Hvor lenge bo et sted før det lønner seg å pusse opp?

[AnonymBruker]

I området jeg bor er det mange relativt billige boliger, men de fleste er i ganske dårlig stand. Lite og ingenting har vært gjort siden de ble bygget på 50-60-70 tallet, så vi snakker drenering, tak, bad, kjøkken, isolasjon, vinduer… 

Lønner det seg å pusse opp et gammelt hus? Hvor lenge skal man bo der før det lønner seg? 

Anonymkode: 9da81...9de

[Schmuhu]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Lønner det seg å pusse opp et gammelt hus?

Tja!

Det kommer an på boligens pris, hva oppussing koster, om alt er finansiert eller om alt kommer fra egenkapital. Har du en håndverker som partner så sparer dere også arbeidskraften, dvs. lønn for en god del av prosjektet.

Så var jo dette med standard også en greie. Tek17? Eller noe skikkelig? Eller droppe ventilasjon likevel?

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Hvor lenge skal man bo der før det lønner seg? 

Så lite som mulig. I alle fall om du er interessert i å få nyte objektet oppusset.

Når jeg kjøper bolig, og det gjelder sikkert mange andre også, så kjøper jeg potensialet. Om alt er pusset opp fra før av men dog på en måte jeg misliker, så brenner jeg bare penger ved å rive ut f.eks. kjøkkenet pga. feil stil. Det gir null reell verdiøkning. 

Jeg hadde beregnet inn oppussing som en del av boligkjøpet. Skal jo bli koselig det. Og vedlikehold er det alltid uansett dersom du ønsker å holde verdien.

En annen ting er inflasjon. Oppussing i dag koster med høy sannsynlighet mindre enn om 10år. Spørsmålet er da om din lønn øker like mye?

Lykke til med prosjektet.

Schmuhu

Endret 14. juni 2024 av Schmuhu

[AnonymBruker]

Det er ikke oppussing du snakker om, det er renovering.. Det må tas så fort som mulig for å hindre ytterligere forfall. 

Anonymkode: 6a9b9...880

[AnonymBruker]

Schmuhu skrev (8 timer siden):

Så lite som mulig. I alle fall om du er interessert i å få nyte objektet oppusset.

Jeg ser at jeg formulerte spørsmålet veldig dårlig. Det jeg lurer på er egentlig om det lønner seg å kjøpe en slik gammel bolig, siden det er så masse som må gjøres noe med. Ofte er det folk med dårlig råd som kjøper disse boligene kun for å komme inn på boligmarkedet, og så fortsetter standarden nedover. 

Huset jeg bor i nå, har kledning og vinduer som burde skiftes, og det burde blitt etterisolert. Men det koster jo mye penger og da blir jeg veldig i tvil om det lønner seg. Det vil jo sikkert (?) bli bedre og mer komfortabelt å bo her, men når jeg selger får jeg vel ikke igjen det jeg har investert. Men blir denne måten å tenke på helt feil?

Ser så mange skriver at de flytter inn, pusser opp og selger seg oppover - men da gjør de bare mindre kosmetiske ting? 

Anonymkode: 9da81...9de

[AnonymBruker]

Skal du bo der selv noen år vil vertfall etterisolering hjelpe på strømregninga. Og komforten. Om det lønner seg i ditt marked er vanskelig for oss å si uten å kjenne markedet. Snakk med en takstmann eller megler som kjenner området ☺️

Anonymkode: e47b2...919

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (15 minutter siden):

Snakk med en takstmann eller megler som kjenner området ☺️

Anonymkode: e47b2...919

Den ene megleren anbefalte å gjøre ingenting, den andre anbefalte å ta alt, siden han mente folk i markedet nå ville ha objekter som var mest mulig «ferdige». 

Derfor tenker jeg at det kanskje lønner seg å tenke mer på min egen komfort enn på hva som direkte vil lønne seg økonomisk ved et salg? Og bare regne med å tape penger?

Anonymkode: 9da81...9de

[AnonymBruker]

Du må nesten sammenligne med andre renoverte boliger i ditt område.

Her vi bor lønner det seg i grunn lite. Totalrenoverte boliger blir såpass dyre at folk kjøper seg heller «nybygg». Selv om beliggenheten blir dårligere.

Anonymkode: 793fd...df8

[Schmuhu]

AnonymBruker skrev (44 minutter siden):

Det jeg lurer på er egentlig om det lønner seg å kjøpe en slik gammel bolig, siden det er så masse som må gjøres noe med.

