Forskudd på arv - hva er best måte å fastslå beløp?

[harehopp123]

Hei. 
 

Min mor skal selge huset sitt og bygge/renovere en kårbolig på min tomt. Denne skal stå i mitt navn og hun skal leie den av meg. Kostnadene vil være forskudd på arv til meg. Jeg har én bror.
 

Hva blir mest rettferdig måte å fastslå verdien til forskuddet på arv? En verdivurdering på min eiendom før og etter renoveringen av denne kårboligen? Det faktiske beløpet som blir brukt? Evt noe annet? Og er det isåfall vanlig at beløpet indeksreguleres? Det er ikke gitt at vi vil «få igjen» dette beløpet dersom jeg selger min bolig senere da jeg bor i et område med relativt lave boligpriser. Ønsker at dette skal bli ryddig og mest mulig rettferdig for min bror og meg.

[AnonymBruker]

Det faktiske beløpet som blir brukt. Det er jo den summen fellesarven reduseres med og den bør indeksreguleres.

Anonymkode: c25bb...dc3

[AnonymBruker]

Skal hun keie til markedspris eller kostnadsdekkende husleie, evt annen avtale? Blir leieavtalen tinglyst og bindende?

I utgangspunktet ville jeg tenkt at det er det faktiske beløpet som legges til grunn, og at det indeksreguleres. Detsom hu får frigitt nok midler ved salg til å gi lik gave til dere begge slipper dere å tenke på regulering.

Vi har en tilsvarende situasjon, og hadde en advokat som satte opp en avtale alle vi søsken signerte på. Noe eiendom ble overført til en av mine brødre, hvor mors borett reduserte verdien (hun betaler husleie), Salg av hytte frigjorde midler til oppgradering. Vi andre får arv når mor dør.

Anonymkode: 06963...007

[harehopp123]

Takk for svar. Hun skal leie til en leie rett under markedspris. Har ikke tatt stilling til om leieforholdet skal tinglyses. Burde det det? Er forsåvidt enig i at det er de reelle kostnadene som burde regnes da det er dette arven avkortes med for min bror, men samtidig er jo dette penger jeg ikke selv hadde brukt til dette og som sånn sett blir «tapt» for meg. Dette høres kanskje kynisk ut, men jeg er veldig glad for at min mor skal bo så nært meg altså.

[AnonymBruker]

Er det ikke noen skatteregler i forbindelse med forskudd på arv. Dette bør kanskje sjekkes først, eller at noen andre her i forumet vet litt mer enn meg om dette. Bare et innspill..

Anonymkode: 38a03...5d6

[AnonymBruker]

harehopp123 skrev (57 minutter siden):

Takk for svar. Hun skal leie til en leie rett under markedspris. Har ikke tatt stilling til om leieforholdet skal tinglyses. Burde det det? Er forsåvidt enig i at det er de reelle kostnadene som burde regnes da det er dette arven avkortes med for min bror, men samtidig er jo dette penger jeg ikke selv hadde brukt til dette og som sånn sett blir «tapt» for meg. Dette høres kanskje kynisk ut, men jeg er veldig glad for at min mor skal bo så nært meg altså.

Jeg vet ikke hvor gammel moren din er, så svaret er basert på at hun fortsatt har mange år igjen.

Hvis hun har en tinglyst borett, og det kan være 20-30 år, kan dere også se på midlene som noe hun bruker på å få en tilstand på boligen som hun er fornøyd med. Det er da ikke en gave/arv til deg, og broren din trenger ikke kompenseres. Dette er en metode mest relevant hvis det ikke er investeringer som gir en reell økt markedsverdi (dårlig marked). Snakk med broren din. Dere kan som et alternativ til forskudd på arv legge inn en klausul om at hvis boligen blir ledig og du selger innen kort tid, deler den økte salgsverdien. Da deler dere det investeringen skapte, og du tar ikke risiko alene.

Anonymkode: 06963...007

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Er det ikke noen skatteregler i forbindelse med forskudd på arv. Dette bør kanskje sjekkes først, eller at noen andre her i forumet vet litt mer enn meg om dette. Bare et innspill..

