Kjøpe bolig til utleie. Hvor og hvor dyr?

[AnonymBruker]

Hva hadde dere kjøpt?

Alternativ 1.

Bussforbindelse i gåavstand, 4 km fra en større by.

35 kvm og 2.000.000 kr i pris. Potensiell leiepris på 8.000 kr (2.000 fellesutgifter).

 

Alternativ 2.

45 kvm, gåavstand til togstasjon (10-15 min), midt i større by.

4.300.000 kr i pris. Potensiell utleiepris på 12.000 kr (3.000 fellesutgifter).

 

Ganske lik standard.

 

Kjøpe mindre å bli ferdig med lånet raskere slik at man får inn f.eks. 4.000 kr i passiv inntekt?

Eller kjøpe sentralt og vesentlig dyrere med etter hvert betydeligere passiv inntekt hver mnd?

Anonymkode: cce03...01d

[AnonymBruker]

Hvordan er utleiemarkedet? 
Hvordan ligger den minste til i forhold til universitet/studiesteder? Er det direkte bussforbindelser? 

Er fellesutgiftene inkludert kommunale avgifter? 
Hvor mye overskudd har du etter lån og fellesutgifter og eventuelt kommunale avgifter er betalt? 
Når du sier 4000 i passiv inntekt, er det etter skatt? 

Anonymkode: d3c33...a8d

[newman01]

Har du regnet på det? 

2 millioner i lån koster 11'500kr/mnd (med 30 års nedbetalingstid og 5,5% rente). Så kommer fellesutgifter på 2000kr på toppen. Pluss utleieforsikring og vedlikeholdskostnader. Og du skal leie ut for 8000? Leieinntekter er skattbar inntekt, så det forsvinner rundt 20% der. 

Sikker på at du får så mye passiv inntekt på den der? 

Alternativt setter du to mill på konto og får 100'000 i renteinntekter i året... 

Endret 4 timer siden av newman01

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (12 minutter siden):

Hvordan er utleiemarkedet? 
Hvordan ligger den minste til i forhold til universitet/studiesteder? Er det direkte bussforbindelser? 

Er fellesutgiftene inkludert kommunale avgifter? 
Hvor mye overskudd har du etter lån og fellesutgifter og eventuelt kommunale avgifter er betalt? 
Når du sier 4000 i passiv inntekt, er det etter skatt? 

Anonymkode: d3c33...a8d

Den lille leiligheten er i nabogata vår. Vi har en hybel i første etasje til samme størrelse som vi leier ut for 8500 + strøm. Har aldri hatt perioder uten leietakere (7 år), selv om det er utveksling av leietakere.

Universitetet ligger 9 km fra oss, direkte buss til byen.

Når jeg sier 4000 kr i passiv inntekt så later jeg som at boligen ble nedbetalt i dagens marked. Dvs. (8.000 - 2000 i fellesutgiftene/vann/renovasjon) x 78% = 4680 kr etter skatt

Anonymkode: cce03...01d

[AnonymBruker]

newman01 skrev (18 minutter siden):

Har du regnet på det? 

2 millioner i lån koster 11'500kr/mnd (med 30 års nedbetalingstid og 5,5% rente). Så kommer fellesutgifter på 2000kr på toppen. Pluss utleieforsikring og vedlikeholdskostnader. Og du skal leie ut for 8000? Leieinntekter er skattbar inntekt, så det forsvinner rundt 20% der. 

Sikker på at du får så mye passiv inntekt på den der? 

Alternativt setter du to mill på konto og får 100'000 i renteinntekter i året... 

Jeg har ikke de to millionene.

Vi er nå 40 år og jeg tenker heller å kjøpe, nedbetale og investere slik at vi kan jobbe deltid o.l. nærmere pensjonsalder.

Anonymkode: cce03...01d

[AnonymBruker]

Per i dag så betaler vi 34.000+ kr i mnd på eksisterende boliglån (har 1.000.000 igjen, hadde 4.000.000 for 7 år siden).

