Problemer med boliglån

[_koala_]

Hei,

Første gangen her, men jeg har lest poster fra forum for en del år nå. Nå håper jeg at noen kan hjelpe meg.

Jeg er i diskusjon med banken min fordi jeg oppdaget en feil med min boliglån etter ca. 5 år. Etter mye fra og tilbake, nå har jeg fått et lang svar som sier at jeg har rett og bankens beregninger om hvordan dette skal korrigeres.

Min spørsmål er: hver gang at banken endrer rente %, endrer også løpetiden? Hvordan skal følgende terminbeløper og renter beregnes: med 30 år (360 terminer) eller 29 år (348 terminer) over den utestående lån? endrer lån beløp også?

For eksempel: Man begynner med en lån av 2 000 000,- i 30 år (360 terminer) på 2,00 % ; gebyr 65 kr--> Terminbeløp  7 457 kr  - Renter 3 333 kr.  Etter 12 måneder endrer rente % til 2,50%, utestående   kr 1 954 976 
 

a)  Ny terminbeløp: 7 967 kr; renter 4 073. Grunnlag for beregninger: Lån beløp kr. 2 000 000,-; løpetid 30 år

b) Ny terminbeløp: 7 969 kr; renter 4 073. Grunnlag for beregninger: Lån beløp kr 1 954 976,-; løpetid 29 år

 

Jeg håper jeg klarte å forklare saken. Jeg vet at differansen er ikke så stor; men når man snakker om flere år, det kan være et stør forskjell. 

Tusen takk!

_koala_

[AnonymBruker]

_koala_ skrev (27 minutter siden):

Hei,

Første gangen her, men jeg har lest poster fra forum for en del år nå. Nå håper jeg at noen kan hjelpe meg.

Jeg er i diskusjon med banken min fordi jeg oppdaget en feil med min boliglån etter ca. 5 år. Etter mye fra og tilbake, nå har jeg fått et lang svar som sier at jeg har rett og bankens beregninger om hvordan dette skal korrigeres.

Min spørsmål er: hver gang at banken endrer rente %, endrer også løpetiden? Hvordan skal følgende terminbeløper og renter beregnes: med 30 år (360 terminer) eller 29 år (348 terminer) over den utestående lån? endrer lån beløp også?

For eksempel: Man begynner med en lån av 2 000 000,- i 30 år (360 terminer) på 2,00 % ; gebyr 65 kr--> Terminbeløp  7 457 kr  - Renter 3 333 kr.  Etter 12 måneder endrer rente % til 2,50%, utestående   kr 1 954 976 
 

a)  Ny terminbeløp: 7 967 kr; renter 4 073. Grunnlag for beregninger: Lån beløp kr. 2 000 000,-; løpetid 30 år

b) Ny terminbeløp: 7 969 kr; renter 4 073. Grunnlag for beregninger: Lån beløp kr 1 954 976,-; løpetid 29 år

 

Jeg håper jeg klarte å forklare saken. Jeg vet at differansen er ikke så stor; men når man snakker om flere år, det kan være et stør forskjell. 

Tusen takk!

_koala_

Dette er så komplisert at du bør konsultere eksperter. 

Anonymkode: f9882...b8d

[AnonymBruker]

Løpetiden endres ikke ved normal renteendring. Løpetiden endres når du ber om refinansiering.

Anonymkode: 0501d...77c

[AnonymBruker]

_koala_ skrev (2 timer siden):

Hei,

Første gangen her, men jeg har lest poster fra forum for en del år nå. Nå håper jeg at noen kan hjelpe meg.

Jeg er i diskusjon med banken min fordi jeg oppdaget en feil med min boliglån etter ca. 5 år. Etter mye fra og tilbake, nå har jeg fått et lang svar som sier at jeg har rett og bankens beregninger om hvordan dette skal korrigeres.

Min spørsmål er: hver gang at banken endrer rente %, endrer også løpetiden? Hvordan skal følgende terminbeløper og renter beregnes: med 30 år (360 terminer) eller 29 år (348 terminer) over den utestående lån? endrer lån beløp også?