Jo, det svarte jeg på, eller? Det er mange faktorer som påvirker utfallet. Jeg kan gjerne telle de opp på nytt.

Du tar boligens potensielle salgspris ...

... minus kjøpspris

... minus kommunale kostnader for hele perioden mellom kjøp og salg

... minus andre løpende utgifter for hele perioden mellom kjøp og salg

... minus rentekostnader for hele perioden mellom kjøp og salg

... minus det resterende lånebeløpet ved salg

... minus oppussing, renovering og annen investering

... minus alt annet jeg har glemt

Om du har et positiv tall nå etter alt er fratrukket, så blir objektet økonomisk lønnsomt og fikk en avkastning. 

Husk å inflasjonsjustere avkastningen.

Regnestykket blir ikke helt presis nå men om du tar den inflasjonsjusterte avkastningen og deler det på antall år du har eid boligen, så får du din omtrentlige avkastning per år. Om den er høyere enn 7% så har du slått alternative investeringer slik som aksjefonds.

Problemet er at alle disse faktorene kan påvirkes. Om du har masse egenkapital f.eks. så har du jo ingen dyre rentekostnader. Om du er håndverker i tillegg, så koster oppussing mye mindre. Fikk du kjøpt boligen billig og solgt dyrt, så kan det hjelpe også.

Du henger med på det sant?

Men selv om det kanskje ikke lønner seg økonomisk, så lønner det seg kanskje pga. velferden en får?

AnonymBruker skrev (44 minutter siden):

Ofte er det folk med dårlig råd som kjøper disse boligene kun for å komme inn på boligmarkedet, og så fortsetter standarden nedover.

Det går sjelden i pluss. Det går ofte mindre i minus enn å leie tilsvarende. Men også det regnestykke må tas grundig basert på de individuelle faktorene.

AnonymBruker skrev (44 minutter siden):

Huset jeg bor i nå, har kledning og vinduer som burde skiftes, og det burde blitt etterisolert. Men det koster jo mye penger og da blir jeg veldig i tvil om det lønner seg. Det vil jo sikkert (?) bli bedre og mer komfortabelt å bo her, men når jeg selger får jeg vel ikke igjen det jeg har investert. Men blir denne måten å tenke på helt feil?

Dette er vedlikehold dvs. løpende kostnader. Tar du ikke vedlikehold så kan du risikere at boligen taper seg i verdi tilsvarende.

Du må avgjøre hvorvidt oppussingen er verdibevarende eller verdiøkende. 

AnonymBruker skrev (44 minutter siden):

Ser så mange skriver at de flytter inn, pusser opp og selger seg oppover - men da gjør de bare mindre kosmetiske ting?

Ikke nødvendigvis.

Som sagt mange faktorer.

Men spesielt om i byene som Oslo så koster det å bo dvs. vedkommende øker kanskje egenkapitalen gjennom tvungen sparing men de rentekostnadene ødelegger ofte regnestykket.

Jeg tror at majoriteten taper økonomisk på å kjøpe seg opp. Men det handler ikke bare om økonomi da men også om ideelle verdier ved å bo fint.

Schmuhu 

Endret 15. juni 2024 av Schmuhu

[newman01]

Dette varierer jo med markedet huset ligger i. Enkelte steder koster det 5 mill å bygge et hus, men markedsverdien er bare 4 når det er ferdig. Andre steder kan man bygge noe til 5 og selge det til 7. 

Å koste på et hus et øde sted halvannen million i oppgraderinger og huset ikke stiger en eneste krone i markedsverdi er ikke nødvendigvis lurt. Med mindre man planlegger å bo der i 20 år

[AnonymBruker]

Schmuhu skrev (1 time siden):

Men selv om det kanskje ikke lønner seg økonomisk, så lønner det seg kanskje pga. velferden en får?

Ja, det lurer jeg også på. Men det er jo et vanskeligere regnestykke. 

Anonymkode: 9da81...9de

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Du må nesten sammenligne med andre renoverte boliger i ditt område.

Her vi bor lønner det seg i grunn lite. Totalrenoverte boliger blir såpass dyre at folk kjøper seg heller «nybygg». Selv om beliggenheten blir dårligere.

