Utleie i egen bolig og hvordan være lur økonomisk

[AnonymBruker]

Hei! Vi bor i den ene halvparten av en tomannsbolig i et område med få større boliger. Vi ønsker å bli i området, men trenger etterhvert mer plass. Nå vurderer de som bor i den andre halvparten å selge, og vi lurer på om vi skulle ha kjøpt den. Problemet er selvfølgelig at vi da må klare dette uten å selge vår egen. 

Med få grep kan den andre halvdelen gjøres om til to leiligheter/hybler. Vi har lekt med tanken om å kjøpe, leie ut de to leilighetene i 5-6 år og bruke leieinntektene til å betale ned på lån og på sikt innlemme den ene leiligheten med vår egen del og dermed ha større bolig + en utleid hybel. 

Jeg har flere spørsmål vedr dette:
1) den andre halvdelen er et par kvm større enn vår. Vi hadde derfor ikke disponert over halvparten av boligen selv (etter omseksjonering). Er det lov å stenge av et rom i en av de utleide leilighetene for å komme seg over 50% disp og dermed skattefri leieinntekt? 

2) Vi har en del fritt ek og har i utgangspunktet finansieringsbevis til å kunne kjøpe denne halvdelen uten å selge vår egen, men jeg synes lånet dette innebærer utgjør en veldig stor månedlig kostnad. Vi ønsker ikke å "bo oss ihjel". Hvordan forholder banken seg til forventede leieinntekter? Her er det jo ikke snakk om å leie ut et objekt as is, men å gjøre mindre grep som gjør det mulig å dele den i to (markedet tilsier at vi tjener mer på å leie ut 2x mindre leiligheter i stedet for 1x stor). 

3) Er det andre fallgruver med dette "prosjektet" som jeg ikke ser? Høres det ut som en god idé? For oss som ikke trenger mer plass før om noen år høres dette ideelt ut, men vi er redd vi ikke klarer å se hele bilde.  

Anonymkode: 19d46...204

[Rick]

Skattefri leieinntekt og boligens størrelse:

For å oppnå skattefri leieinntekt, må dere selv bo i mer enn halvparten av boligen, målt i utleieverdi, ikke nødvendigvis kvadratmeter. Her er det viktig å forstå at det ikke bare handler om størrelsen på arealet dere disponerer, men også om hva arealet kan leies ut for. Hvis dere stenger av et rom i en av leilighetene for å sikre at dere bor i mer enn 50 % av den totale boarealets utleieverdi, kan dette teknisk sett være innenfor regelverket. Det anbefales imidlertid å konsultere en skatterådgiver eller revisor for å sikre at dere er innenfor reglene.

[AnonymBruker]

Dere leier da ikke ut del av egen bolig, men separate boenheter. Dette vil bli ansett som sekundærboliger, og både leieinntekter og formue beskattes som det.

Anonymkode: efadd...e56

[Gregarious]

Her må en søke om sammenslåing av bruksenheter, det er eneste måte dette kan bli noe fornuftig.
Om ikke blir det dobling av utallig utgifter samt skatt på utleie og alle andre ulemper som rammer sekunder bolig. 

[AnonymBruker]

Det er i utgangspunktet ikke en dårlig ide, gitt at hele bygget gjøres om til en bruksenhet, og at begge de mindre hyblene godkjennes til utleie. Husk bare at dere må gjøre en avveining på å bygge to bad, eller to enheter som deler bad. Dette påvirker leieprisen såpass mye at det kan vurderes å heller leie ut hele enheten som en større leilighet. 
To enheter gir også dobbelt så mye arbeid, og dobbel risiko for leieinntekter hver måned. Banken vil nok i utgangspunktet kunne regne inn leieinntekter i regnestykket for lån, men veldig ofte godkjenner de bare leiesum fra 10 måneder, gitt den risiko og de kostnader det kan innebære å leie ut. 

Anonymkode: 68b58...ebd

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (12 timer siden):

Dere leier da ikke ut del av egen bolig, men separate boenheter. Dette vil bli ansett som sekundærboliger, og både leieinntekter og formue beskattes som det.

Anonymkode: efadd...e56

Vi har nylig bygget hus med utleiedel. Utleiedelen har eget gårds og bruksnummer, og kan selges som en egen boenhet, dersom vi ønsker det. Utleiedelen er i første etasje, inntil vår boenhet, akkurat som en tomannsbolig. Vi har likevel skattefri inntekt på denne.

Anonymkode: 7e5ae...372

[AnonymBruker]

Så lenge den ikke registrert som flermannsbolig og dere selv benytter dere av delen som har høyest verdi skal dette gå under paragraf 7-2.1 i skatteloven, og det er skattefritt så lenge det ikke er korttidsleie

Anonymkode: aa9bd...d65

[AnonymBruker]

Har dere tre boeneheter blir nok boligen registrert som flermannsbolig og da mener jeg at uansett om dere stenger av rom eller ikke så blir inntekten skattepliktig (paragraf 7-2.3 skatteloven), 

Anonymkode: aa9bd...d65

[AnonymBruker]

Høres sinnsykt dyrt ut da. Dere må jo da bygge om den andre boenheten og bygge både kjøkken og bad og egen inngang. Og så står dere der om seks år og skal innlemme den ene delen inn i deres del, skal dere ha to kjøkken da? Eller rive det? Høres veldig surrete ut. 