For eksempel: Man begynner med en lån av 2 000 000,- i 30 år (360 terminer) på 2,00 % ; gebyr 65 kr--> Terminbeløp  7 457 kr  - Renter 3 333 kr.  Etter 12 måneder endrer rente % til 2,50%, utestående   kr 1 954 976 
 

a)  Ny terminbeløp: 7 967 kr; renter 4 073. Grunnlag for beregninger: Lån beløp kr. 2 000 000,-; løpetid 30 år

b) Ny terminbeløp: 7 969 kr; renter 4 073. Grunnlag for beregninger: Lån beløp kr 1 954 976,-; løpetid 29 år

 

Jeg håper jeg klarte å forklare saken. Jeg vet at differansen er ikke så stor; men når man snakker om flere år, det kan være et stør forskjell. 

Tusen takk!

_koala_

Løpetiden skal ikke endres ved renteendring. Det andre spørsmålet ditt skjønner jeg ikke helt, men ved renteøkning beregnes terminbeløpet på nytt ut fra lånesaldo på endringstidspunktet, ny rentesats og lånets restløpetid. Hva var feilen?

Anonymkode: a33ae...c22

[hekho]

Alternativ b) er korrekt tankemåte. Løpetiden endrer seg ikke, men en har allerede betalt i ett år/12 avdrag. Derfor er grunnlaget for ny beregning resterende løpetid og resterende lånebeløp (inkludert påløpte, ubetalte renter). 

[hekho]

Her er en fin referanse

https://www.smartepenger.no/105-kalkulator/865-annuitetslan-og-renteendring

 

Sitat

Når renten endres på et annuitetslån, begynner lånet på en måte på nytt. Hvis lånet nå har igjen 19 år og 8 måneder, vil nytt terminbeløp beregnes med utgangspunkt i den nye rentesatsen, og resttiden på 19 år og 8 måneder.

[AnonymBruker]

Jeg forstår ikke helt problemet. Så lenge terminbeløp og rente er riktig er jo det andre kun en skrivefeil.

Anonymkode: f8c56...458

[AnonymBruker]

_koala_ skrev (På 23.10.2024 den 18.39):

Hei,

Første gangen her, men jeg har lest poster fra forum for en del år nå. Nå håper jeg at noen kan hjelpe meg.

Jeg er i diskusjon med banken min fordi jeg oppdaget en feil med min boliglån etter ca. 5 år. Etter mye fra og tilbake, nå har jeg fått et lang svar som sier at jeg har rett og bankens beregninger om hvordan dette skal korrigeres.

Min spørsmål er: hver gang at banken endrer rente %, endrer også løpetiden? Hvordan skal følgende terminbeløper og renter beregnes: med 30 år (360 terminer) eller 29 år (348 terminer) over den utestående lån? endrer lån beløp også?

For eksempel: Man begynner med en lån av 2 000 000,- i 30 år (360 terminer) på 2,00 % ; gebyr 65 kr--> Terminbeløp  7 457 kr  - Renter 3 333 kr.  Etter 12 måneder endrer rente % til 2,50%, utestående   kr 1 954 976 
 

a)  Ny terminbeløp: 7 967 kr; renter 4 073. Grunnlag for beregninger: Lån beløp kr. 2 000 000,-; løpetid 30 år

b) Ny terminbeløp: 7 969 kr; renter 4 073. Grunnlag for beregninger: Lån beløp kr 1 954 976,-; løpetid 29 år

 

Jeg håper jeg klarte å forklare saken. Jeg vet at differansen er ikke så stor; men når man snakker om flere år, det kan være et stør forskjell. 

Tusen takk!

_koala_

Når det er sagt så lurer jeg på om ingen av alternativene dine riktige. Restlån / utestående etter 12 mnd (dvs 12 avdrag betalt) er
kr 1 950 842 og nytt terminbeløp blir (i excel)
=PMT(2.5 %/12,360-12,-1950842)+65 = 7952 kr. Renter for første termin med ny rente (nr 13) blir kr 4064. 
 