Anonymkode: 38a03...5d6

Det er ikke arveavgift, så forskudd på arv behandles skattemessig som gave. 

Anonymkode: 06963...007

[Brunello]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Det faktiske beløpet som blir brukt. Det er jo den summen fellesarven reduseres med og den bør indeksreguleres.

Anonymkode: c25bb...dc3

Normalt sett er jeg enig, men her er det spesielle forhold til stede som også bør vektlegges.

For det første, er det som ts sier ikke gitt at han får igjen det som investeres. For det andre vil en slik løsning med kårbolig bety kostnader for vedlikehold på boligen mens moren bor der. I tillegg vil normalt mye falle på ts når moren blir eldre og dårlig (om hun ikke er det alt).

Ut fra overnevnte vil jeg si at verdien når moren dør bør legges til grunn og med fratrekk for utgifter ts eventuelt har hatt til vedlikehold.

[AnonymBruker]

Først og fremst er forskuddet lik det som brukes på oppussing. Dette er midler som forsvinner ut av arveoppgjøret. Beløpet bør indeksreguleres.

Det som kompliserer det litt er at TS nå får en inntekt som kommer til å vare i årevis (leieinntekter). Der moren kanskje før bodde i nedbetalt bolig uten noe særlig av utgifter skal hun nå betale rett under markedsleie. Dette tapper også boet for verdi og er en inntektskilde for TS. Det er mulig at bror synes dette går opp i opp mtp at TS kommer til å være den som tar seg av mor når hun blir gammel, men det kan også hende det oppleves veldig urettferdig at det overføres 100-150000 i året fra mor til TS. Over 20 år snakker vi flere millioner kroner. Dette er jo også penger som hadde vært mer verdt investert i mors bolig. Alt over å dekke de faktiske utgiftene til kårboligen er jo faktisk forskudd/gave det også.

Foreslår at dere pratet med en advokat som kan lage et ordentlig regnestykke for dere slik at ingen føler seg lurt.

Anonymkode: e12e9...449

[harehopp123]

Takk for flere gode innspill. Jeg kan oppklare et par punkter:

-vår mor har ganske mye lån på sin nåværende bolig og vil derfor få langt lavere utgifter ved å betale en lav husleie til meg

-jeg hadde allerede begynt å pusse opp boligen hun skal overta fordi jeg ønsket å leie den ut, altså ville jeg hatt leieinntekter uavhengig av hvem som bor der

-det kan være vanskelig å få vurdert verdien på utleiedelen separat da den tilnærmet er en del av min bolig og ikke vil kunne selges separat. Det er derfor jeg ser for meg at en mulig løsning kan være en verdivurdering av hele eiendommen før og etter oppussingen og ta utgangspunkt i denne verdiøkningen i arveavtalen

-min mor ønsker en del vesentlige oppgraderinger så renoveringen vil komme på nærmere 1,5 millioner

Endret 2. oktober 2024 av harehopp123

[AnonymBruker]

harehopp123 skrev (25 minutter siden):

Takk for flere gode innspill. Jeg kan oppklare et par punkter:

-vår mor har ganske mye lån på sin nåværende bolig og vil derfor få langt lavere utgifter ved å betale en lav husleie til meg

-jeg hadde allerede begynt å pusse opp boligen hun skal overta fordi jeg ønsket å leie den ut, altså ville jeg hatt leieinntekter uavhengig av hvem som bor der

-det kan være vanskelig å få vurdert verdien på utleiedelen separat da den tilnærmet er en del av min bolig og ikke vil kunne selges separat. Det er derfor jeg ser for meg at en mulig løsning kan være en verdivurdering av hele eiendommen før og etter oppussingen og ta utgangspunkt i denne verdiøkningen i arveavtalen

-min mor ønsker en del vesentlige oppgraderinger så renoveringen vil komme på nærmere 1,5 millioner

Da tenker jeg at om renovering koster 1,5 mill er det det beløpet du får på forskudd. Din mor kunne jo ha solgt boligen sin og leid et annet sted og satt 1,5 moll i banken, så leieinntektene er det greit å holde utenfor regnestykket.

