Kan man betale ned et hus ved å leie ut?

[AnonymBruker]

Kan man bare la huset stå og la leieboer betale ned lånet? Også kan man bare pensjonere seg etterpå?

Høres jo litt digg ut....

Anonymkode: 97bdd...f7a

[AnonymBruker]

I teorien ja.

Men spørsmålet er om du klarer å få nok i leie kontinuerlig til å dekke lån/renter/skatt/kommunale avgifter/vedlikehold etc. 

Anonymkode: 24a58...8a7

[Knirke]

Med dagens rente skal det godt gjøres å finne noen som er villig til å betale høy nok leie.

Husk at det er mange flere utgifter på en bolig enn kun renter og avdrag.

[Mezzosoprena]

AnonymBruker skrev (57 minutter siden):

Kan man bare la huset stå og la leieboer betale ned lånet? Også kan man bare pensjonere seg etterpå?

Høres jo litt digg ut....

Anonymkode: 97bdd...f7a

Ja, det kan man jo - men hvor har du tenkt å bo gratis i mellomtiden?

[AnonymBruker]

Yrkeshemmelighet: Du kan også ha tilsvarende husets verdi i aksjefond, og leve av avkstningen. Da slipper du både vedlikehold og styret som utleie medfører.

Anonymkode: eff32...134

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Yrkeshemmelighet: Du kan også ha tilsvarende husets verdi i aksjefond, og leve av avkstningen. Da slipper du både vedlikehold og styret som utleie medfører.

Anonymkode: eff32...134

Det fungerer jo fint, om du har en sum tilsvarende verdien på et hus å sette i aksjer. De fleste har jo ikke det... 

Anonymkode: 30669...97f

[Illuminatum]

AnonymBruker skrev (23 minutter siden):

Det fungerer jo fint, om du har en sum tilsvarende verdien på et hus å sette i aksjer. De fleste har jo ikke det... 

Anonymkode: 30669...97f

Enkel løsning. Selg huset og sett det i fond.

[Schmuhu]

Whut?

Svaret er nei. Det er ganske enkelt å forstå.

1. Du må dekke kostnaden til eget livsopphold og eget sted å bo i tillegg til kostnadene huset og lånet for huset medfører. En leietaker vet at man kunne ha kjøpt huset selv mye billigere enn å bo til en slik leiepris.

2. En bolig har vedlikeholdskostnader. Disse må også dekkes inn. Det er forresten dette punktet som gjør utleie lite lønnsomt for de fleste. Du må først investere 300k i et nytt bad for å kunne ha leietakeren der i 15år. Så må du kanskje oppgradere med nytt bad igjen. Da må leietakeren betale 2'000 kr i leie kun for å dekke vedlikehold av badet. Vi har ikke begynt på inflasjonsjustering en gang. Ikke kjøkkenet og annet smått som gulvet og nytt farge på veggen heller.

3. Mange argumenterer bort lavere leie ved at målet er å senke kostnaden og at boligen stiger jo i verdi. Sistnevnt kan jo da kompensere for tapt leieinntekt, sant? Men ser du på real økning av boligverdien de siste årene så ser du også at dette gikk godt i minus. Så dette synes jeg ikke var så lett å satse på heller.

4. Jo, men hva om en har all egenkapital fra før av og trenger null lån? Jo da, det funker. Men da ikke med en bolig. Kanskje med hundrevis? Da kan jo du fordele livsopphold på flere? Men da må du også stille med ansatte for administrasjon og vaktmester og så videre. Off da! Mange store utleiere selger jo boligene sine for tiden. Mange hundre. Hva kan det bare skylles?

Schmuhu

[AnonymBruker]

Ja! Hvordan tror du ellers man kan bli rik av å drive med boligeiendom? Eks. Heimstaden

Anonymkode: 2dc71...a31

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (58 minutter siden):

Det fungerer jo fint, om du har en sum tilsvarende verdien på et hus å sette i aksjer. De fleste har jo ikke det... 

Anonymkode: 30669...97f

 

Schmuhu skrev (31 minutter siden):

Whut?

Svaret er nei. Det er ganske enkelt å forstå.

...

4. Jo, men hva om en har all egenkapital fra før av og trenger null lån? Jo da, det funker. Men da ikke med en bolig. Kanskje med hundrevis? Da kan jo du fordele livsopphold på flere? Men da må du også stille med ansatte for administrasjon og vaktmester og så videre. Off da! Mange store utleiere selger jo boligene sine for tiden. Mange hundre. Hva kan det bare skylles?