Rente (årlig)	Termin	T.beløp	Renter	Avdrag	Gebyr	Rentegrlag	Restlån
2.0%	1	7457	3333	4059	65	2000000	1995941
2.0%	2	7457	3327	4066	65	1995941	1991875
2.0%	3	7457	3320	4073	65	1991875	1987803
2.0%	4	7457	3313	4079	65	1987803	1983723
2.0%	5	7457	3306	4086	65	1983723	1979637
2.0%	6	7457	3299	4093	65	1979637	1975544
2.0%	7	7457	3293	4100	65	1975544	1971444
2.0%	8	7457	3286	4107	65	1971444	1967337
2.0%	9	7457	3279	4113	65	1967337	1963224
2.0%	10	7457	3272	4120	65	1963224	1959104
2.0%	11	7457	3265	4127	65	1959104	1954976
2.0%	12	7457	3258	4134	65	1954976	1950842
2.5%	13	7952	4064	3823	65	1950842	1947020

 

En ser at en har regnet riktig da denne rekken går i 0 ved 360ende termin.

 

2.5%	355	7952	98	7789	65	46979	39190
2.5%	356	7952	82	7805	65	39190	31384
2.5%	357	7952	65	7822	65	31384	23563
2.5%	358	7952	49	7838	65	23563	15725
2.5%	359	7952	33	7854	65	15725	7871
2.5%	360	7952	16	7871	65	7871	0

 

Hvis renteendringen kommer før 12. termin er betalt, så er restlånet du har brukt riktig, men da blir terminbeløpet
=PMT(2.5 %/12,360-11,-1954976)+65 = 7953 kr,
altså skal en da bruke 29 år og 1 mnd (349 terminer) i denne beregningen, ikke 348, siden 12. termin ikke er betalt enda.

Anonymkode: 5da69...23f

[_koala_]

Hei igjen,

 

Takk alle sammen; jeg var litt opptatt og trengte litt tid for å se på dette. Nå ser jeg at jeg hadde misforstått noe. 

Som noen har skrevet over: "Når renten endres på et annuitetslån, begynner lånet på en måte på nytt." og " Derfor er grunnlaget for ny beregning resterende løpetid og resterende lånebeløp (inkludert påløpte, ubetalte renter)." Jeg trodde at beregninger burde fortsette med original løpetiden og ikke resterende; men som flere har påpekt "en ser at en har regnet riktig da denne rekken går i 0 ved 360ende termin."

Tabellen hjulpet også mye, da klarte jeg å dobbel sjekke men min eget excel. (jeg prøvde også nettsiden, men der klarte jeg ikke å få de samme resultater).

Jeg har bare et spørsmål til: alt dette er med prinsippet at renteendringen skjer akkurat etter nåværende termin er betalt. Men hva skjer (som pleier å være med bankene) når renteendringen skjer mellom terminer? For eksemplet:

• betaling av sist termin beløp: 15 på måned "X"
• renteendring: 5 neste å måned
• Betaling av ny termin beløp: 15 nesten måned
• Dager med 2% rente:  20 dager
• Dager med 2,5% rente: 10 dager

Burde tabellen være sånn? Renter og terminbeløp er beregnet per antall dager for hver rente-%; avdrag er bare differanse mellom Terminbeløp - (renter + gebyr).

	Forfall	Rente		Renter	Avdrag	Terminbeløp	Restgjeld
		% pr år	Gebyr	Kr	kr	kr
1	15.12	2,00	65,00	kr 3 333	kr   4 059	kr        7 457	kr       1 995 941
2	15.1	2,00	65,00	kr 3 327	kr   4 066	kr        7 457	kr       1 991 875
3	15.2	2,00	65,00	kr 3 320	kr   4 073	kr        7 457	kr       1 987 803
4	15.3	2,00	65,00	kr 3 313	kr   4 079	kr        7 457	kr       1 983 723
5	15.4	2,00	65,00	kr 3 306	kr   4 086	kr        7 457	kr       1 979 637
6	15.5	2,00	65,00	kr 3 299	kr   4 093	kr        7 457	kr       1 975 544
7	15.6	2,00	65,00	kr 3 293	kr   4 100	kr        7 457	kr       1 971 444
8	15.7	2,00	65,00	kr 3 286	kr   4 107	kr        7 457	kr       1 967 337
9	15.8	2,00	65,00	kr 3 279	kr   4 113	kr        7 457	kr       1 963 224
10	15.9	2,00	65,00	kr 3 272	kr   4 120	kr        7 457	kr       1 959 104
11	15.10	2,00	65,00	kr 3 265	kr   4 127	kr        7 457	kr       1 954 976
12	15.11	2,00	65,00	kr 3 258	kr   4 134	kr        7 457	kr       1 950 842
	5.12	Rente endring til 2,50%					kr       1 950 842
13	15.12	2,50	65,00	kr 3 522	kr   4 035	kr        7 622	kr       1 946 807
14	15.1	2,50	65,00	kr 4 056	kr   3 831	kr        7 952	kr       1 942 976