Avdrag på lån er forøvrig ikke en utgift, men sparing.

Totalverdi på eiendommen har ikke noe å skulle ha sagt heller tenker jeg, dette er vel oppgraderinger du hadde betalt for av egen lomme for å kunne leie ut med den standarden som boligen nå får.

Hvordan skal dere forresten sikre at det er nok igjen i boet til å dekke 1,5 mill til din bror? Er dette penger hun har på bok? For da kan vel like gjerne få de nå. Om det ikke er dekning i boet, da blir det vel du, TS, som må betale ham ut?

Anonymkode: e12e9...449

[harehopp123]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

 

Totalverdi på eiendommen har ikke noe å skulle ha sagt heller tenker jeg, dette er vel oppgraderinger du hadde betalt for av egen lomme for å kunne leie ut med den standarden som boligen nå får.

Anonymkode: e12e9...449

Min mor ønsker som sagt å gjøre store oppgraderinger som jeg selv ikke hadde valgt å prioritere. Boligen var tilnærmet klar for utleie etter det påbegynte arbeidet jeg har gjort. (Hun ønsker bla å bygge ut i to retninger og oppgradere til et eksklusivt kjøkken). Det gjør meg selvsagt ingenting at hun ønsker å gjøre dette og jeg synes det er flott at hun kan få det slik hun ønsker, men er altså ikke noe jeg hadde valgt å bruke penger på selv i en utleiebolig.

AnonymBruker skrev (9 minutter siden):

Hvordan skal dere forresten sikre at det er nok igjen i boet til å dekke 1,5 mill til din bror? Er dette penger hun har på bok? For da kan vel like gjerne få de nå. Om det ikke er dekning i boet, da blir det vel du, TS, som må betale ham ut?

Anonymkode: e12e9...449

Det er nettopp dette jeg er usikker på og som gjør at jeg ikke vet om det er det mest rettferdige i dette tilfellet å anse det reelle beløpet brukt på oppgraderingen som forskudd på arv. 

[AnonymBruker]

harehopp123 skrev (12 timer siden):

Min mor ønsker som sagt å gjøre store oppgraderinger som jeg selv ikke hadde valgt å prioritere. Boligen var tilnærmet klar for utleie etter det påbegynte arbeidet jeg har gjort. (Hun ønsker bla å bygge ut i to retninger og oppgradere til et eksklusivt kjøkken). Det gjør meg selvsagt ingenting at hun ønsker å gjøre dette og jeg synes det er flott at hun kan få det slik hun ønsker, men er altså ikke noe jeg hadde valgt å bruke penger på selv i en utleiebolig.

Det er nettopp dette jeg er usikker på og som gjør at jeg ikke vet om det er det mest rettferdige i dette tilfellet å anse det reelle beløpet brukt på oppgraderingen som forskudd på arv. 

Men utbygging gir deg mer leieinntekt. Fancy kjøkken får du diskutere med broren din, men tenker jo umiddelbart at det er småpenger av de 1,5 mill. Du får igjen på leieprisen på det også. 

Hun kan ikke gi deg 1,5 mill i forskudd på arv om det ikke er penger igjen til din bror. Det har hun ikke råd til. Da må hun gi det som gave og risikere at bror kutter kontakten. Det blir uvennskapelige av sånt. Kanskje hun hellere kan leve med kjøkkenet du allerede har satt inn (siden det er klart for utleie antar jeg at det er kjøkken der).

Anonymkode: e12e9...449

[AnonymBruker]

Forresten, om din mor sitter i uskifte blir ting enda mer komplekst. Da kan hun ikke forringe boets verdi. Hun kan da ikke fritt gi gave til deg heller - det er ikke hennes penger men boets sitt som hun administrerer.

Et annet element dere må vurdere er at hun ikke kan gi forskudd som gjør at det ikke er nok igjen til pligtdelsarv. Men her høres det ut som du og broren din skal få likt (og er de eneste arvingene)? Uansett, forskudd til deg kan ikke være større enn at det er penger igjen til din bror, og som minimum pligtdelsarven + evt det han skal få etter sin far om din mor sitter i uskifte.

Anonymkode: e12e9...449