Ulønnsomt å leie ut i Oslo?

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (10 timer siden):

Så du regner med at det ikke vil bli noen skader eller slitasje ved utleie? Og at du får inn nye leietakere samme dag som andre flytter ut, uten at du engang trenger male?

Du beregner null risiko whatsoever med utleie? Det er ganske optimistisk av deg.

Anonymkode: ffb84...f2d

Ja, det er heeelt vanlig sentralt i Oslo. Jeg har leid ut i 7 år og ikke en eneste dag har jeg gått uten leie. Har byttet leietakere ganske ofte (for leiligheten er knøttliten) men aldri opplevd problemer med å leie ut. 

Anonymkode: 82e7f...474

[AnonymBruker]

Man må jo ikke nødvendigvis ha fult lån på leilighet da. La oss si jeg har en leilighet som er nå verdt 11,5 og jeg har 2 mil lån på den. Leie dekker både lån, og eierskatt og kommunale avgifter. Boligen har også gått opp 2 mil i de 6 år som jeg har leid den. Men jeg kjøpte jo den for 6 mil for 10 år siden. Så ja det er veldig lønnsomt med en utleiebolig i Oslo, spør du meg. 

Anonymkode: 97914...f7a

[Klesstativ]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Man må jo ikke nødvendigvis ha fult lån på leilighet da. La oss si jeg har en leilighet som er nå verdt 11,5 og jeg har 2 mil lån på den. Leie dekker både lån, og eierskatt og kommunale avgifter. Boligen har også gått opp 2 mil i de 6 år som jeg har leid den. Men jeg kjøpte jo den for 6 mil for 10 år siden. Så ja det er veldig lønnsomt med en utleiebolig i Oslo, spør du meg. 

Anonymkode: 97914...f7a

Finansieringsmåten har ingenting å si. Lån er jo bare en måte å gire investeringen på.

Det er ikke slik at egenkapitalen din er "gratis penger", det har en alternativkostnad som tilsvarer rentekostnad, i hvert fall ganske nærme. 

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Man må jo ikke nødvendigvis ha fult lån på leilighet da. La oss si jeg har en leilighet som er nå verdt 11,5 og jeg har 2 mil lån på den. Leie dekker både lån, og eierskatt og kommunale avgifter. Boligen har også gått opp 2 mil i de 6 år som jeg har leid den. Men jeg kjøpte jo den for 6 mil for 10 år siden. Så ja det er veldig lønnsomt med en utleiebolig i Oslo, spør du meg. 

Anonymkode: 97914...f7a

Vel, ditt eksempel tilsier at du har hatt ca 3,5% avkastning per år de siste 6 årene fra verdigstigningen (lagt til grunn at leiligheten var verdt 9,5 mill før utleien startet - og har gått opp 2 mill på 6 år). Er det bra? tja..

9.5 millioner i september 2018 er kpi regulert 11,6 millioner i september 2024. Altså har du strengt tatt tapt penger med dette som utgangspunkt.

- Har du regnet inn eventuell formueskatt disse årene?

- Skatt på leieinntekt

Deretter må du ta høyde for det faktum at du nå skatter 22% av all fortjenesten du har hatt siden du kjøpte den når du skal selge (med mindre du flytter inn og bor et år). 22% av 5,5 mill er 1,210 000 mill.

.. Lang historie kort. Med mindre du har god fortjeneste på leieinntektene er ikke dette et kjempegodt regnestykke ved første øyekast.

Poenget er jo også at alternativ investeringen, et globalt indeks fond, har hatt ca 300% økning på 10 år. Dvs at dine 6 mill hadde nå vært 24 mill. Så skatter du ca 38% av fortjenesten, men du står likevel igjen med ca 9 mill fortjeneste indeksregulert. 

Dette er selvfølgelig veldig forenklet, men utleieleilighet, selv i Oslo, i dag er ikke det jeg ville kalt en "slam dunk".

Endret 4. november 2024 av Grandidosa83

[AnonymBruker]

Jeg har fond også, faktisk har jeg penger i 4 forskjellige fond, to Skagen sine og to fra KLP. Og det har ikke gått i nærheten så bra med de som med min leilighet. Føler mange tror at fond er alltid den beste scenario men fondene går både opp og ned, og man kan være heldig og uheldig der også.

Og vi må plusse på innleie som inntekt. Ja, man må betale 22% skatt fra innleie men det er mye mindre enn jeg betaler fra min inntekt ellers, det er ikke engang halvparten. Det er nettopp her det kommer inn hvor stort lån man har. Har man lite lån, vil jo innleie dekke både det og eiendomsskatt og avgifter, og har mer til øverst.

Men det du glemmer, om hvorfor det er så lønnsomt å leie i Norge - er fordi man kan ta et boliglån. Jeg har et boliglån på ca 50% av verdi på boliger men det betyr jo at summen jeg nå investerer i et boligmarkedet er minst dobbelt så stor som summen jeg ville investert i eventuelt fond. Og som privatperson det er nesten umulig å låne så mye for å investere i en fond. Det er egentlig ikke mulig å låne noe for fond, du kan bare bruke egne sparte penger. 

Anonymkode: 97914...f7a

[AnonymBruker]

Ja, og enda en ting. Man kan bo i boligen i ett år og slik slippe å betale for fortjenesten. Men det er ingen måte å slippe å betale skatt på fortjenesten fra en fond. Den må betales uansett hva.