 

Noen spurte om hva var feilen: banken hadde satt en lengre løpetid en avtalt fra dagen 1; dette medførte at jeg hadde betalt mindre avdrag og mer renter enn jeg burde. System- eller menneskelig feil, det ser ut at dette skjedde pga. det var en renteendring mellom signering av lån og første terminbeløp.

 

Takk igjen!

Endret 27. oktober 2024 av _koala_

[hekho]

_koala_ skrev (På 27.10.2024 den 14.36):

Hei igjen,

 

Takk alle sammen; jeg var litt opptatt og trengte litt tid for å se på dette. Nå ser jeg at jeg hadde misforstått noe. 

Som noen har skrevet over: "Når renten endres på et annuitetslån, begynner lånet på en måte på nytt." og " Derfor er grunnlaget for ny beregning resterende løpetid og resterende lånebeløp (inkludert påløpte, ubetalte renter)." Jeg trodde at beregninger burde fortsette med original løpetiden og ikke resterende; men som flere har påpekt "en ser at en har regnet riktig da denne rekken går i 0 ved 360ende termin."

Tabellen hjulpet også mye, da klarte jeg å dobbel sjekke men min eget excel. (jeg prøvde også nettsiden, men der klarte jeg ikke å få de samme resultater).

Jeg har bare et spørsmål til: alt dette er med prinsippet at renteendringen skjer akkurat etter nåværende termin er betalt. Men hva skjer (som pleier å være med bankene) når renteendringen skjer mellom terminer? For eksemplet:

• betaling av sist termin beløp: 15 på måned "X"
• renteendring: 5 neste å måned
• Betaling av ny termin beløp: 15 nesten måned
• Dager med 2% rente:  20 dager
• Dager med 2,5% rente: 10 dager

Burde tabellen være sånn? Renter og terminbeløp er beregnet per antall dager for hver rente-%; avdrag er bare differanse mellom Terminbeløp - (renter + gebyr).

	Forfall	Rente		Renter	Avdrag	Terminbeløp	Restgjeld
		% pr år	Gebyr	Kr	kr	kr
1	15.12	2,00	65,00	kr 3 333	kr   4 059	kr        7 457	kr       1 995 941
2	15.1	2,00	65,00	kr 3 327	kr   4 066	kr        7 457	kr       1 991 875
3	15.2	2,00	65,00	kr 3 320	kr   4 073	kr        7 457	kr       1 987 803
4	15.3	2,00	65,00	kr 3 313	kr   4 079	kr        7 457	kr       1 983 723
5	15.4	2,00	65,00	kr 3 306	kr   4 086	kr        7 457	kr       1 979 637
6	15.5	2,00	65,00	kr 3 299	kr   4 093	kr        7 457	kr       1 975 544
7	15.6	2,00	65,00	kr 3 293	kr   4 100	kr        7 457	kr       1 971 444
8	15.7	2,00	65,00	kr 3 286	kr   4 107	kr        7 457	kr       1 967 337
9	15.8	2,00	65,00	kr 3 279	kr   4 113	kr        7 457	kr       1 963 224
10	15.9	2,00	65,00	kr 3 272	kr   4 120	kr        7 457	kr       1 959 104
11	15.10	2,00	65,00	kr 3 265	kr   4 127	kr        7 457	kr       1 954 976
12	15.11	2,00	65,00	kr 3 258	kr   4 134	kr        7 457	kr       1 950 842
	5.12	Rente endring til 2,50%					kr       1 950 842
13	15.12	2,50	65,00	kr 3 522	kr   4 035	kr        7 622	kr       1 946 807
14	15.1	2,50	65,00	kr 4 056	kr   3 831	kr        7 952	kr       1 942 976

 

Noen spurte om hva var feilen: banken hadde satt en lengre løpetid en avtalt fra dagen 1; dette medførte at jeg hadde betalt mindre avdrag og mer renter enn jeg burde. System- eller menneskelig feil, det ser ut at dette skjedde pga. det var en renteendring mellom signering av lån og første terminbeløp.