Schmuhu

Tror du mangler litt grunnleggende kompetanse her. Om du har all egenkapital selv, eller finansierer investeringen med lån, skal ikke ha spesielt stor betydning for sluttresultatet. Kapitalen koster uansett mer eller mindre det samme, om du låner den fra banken eller "låner" den fra deg selv.

Ellers er det jo en klassisk kognitiv feilslutning du kommer med der, at noen selger utleieboliger tolker du som at du ikke bør kjøpe? Bruker du samme logikk om aksjer også? I så fall er det jo praktisk umulig for deg å kjøpe aksjer, ettersom du ikke vil kjøpe noe som andre tenker det er smart å selge.

Anonymkode: eff32...134

[AnonymBruker]

Det er enkelt vanligvis enkelt å tjene inn kostnadene ved å leie ut, men sikkert mer styr med et hus enn en leilighet. En venninne leide ut sin lille leilighet da hun flyttet inn med kjæresten, det ga et greit overskudd det, og dessuten en god sum da de etterhvert kjøpte enebolig. 

Anonymkode: c618e...161

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

 

Tror du mangler litt grunnleggende kompetanse her. Om du har all egenkapital selv, eller finansierer investeringen med lån, skal ikke ha spesielt stor betydning for sluttresultatet. Kapitalen koster uansett mer eller mindre det samme, om du låner den fra banken eller "låner" den fra deg selv.

Anonymkode: eff32...134

I teorien har du sikkert rett, men en vanlig privatperson får jo ikke lån til å kjøpe aksjer med samme vilkår som de får lån med sikkerhet i bolig.

Anonymkode: c618e...161

[Schmuhu]

AnonymBruker skrev (8 timer siden):

 

Tror du mangler litt grunnleggende kompetanse her. Om du har all egenkapital selv, eller finansierer investeringen med lån, skal ikke ha spesielt stor betydning for sluttresultatet. Kapitalen koster uansett mer eller mindre det samme, om du låner den fra banken eller "låner" den fra deg selv.

Ellers er det jo en klassisk kognitiv feilslutning du kommer med der, at noen selger utleieboliger tolker du som at du ikke bør kjøpe? Bruker du samme logikk om aksjer også? I så fall er det jo praktisk umulig for deg å kjøpe aksjer, ettersom du ikke vil kjøpe noe som andre tenker det er smart å selge.

Anonymkode: eff32...134

Kjøpspris: 3 mill

Egenkapital: 450k

Lån: 2,65 mill

Løpetid: 20 år med 6% rente

Totalkostnad for finansiering: 4,4 mill.

La oss anta at badet må oppgraderes til 350k, kjøkkenet oppgraderes med 100k og ventilasjon med 120k.

La oss anta en andelsleilighet med 1,2 mill felleskostnader på de 20 årene dvs. 5'000kr per måned.

Totalpris blir da 6,12 mill som da blir 25'500 kr per måned. Dette er kun kostnader. Så går det litt arbeidskraft for å holde visning, skrive kontrakt, følge opp leietaker. 

Så ønsker Ts også å være finansiell fri, det betyr eget livsopphold må dekkes i tillegg. La oss si Ts bor billig og klarer seg med 15k i måneden.

Da blir endelig leiepris 40'500 kr per måned. 

Min påstand er at det ikke finnes en leietaker for den prisen, gitt denne leiligheten.

Gjerne vis meg feilen i regnestykket. Jeg så bort fra økt egenkapitalkrav for sekundærboliger men det endrer regnestykket ikke så meget mye i Ts sin favør.

So show me the numbers please, så er jeg investert med en gang.

Schnuhu

Endret 6. september 2024 av Schmuhu

[Portia Catonis]

7 hours ago, Schmuhu said:

Kjøpspris: 3 mill

Egenkapital: 450k

Lån: 2,65 mill

Løpetid: 20 år med 6% rente

Totalkostnad for finansiering: 4,4 mill.

La oss anta at badet må oppgraderes til 350k, kjøkkenet oppgraderes med 100k og ventilasjon med 120k.

La oss anta en andelsleilighet med 1,2 mill felleskostnader på de 20 årene dvs. 5'000kr per måned.

Totalpris blir da 6,12 mill som da blir 25'500 kr per måned. Dette er kun kostnader. Så går det litt arbeidskraft for å holde visning, skrive kontrakt, følge opp leietaker. 

Så ønsker Ts også å være finansiell fri, det betyr eget livsopphold må dekkes i tillegg. La oss si Ts bor billig og klarer seg med 15k i måneden.

Da blir endelig leiepris 40'500 kr per måned. 

Min påstand er at det ikke finnes en leietaker for den prisen, gitt denne leiligheten.

