Generalforsamling i borettslag - Flertallskrav montering av varmepumpe

[AnonymBruker]

En andelseier i et borettslag ønsker å montere varmepumpe i sin andel.

Vedkommende har fått beskjed fra styret om at styret ikke kan si ja til det. Fordi det i vedtektene står følgende:

"Andelseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen eller tomten uten borettslagets skriftlige forhånds-samtykke. Forbudet omfatter også oppsett av innretninger på bygning eller eiendommen for øvrig så som terrasser, verandaer, paraboler eller andre antenner, varmepumper og leskjermer m.v."

Andelseier har nå sendt sak til generalforsamlingen med ønske om å få generalforsamlingens tillatelse til å montere varmepumpe.

Jeg mener tillatelse fra generalforsamlingen krever 2/3 flertall på grunn av det som står i vedtektene. Er det riktig? Eller er det nok med alminnelig flertall?

Anonymkode: a0bbf...ca3

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Jeg mener tillatelse fra generalforsamlingen krever 2/3 flertall på grunn av det som står i vedtektene. Er det riktig? Eller er det nok med alminnelig flertall?

Hvor får du at dette er en sak det kreves 2/3 flertall fra? 

Anonymkode: b6560...99e

[AnonymBruker]

2/3 kreves vel ved forandring av vedtektene, men det er jo ikke det som er tilfelle her. 

Anonymkode: b6560...99e

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Hvor får du at dette er en sak det kreves 2/3 flertall fra? 

Anonymkode: b6560...99e

Jeg antar 2/3 flertall er nødvendig fordi vedtektene har forbud mot montering av varmepumper. Generalforsamlingen kan vel ikke vedta noe som er i strid med vedtektene?

Men generalforsamlingen har mulighet til å endre vedtektene, men det krever 2/3 flertall. Dermed tror jeg at vedtak som strider mot vedtektene krever 2/3 flertall på generalforsamlingen.

Anonymkode: a0bbf...ca3

[AnonymBruker]

Generalforsamlingen kan ikke vedta noe som er i strid med vedtektene. Så da må vedtektene endres først med 2/3.

Anonymkode: b8c60...65c

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Jeg antar 2/3 flertall er nødvendig fordi vedtektene har forbud mot montering av varmepumper. Generalforsamlingen kan vel ikke vedta noe som er i strid med vedtektene?

Men generalforsamlingen har mulighet til å endre vedtektene, men det krever 2/3 flertall. Dermed tror jeg at vedtak som strider mot vedtektene krever 2/3 flertall på generalforsamlingen.

Anonymkode: a0bbf...ca3

 

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Generalforsamlingen kan ikke vedta noe som er i strid med vedtektene. Så da må vedtektene endres først med 2/3.

Anonymkode: b8c60...65c

 

Men vedtektene forbyr jo ikke montering av varmepumpe! 

 

 

Anonymkode: b6560...99e

[AnonymBruker]

Det er jo ikke i strid med vedtektene. Vedtektene sier man må ha samtykke. Å gi samtykke er ikke en vedtektsendring.

Anonymkode: df58b...1d4

[Lychees]

Høres ut som om tiden er moden for å modernisere vedtektene. Saken burde i så måte heller adressere dette, enn en behandle en enkeltstående sameiers forespørsel om installasjon av energieffektivt oppvarming. 

[AnonymBruker]

Vedtektene sier at man kan installere varmepumpe hvis generalforsamlingen gir godkjennelse. Da melder man det som en helt ordinær sak, og hvis generalforsamlingen sier ja, så har de gitt samtykke, og vedtaket er helt i henhold til vedtektene.

Vedtekene må ikke endres. Det er ikke totalforbud, det bare kreves godkjenning. Skal man derimot oppheve kravet om forhåndsgodkjenning, slik at det enten er fritt vilt eller opp til styret, da må vedtektene endres, og det kreves 2/3 flertall.

Anonymkode: e055a...0f4

[hilarious2016]

AnonymBruker skrev (13 timer siden):

En andelseier i et borettslag ønsker å montere varmepumpe i sin andel.

Vedkommende har fått beskjed fra styret om at styret ikke kan si ja til det. Fordi det i vedtektene står følgende:

"Andelseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen eller tomten uten borettslagets skriftlige forhånds-samtykke. Forbudet omfatter også oppsett av innretninger på bygning eller eiendommen for øvrig så som terrasser, verandaer, paraboler eller andre antenner, varmepumper og leskjermer m.v."

Andelseier har nå sendt sak til generalforsamlingen med ønske om å få generalforsamlingens tillatelse til å montere varmepumpe.

Jeg mener tillatelse fra generalforsamlingen krever 2/3 flertall på grunn av det som står i vedtektene. Er det riktig? Eller er det nok med alminnelig flertall?

