Seniorlån, noen som jobber i bank her?

[AnonymBruker]

Vi har et unikt, rikt utsmykket og historisk hus i Bærum som har gått i arv i 7 generasjoner. De siste årene har vi brukt 3 millioner i egenkapital (ikke lån, men arv og sparte midler) på å reparere huset. Nå er vi tomme, har fått utført svært mye- men gjenstår rundt 500k til Max 1 million med arbeid. Dette er særdeles viktige reparasjoner, som innebærer reperasjon av bæring etter vannskader fra tak. 

Min far eier huset (72 år) og kan ta opp et seniorlån med pant i huset. Huset har en verdi på ca 12 millioner. Men vi er engstelige for hva som kan skje om han faller fra. Vil vi måtte selge huset? Kan han ha mulighet til å ta opp en livsforsikring for å betale ut lånet? Vi skal leie ut en større andel av huset for å betale ut lånet (inntekt ca 200 000kr. Pr år) , men hvis han faller fra før vi har nedbetalt er det jeg bekymrer meg for. vi vil unngå å måtte selge huset fordi vi ønsker å bevare det i familien. Jeg har ikke mulighet til å ta opp lån som singel mor i lavtlønnet arbeid.
Tips mottas med takk. 

Anonymkode: af879...8ba

[AnonymBruker]

Hvor mange arvinger er det og har du andre lån? kan ikke se for meg at det blir problematisk for deg å ta over lånet om det ikke er andre faktorer i spill.

Anonymkode: 87647...412

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Hvor mange arvinger er det og har du andre lån? kan ikke se for meg at det blir problematisk for deg å ta over lånet om det ikke er andre faktorer i spill.

Anonymkode: 87647...412

Seniorlån krever innløsning av lånet umiddelbart virker det som

Anonymkode: af879...8ba

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Hvor mange arvinger er det og har du andre lån? kan ikke se for meg at det blir problematisk for deg å ta over lånet om det ikke er andre faktorer i spill.

Anonymkode: 87647...412

Ingen lån ellers skal sies.

Anonymkode: af879...8ba

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Seniorlån krever innløsning av lånet umiddelbart virker det som

Anonymkode: af879...8ba

Da kan du ta et nytt lån for å innfri hans lån. Snakk med banken om mulige scenarioer ift. hvor stor rest det er på lånet

Anonymkode: 87647...412

[AnonymBruker]

Nyttig info her:

https://www.huseierne.no/nyheter/seniorlan---boligformue-blir-pensjonsinntekt/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_content=paid_search&utm_campaign=&utm_campaignid=14788812454&gad_source=1&gclid=CjwKCAiA-Oi7BhA1EiwA2rIu256kl3bwfbrD3PaefCNdATAG6gAH1kYzh1JfMgL4rRSh475ryRfLfBoC4bIQAvD_BwE

 

Anonymkode: 2caeb...d3c

[AnonymBruker]

Et historisk hus er som regel svært vedlikeholdskrevende. Er du veldig handy og kan utføre mye selv? 

Selv om det ikke er gjeld på huset, hvordan har du tenkt å finansiere vedlikedlikeholdet? 

Rammelån med pant i huset?

Anonymkode: 2caeb...d3c

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (26 minutter siden):

Et historisk hus er som regel svært vedlikeholdskrevende. Er du veldig handy og kan utføre mye selv? 

Selv om det ikke er gjeld på huset, hvordan har du tenkt å finansiere vedlikedlikeholdet? 

Rammelån med pant i huset?

Anonymkode: 2caeb...d3c

Ja, vi er allerede 2-3 mill inn i restaureringen og er i sluttinnspurt. Så jeg har litt peil nå. Snakk om seniorlån, les HI.

Anonymkode: af879...8ba

[AnonymBruker]

Tviler på at dere finner et selskap som vil forsikre en 72-åring med livsforsikring. 

 

For å bli kvitt seniorlånet når han dør må du cashe det ut, enten med midler på bok eller ved å ta opp lån som innfrir seniorlånet. Har du ikke lånekapasitet eller ikke finner andre løsninger må du naturligvis selge.

Anonymkode: 70e31...a44

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (17 minutter siden):

Tviler på at dere finner et selskap som vil forsikre en 72-åring med livsforsikring. 

 

For å bli kvitt seniorlånet når han dør må du cashe det ut, enten med midler på bok eller ved å ta opp lån som innfrir seniorlånet. Har du ikke lånekapasitet eller ikke finner andre løsninger må du naturligvis selge.

Anonymkode: 70e31...a44

Ja, nettop så fordi vi har 500 000kr i lån i en bolig verdt 12-14 mill må vi selge. Selv om vi kan leie ut og cashe ut lånet etter 1-2 år. Fordi ingen banker vil vurdere utifra situasjonen og det er helt sort hvitt? Greit. 

Anonymkode: af879...8ba

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Ja, nettop så fordi vi har 500 000kr i lån i en bolig verdt 12-14 mill må vi selge. Selv om vi kan leie ut og cashe ut lånet etter 1-2 år. Fordi ingen banker vil vurdere utifra situasjonen og det er helt sort hvitt? Greit. 

