Førstegangskjøper - borettslag

[AnonymBruker]

Hva pleier dere å undersøke når dere vurderer kjøp av bolig i borettslag? Som førstegangskjøper er det vanskelig å forstå hva jeg skal se etter når jeg leser salgsoppgaven - særlig hva gjelder felleskostnader o.l. Jeg har lest noen tråder her inne hvor kjøper har gått på en smell og flere sier at dette er ting man burde finne ut av før man kjøper. Så hva skal jeg se etter? (Tilstandsrapport forstår jeg, men ikke dette som omhandler felleskostnader)

Anonymkode: c41aa...f25

[AnonymBruker]

Du må i allefall finne ut hva fremtidsplanene er angående endring av bygg og oppussing.

Jeg så en fin borettslag leilighet med fellesutgifter på 3500, hørtes jo bra ut, fint område og! Fikk påpekt at jeg skulle forhøre meg litt rundt, og jammen kommer det ikke frem at innen 2-3 år skal en del ting skiftes ut utvendig og alle skal pusse opp en del inne hos seg. Fellesutgiftene vil øke drastisk. 

Anonymkode: 9124c...ba2

[AnonymBruker]

Du må lese vedtekter og referat fra styremøte og samlinger i borettslaget ifht ting som kan være på trappen og påvirke deg både økonomisk, trivsel og bomiljø. Det kan være alt fra at det skal gjøres store utskiftinger, forbedringer som vil få økonomisk konsekvenser med at felleskostnader øker, eller andre ting som er nevnt. Rotte problem, ting som ikke funker som de skal, problematikk osv innad i borettslaget. 

I tillegg er det viktig å se på låne som er knyttet til fellesgjeld, betales det bare renter nå? Når skal det betales avdrag og hvor mye vil felleskostnader øke da? 

Det viktigste vil jeg si er at du er inneforstått med og skjønner om det betales avdrag eller bare renter på fellesgjeld - for der ligger det som oftest en vesentlig økonomisk forskjell. Men samtidig er også vedtekter og referat viktige for de sier noe om planene til styre, det kan være en heis som må skiftes og tas over felleskostnader. En vesentlig endring der.

Anonymkode: 53a1d...791

[AnonymBruker]

2 hours ago, AnonymBruker said:

Du må i allefall finne ut hva fremtidsplanene er angående endring av bygg og oppussing.

Jeg så en fin borettslag leilighet med fellesutgifter på 3500, hørtes jo bra ut, fint område og! Fikk påpekt at jeg skulle forhøre meg litt rundt, og jammen kommer det ikke frem at innen 2-3 år skal en del ting skiftes ut utvendig og alle skal pusse opp en del inne hos seg. Fellesutgiftene vil øke drastisk. 

Anonymkode: 9124c...ba2

Er dette sånne ting som man finner i vedtekter og referat som nevnt under?

1 hour ago, AnonymBruker said:

Du må lese vedtekter og referat fra styremøte og samlinger i borettslaget ifht ting som kan være på trappen og påvirke deg både økonomisk, trivsel og bomiljø. Det kan være alt fra at det skal gjøres store utskiftinger, forbedringer som vil få økonomisk konsekvenser med at felleskostnader øker, eller andre ting som er nevnt. Rotte problem, ting som ikke funker som de skal, problematikk osv innad i borettslaget. 

I tillegg er det viktig å se på låne som er knyttet til fellesgjeld, betales det bare renter nå? Når skal det betales avdrag og hvor mye vil felleskostnader øke da? 

Det viktigste vil jeg si er at du er inneforstått med og skjønner om det betales avdrag eller bare renter på fellesgjeld - for der ligger det som oftest en vesentlig økonomisk forskjell. Men samtidig er også vedtekter og referat viktige for de sier noe om planene til styre, det kan være en heis som må skiftes og tas over felleskostnader. En vesentlig endring der.

Anonymkode: 53a1d...791

Takk for gode svar begge to! Ligger vedtekter og referat alltid offentlig?

Kan jeg spørre hva det innebærer om det kun betales renter? Er det en midlertidig løsning de har valgt for å ha lave felleskostnader, og så vil det økes på et tidspunkt?

Akkurat nå ser jeg på et borettslag som har ganske høye felleskostnader (ca. 10 000 kr). Dersom jeg finner ut at både avdrag og renter betales, og at de ikke har vedtatt store endringer i fremtiden - kan jeg da være trygg på at det ikke plutselig vil øke mer? 

Anonymkode: c41aa...f25

[AnonymBruker]

Tenk på alt som er av bygningsmasse og områder - utenom din leilighet.