Planen er ikke at leietakerne skal betale boliglånet på utleieboligen, men at vi betaler den/kjøper den selv. Og jo raskere den er bedbetalt, jo raskere får vi rene inntekter fra utleien.

Anonymkode: cce03...01d

[newman01]

Husk å ta med formueskatt i regnestykket. Utleie er 100% av markedsverdi i formue. Jeg sliter fortsatt med å se at det er en "god" investering, gitt den lave utleieprisen og forholdsvis dyre kapitalkostnaden. 

Alternativkostnaden er vel så interessant. Sett tilsvarende penger i fond. Tilogmed høyrentekonto slår regnestykket ditt, om man ser bort fra potensiell verdiøkning. Men fond kan også gå opp i verdi. 

Utleie av egen bolig er kurant, siden det verken er skatt på det eller gjenstand for formueskatt, pluss at man får nyttegjort areal man strengt tatt ikke trenger. Men utleie er ikke nødvendigvis så lukrativt. Bare se på alle profesjonelle som selger i stor skala. 

[AnonymBruker]

Men spørsmålet er om vi bør få et mindre lån og bli ferdig med det på ca 5 år, eller et større lån og bli ferdig med det om 10-12 år.

Anonymkode: cce03...01d

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Per i dag så betaler vi 34.000+ kr i mnd på eksisterende boliglån (har 1.000.000 igjen, hadde 4.000.000 for 7 år siden).

Planen er ikke at leietakerne skal betale boliglånet på utleieboligen, men at vi betaler den/kjøper den selv. Og jo raskere den er bedbetalt, jo raskere får vi rene inntekter fra utleien.

Anonymkode: cce03...01d

Slik jeg ser på det;

Gitt dere har betalt ned mye på boliglånet allerede kan eksempelvis leilighetskjøpet til 2 mill likestilles med at dere låner opp 2 mill og setter det i på lånekonto.

I et slikt scenario vil 2 mill leiligheten generere 8k-2k=6 K i inntekter i mnd (72k i året)

Høyrente vil gi dere 100k i året. 

Poenget med overnevnte; leieinntektene i seg selv er ikke spesielt gunstig. Det samme kan sies for det andre alternativet.

Verdiøkningen kommer til å være det som, med stor sannsynlighet, avgjør om en slik investering (med deres forutsetninger) vil lønne seg mer enn fondssparing eller bare å sette pengene på høyrentekonto. Normalt sett vil da mer sentrale leiligheter ha en fordel.

[AnonymBruker]

newman01 skrev (30 minutter siden):

Har du regnet på det? 

2 millioner i lån koster 11'500kr/mnd (med 30 års nedbetalingstid og 5,5% rente). Så kommer fellesutgifter på 2000kr på toppen. Pluss utleieforsikring og vedlikeholdskostnader. Og du skal leie ut for 8000? Leieinntekter er skattbar inntekt, så det forsvinner rundt 20% der. 

Sikker på at du får så mye passiv inntekt på den der? 

Alternativt setter du to mill på konto og får 100'000 i renteinntekter i året... 

Eller 2 mill på ASK med diverse indeksfond og 200 000 i avkastning i året, om man er heldig

Anonymkode: ae15a...afe

[AnonymBruker]

newman01 skrev (3 minutter siden):

Husk å ta med formueskatt i regnestykket. Utleie er 100% av markedsverdi i formue. Jeg sliter fortsatt med å se at det er en "god" investering, gitt den lave utleieprisen og forholdsvis dyre kapitalkostnaden. 

Alternativkostnaden er vel så interessant. Sett tilsvarende penger i fond. Tilogmed høyrentekonto slår regnestykket ditt, om man ser bort fra potensiell verdiøkning. Men fond kan også gå opp i verdi. 