Gjerne vis meg feilen i regnestykket. Jeg så bort fra økt egenkapitalkrav for sekundærboliger men det endrer regnestykket ikke så meget mye i Ts sin favør.

So show me the numbers please, så er jeg investert med en gang.

Schnuhu

Nei, jeg tror heller ikke det finnes privatpersoner som betaler 40.500 kr for å leie et objekt som det hadde kostet dem 25.500 å eie.

Det må i så fall være firmaer som leier leiligheter til ansatte på kort- og langtidskontrakter.

[AnonymBruker]

Schmuhu skrev (9 timer siden):

Kjøpspris: 3 mill

Egenkapital: 450k

Lån: 2,65 mill

Løpetid: 20 år med 6% rente

Totalkostnad for finansiering: 4,4 mill.

La oss anta at badet må oppgraderes til 350k, kjøkkenet oppgraderes med 100k og ventilasjon med 120k.

La oss anta en andelsleilighet med 1,2 mill felleskostnader på de 20 årene dvs. 5'000kr per måned.

Totalpris blir da 6,12 mill som da blir 25'500 kr per måned. Dette er kun kostnader. Så går det litt arbeidskraft for å holde visning, skrive kontrakt, følge opp leietaker. 

Så ønsker Ts også å være finansiell fri, det betyr eget livsopphold må dekkes i tillegg. La oss si Ts bor billig og klarer seg med 15k i måneden.

Da blir endelig leiepris 40'500 kr per måned. 

Min påstand er at det ikke finnes en leietaker for den prisen, gitt denne leiligheten.

Gjerne vis meg feilen i regnestykket. Jeg så bort fra økt egenkapitalkrav for sekundærboliger men det endrer regnestykket ikke så meget mye i Ts sin favør.

So show me the numbers please, så er jeg investert med en gang.

Schnuhu

Jeg oppfattet det som om TS ville pensjonere seg etter at huset var betalt ned, og bo der selv. I såfall kan du trekke fra de 15 000 til livsopphold. 

Anonymkode: c618e...161

[Schmuhu]

AnonymBruker skrev (59 minutter siden):

Jeg oppfattet det som om TS ville pensjonere seg etter at huset var betalt ned, og bo der selv. I såfall kan du trekke fra de 15 000 til livsopphold. 

Anonymkode: c618e...161

Eksemplet mitt nevnt ovenfor blir da til 25'500 per måned for en leietaker. Men når leietakeren ser at en kan nedbetale leiligheten for samme eller mindre pris, avhengig av egenkapital og ønske om oppussing, så er det fremdeles vanskelig få leiet den ut.

Portia Catonis skrev (2 timer siden):

Nei, jeg tror heller ikke det finnes privatpersoner som betaler 40.500 kr for å leie et objekt som det hadde kostet dem 25.500 å eie.

Det må i så fall være firmaer som leier leiligheter til ansatte på kort- og langtidskontrakter.

Nå har jeg jo tatt med en del oppussing. Gitt at en ønsker å leie ut for en høy pris, så er det nesten obligatorisk å ha kjøkken, bad og ventilasjon på plass.

Men en som kun ønsker å eier for seg selv hadde kanskje akseptert forholdene og ikke pusset opp på samme måten.

Å eie boligen for å leie ut blir dermed dyrere enn om en hadde eiet den for seg selv.

Lønnsom utleie er dermed meget vanskelig og i vårt regnestykke uten egenkapital rett og slett et mareritt.

Leietakeren som kan matte vil fort observere det.

Schmuhu

Endret 7. september 2024 av Schmuhu

[newman01]

6 hours ago, Schmuhu said:

Eksemplet mitt nevnt ovenfor blir da til 25'500 per måned for en leietaker. Men når leietakeren ser at en kan nedbetale leiligheten for samme eller mindre pris, avhengig av egenkapital og ønske om oppussing, så er det fremdeles vanskelig få leiet den ut.

Nå har jeg jo tatt med en del oppussing. Gitt at en ønsker å leie ut for en høy pris, så er det nesten obligatorisk å ha kjøkken, bad og ventilasjon på plass.

Men en som kun ønsker å eier for seg selv hadde kanskje akseptert forholdene og ikke pusset opp på samme måten.

Å eie boligen for å leie ut blir dermed dyrere enn om en hadde eiet den for seg selv.

Lønnsom utleie er dermed meget vanskelig og i vårt regnestykke uten egenkapital rett og slett et mareritt.

Leietakeren som kan matte vil fort observere det.

Schmuhu

Glemte du skatt på leieinntekter i regnestykket? 

[Schmuhu]

newman01 skrev (1 time siden):

Glemte du skatt på leieinntekter i regnestykket? 

Off da!

Schmuhu