Hadde du kjøpt et hus, så ville det vært du som må fikse gamle avløpsrør, bytte tak, skifte drenering, vedlikeholde lekeplass/uteområder og alt annet.

Et gammelt hus får lavere pris, fordi folk vet de må bruke mye penger på oppussing og nøyaktig hva som er blitt gjort de siste årene vil stå i takstrapporten.

For borettslag må du betale for nøyaktig de samme greiene. Bare at kostnaden er gjemt i det litt ulne begrepet fellesutgifter.

Så du må finne ut nøyaktig det samme som du ville for et huskjøp - når ble vinduer byttet sist? Hvor gammelt er taket? Takrenner og avløpsrør? Osv.

Sjekk også omborettslaget har penger på bok, til å ta nødvendige utbedringer etterhvert. Om ikke, så vet du at det før eller siden vil måtte komme en husleieøkning.

Lave fellesutgifter er ikke nødvendigvis en bra ting. For det koster å vedlikeholde bygningsmasse.

Sjekk også om det er vedtatt fordyrende ombygginger alt, som vil øke fellesutgifter. En klassiker er å utvide balkonger.

 

Anonymkode: f55d8...967

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Er dette sånne ting som man finner i vedtekter og referat som nevnt under?

Takk for gode svar begge to! Ligger vedtekter og referat alltid offentlig?

Kan jeg spørre hva det innebærer om det kun betales renter? Er det en midlertidig løsning de har valgt for å ha lave felleskostnader, og så vil det økes på et tidspunkt?

Akkurat nå ser jeg på et borettslag som har ganske høye felleskostnader (ca. 10 000 kr). Dersom jeg finner ut at både avdrag og renter betales, og at de ikke har vedtatt store endringer i fremtiden - kan jeg da være trygg på at det ikke plutselig vil øke mer? 

Anonymkode: c41aa...f25

Felleskostnader med det mener du vel og fellesgjelda inkludert, da er ikke 10000 mye.

Anonymkode: b341f...969

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Hva pleier dere å undersøke når dere vurderer kjøp av bolig i borettslag? Som førstegangskjøper er det vanskelig å forstå hva jeg skal se etter når jeg leser salgsoppgaven - særlig hva gjelder felleskostnader o.l. Jeg har lest noen tråder her inne hvor kjøper har gått på en smell og flere sier at dette er ting man burde finne ut av før man kjøper. Så hva skal jeg se etter? (Tilstandsrapport forstår jeg, men ikke dette som omhandler felleskostnader)

Anonymkode: c41aa...f25

Du ser på hva felleskostnadene dekker, så ser du på brl sin alder. Hva har brl byttet ut? Fasade, rør, heiser, bad, vinduer, dører? Lekkasje? Hva trenges å byttes ut om noen år? 
Så forhører du deg med megler om der er noen generalforsamlingsvedtak på større utskiftninger. 
Hvordan er rentene på lån brl har? Hvor mange år er igjen av låneperioden? Når felleslån er i ferd med å bli nedbetalt er det vanlig å øke låneopptak på nytt for å gjøre utbedringer. Er der utbedringer på vent, så vil felleskostnader og øke noe, men her må du spørre om finansiering og hvor mye brl har på bok. Fellesformue blir fordelt på andelseierne og kommer på den skattemelding. Fellesgjeld gjøres det samme med. 
Tror Huseierne har kurs om boligkjøp for sine medlemmer. Der lærer du disse tingene. 

Anonymkode: 4749d...f64

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Du må lese vedtekter og referat fra styremøte og samlinger i borettslaget ifht ting som kan være på trappen og påvirke deg både økonomisk, trivsel og bomiljø. Det kan være alt fra at det skal gjøres store utskiftinger, forbedringer som vil få økonomisk konsekvenser med at felleskostnader øker, eller andre ting som er nevnt. Rotte problem, ting som ikke funker som de skal, problematikk osv innad i borettslaget. 

I tillegg er det viktig å se på låne som er knyttet til fellesgjeld, betales det bare renter nå? Når skal det betales avdrag og hvor mye vil felleskostnader øke da? 

Det viktigste vil jeg si er at du er inneforstått med og skjønner om det betales avdrag eller bare renter på fellesgjeld - for der ligger det som oftest en vesentlig økonomisk forskjell. Men samtidig er også vedtekter og referat viktige for de sier noe om planene til styre, det kan være en heis som må skiftes og tas over felleskostnader. En vesentlig endring der.

