilting i over 20 år! 

For meg høres hele greie at som tull og synsing fra et Styre som ønsker konflikt!

Anonymkode: 11785...675

Dette med egen oppmerket plass ble en sak i vårt borettslag også, der beboere hevdet det samme, slik har det vært i 20 år. 

Saken gikk helt til retten, borettslaget/styret vant og beboerne måtte pent fjerne skiltene. Mye styr for noen skilt! 

Alt avhenger av hva som egentlig er bestemt og blir dokumentert. Det må du få klarhet i. Det er mye rart beboerne i borettslag foretar seg fordi de TROR de har rett til det. Styrer også, for den saks skyld. Man må jo nesten være jurist for å sitte i styret og kunne gjøre en god jobb. .. 🥴

Anonymkode: 80760...d4f

[Snok1]

AnonymBruker skrev (7 timer siden):

Har styret rett til å redisponere garasjer nå som lederen for garasjelaget har gått bort og vi ikke lenger er et formelt lag?

 

Hvorfor blir ikke du leder for garasjelaget?

[AnonymBruker]

Jeg synes det er er unødvendig av deg å lage så mye konflikt ut av dette. Se så mange som rammes. Du bør la styret overta den garasjen og samtidig la han kompisen det er snakk om få lov til å tjene penger på å leie ut leiligheten din. Da blir det fredelig for alle. 

Anonymkode: 323fa...876