Forbrukslån til oppussing/renovering?

[AnonymBruker]

Vi har kjøpt nytt (gammelt) hus og om vi kun spytter inn 10% ek har vi omtrent 1 mill til oppussing. Er dog en del som er greit å gjøre i samme slengen og ser for oss å bruke mellom 1 og 1.4 mill i første omgang. Vi kan få byggelån men det krever jo en del dokumentasjon og styr, vurderer derfor å bruke opp alle midlene vi selv har og deretter ta forbrukslån på resten for så å få en ny verdivurdering og låne opp på boligen/bake forbrukslånet inn i boliglånet. 

noen som har gjort dette?

Anonymkode: a695d...3fe

[AnonymBruker]

Dårlig ide. Enten boliglån eller rammelån. Så mye som dere får i lån kan brukes til oppussing.

Anonymkode: 3dfc5...0c0

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (28 minutter siden):

Dårlig ide. Enten boliglån eller rammelån. Så mye som dere får i lån kan brukes til oppussing.

Anonymkode: 3dfc5...0c0

Man får ikke lån på mer enn 90% av boligens verdi, da må man ha byggelån.

 

Det trenger ikke være en veldig dum idé, TS. Så lenge du er i kontakt med en megler/takstmann på forhånd som kan si noe om verdi når dere er ferdige samt at du tar kontakt med banken og ser hvor mye dere kan låne totalt såfremt verdien er xxx. Og såklart signerer fastpris på jobben som skal gjøres. Prøv også å forhandle fram at de 400k som mangler skal betales mot slutten.

 

Byggelån trenger ikke å bli noe særlig billigere enn noen mnd med forbrukslån så lenge det gjøres kontrollert og med en plan.

 

Det aller smarteste er nok å gjøre det dere kan i etapper og få nye takster etterhvert. Feks starte med bad og kjøkken som direkte kan øke verdi, få dette ferdigstilt, få ny takst, låne opp litt mer osv. 

Anonymkode: 64559...de5

[AnonymBruker]

Hva med å vente litt til dere har spart opp mer til oppussing og ta det i etapper uten lån? Jeg synes det virker veldig risikabelt fordi dere står i en vanskelig situasjon hvis det skulle oppstå utfordringer på veien og/eller en større nedtur i boligmarkedet sammen med økt arbeidsledighet.

Med mindre dere har kjøpt et vrak av et hus, er det sjelden man MÅ pusse opp kjøkken og MÅ pusse opp badet med en gang.

Har dere buffer, hvis noe skulle gå skikkelig skeis. Eller er tanken å kjøre maks risiko og minst mulig marginer?

Anonymkode: f526f...cee

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (30 minutter siden):

Hva med å vente litt til dere har spart opp mer til oppussing og ta det i etapper uten lån? Jeg synes det virker veldig risikabelt fordi dere står i en vanskelig situasjon hvis det skulle oppstå utfordringer på veien og/eller en større nedtur i boligmarkedet sammen med økt arbeidsledighet.

Med mindre dere har kjøpt et vrak av et hus, er det sjelden man MÅ pusse opp kjøkken og MÅ pusse opp badet med en gang.

Har dere buffer, hvis noe skulle gå skikkelig skeis. Eller er tanken å kjøre maks risiko og minst mulig marginer?

Anonymkode: f526f...cee

Grunnen til at vi ikke vil vente er fordi vi gjerne vil renovere før vi flytter inn, da kan vi fortsatt bo i vårt gamle hus mens det nye er en byggeplass. Vi skal ta det meste av overflater + kjøkken og tenker det er dumt å ikke ta det som er nødvendig av tekniske installasjoner samtidig. Kan evnt tenke motsatt at vi vil oppgradere tekniske installasjoner, og da er det greit å ta overflater i samme sleng siden deler av vegger, tak og gulv skal opp uansett. 

vi har innhentet noen tilbud og vet sånn ca hva ting vil koste, men det er litt mer enn vi har/kan havne på mer enn forespeilet.

vi skulle gjerne tatt opp boliglån for å finansiere dette da vi har mer enn nok overskudd i økonomien til høyere lån, men det er jo ikke mulig.

ts

Anonymkode: a695d...3fe

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Dårlig ide. Enten boliglån eller rammelån. Så mye som dere får i lån kan brukes til oppussing.