Anonymkode: af879...8ba

spør banken da vel. 

Anonymkode: ea8aa...b8c

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (13 minutter siden):

Ja, nettop så fordi vi har 500 000kr i lån i en bolig verdt 12-14 mill må vi selge. Selv om vi kan leie ut og cashe ut lånet etter 1-2 år. Fordi ingen banker vil vurdere utifra situasjonen og det er helt sort hvitt? Greit. 

Anonymkode: af879...8ba

Dere må vel ta opp eget lån i boligen da, eventuelt overta lånet. Er jo høy verdi, så burde gå greit det. Skal dere bo der, har dere kanskje annen bolig som skal selges også - som kan dekke gjelden? Uansett ikke mange kr i forhold til verdi da, så det vil nok ordne seg

Anonymkode: 50b4c...323

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Ja, nettop så fordi vi har 500 000kr i lån i en bolig verdt 12-14 mill må vi selge. Selv om vi kan leie ut og cashe ut lånet etter 1-2 år. Fordi ingen banker vil vurdere utifra situasjonen og det er helt sort hvitt? Greit. 

Anonymkode: af879...8ba

Hvis din far velger et seniorlån som du ikke kvalifiserer til så er svaret "ja selvfølgelig". Det er jo hele poenget med et seniorlån, at banken skal ha tilbakebetalt når vedkommende går bort og arvingene skal overta. Da skal også rentene for perioden som ikke er betalt betales. Så lånet vil da til slutt være høyere enn 500k.

 

Seniorlån har helt spesielle betingelser som er gunstig for lånetaker. Det er ikke slik at man bare kan få i pose og sekk når man ikke kvalifiserer for lånet. Banken går tross alt med på å ikke få betalt en krone i mange år. Da må selvsagt arvingene gjøre opp med boet.

 

Og hvis du ikke har råd til å sitte med et lån på 500 000 kr så burde du ikke ta på deg ansvaret for et svært hus 🤷🏼‍♀️

Anonymkode: 70e31...a44

[AnonymBruker]

Er du eneste arving? I så fall må det vel være mulig at din overtar deler av boligen nå, mens din far er i live. Så kan du ta opp lånet?

Anonymkode: ca5dc...94c

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (10 timer siden):

Hvis din far velger et seniorlån som du ikke kvalifiserer til så er svaret "ja selvfølgelig". Det er jo hele poenget med et seniorlån, at banken skal ha tilbakebetalt når vedkommende går bort og arvingene skal overta. Da skal også rentene for perioden som ikke er betalt betales. Så lånet vil da til slutt være høyere enn 500k.

 

Seniorlån har helt spesielle betingelser som er gunstig for lånetaker. Det er ikke slik at man bare kan få i pose og sekk når man ikke kvalifiserer for lånet. Banken går tross alt med på å ikke få betalt en krone i mange år. Da må selvsagt arvingene gjøre opp med boet.

 

Og hvis du ikke har råd til å sitte med et lån på 500 000 kr så burde du ikke ta på deg ansvaret for et svært hus 🤷🏼‍♀️

Anonymkode: 70e31...a44

Jeg har barn og er alene så antar at jeg ikke får lån pga dette. Jeg har allerede brukt alle mine egne oppsparte midler på huset (2 millioner). Vi bor i en tredje boenhet i huset. Det er tre boenheter her. 

Hvis du leste HI så er planen å leie ut en andel av huset og betale inn lånet så fort utbedringene er gjort. Dvs at lånet blir ikke større og planen er å betale inn avdrag selv om seniorlån ikke krever dette fra dag 1. 

vi har som nevnt gode utsikter for leieinntekter, minimum 200 000kr pr år som vil i sin helhet gå inn i lånet. 

Anonymkode: af879...8ba

[AnonymBruker]

Jeg forstår ikke hvorfor dere (din far) ikke kan vurdere et rammelån som en annen foreslo i stedet for seniorlån her? Forhåpentligvis vil han kunne betale det ned i god tid før han går bort. Min gjenlevende forelder tok rammelån da h*n var over 80 for å oppgradere hytte. Mye er nedbetalt, men et rammelån gir mye fleksibilitet i forhold til å betale ned.

Er du enearving? Dersom han dør, vil du da kunne leie ut 2 enheter i huset eller har han ektefelle/samboer som skal fortsette å bo der?

Jeg jobber ikke i bank, men jeg ville anta at slike leieinntekter vil gjøre det enklere å overføre lånet til deg, eller at du kan få innvilget eget lån pga leieinntektene. Da mannen min døde fikk jeg ikke overført lånet på huset til meg, men det var ikke noe problem å betale avdragene mens jeg vurderte hvordan jeg skulle løse det. (Vi eide hver vår bolig, og jeg var usikker på hvor jeg ville bo. Han døde brått og uventet, så det var mye kaos i tankene før jeg endte med å bli boende.)

