Investere i eiendom i Trondheim. Blokkleiligheter overload?

[AnonymBruker]

Vurderer å investere i eiendom for utleie, men også med tanke på verdistigning på sikt. Her i Trondheim bygges det for fullt med leiligheter. 1-2 og 3-4 roms dominerer nesten totalt nybyggstatistikken, mens det omtrent ikke bygges nytt av småhus (rekkehus/tomannsbolig) og eneboliger.

Lurer på følgende: Reflekterer dette virkelig demografien og etterspørsel? Barn fødes jo, og må si at de fleste nybyggprosjektene ser litt stusselige ut for andre enn single/unge par som ønsker seg et enkelt krypin. Samt for eldre i store toppleiligheter.

Utleiemessig vil det jo kunne være behagelig med nybygg og lite utgifter med vedlikehold. Med tanke på verdistigning derimot, kan jeg ikke se annet enn at det må stagnere eller krasje. Andre som tenker som meg? Eller har det blitt sånn at de fleste (barne)familier tenker på blokk som en bra nok boform?

Anonymkode: 5ee18...1f0

[newman01]

Ser for meg at det er vanskeligere å leie ut en hel enebolig eller rekkehus fremfor leiligheter. Man har også ulempen med utendørs vedlikehold, plenklipp, snømåking, beplantning  osv.

Og det er stort sett mer kapitalkrevende å kjøpe inn en hel enebolig. En ny enebolig/tomannsbolig koster fort 7-10 millioner i passe sentrumsnære strøk, og skal det finansieres må den leies ut for 40 k eller mer for å dekke lånekostnadene.  

Blokk er jo generelt sett ganske ok boform. De fleste slike bygg har fellesarealer med lekeutstyr i umiddelbar nærhet, og er man ekstra heldig ligger det en flunkende ny barnehagei nærheten. 

Endret 30. august 2024 av newman01

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (17 timer siden):

Vurderer å investere i eiendom for utleie, men også med tanke på verdistigning på sikt. Her i Trondheim bygges det for fullt med leiligheter. 1-2 og 3-4 roms dominerer nesten totalt nybyggstatistikken, mens det omtrent ikke bygges nytt av småhus (rekkehus/tomannsbolig) og eneboliger.

Lurer på følgende: Reflekterer dette virkelig demografien og etterspørsel? Barn fødes jo, og må si at de fleste nybyggprosjektene ser litt stusselige ut for andre enn single/unge par som ønsker seg et enkelt krypin. Samt for eldre i store toppleiligheter.

Utleiemessig vil det jo kunne være behagelig med nybygg og lite utgifter med vedlikehold. Med tanke på verdistigning derimot, kan jeg ikke se annet enn at det må stagnere eller krasje. Andre som tenker som meg? Eller har det blitt sånn at de fleste (barne)familier tenker på blokk som en bra nok boform?

Anonymkode: 5ee18...1f0

Hvis du skal investere i eiendom på en «fornuftig» måte ville jeg satt opp et regneark hvor du ser på forventet avkastning fra leieinntekt og mulighet for avkastning mtp verdistigning.

Realiteten for de fleste utleiere av sekundærboliger i dag er at man vil slite med å ha fortjeneste på utleien. Altså vil ikke markedsleien være nok til å dekke kredittkostnader, kommunale avgifter, eiendomsskatt, skatt på formue/leieinntekt, vedlikehold mv. Noen vil nok kunne komme ut i positiv favør, men  jeg tror nok generelt sett at kostnad for kjøp av enebolig rekkehus generelt sett er såpass høy at man vil slite med å få en relativt sett tilstrekkelig leie. Det er en enkel tommelfingerregel som sier at betalingsviljen for de første kvm er bedre enn de siste. 
 

Å satse på å tjene penger utelukkende på verdistigning er selvfølgelig mulig, men også risikabelt. Husk da også at man må skatte 22% på evt verdiøkning med mindre du/dere bor der 1 år før salg. Jeg tror ikke markedet vil krasje med det første, men bare en nøktern verdistigning (2-5%årlig) vil medføre at aksjefond eller andre plasseringer vil (historisk sett) gi bedre avkastning med mindre styr/risiko.