Anonymkode: a0bbf...ca3

Et vedtak om montering av varmepumpe vil her kreve 2/3 flertall i generalforsamlingen ja. Jeg vil anbefale søker (eller styret, om styret innstiller positivt) til å utarbeide retningslinjer/krav til hvordan montering av varmepumper skal foregå, herunder også klarlegging av ansvar for vedlikehold mv. 

[AnonymBruker]

I vedtektene står det ikke at det er forbud mot varmepumpe, men at det er forbud mot å installere det "uten borettslagets skriftlige forhånds-samtykke". 

Det burde vært presisert hva et slikt samtykke er, men jeg kan ikke se at det burde trenge 2/3?

Vedtektene trenger ikke skiftes, det skal bare gis et samtykke.

Når det er sagt, er varmepumper i borettslag en uting - altfor stor sjanse for sjenerende støy for de andre.

Anonymkode: 3523d...bd2

[Druid]

hilarious2016 skrev (10 minutter siden):

Et vedtak om montering av varmepumpe vil her kreve 2/3 flertall i generalforsamlingen ja. Jeg vil anbefale søker (eller styret, om styret innstiller positivt) til å utarbeide retningslinjer/krav til hvordan montering av varmepumper skal foregå, herunder også klarlegging av ansvar for vedlikehold mv. 

Ikke sånn teksten er her.

Faktisk er ikke generalforsamlingen en del av diskusjonen i det hele tatt. Da måtte det stått noe om at det skulle ligge til grunn et godkjent vedtak fra borettslaget.

Styret har signeringsrett innen vedtektene. Og vedtektene lister faktisk opp hva som KAN gis tillatelse til, og varmepumpe er spesifisert. 

Dette er en ren styrebeslutning, og KAN fremmes som sak på generalforsamlingen HVIS styret ønsker et vedtak om policy rundt godkjenninger. 

"Andelseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen eller tomten uten borettslagets skriftlige forhånds-samtykke." 

Endret 13. mars av Druid

[Ulven]

Det er nok med allminnelig flertall. Andelseieren har ikke lagt inn sak om å endre vedtektene, som jo krever 2/3 flertall, men om å få generalforsamlingens godkjenning for å montere varmepumpe. 

[AnonymBruker]

Jeg tenker at en slik sak skaper presedens - det blir vanskelig å si nei til nestemann. Det er vel heller ikke generalforsamlingen som skal stemme over om noen får disp fra vedtektene eller ei, det er en styresak?

Jeg tenker at den konkrete saken ikke bør behandles av generalforsamlingen, men at man hellere legger opp til en diskusjon rundt vedtektene slik at det generelt blir lov med varmepumper. Så kan man hellere få inn krav til hvordan dette bør gjøres i praksis slik at alle gjør det likt. Vurder i samme slengen om det er flere krav som bør lempes på.

Anonymkode: d4517...9d5

[AnonymBruker]

En av grunnene til at varmepumper ikke kan monteres i blokk er støyen. Hos oss er det blitt avvist flere ganger. Lyden fra den kan høres i flere etasjer da den støyen/vibrasjonen forplanter seg i betongen. Styret har rett til og avvise dette og det trengs ikke avstemning på generalforsamling. Spesielt i eldre bygninger kan det bli til stor irritasjon for beboere og høre på lyden. 

Styret har mye og forholde seg til og det med og fjerne krav spørs jo hva det gjelder. Borettslagsloven er ganske omfattende. Det er mye beboere ikke er enige i og det er ikke mulig og gjøre alle fornøyd. 

Anonymkode: cf931...cb9

[hilarious2016]

Druid skrev (1 time siden):

Ikke sånn teksten er her.

Faktisk er ikke generalforsamlingen en del av diskusjonen i det hele tatt. Da måtte det stått noe om at det skulle ligge til grunn et godkjent vedtak fra borettslaget.

Styret har signeringsrett innen vedtektene. Og vedtektene lister faktisk opp hva som KAN gis tillatelse til, og varmepumpe er spesifisert. 

Dette er en ren styrebeslutning, og KAN fremmes som sak på generalforsamlingen HVIS styret ønsker et vedtak om policy rundt godkjenninger. 

"Andelseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen eller tomten uten borettslagets skriftlige forhånds-samtykke." 

Borettslagsloven § 8-9 angir hvilke vedtak som krever generalforsamlingens samtykke med minst 2/3 flertall. I bestemmelsens nr. fremgår at det gjelder ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald. Styret kan avslå søknaden om varmepumpe her, da det foreligger forbud mot dette i vedtektene, men dersom andelseier ønsker å overprøve styrets vedtak, må det løftes til generalforsamlingen og evt. samtykkes til med minst 2/3 flertall. 