 

Takk igjen!

 

Beklager sent svar, har ikke sett denne 🙂

Terminbeløpet den 15.12 skal være likt terminbeløpet den 15.1.

Etter mitt skjønn, for å beregne terminbeløpet denne datoen (15.12) kan du ta restbeløpet fra 15.11 (kr 1 950 842) og trekke fra rentedifferansen du slipper å betale s.f.a. at du har redusert rente i 20 dager :

1 950 842*((2.5 % -  2 %)/12)*20/30 = 541.90 kr

=PMT((2.5 %)/12;360-13+1;-(1 950 842-541.90))+65 = 7 950 kr

For neste termin (14) blir terminbeløpet

=PMT(2.5 %/12;360-14+1;-(1 946 480))+65 = = 7 950 kr

Termin	Dato	Rente	Gebyr	Rente	Avdrag	T.Beløp	Restlån	Rentefot
1	15.12.	2.0 %	65	3 333	4 059	7 457	1 995 941	0.167 %
2	15.1.	2.0 %	65	3 327	4 066	7 457	1 991 875	0.167 %
3	15.2.	2.0 %	65	3 320	4 073	7 457	1 987 803	0.167 %
4	15.3.	2.0 %	65	3 313	4 079	7 457	1 983 723	0.167 %
5	15.4.	2.0 %	65	3 306	4 086	7 457	1 979 637	0.167 %
6	15.5.	2.0 %	65	3 299	4 093	7 457	1 975 544	0.167 %
7	15.6.	2.0 %	65	3 293	4 100	7 457	1 971 444	0.167 %
8	15.7.	2.0 %	65	3 286	4 107	7 457	1 967 337	0.167 %
9	15.8.	2.0 %	65	3 279	4 113	7 457	1 963 224	0.167 %
10	15.9.	2.0 %	65	3 272	4 120	7 457	1 959 104	0.167 %
11	15.10.	2.0 %	65	3 265	4 127	7 457	1 954 976	0.167 %
12	15.11.	2.0 %	65	3 258	4 134	7 457	1 950 842	0.167 %
13	15.12.	2.5 %	65	3 522	4 362	7 950	1 946 480	0.181 %
14	15.1.	2.5 %	65	4 055	3 830	7 950	1 942 650	0.208 %
15	15.2.	2.5 %	65	4 047	3 838	7 950	1 938 813	0.208 %

Denne går også i 0 ved 360ende termin

354	15.5.	2.5 %	65	114	7 771	7 950	46 966
355	15.6.	2.5 %	65	98	7 787	7 950	39 179
356	15.7.	2.5 %	65	82	7 803	7 950	31 376
357	15.8.	2.5 %	65	65	7 819	7 950	23 556
358	15.9.	2.5 %	65	49	7 836	7 950	15 721
359	15.10.	2.5 %	65	33	7 852	7 950	7 868
360	15.11.	2.5 %	65	16	7 868	7 950	0

[AnonymBruker]

_koala_ skrev (På 27.10.2024 den 14.36):

Noen spurte om hva var feilen: banken hadde satt en lengre løpetid en avtalt fra dagen 1; dette medførte at jeg hadde betalt mindre avdrag og mer renter enn jeg burde. System- eller menneskelig feil, det ser ut at dette skjedde pga. det var en renteendring mellom signering av lån og første terminbeløp.

 

Takk igjen!

Ja, akkurat dette skjedde også oss, jeg la merke til det selv og fikk banken til å justere. Banken prøver å vinkle det til at de er "snile" at de beholder ca samme månedsbeløp men i realiteten, man kommer til å betale mer renter, med lengre periode, så banken tjener selvsagt på det. 