Anonymkode: 3dfc5...0c0

Altså finansieringsbeviset var på nesten 3 mill mer enn vi kjøpte for, men vi får jo ikke noe mer boliglån av den grunn.

ts

Anonymkode: a695d...3fe

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (41 minutter siden):

Altså finansieringsbeviset var på nesten 3 mill mer enn vi kjøpte for, men vi får jo ikke noe mer boliglån av den grunn.

ts

Anonymkode: a695d...3fe

Jeg forstår. Jeg ville nok gått igjennom papirmøllen for å få byggelån i så fall, selv om det er litt herk og tar tid.  Alle tankerekker som involverer forbrukslån får alarmen til å gå her hos meg. Jeg har ikke erfaring med byggelån men vet at renten er noe høyere enn vanlig boliglån og jeg tenker at et byggelån tvinger dere til å forklare oppussingen på et rasjonelt vis til banken, og på den måten fungerer det som en kvalitetssikring både for banken og dere selv.

Jeg kan skjønne at man tyr til forbrukslån i tilfeller der man pusser opp for å selge kort tid etter. Av grådighet eller som en nødløsning. Men forbrukslån er generelt som gift for en familieøkonomi.

Anonymkode: f526f...cee

[AnonymBruker]

Hvor lang tid ser du for deg ha forbrukslånet, og hvor mye renter blir det? Dere har råd til den ekstra summen pr måned?

Anonymkode: 3e486...9fb

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Hvor lang tid ser du for deg ha forbrukslånet, og hvor mye renter blir det? Dere har råd til den ekstra summen pr måned?

Anonymkode: 3e486...9fb

1-4 måneder kanskje? Vil jo være det vi må betale helt i slutten av prosjektet og vi må betale på det helt til det blir bakt inn i boliglånet/vi får lånt opp på boligen. Har aldri hatt forbrukslån eller bakt noe inn i boliglånet før så usikker på hvor lang tid det tar, men må vel få en ny verdivurdering etter oppussinga og deretter søke refinansiering?

Renter avhenger jo av størrelsen på lånet og hvor lang tid det tar før vi får bakt det inn, men summen i mnd er ikke noe problem. 

ts

Anonymkode: a695d...3fe

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

1-4 måneder kanskje? Vil jo være det vi må betale helt i slutten av prosjektet og vi må betale på det helt til det blir bakt inn i boliglånet/vi får lånt opp på boligen. Har aldri hatt forbrukslån eller bakt noe inn i boliglånet før så usikker på hvor lang tid det tar, men må vel få en ny verdivurdering etter oppussinga og deretter søke refinansiering?

Renter avhenger jo av størrelsen på lånet og hvor lang tid det tar før vi får bakt det inn, men summen i mnd er ikke noe problem. 

ts

Anonymkode: a695d...3fe

Og hvis verdien ikke går opp like mye som dere tenker?

For at dere legger inn 1,4 mill i oppussing betyr ikke at verdien garantert øker like mye.

Anonymkode: 3e486...9fb

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Og hvis verdien ikke går opp like mye som dere tenker?

For at dere legger inn 1,4 mill i oppussing betyr ikke at verdien garantert øker like mye.

Anonymkode: 3e486...9fb

Nei det er vi fullt klar over, men om vi pusser opp for 1,4mill og 400k er forbrukslån, trenger vi bare å øke boliglånet med 400k. Boligen må altså øke minst 450k i verdi (for å ha minst 10% ek i boligen), og regner jo med den vil øke mer enn det. Tenker å skaffe forhåndstakst for å være på den sikre siden.

ts

Anonymkode: a695d...3fe

[AnonymBruker]

Har dere råd til å betale nåværende bolig, mellomfinansiering og forbrukslånet hver måned?