Anonymkode: 34f3f...bb8

[Enmanelskeråhate]

AnonymBruker skrev (26 minutter siden):

Vi har nylig bygget hus med utleiedel. Utleiedelen har eget gårds og bruksnummer, og kan selges som en egen boenhet, dersom vi ønsker det. Utleiedelen er i første etasje, inntil vår boenhet, akkurat som en tomannsbolig. Vi har likevel skattefri inntekt på denne.

Anonymkode: 7e5ae...372

Ehh nei, dere betaler kanskje ikke skatt men det skulle dere ha gjort i denne situasjonen

[Gjest takinova]

Ikke en dårlig ide. 

Selv om dere skulle ende opp med å ha skattepliktig utleie tror jeg det er en svært fornuftig tanke.

Mange tror at det er skyhøy skatt på utleie.

Det er vanlig kapitalskatt og du får fradrag på meste. I tillegg får du jo rentefradraget på lånet. 

Og ikke glem potensiell verdistigning. Og kanskje en dag har dere generasjonsbolig til dere og barna.

Kjør på!

[Enmanelskeråhate]

AnonymBruker skrev (33 minutter siden):

Det er i utgangspunktet ikke en dårlig ide, gitt at hele bygget gjøres om til en bruksenhet, og at begge de mindre hyblene godkjennes til utleie. Husk bare at dere må gjøre en avveining på å bygge to bad, eller to enheter som deler bad. Dette påvirker leieprisen såpass mye at det kan vurderes å heller leie ut hele enheten som en større leilighet. 
To enheter gir også dobbelt så mye arbeid, og dobbel risiko for leieinntekter hver måned. Banken vil nok i utgangspunktet kunne regne inn leieinntekter i regnestykket for lån, men veldig ofte godkjenner de bare leiesum fra 10 måneder, gitt den risiko og de kostnader det kan innebære å leie ut. 

Anonymkode: 68b58...ebd

Trenger ikke å bli godkjent til utleie nei, ikke når det er hybler, kun egne seksjoner som må være godkjente for det

[AnonymBruker]

Dere risikerer å få avslag på søknad om å bygge om boligen til mindre hybler. Hva gjør dere da? 

Anonymkode: 107db...e9c

[AnonymBruker]

Enmanelskeråhate skrev (3 minutter siden):

Ehh nei, dere betaler kanskje ikke skatt men det skulle dere ha gjort i denne situasjonen

Ikke i følge skatteetaten. 

Anonymkode: 7e5ae...372

[Enmanelskeråhate]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Dere risikerer å få avslag på søknad om å bygge om boligen til mindre hybler. Hva gjør dere da? 

Anonymkode: 107db...e9c

Man trenger ikke søke om å gjøre om til hybler, så lenge rommene er godkjente for varig opphold kan man bo/leie ut 

[Enmanelskeråhate]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

Ikke i følge skatteetaten. 

Anonymkode: 7e5ae...372

Jasså hvis gjerne til den teksten?

[Enmanelskeråhate]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Ikke i følge skatteetaten. 

Anonymkode: 7e5ae...372

Man leier da ut en del som ikke er del av sin egen bolig som man bor i = skattepliktig

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (22 timer siden):

markedet tilsier at vi tjener mer på å leie ut 2x mindre leiligheter i stedet for 1x stor). 

Og dermed er utleiedelene verdt mer leieinntekter enn deres del, og da blir det skattepliktig. 

I tillegg til at dette ikke er i deres egen bolig, men i naboboligen, og dermed ikke skattefritt. 

Hvis dere skal gjøre dette må dere nesten regne med å betale skatt på utleie. 

Anonymkode: dc08c...8f9

[AnonymBruker]

Enmanelskeråhate skrev (2 minutter siden):

Man leier da ut en del som ikke er del av sin egen bolig som man bor i = skattepliktig

Vi trodde også det, så vi ringte og spurte. Men så lenge utleiedelen var mindre enn vår bolig og en integrert del av huset, så var det ikke så farlig at den hadde eget gårds og bruksnummer. Ingen av naboene betaler skatt på dette heller (nye hus med tilsvarende løsning)

Anonymkode: 7e5ae...372

[Enmanelskeråhate]

AnonymBruker skrev (14 minutter siden):

Vi trodde også det, så vi ringte og spurte. Men så lenge utleiedelen var mindre enn vår bolig og en integrert del av huset, så var det ikke så farlig at den hadde eget gårds og bruksnummer. Ingen av naboene betaler skatt på dette heller (nye hus med tilsvarende løsning)

Anonymkode: 7e5ae...372

Hmm da er det vel tolket slik da men, med integrert i dette tilfellet så skal det vel være tilgang via deres del, da er det merkelig at det er egen godkjent bruksenhet, evt vil det vel være en familieleilighet? I alle fall vil ts bli nøtt til å seksjonere om til 1 del for sin plan