Anonymkode: 97914...f7a

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Jeg har fond også, faktisk har jeg penger i 4 forskjellige fond, to Skagen sine og to fra KLP. Og det har ikke gått i nærheten så bra med de som med min leilighet. Føler mange tror at fond er alltid den beste scenario men fondene går både opp og ned, og man kan være heldig og uheldig der også.

Og vi må plusse på innleie som inntekt. Ja, man må betale 22% skatt fra innleie men det er mye mindre enn jeg betaler fra min inntekt ellers, det er ikke engang halvparten. Det er nettopp her det kommer inn hvor stort lån man har. Har man lite lån, vil jo innleie dekke både det og eiendomsskatt og avgifter, og har mer til øverst.

Men det du glemmer, om hvorfor det er så lønnsomt å leie i Norge - er fordi man kan ta et boliglån. Jeg har et boliglån på ca 50% av verdi på boliger men det betyr jo at summen jeg nå investerer i et boligmarkedet er minst dobbelt så stor som summen jeg ville investert i eventuelt fond. Og som privatperson det er nesten umulig å låne så mye for å investere i en fond. Det er egentlig ikke mulig å låne noe for fond, du kan bare bruke egne sparte penger. 

Anonymkode: 97914...f7a

Men mange børsnoterte selskaper har jo masse gjeld, så når du kjøper aksjer i feks Orkla eller Okea så er en god del av investeringen din allerede gira gjennom at en stor del av totalkapitalen i selskapet er gjeld?

Men ja, hvis man har 10 millioner i egenkapital bør man jo ikke kjøpe en leilighet til 10 millioner og leie ut, man bør kjøpe leilighet for 80 millioner. Det er derfor jeg sier at om man har lån på en leilighet eller ikke er totalt irrelevant for hvor god investeringen er som sådan. Men jeg er ikke økonom, så er åpen for at det finnes ulike perspektiver her

Anonymkode: ce48e...655

[AnonymBruker]

Grandidosa83 skrev (På 4.11.2024 den 1.23):

Poenget er jo også at alternativ investeringen, et globalt indeks fond, har hatt ca 300% økning på 10 år. Dvs at dine 6 mill hadde nå vært 24 mill. Så skatter du ca 38% av fortjenesten, men du står likevel igjen med ca 9 mill fortjeneste indeksregulert. 

Dette er selvfølgelig veldig forenklet, men utleieleilighet, selv i Oslo, i dag er ikke det jeg ville kalt en "slam dunk".

Ja, ser du, det er nettopp her du gjør en logisk feil. Jeg hadde ikke 6 mil i 2014 for å kjøpe en leilighet, jeg lånte de, i form av et boliglån. Jeg ville aldri fått lov av banken å låne 6 mil for å investere de i en fond. 

Anonymkode: 97914...f7a

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Ja, ser du, det er nettopp her du gjør en logisk feil. Jeg hadde ikke 6 mil i 2014 for å kjøpe en leilighet, jeg lånte de, i form av et boliglån. Jeg ville aldri fått lov av banken å låne 6 mil for å investere de i en fond. 

Anonymkode: 97914...f7a

Det er jo relevant i form av dine muligheter til å geare en investering, men i vurderingen av om investeringen relativt sett er lønnsom/ulønnsom (ref trådstart) må man jo sammenligne like beløp som utgangpunkt. 

Hva var egenkapitalen din når du kjøpte denne leiligheten?

[AnonymBruker]

Grandidosa83 skrev (1 time siden):

Det er jo relevant i form av dine muligheter til å geare en investering, men i vurderingen av om investeringen relativt sett er lønnsom/ulønnsom (ref trådstart) må man jo sammenligne like beløp som utgangpunkt. 

Hva var egenkapitalen din når du kjøpte denne leiligheten?

Bedriftene du kjøper aksjer i er jo giret, fordi de har masse gjeld. Når du kjøper aksje for 1000 kroner i et selskap hvor 50% av totalkapitalen er gjeld, så blir det som at du kjøper en bolig med 50% belåning.

Anonymkode: ce48e...655

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (På 3.11.2024 den 10.51):

Har en sekundærbolig. Leiligheten er en 3-roms selveier til 5,2 mill med god standard sentralt i Oslo. Kan leies ut for 20-22k i måneden (internett, varmtvann og oppvarming er inkl.)

Men når jeg ser på regnestykket, så er det vanskelig å regne seg frem til at dette er lønnsomt. En investering på 5,2 mill gir altså en brutto avkastning på 264 000 i året. Så er det felleskostnader (50 000) og skatt (45 000), da blir avkastningen netto 169 000 i året, noe som blir 3,3%.

Hvis boligprisen stiger med 2% i året er det fortsatt bare 5,3%. Hvordan kan dette være lønnsomt? 

Anonymkode: ce48e...655

Husk vedlikeholdsutgifter.. utleie i Oslo er et suckers game. Du hadde jo tjent dobbelt så mye om du satte pengene på høyrentekonto.. for ikke å snakke om global indeks 

Anonymkode: b9ea8...b39

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (27 minutter siden):

Husk vedlikeholdsutgifter.. utleie i Oslo er et suckers game. Du hadde jo tjent dobbelt så mye om du satte pengene på høyrentekonto.. for ikke å snakke om global indeks 

Anonymkode: b9ea8...b39

Verken utleie eller indeksfond er noe man blir rik av på fem år, det blir litt meningsløst å sammenligne over et så kort tidsperspektiv. Sett tilbake burde man selvsagt heller ha kjøpt Bitcoin.

Anonymkode: ce48e...655