Utleie av egen bolig er kurant, siden det verken er skatt på det eller gjenstand for formueskatt, pluss at man får nyttegjort areal man strengt tatt ikke trenger. Men utleie er ikke nødvendigvis så lukrativt. Bare se på alle profesjonelle som selger i stor skala. 

Formueskatt+skatt på utleie er vel uansett mindre enn inntektsskatt for det samme beløpet?

 

+ verdiøkning, selv om vi ikke kjøper for å selge med det første.

Anonymkode: cce03...01d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Men spørsmålet er om vi bør få et mindre lån og bli ferdig med det på ca 5 år, eller et større lån og bli ferdig med det om 10-12 år.

Anonymkode: cce03...01d

Hvordan har dere tenkt å betale ned lån på 2 mill pluss deres eksisterende boliglån på 1 mill på 5 år? Ett lån på 2 mill koster 33 tusen per mnd i avdrag. Og da kommer renter i tillegg. Hvis dere skal bli ferdige på 5 år. Skal dere betale 50-60 tusen per mnd?

Anonymkode: e6fe0...d82

[newman01]

Og på et eller annet tidspunkt i et langt tidsperspektiv må badet oppgraderes, kjøkken oppgraderes, gulv byttes, vegger males, dører byttes, soilrør oppgraderes, stigeledning strøm oppgraderes, tak fornyes, kjeller dreneres og eiendomskatt betales. 

Jeg er fortsatt ikke overbevist om at det er en supergod investering. 

[Grandidosa83]

newman01 skrev (5 minutter siden):

Husk å ta med formueskatt i regnestykket. Utleie er 100% av markedsverdi i formue. Jeg sliter fortsatt med å se at det er en "god" investering, gitt den lave utleieprisen og forholdsvis dyre kapitalkostnaden. 

Alternativkostnaden er vel så interessant. Sett tilsvarende penger i fond. Tilogmed høyrentekonto slår regnestykket ditt, om man ser bort fra potensiell verdiøkning. Men fond kan også gå opp i verdi. 

Utleie av egen bolig er kurant, siden det verken er skatt på det eller gjenstand for formueskatt, pluss at man får nyttegjort areal man strengt tatt ikke trenger. Men utleie er ikke nødvendigvis så lukrativt. Bare se på alle profesjonelle som selger i stor skala. 

Helt enig med dette. Jeg anbefaler TS å sette opp et regneark hvor de ulike alternativene blir satt opp mot andre. Personlig ville jeg tenkt å kjøpe bolig med utleieenhet (skattefri leieinntekt) og begynt plassere penger i fond istedenfor å betale med lån fortest mulig.. mest sannsynlig gir det langt bedre avkastning over tid.

Det sagt; folk blir motivert av ulike ting, og hvis det å gjøre det slik TS skriver er motiverende for dem gjør det gjerne at sluttresultatet blir bedre for dem. Økonomi er ikke bare tall for alle.

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (7 minutter siden):

Formueskatt+skatt på utleie er vel uansett mindre enn inntektsskatt for det samme beløpet?

 

+ verdiøkning, selv om vi ikke kjøper for å selge med det første.

Anonymkode: cce03...01d

Formuesskatt av sekundærbolig er 100% av ligningsverdi. Nå er sistnevnte ofte noe lavere enn markedsverdi, men si 15/30k i året når dere er over terskel for formuesskatt.

Gitt dere er over terskel for formuekatt og dere har betalt ned leiligheten blir regnestykket for dyreste leilighet med dagens tall;

9000 (- 3k felleskostnader)x 0,78= 7020 i netto inntekter 

Dernest trekk fra formuesskatt på 2500 i mnd… og voila; deres løpende inntekt utgjør, før evt fradrag for opppussing osv? Ca 4500 i mnd eller 54000 i året. Effektiv skatte på de 9000 er ca 50%.