Anonymkode: ca79f...7ab

[AnonymBruker]

Jeg vil fortsatt anbefale minst 15% egenkapital. Boligmarkedet kan svinge mer i fremtiden.

 

Anonymkode: 5679b...ee8

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 timer siden):

Vi har kjøpt nytt (gammelt) hus og om vi kun spytter inn 10% ek har vi omtrent 1 mill til oppussing. Er dog en del som er greit å gjøre i samme slengen og ser for oss å bruke mellom 1 og 1.4 mill i første omgang. Vi kan få byggelån men det krever jo en del dokumentasjon og styr, vurderer derfor å bruke opp alle midlene vi selv har og deretter ta forbrukslån på resten for så å få en ny verdivurdering og låne opp på boligen/bake forbrukslånet inn i boliglånet. 

noen som har gjort dette?

Anonymkode: a695d...3fe

Forbrukslån til oppussing blir fryktelig dyrt. Bruk heller litt tid på oppussingen og gjør ting etter hvert som dere får råd til det.

Selv overtok vi et slitent hus som ikke var pusset opp på nesten 70 år. Vi tok oppussingen vi flere etapper, brukte 15 år og 5 mill på oppussing. I stedet for å velge billige løsninger, gjorde vi ting skikkelig fra bunnen av uten å tenke på hva det kostet selv omd et førte til at ting tok lenger tid. Har tenkt å bo her livet ut, om mulig.

Anonymkode: 2e878...0ce

[Jdz]

De fleste vil selvsagt si at forbrukslån alltid er en dårlig, men dette er egentlig ikke den dummeste ideen jeg har hørt. Om dere får gode betingelser bør ikke merkostnaden være noe mer enn maks 10 000, dersom dere er rimelig sikre på å kunne refinansiere innen fire måneder. På et prosjekt til 1,4 MNOK er 10k en ubetydelig merkostnad.

Hadde det vært meg, og jeg hadde vært trygg på økonomien og gjennomførbarheten av oppussingsprosjektet hadde jeg nok gått for det.

Blir du stuck med forbrukslånet blir det jo fort dyrt da...

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (21 minutter siden):

Forbrukslån til oppussing blir fryktelig dyrt. Bruk heller litt tid på oppussingen og gjør ting etter hvert som dere får råd til det.

Selv overtok vi et slitent hus som ikke var pusset opp på nesten 70 år. Vi tok oppussingen vi flere etapper, brukte 15 år og 5 mill på oppussing. I stedet for å velge billige løsninger, gjorde vi ting skikkelig fra bunnen av uten å tenke på hva det kostet selv omd et førte til at ting tok lenger tid. Har tenkt å bo her livet ut, om mulig.

Anonymkode: 2e878...0ce

Jeg vet ikke om din løsning er særlig smartere økonomisk. Prisen for materialer og tjenester øker ganske kraftig på 15 år. Det vil alltid være billigere å skifte et vindu i dag enn om et år. Så da hadde jeg heller gått for forbrukslånet. Lån synker ganske mye i verdi på 15 år og.. 

Anonymkode: 7d79f...f91

[AnonymBruker]

Jdz skrev (1 time siden):

De fleste vil selvsagt si at forbrukslån alltid er en dårlig, men dette er egentlig ikke den dummeste ideen jeg har hørt. Om dere får gode betingelser bør ikke merkostnaden være noe mer enn maks 10 000, dersom dere er rimelig sikre på å kunne refinansiere innen fire måneder. På et prosjekt til 1,4 MNOK er 10k en ubetydelig merkostnad.

Hadde det vært meg, og jeg hadde vært trygg på økonomien og gjennomførbarheten av oppussingsprosjektet hadde jeg nok gått for det.

Blir du stuck med forbrukslånet blir det jo fort dyrt da...

Bare prisen på refinansiering blir 10 000,-...

En takstrapport som er nødvendig for refinansiering av lån koster mellom 5000 og 10 000 alene. Så kommer bankens kostnader for refinansiering som vanligvis er noen tusenlapper.