Anonymkode: 793fd...df8

Her også. Mange underestimerer både hva som må gjøres, og hvor dyrt det er å gjøre disse tingene. Dermed går oppussingsobjektene for «for mye penger», sammenlignet med nybygg/ferdig oppussede boliger. Dermed lønner det seg ikke økonomisk. 

Anonymkode: 037b1...c7f

[TomKrus]

AnonymBruker skrev (12 timer siden):

I området jeg bor er det mange relativt billige boliger, men de fleste er i ganske dårlig stand. Lite og ingenting har vært gjort siden de ble bygget på 50-60-70 tallet, så vi snakker drenering, tak, bad, kjøkken, isolasjon, vinduer… 

Lønner det seg å pusse opp et gammelt hus? Hvor lenge skal man bo der før det lønner seg? 

Anonymkode: 9da81...9de

Prisene for totalrenovering er litt lavere en for nybygging. Da  er jo ikke tomtepris med utgraving, vann og kloakk tatt med. Så svaret på det er jo ja, men det er så mange andre faktorer inne i bildet i ditt spørsmål ! Ingen kan gi deg noe svar en rent statistisk for ditt område der du bor.

Et sted vil det kunne lønne seg enormt, et annet sted vil man gå med tap. Dette er det markedet som bestemmer på det tidspunktet du bestemmer deg for å selge, alt annet er rene luftslott.  Du kan sikkert finne en snittpris for boliger der du bor som er omtrent tilsvarende, men det trenger ikke gjelde for din bolig. Eller motsatt du får mye mer alt avhenger av kjøpere på salgstidspunktet, boligens beliggenhet og standard. Ting som utsikt og solforhold spiller også inn, og kan gjøre store forskjeller bare på et par 100 meter avstand. 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (13 timer siden):

I området jeg bor er det mange relativt billige boliger, men de fleste er i ganske dårlig stand. Lite og ingenting har vært gjort siden de ble bygget på 50-60-70 tallet, så vi snakker drenering, tak, bad, kjøkken, isolasjon, vinduer… 

Lønner det seg å pusse opp et gammelt hus? Hvor lenge skal man bo der før det lønner seg? 

Anonymkode: 9da81...9de

Kommer an på pris og hvor mye ma potensielt kan få igjen for boligen. Kontra leiepriser på feks 10.00kr mnd. Betaler du jo 120.000kr i året til deg selv istedenfor.  

Så jeg vil jo si at det stort sett lønner seg å eie. Men å pusse opp for 4mill og husprisene ligger på max 2 mill. Da blir det jo vanskelig å få igjen pengene sine . Men priser øker jo med tiden. 

Uansett puss opp alt som kan gi skader utveldig først

Anonymkode: eac02...619

[TomKrus]

AnonymBruker skrev (7 minutter siden):

Her også. Mange underestimerer både hva som må gjøres, og hvor dyrt det er å gjøre disse tingene. Dermed går oppussingsobjektene for «for mye penger», sammenlignet med nybygg/ferdig oppussede boliger. Dermed lønner det seg ikke økonomisk. 

Anonymkode: 037b1...c7f

Dette er jo bare tull, dette går jo begge veier ! Et stort renoveringsprosjekt må planlegges! Akkurat som et nybygg. Det er vel omtrent akkurat det samme som gjelder. Dårlig planlegging og budsjettet kommer totalt ut av kontroll. Det samme med kvaliteten på det som utføres. Det må følges opp og det er mange feller man kan gå i både ved total renovasjon og nybygging. Blir man for revet med under nybygging er det bare fantasien som setter grenser for hvor inn i granskauen dyrt det blir i alt fra kvalitet og materialer og utforming man velger. Akkurat det samme gjelder for total renovasjon. 

[AnonymBruker]

TomKrus skrev (59 minutter siden):

Dette er jo bare tull, dette går jo begge veier ! Et stort renoveringsprosjekt må planlegges! Akkurat som et nybygg. Det er vel omtrent akkurat det samme som gjelder. Dårlig planlegging og budsjettet kommer totalt ut av kontroll. Det samme med kvaliteten på det som utføres. Det må følges opp og det er mange feller man kan gå i både ved total renovasjon og nybygging. Blir man for revet med under nybygging er det bare fantasien som setter grenser for hvor inn i granskauen dyrt det blir i alt fra kvalitet og materialer og utforming man velger. Akkurat det samme gjelder for total renovasjon. 