Anonymkode: 53a1d...791

Du er jammen god, referat fra styremøter får ikk en boligkjøper tilgang til. 
Vedtekter sier ikke noe av nevneverdig betydning om styret sine planer. Tror du skal sette deg litt bedre inn i ting før du svarer på ting du ikke har peiling på. 

Anonymkode: 4749d...f64

[AnonymBruker]

På eldre bygninger, ring borettslagslederen og spør om det er lenge siden tak og soilrør er byttet. Hvis han/hun ikke aner hva du snakker om er det vel et rødt flagg i seg selv? Spør uansett hva som er plan de neste par årene. Det hjelper ikke at husleie/felleskostnader pr måned er lav hvis et nytt uerfarent styre har megalomane planer med andres penger om å bytte alt og dessuten bygge fellesgarasjer, lekeplass, treningsstudio i kjelleren og bytte alle bad neste år, alt med låneopptak, slik jeg opplevde. Fellesutgiftene doblet seg. Du får også et førsteinntrykk av styret bare ved å snakke i et par minutter. Du kan også slå opp styreleder og styremedlemmene på skattelistene bare for å se om de er mangemillionærer som da kanskje tror at det også gjelder alle andre og at 10000 i fellesutgifter er helt innafor og alle dyre tiltak derfor ikke burde være et problem (og hvis det er det så vil de ikke ha sånne fattiglemmer som naboer og fordyrer alt bare av den grunn). Sjekk også byggeplaner med kommunen hvis du feks synes utsikten er fantastisk, men ikke aner at neste år vil både utsikt og sola forsvinne pga en tietasjes sovjetisk grå betongkoloss rett foran vinduene. Hvis du har et ungt tre utenfor vinduet kan det være fint å se på nå, men om bare to-tre år vokser det nok til å mørklegge din leilighet slik at du mister 90% av dagslyset hvis styret insisterer på at treet er viktigere for alle andres trivsel enn at du skal få noe så luksuriøst som dagslys og at du dessuten burde sett treet da du var på visning og lært såpass på skolen at trær vokser. Hvis du googler navnene på ringeklokkene kan du minimere risken for å få naboer ansatt på operaen, hundekenneler, thaimassasjestudioer og advokatkontorer som kanskje tar med seg jobben og krangleferdighetene hjem. Hvis du har mulighet, sitt på en benk eller i bilen noen timer på en vanlig dag utenfor der for å få et bilde av området og kanskje også på en fredag kveld 22-01.

Anonymkode: 7e34b...4c1

[AnonymBruker]

58 minutter siden, AnonymBruker said:

På eldre bygninger, ring borettslagslederen og spør om det er lenge siden tak og soilrør er byttet. Hvis han/hun ikke aner hva du snakker om er det vel et rødt flagg i seg selv? Spør uansett hva som er plan de neste par årene. Det hjelper ikke at husleie/felleskostnader pr måned er lav hvis et nytt uerfarent styre har megalomane planer med andres penger om å bytte alt og dessuten bygge fellesgarasjer, lekeplass, treningsstudio i kjelleren og bytte alle bad neste år, alt med låneopptak, slik jeg opplevde. Fellesutgiftene doblet seg. Du får også et førsteinntrykk av styret bare ved å snakke i et par minutter. Du kan også slå opp styreleder og styremedlemmene på skattelistene bare for å se om de er mangemillionærer som da kanskje tror at det også gjelder alle andre og at 10000 i fellesutgifter er helt innafor og alle dyre tiltak derfor ikke burde være et problem (og hvis det er det så vil de ikke ha sånne fattiglemmer som naboer og fordyrer alt bare av den grunn). Sjekk også byggeplaner med kommunen hvis du feks synes utsikten er fantastisk, men ikke aner at neste år vil både utsikt og sola forsvinne pga en tietasjes sovjetisk grå betongkoloss rett foran vinduene. Hvis du har et ungt tre utenfor vinduet kan det være fint å se på nå, men om bare to-tre år vokser det nok til å mørklegge din leilighet slik at du mister 90% av dagslyset hvis styret insisterer på at treet er viktigere for alle andres trivsel enn at du skal få noe så luksuriøst som dagslys og at du dessuten burde sett treet da du var på visning og lært såpass på skolen at trær vokser. Hvis du googler navnene på ringeklokkene kan du minimere risken for å få naboer ansatt på operaen, hundekenneler, thaimassasjestudioer og advokatkontorer som kanskje tar med seg jobben og krangleferdighetene hjem. Hvis du har mulighet, sitt på en benk eller i bilen noen timer på en vanlig dag utenfor der for å få et bilde av området og kanskje også på en fredag kveld 22-01.