[Druid]

hilarious2016 skrev (7 minutter siden):

Borettslagsloven § 8-9 angir hvilke vedtak som krever generalforsamlingens samtykke med minst 2/3 flertall. I bestemmelsens nr. fremgår at det gjelder ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald. Styret kan avslå søknaden om varmepumpe her, da det foreligger forbud mot dette i vedtektene, men dersom andelseier ønsker å overprøve styrets vedtak, må det løftes til generalforsamlingen og evt. samtykkes til med minst 2/3 flertall. 

Litt rydding : Borettslagloven ligger i bunn. Hadde det ikke vært vedtekter i Borettslaget som omhandlet spørsmålet, hadde loven trådd til.

Men her ligger det ett handlingsrom i borettslagets vedtekter, som skal ha vært vedtatt med 2/3 flertall. 

Du har rett i at styret kan avslå her; det ligger i vedtektene, men de kan også gi skriftelig samtykke.  Det er opptil styret. 

Hvis andelseier ønsker overprøve styret, har han to måter å gå løs på dette : fremme det som et enkeltvedtak til generalforsamlingen, som krever alminnelig  flertall, ELLER fremme en vedtektsendring som gjør varmepumpe generelt godkjent, som vil kreve 2/3 flertall. 
 

[AnonymBruker]

Druid skrev (1 minutt siden):

Litt rydding : Borettslagloven ligger i bunn. Hadde det ikke vært vedtekter i Borettslaget som omhandlet spørsmålet, hadde loven trådd til.

Men her ligger det ett handlingsrom i borettslagets vedtekter, som skal ha vært vedtatt med 2/3 flertall. 

Du har rett i at styret kan avslå her; det ligger i vedtektene, men de kan også gi skriftelig samtykke.  Det er opptil styret. 

Hvis andelseier ønsker overprøve styret, har han to måter å gå løs på dette : fremme det som et enkeltvedtak til generalforsamlingen, som krever alminnelig  flertall, ELLER fremme en vedtektsendring som gjør varmepumpe generelt godkjent, som vil kreve 2/3 flertall. 
 

Og velger han enkeltvedtak bør et alternativ man kan stemme på være å ikke godkjenne enkeltsaken, men samtidig at man stemmer for en utredning for varmepumper med sikte på endring av vedtektene.

Anonymkode: d4517...9d5

[hilarious2016]

Druid skrev (5 minutter siden):

Litt rydding : Borettslagloven ligger i bunn. Hadde det ikke vært vedtekter i Borettslaget som omhandlet spørsmålet, hadde loven trådd til.

Men her ligger det ett handlingsrom i borettslagets vedtekter, som skal ha vært vedtatt med 2/3 flertall. 

Du har rett i at styret kan avslå her; det ligger i vedtektene, men de kan også gi skriftelig samtykke.  Det er opptil styret. 

Hvis andelseier ønsker overprøve styret, har han to måter å gå løs på dette : fremme det som et enkeltvedtak til generalforsamlingen, som krever alminnelig  flertall, ELLER fremme en vedtektsendring som gjør varmepumpe generelt godkjent, som vil kreve 2/3 flertall. 
 

Loven gjelder selvfølgelig uansett, og angir også hva det enkelte borettslag kan gi nærmere bestemmelser om i sine vedtekter. Styret kan ikke selv vedta dersom det anses at montering av varmepumpe innebærer ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald. 

 

[Druid]

hilarious2016 skrev (15 minutter siden):

Loven gjelder selvfølgelig uansett, og angir også hva det enkelte borettslag kan gi nærmere bestemmelser om i sine vedtekter. Styret kan ikke selv vedta dersom det anses at montering av varmepumpe innebærer ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald. 

Jo det kan de, og det har de gjort, siden borettslagets vedtekter pr def er vedtatt med 2/3 dels flertall : 

Sitat

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1.	ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

Og vedtektene i borettslaget sier :

Sitat

"Andelseier har ikke rett til å ombygge, påbygge, rive, forandre eller på annen måte endre bebyggelsen eller tomten uten borettslagets skriftlige forhånds-samtykke. Forbudet omfatter også oppsett av innretninger på bygning eller eiendommen for øvrig så som terrasser, verandaer, paraboler eller andre antenner, varmepumper og leskjermer m.v."

Det er en annen detalj her, som gjør at lovens tekst uansett neppe er del av diskusjonen : § 8-9 regulerer STYRETS handlingsrom ovenfor borettslaget, ikke utførelse av oppgavene under vedtektene, som er hjemlet i  § 8-8. Styret kan ikke selv beordre installasjon av varmepumper. 

Endret 13. mars av Druid