Anonymkode: 9db91...197

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (18 minutter siden):

Jeg forstår ikke hvorfor dere (din far) ikke kan vurdere et rammelån som en annen foreslo i stedet for seniorlån her? Forhåpentligvis vil han kunne betale det ned i god tid før han går bort. Min gjenlevende forelder tok rammelån da h*n var over 80 for å oppgradere hytte. Mye er nedbetalt, men et rammelån gir mye fleksibilitet i forhold til å betale ned.

Er du enearving? Dersom han dør, vil du da kunne leie ut 2 enheter i huset eller har han ektefelle/samboer som skal fortsette å bo der?

Jeg jobber ikke i bank, men jeg ville anta at slike leieinntekter vil gjøre det enklere å overføre lånet til deg, eller at du kan få innvilget eget lån pga leieinntektene. Da mannen min døde fikk jeg ikke overført lånet på huset til meg, men det var ikke noe problem å betale avdragene mens jeg vurderte hvordan jeg skulle løse det. (Vi eide hver vår bolig, og jeg var usikker på hvor jeg ville bo. Han døde brått og uventet, så det var mye kaos i tankene før jeg endte med å bli boende.)

Anonymkode: 9db91...197

Han er minstepensjonist, altså under inntektskrav for rammelån. Han sparer 4000kr pr mnd, så han kan jo vise til betjeningsevne. Usikker på om banken ville kunne inkludere leieinntekter i beregningen av inntekter, eller om de utelukkende ser på pensjonen.

Jeg er ikke enearving, har et søsken- men vi er begge innstilt på å leie ut til lånet er betalt ned. 

Anonymkode: af879...8ba

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Han er minstepensjonist, altså under inntektskrav for rammelån. Han sparer 4000kr pr mnd, så han kan jo vise til betjeningsevne. Usikker på om banken ville kunne inkludere leieinntekter i beregningen av inntekter, eller om de utelukkende ser på pensjonen.

Jeg er ikke enearving, har et søsken- men vi er begge innstilt på å leie ut til lånet er betalt ned. 

Anonymkode: af879...8ba

Slik jeg har forstått det så regner banken med leieinntekter på inntektsiden. Jeg har lest at beregningen baserer seg på 10 og ikke 12 måneders inntekt. Da tar de høyde for at leieboer(e) flytter og at det tar litt tid å få inn ny. Så jeg ville hørt med banken hvilken løsning som er mulig. Samtidig så kan dere høre om du (eventuelt sammen med søsken) ville fått innvilget et rammelån med de leieinntektene og sikkerhet i 1/2 av boligen dersom faren din skulle dø? Enten faren din har seniorlån eller rammelån. Jeg har selv et lite rammelån med minste uføretrygd, men jeg har ikke barn og eier 2 boliger. Banken ga den gangen beskjed om at jeg kunne fått dobbelt så høyt lån om jeg valgte annuitetslån. Dere finner forhåpentligvis en grei løsning, og så håper jeg faren din får mange gode år til.

Anonymkode: 9db91...197

[newman01]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Han er minstepensjonist, altså under inntektskrav for rammelån. Han sparer 4000kr pr mnd, så han kan jo vise til betjeningsevne. Usikker på om banken ville kunne inkludere leieinntekter i beregningen av inntekter, eller om de utelukkende ser på pensjonen.

Jeg er ikke enearving, har et søsken- men vi er begge innstilt på å leie ut til lånet er betalt ned. 

Anonymkode: af879...8ba

Husk at rundt 22% av leieinntektene antagelig vil med til skatten da. Siden det er tre boenheter i huset disponerer vel ikke eier mer enn 50% av markedsverdien? 

Men høres da ut som et rammelån burde være mulig. 500k-1m i lån på et bygg til 10-12 mill er jo i verste tilfelle 10% belånt. Med så lav belåning trenger man ikke bry seg om avdrag engang. 

Ville vært mer bekymret for eiendomsskatt, formueskatt  og kommunale avgifter

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Slik jeg har forstått det så regner banken med leieinntekter på inntektsiden. Jeg har lest at beregningen baserer seg på 10 og ikke 12 måneders inntekt. Da tar de høyde for at leieboer(e) flytter og at det tar litt tid å få inn ny. Så jeg ville hørt med banken hvilken løsning som er mulig. Samtidig så kan dere høre om du (eventuelt sammen med søsken) ville fått innvilget et rammelån med de leieinntektene og sikkerhet i 1/2 av boligen dersom faren din skulle dø? Enten faren din har seniorlån eller rammelån. Jeg har selv et lite rammelån med minste uføretrygd, men jeg har ikke barn og eier 2 boliger. Banken ga den gangen beskjed om at jeg kunne fått dobbelt så høyt lån om jeg valgte annuitetslån. Dere finner forhåpentligvis en grei løsning, og så håper jeg faren din får mange gode år til.

Anonymkode: 9db91...197

Takk for svar! Vi kan ikke leie ut under oppussingsperioden, men vil gjøre det antakelig etter noen måneder med oppussing ☺️

Anonymkode: af879...8ba