 

Endret 3 timer siden av Grandidosa83

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 minutter siden):

Eller 2 mill på ASK med diverse indeksfond og 200 000 i avkastning i året, om man er heldig

Anonymkode: ae15a...afe

Har sett på kalkulator at 2.000.000 kr i lån koster rundt 82.000 kr i bare renter og gebyrer og 20.000 i avdrag.

Skatt på avkastning?

 

Da er det snakk om 100.000 kr forskjell, som jeg vil tippe kan sammenlignes med verdiøkning på ett år.

Anonymkode: cce03...01d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (9 minutter siden):

Hvordan har dere tenkt å betale ned lån på 2 mill pluss deres eksisterende boliglån på 1 mill på 5 år? Ett lån på 2 mill koster 33 tusen per mnd i avdrag. Og da kommer renter i tillegg. Hvis dere skal bli ferdige på 5 år. Skal dere betale 50-60 tusen per mnd?

Anonymkode: e6fe0...d82

Vi har 90.000 kr utbetalt lønn, 8500 kr i skattefrie inntekter på eksisterende utleiebolig, evt. 6000 kr i mnd på den nye utleieboligen.

 

Når vi klarte 3.000.000 på 7 år med romslig levestandard og 4 ukers ferie i utlandet for 5 familiemedlemmer hvert år, så klarer vi nye 3.000.000 kr på nye 7 år.

 

Anonymkode: cce03...01d

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Har sett på kalkulator at 2.000.000 kr i lån koster rundt 82.000 kr i bare renter og gebyrer og 20.000 i avdrag.

Skatt på avkastning?

 

Da er det snakk om 100.000 kr forskjell, som jeg vil tippe kan sammenlignes med verdiøkning på ett år.

Anonymkode: cce03...01d

Igjen; sett det opp i et regneark. Regn ut alternativene deres (fond vs disse to kjøpsalternativer)  og inkluder alle tall. Potensiell verdiøkning bør inkluderes her. Husk på alt fra  skattefradrag på renter, skatt på verdiøkning osv.

[newman01]

Grandidosa83 skrev (Akkurat nå):

Det sagt; folk blir motivert av ulike ting, og hvis det å gjøre det slik TS skriver er motiverende for dem gjør det gjerne at sluttresultatet blir bedre for dem. Økonomi er ikke bare tall for alle.

Neida, det kan være mange gode grunner til å investere i bolig for utleie når man blir eldre. Får man et lite utvalg med slike kan man bli en hobbyvaktmester i pensjonisttilværelsen. Det kan være et gledelig tilskudd til en hverdag uten altfor mange gjøremål. Pluss at penger kommer tikkende inn hver eneste måned. 

Men man har også noen økonomiske nedsider, som vedlikehold, rabiate leietakere, skattekostnader, bygningsmessige oppgraderinger, kranglete styremedlemmer i sameiet, utleieforbud. Og dokumentavgift på selveierleilighet når man kjøper. Borettslagsleiligheter får man ofte ikke leid ut kontinuerlig uten selv å bo der med jevne mellomrom

[Traktor]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Hva hadde dere kjøpt?

Alternativ 1.

Bussforbindelse i gåavstand, 4 km fra en større by.

35 kvm og 2.000.000 kr i pris. Potensiell leiepris på 8.000 kr (2.000 fellesutgifter).

 

Alternativ 2.

45 kvm, gåavstand til togstasjon (10-15 min), midt i større by.

4.300.000 kr i pris. Potensiell utleiepris på 12.000 kr (3.000 fellesutgifter).

 

Ganske lik standard.

 

Kjøpe mindre å bli ferdig med lånet raskere slik at man får inn f.eks. 4.000 kr i passiv inntekt?

Eller kjøpe sentralt og vesentlig dyrere med etter hvert betydeligere passiv inntekt hver mnd?

Anonymkode: cce03...01d

Jeg ville ikke kjøpt noen av dem. ALT for lav yield. Begge går i dundrende minus.