Anonymkode: 7e34b...4c1

Takk for mange innspill, men jeg må bare spørre hva ansatte på operaen har gjort mot deg 🤣

Anonymkode: c41aa...f25

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Du er jammen god, referat fra styremøter får ikk en boligkjøper tilgang til. 
Vedtekter sier ikke noe av nevneverdig betydning om styret sine planer. Tror du skal sette deg litt bedre inn i ting før du svarer på ting du ikke har peiling på. 

Anonymkode: 4749d...f64

Jeg husket ikke ordet generalforsamling det er det eneste du kan ta meg på 😂 jeg har selv som boligkjøper lest ørtåførti referat fra generalforsamling. Null problem, som oftes ligger jo nyeste ved i salgsoppgaven. 

Selvfølgelig er vedtekter vesentlig for å kunne si noe om bomiljø. 

Anonymkode: 53a1d...791

[AnonymBruker]

For å ta et vilkårlig finn eksempel til deg ts -

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=366987545

Alt som kommer etter bildene i salgsoppgaven til denne leiligheten er det ekstra viktig å sette seg inn i når man vuderer kjøp av borettslagsleilighet. 

Det kan være  - husordenreglene som sier at inne katt er tillatt men ikke katt som går ute, den er å anse som villkatt å vil bli forsøkt fjernet ( sjukt å ikke være forberedt på det liksom), vedtekter som sier noe om hvordan ting er i det aktuelle borettslaget, sammensetning av styre diverse info, og generalforsamling m/ref.

Anonymkode: 53a1d...791

[AnonymBruker]

Det er absolutt viktig å undersøke om det er planer om større oppussingsprosjekter e.l. som vil øke fellesgjeld og -utgifter før man kjøper i borettslag, men det gir ingen garanti for at det ikke skjer.

Kjøpte selv i borettslag i 2004. Undersøkte og det var på kjøptstidspunktet ingen planer om større prosjekter, da de hadde hatt flere større prosjekter de siste årene; taket og fasadeplater var byttet, og fellsvaskeriet og sentralfyren oppgradert. I forbindelse med et forsikringsoppgjør etter en brann bodområdet hadde borettslaget lagt til en del ekstra for å pusse bodene skikkelig og å lage et rom i kjelleren der det var lagt opp strøm til at beboerne kunne ha en fryseboks/-skap. Det var enighet i styret og blant beboerne om at man ikke skulle gå på større prosjekter før man hadde betalt ned en betydelig del av fellesgjelden de nyeste prosjektene hadde påført borettslaget.

To år senere hadde det skjedd et generasjonsskifte i blokka, flere eldre beboere var byttet ut med unge mennesker som ønsket endringer. De kom seg inn i styret og fikk med seg et flertall på generalforsamlingen og dermed var det flere store prosjekter på gang; full utskiftning av soilrør som medførte oppussing av alle baderom i blokka og nye balkonger og skifte fra "vanlig" balkongdør til heve-/skyvedør i alle leiligheter, samt at de besluttet at alle vinduer skulle tas samtidig som de nye balkongdørene ble satt inn. Prosjektene medførte flere hundre tusen ekstra i fellesgjeld per leilighet og en dobling av fellesutgiftene.

Jeg solgte leiligheten med tap under boligkrakket høsten 2008. Mistet jobben og med de høye fellesutgiftene hadde jeg ikke råd til å bli boende.

Anonymkode: fcd50...8fc

[AnonymBruker]

26 minutter siden, AnonymBruker said:

Takk for mange innspill, men jeg må bare spørre hva ansatte på operaen har gjort mot deg 🤣

Anonymkode: c41aa...f25

Man skulle tro med en så flott og dyr opera som Oslo har fått at de fikk gaulet fra seg der. På jobben. Men nei da, gaulingen fortsetter hjemme også!

Anonymkode: 7e34b...4c1

[AnonymBruker]

7 minutter siden, AnonymBruker said:

Det er absolutt viktig å undersøke om det er planer om større oppussingsprosjekter e.l. som vil øke fellesgjeld og -utgifter før man kjøper i borettslag, men det gir ingen garanti for at det ikke skjer.

Kjøpte selv i borettslag i 2004. Undersøkte og det var på kjøptstidspunktet ingen planer om større prosjekter, da de hadde hatt flere større prosjekter de siste årene; taket og fasadeplater var byttet, og fellsvaskeriet og sentralfyren oppgradert. I forbindelse med et forsikringsoppgjør etter en brann bodområdet hadde borettslaget lagt til en del ekstra for å pusse bodene skikkelig og å lage et rom i kjelleren der det var lagt opp strøm til at beboerne kunne ha en fryseboks/-skap. Det var enighet i styret og blant beboerne om at man ikke skulle gå på større prosjekter før man hadde betalt ned en betydelig del av fellesgjelden de nyeste prosjektene hadde påført borettslaget.