Anonymkode: 31409...bfc

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Ja, akkurat dette skjedde også oss, jeg la merke til det selv og fikk banken til å justere. Banken prøver å vinkle det til at de er "snile" at de beholder ca samme månedsbeløp men i realiteten, man kommer til å betale mer renter, med lengre periode, så banken tjener selvsagt på det. 

Anonymkode: 31409...bfc

Du kan jo alltid betale inn mer om du vil. Så det er jo ditt eget valg å la banken tjene ekstra på lånet ditt. 

Anonymkode: f8c56...458

[_koala_]

hekho skrev (På 1.11.2024 den 12.08):

 

Beklager sent svar, har ikke sett denne 🙂

Terminbeløpet den 15.12 skal være likt terminbeløpet den 15.1.

Etter mitt skjønn, for å beregne terminbeløpet denne datoen (15.12) kan du ta restbeløpet fra 15.11 (kr 1 950 842) og trekke fra rentedifferansen du slipper å betale s.f.a. at du har redusert rente i 20 dager :

1 950 842*((2.5 % -  2 %)/12)*20/30 = 541.90 kr

=PMT((2.5 %)/12;360-13+1;-(1 950 842-541.90))+65 = 7 950 kr

For neste termin (14) blir terminbeløpet

=PMT(2.5 %/12;360-14+1;-(1 946 480))+65 = = 7 950 kr

Termin	Dato	Rente	Gebyr	Rente	Avdrag	T.Beløp	Restlån	Rentefot
1	15.12.	2.0 %	65	3 333	4 059	7 457	1 995 941	0.167 %
2	15.1.	2.0 %	65	3 327	4 066	7 457	1 991 875	0.167 %
3	15.2.	2.0 %	65	3 320	4 073	7 457	1 987 803	0.167 %
4	15.3.	2.0 %	65	3 313	4 079	7 457	1 983 723	0.167 %
5	15.4.	2.0 %	65	3 306	4 086	7 457	1 979 637	0.167 %
6	15.5.	2.0 %	65	3 299	4 093	7 457	1 975 544	0.167 %
7	15.6.	2.0 %	65	3 293	4 100	7 457	1 971 444	0.167 %
8	15.7.	2.0 %	65	3 286	4 107	7 457	1 967 337	0.167 %
9	15.8.	2.0 %	65	3 279	4 113	7 457	1 963 224	0.167 %
10	15.9.	2.0 %	65	3 272	4 120	7 457	1 959 104	0.167 %
11	15.10.	2.0 %	65	3 265	4 127	7 457	1 954 976	0.167 %
12	15.11.	2.0 %	65	3 258	4 134	7 457	1 950 842	0.167 %
13	15.12.	2.5 %	65	3 522	4 362	7 950	1 946 480	0.181 %
14	15.1.	2.5 %	65	4 055	3 830	7 950	1 942 650	0.208 %
15	15.2.	2.5 %	65	4 047	3 838	7 950	1 938 813	0.208 %

Denne går også i 0 ved 360ende termin

354	15.5.	2.5 %	65	114	7 771	7 950	46 966
355	15.6.	2.5 %	65	98	7 787	7 950	39 179
356	15.7.	2.5 %	65	82	7 803	7 950	31 376
357	15.8.	2.5 %	65	65	7 819	7 950	23 556
358	15.9.	2.5 %	65	49	7 836	7 950	15 721
359	15.10.	2.5 %	65	33	7 852	7 950	7 868
360	15.11.	2.5 %	65	16	7 868	7 950	0

Takk igjen for forklaringen ☺️; da ser jeg nå hvor hadde jeg feil. Nå har jeg klart å sjekke alt som banken har sendt til meg som forklaring og med en løsning og nå er jeg fornøyd med resultatet.

Takk igjen alle sammen! 

AnonymBruker skrev (På 1.11.2024 den 18.20):

Du kan jo alltid betale inn mer om du vil. Så det er jo ditt eget valg å la banken tjene ekstra på lånet ditt. 

Anonymkode: f8c56...458

Jeg vet det, men i denne tilfelle poenget er at det var ikke min valg å betalt mer penge til banken fordi banken hadde gjort en feil og de hadde ikke informert meg om det.

Endret 9. november 2024 av _koala_