Eh nei, det er ikke bare tull, du vet jo ikke noe om prisene der jeg bor. Og det du skriver bygger jo bare opp under det jeg skriver: Mange underestimerer kostnaden ved totalrenovering, for de har ikke gjort det før, de er ikke klar over hvilke bomber som kan dukke opp, de overestimerer hva de kan gjøre selv (og underestimert slitasjen på forholdet det forårsaker), de planlegger for dårlig som resultat av at de ikke har peiling. 
Det er ingen som sier at nybygg ikke kan være inni granskauen dyrt. Men det som lønner seg mest der jeg bor, er å kjøpe en brukt bolig som noen har totalrenovert først. Den går gjerne bare 1-1,5 millioner over ei tilnærmet Rønne som må totalrenoveres, som ellers er tilsvarende mtp beliggenhet og størrelse. Det er billigere enn nybygg, og det er helt åpenbart at det koster mye mer enn 1,5 millioner å bytte vinduer/bordkledning/tak/drenering, etterisolere, sette inn varmepumpe totalrenovere 2 bad + evt vaskerom, kjøkken, bygge garasje, bytte gulv, og ta alle innvendige overflater, og gjerne gjøre noe med det elektriske anlegget og evt også rør - lista som er ganske typisk når man skal totalrenovere. 

Anonymkode: 037b1...c7f

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (10 minutter siden):

Mange underestimerer kostnaden ved totalrenovering, for de har ikke gjort det før, de er ikke klar over hvilke bomber som kan dukke opp

I de nye takstrapporten er jo alt dette lagt inn, så det burde ikke akkurat være overraskende priser. 

Anonymkode: 9da81...9de

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Uansett puss opp alt som kan gi skader utveldig først

Eventuelt ta det estetiske, slik at det ser bedre ut på visning. Tror det har mye å si. 

Anonymkode: 9da81...9de

[AnonymBruker]

Ett år for å slippe skatt.

Ellers kommer det an på hvor mye du bruker for å pusse opp, hvor mye du kan gjøre selv, og markedet der du bor.

Boligflippere selger ofte etter ett år eller etter de er ferdig pusse opp.

Men må du leie inn folk til det meste, så er det lite å hente på det.

Anonymkode: 624d7...b5c

[Trolltunge]

AnonymBruker skrev (6 timer siden):

Jeg ser at jeg formulerte spørsmålet veldig dårlig. Det jeg lurer på er egentlig om det lønner seg å kjøpe en slik gammel bolig, siden det er så masse som må gjøres noe med. Ofte er det folk med dårlig råd som kjøper disse boligene kun for å komme inn på boligmarkedet, og så fortsetter standarden nedover. 

Huset jeg bor i nå, har kledning og vinduer som burde skiftes, og det burde blitt etterisolert. Men det koster jo mye penger og da blir jeg veldig i tvil om det lønner seg. Det vil jo sikkert (?) bli bedre og mer komfortabelt å bo her, men når jeg selger får jeg vel ikke igjen det jeg har investert. Men blir denne måten å tenke på helt feil?

Ser så mange skriver at de flytter inn, pusser opp og selger seg oppover - men da gjør de bare mindre kosmetiske ting? 

Anonymkode: 9da81...9de

Boligen er for de fleste det mest verdifulle vi eier, og å ikke ivareta en slik verdi er svært uøkonomisk og dumt. 

Jeg har delvis renovert en bolig, og mer eller mindre totalrenovert to boliger. Samtlige boliger fikk jeg urimelig billig fordi folk ikke hadde ivaretatt dem godt, og oppussing økte verdien betydelig over det jeg investerte. 

Nå gjorde imidlertid jeg det jeg kunne av innsats selv, og timesbetalingen er antagelig ikke imponerende, selv om verdiøkningen er det, så dersom man må leie inn folk til det meste er nok ikke dette noe som lønner seg så godt. 

Å la sin bolig forfalle slik at man kommer i situasjonen til dem jeg kjøpte av er uansett svært økonomisk dumt. 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Her også. Mange underestimerer både hva som må gjøres, og hvor dyrt det er å gjøre disse tingene. Dermed går oppussingsobjektene for «for mye penger», sammenlignet med nybygg/ferdig oppussede boliger. Dermed lønner det seg ikke økonomisk. 

Anonymkode: 037b1...c7f

Akkurat den samme oppfatningen jeg har. Skal man totalrenovere ett eldre hus går millionene kjapt. Folk flest tror de kommer lang med en million og to…

Anonymkode: 793fd...df8