To år senere hadde det skjedd et generasjonsskifte i blokka, flere eldre beboere var byttet ut med unge mennesker som ønsket endringer. De kom seg inn i styret og fikk med seg et flertall på generalforsamlingen og dermed var det flere store prosjekter på gang; full utskiftning av soilrør som medførte oppussing av alle baderom i blokka og nye balkonger og skifte fra "vanlig" balkongdør til heve-/skyvedør i alle leiligheter, samt at de besluttet at alle vinduer skulle tas samtidig som de nye balkongdørene ble satt inn. Prosjektene medførte flere hundre tusen ekstra i fellesgjeld per leilighet og en dobling av fellesutgiftene.

Jeg solgte leiligheten med tap under boligkrakket høsten 2008. Mistet jobben og med de høye fellesutgiftene hadde jeg ikke råd til å bli boende.

Anonymkode: fcd50...8fc

Høres veldig kjent ut.

Det er noe psykologisk merkelig som ofte skjer når unge umodne usikre mennesker samles og plutselig får makt over andres penger og mulighet til å rasere folks økonomi. Man ser det i politikken (særlig blant venstrepartiene), på arbeidsplasser og i borettslag. Det er ikke måte på hvor mye må-jo-ta-seg-råd-til-mentaliteten slår inn. Dette er en slags ressurssignalisering, en jeg-kommer-fra-gode-kår-flagging, som man også finner igjen i naturen i parringsritualer der det er det tilsynelatende som gjelder, påfuglfakter, ikke de økonomiske realitetene, når det gjelder hva man "må" ta seg råd til med andres penger. Men dette er vel prisen vi betaler for at det bare er de nest-mest intelligente som tiltrekkes av styreverv borettslag.

Anonymkode: 7e34b...4c1

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Man skulle tro med en så flott og dyr opera som Oslo har fått at de fikk gaulet fra seg der. På jobben. Men nei da, gaulingen fortsetter hjemme også!

Anonymkode: 7e34b...4c1

Jeg hadde kjempekul nabo når jeg kjøpte her, vi ble venner å hang en del sammen. Men han flyttet pga jobb, og jeg fikk ny nabo som festet og bråkte hele tiden.

Man kan google seg grønn etter hvilke naboer som bor der når man kjøper en leilighet, men man har ingen garanti for at de blir boende der. Man kan få både verre og bedre naboer.

Anonymkode: ffd42...d61

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 minutter siden):

Jeg hadde kjempekul nabo når jeg kjøpte her, vi ble venner å hang en del sammen. Men han flyttet pga jobb, og jeg fikk ny nabo som festet og bråkte hele tiden.

Man kan google seg grønn etter hvilke naboer som bor der når man kjøper en leilighet, men man har ingen garanti for at de blir boende der. Man kan få både verre og bedre naboer.

Anonymkode: ffd42...d61

Det problemet er det samme uansett hvilken bolig man bor i. Men med boliger der leilighetene er tett i tett, så er problemet ofte tettere på enn i enebolig. 

Anonymkode: 4749d...f64

[AnonymBruker]

Sjekk om borettslaget har en vedlikeholdsplan. Få tak i årsregnskap, årsmeldinger og referat fra de siste par-tre årene. Se om det er stor utskifting i styret (kan skyldes flytting, men kan også være vanskelige arbeidsforhold). 
Sjekk om det er kommunale leiligheter i blokka, og om "din" leilighet ligger rett over, under eller vegg-i-vegg (noen kommuner putter folk uten boevne inn der). 
 

Alt dette er info som megler skal kunne gi deg. 

Anonymkode: 5147a...3f0

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (18 minutter siden):

Det problemet er det samme uansett hvilken bolig man bor i. Men med boliger der leilighetene er tett i tett, så er problemet ofte tettere på enn i enebolig. 

Anonymkode: 4749d...f64

Ja, men poenget er at det nytter ikke sitte å google naboer for å vurdere om man skal kjøpe. Folk flytter, folk endrer seg, og en opera-sanger kan være den stilleste naboen som sparer stemmen sin på fritiden.

Anonymkode: ffd42...d61

[AnonymBruker]

Tusen hjertelig takk for så mange nyttige svar fra dere!

Anonymkode: c41aa...f25