Personlig ville jeg nok ikke investert i eiendom i dagens marked/poltiske situasjon uten å ha gjort veldig gode forarbeider. 

[newman01]

24 minutter siden, Grandidosa83 said:

med det første, men bare en nøktern verdistigning (2-5%årlig) vil medføre at aksjefond eller andre plasseringer vil (historisk sett) gi bedre avkastning med mindre styr/risiko.

Personlig ville jeg nok ikke investert i eiendom i dagens marked/poltiske situasjon uten å ha gjort veldig gode forarbeider. 

Og store gleden med aksjefond er at man slipper å vedlikeholde det. Sjelden man må drenere rundt fondet. Og man trenger ikke bytte tak eller fikse et defekt bad som holdt akkurat ut reklamasjonstiden. 

[AnonymBruker]

3 hours ago, Grandidosa83 said:

Hvis du skal investere i eiendom på en «fornuftig» måte ville jeg satt opp et regneark hvor du ser på forventet avkastning fra leieinntekt og mulighet for avkastning mtp verdistigning.

Realiteten for de fleste utleiere av sekundærboliger i dag er at man vil slite med å ha fortjeneste på utleien. Altså vil ikke markedsleien være nok til å dekke kredittkostnader, kommunale avgifter, eiendomsskatt, skatt på formue/leieinntekt, vedlikehold mv. Noen vil nok kunne komme ut i positiv favør, men  jeg tror nok generelt sett at kostnad for kjøp av enebolig rekkehus generelt sett er såpass høy at man vil slite med å få en relativt sett tilstrekkelig leie. Det er en enkel tommelfingerregel som sier at betalingsviljen for de første kvm er bedre enn de siste. 
 

Å satse på å tjene penger utelukkende på verdistigning er selvfølgelig mulig, men også risikabelt. Husk da også at man må skatte 22% på evt verdiøkning med mindre du/dere bor der 1 år før salg. Jeg tror ikke markedet vil krasje med det første, men bare en nøktern verdistigning (2-5%årlig) vil medføre at aksjefond eller andre plasseringer vil (historisk sett) gi bedre avkastning med mindre styr/risiko.

Personlig ville jeg nok ikke investert i eiendom i dagens marked/poltiske situasjon uten å ha gjort veldig gode forarbeider. 

Det vil være uten eller med minimalt med kredittkostnader, men forøvrig svært gode og gyldige argumenter. Også det at betingelsene for utleie kan endres med et pennestrøk, det gir utrygghet. Det ideelle ville vært å kjøpe ut naboen i nåværende tomannsbolig, bygge ut loft og kjeller, og leie ut i egen bolig. Hagearbeid, måking og vedlikehold gjør jeg åkke som. 

Anonymkode: 5ee18...1f0

[newman01]

Om du kan kjøpe ut naboen og bygge ut loft og kjeller uten refinansiering og kapitalkostnader håper jeg virkelig du har plassert de 7-10 millionene hensiktsmessig. 
Hvordan ser regnestykket ut med realisering av investeringen, skattekostnad og tap av fremtidig gevinst som følge av fordelen med utsatt skatt på ASK?

[AnonymBruker]

4 hours ago, newman01 said:

Om du kan kjøpe ut naboen og bygge ut loft og kjeller uten refinansiering og kapitalkostnader håper jeg virkelig du har plassert de 7-10 millionene hensiktsmessig. 
Hvordan ser regnestykket ut med realisering av investeringen, skattekostnad og tap av fremtidig gevinst som følge av fordelen med utsatt skatt på ASK?

Jeg tenker sånn her:

Leie ut kjeller som egen leilighet, 13.000, loft 12.000, 1. et. 15.000. Skatt etter fratrekk for utgifter ca 10%.

(Også: Mulighet for å skille ut og selge tomt, 3 mil før skatt.)

Om jeg ønsker å selge unna og realisere verdiene vil jeg vel kunne gjøre det gradvis og skattefritt ved å bo ett år i respektive bolig før jeg selger. Økning av boligverdi er jo en ukjent faktor.

Kjenner lite til fordeler ved å spare i verdipapirer samt risiko, må jeg innrømme. Ender vel opp med å legge omtrent 50/50 i indeksfond og bolig/utleie.

Anonymkode: 5ee18...1f0