Så kommer etablering av forbrukslånet og renter i tillegg. Det er 4-5000,- i renter hver eneste måned på ett forbrukslån på 400 000.

Anonymkode: 3e486...9fb

[Jdz]

AnonymBruker skrev (51 minutter siden):

Bare prisen på refinansiering blir 10 000,-...

En takstrapport som er nødvendig for refinansiering av lån koster mellom 5000 og 10 000 alene. Så kommer bankens kostnader for refinansiering som vanligvis er noen tusenlapper.

Så kommer etablering av forbrukslånet og renter i tillegg. Det er 4-5000,- i renter hver eneste måned på ett forbrukslån på 400 000.

Anonymkode: 3e486...9fb

Det er et worst case scenario.

Du kan få forbrukslån med rundt 10% rente og med tanke på hva et boliglån koster i dag er ikke rentedifferansen all verden når det er snakk om en periode på 4 måneder. Merkostnaden for et forbrukslån med 10% rente kontra et boliglån med 5% rente vil være rundt 1700 kroner per måned.

Forbrukslån har normalt ikke etableringsgebyr, det er ingen automatikk i at det må gjøres enn full verditakst for refinansiering og da jeg refinaniserte boliglånet mitt sist kostet det 1000 kroner. Gjør du et bankbytte er det full mulig å få refinansiert for kr. 0 og om en er riktig heldig også få bedre betingelser.

TS virker uansett oppegående nok til at jeg vil anta vedkommende gjør nødvendige forundersøkelser.

[AnonymBruker]

Jdz skrev (5 timer siden):

Det er et worst case scenario.

Du kan få forbrukslån med rundt 10% rente og med tanke på hva et boliglån koster i dag er ikke rentedifferansen all verden når det er snakk om en periode på 4 måneder. Merkostnaden for et forbrukslån med 10% rente kontra et boliglån med 5% rente vil være rundt 1700 kroner per måned.

Forbrukslån har normalt ikke etableringsgebyr, det er ingen automatikk i at det må gjøres enn full verditakst for refinansiering og da jeg refinaniserte boliglånet mitt sist kostet det 1000 kroner. Gjør du et bankbytte er det full mulig å få refinansiert for kr. 0 og om en er riktig heldig også få bedre betingelser.

TS virker uansett oppegående nok til at jeg vil anta vedkommende gjør nødvendige forundersøkelser.

Byggelån ligger på rundt 8% og ofte sett er det minimumsbeløp for innvilging på 500 000 kr. Det skal sies at man bare betaler rente for det som er betalt da, typ om du starter med å betale forskudd på 200k så betaler du bare rente på det fram til neste faktura betales. Men alt i alt; forbrukslån i dette scenarioet vil altså ikke være så stor forskjell prismessig. Og man slipper altså en forhåndstakst som gjerne koster 7-8000 kr.

Anonymkode: 64559...de5

[AnonymBruker]

Jdz skrev (8 timer siden):

Det er et worst case scenario.

Du kan få forbrukslån med rundt 10% rente og med tanke på hva et boliglån koster i dag er ikke rentedifferansen all verden når det er snakk om en periode på 4 måneder. Merkostnaden for et forbrukslån med 10% rente kontra et boliglån med 5% rente vil være rundt 1700 kroner per måned.

Forbrukslån har normalt ikke etableringsgebyr, det er ingen automatikk i at det må gjøres enn full verditakst for refinansiering og da jeg refinaniserte boliglånet mitt sist kostet det 1000 kroner. Gjør du et bankbytte er det full mulig å få refinansiert for kr. 0 og om en er riktig heldig også få bedre betingelser.

TS virker uansett oppegående nok til at jeg vil anta vedkommende gjør nødvendige forundersøkelser.

Du trengte ikke ny verditakst etter du hadde gjort store oppgraderinger og ville refinansiere på grunn av det? Etter det ble strammet inn så bankene må ha etakst nyere enn 6 måneder, og meglere ikke lengre har lov til å gi etakst uten å fysisk se boligen?

Anonymkode: 3e486...9fb