Bli samboere på gård hvor hans barn har Odel

[AnonymBruker]

Enkelt og greit - Dere som har blitt samboere, på en gård, hvor hans barn har Odel, hvordan har dere løst det økonomisk dere i mellom?

Vi har bestemt oss for å flytte sammen. Jeg har ett gammelt rekkehus der jeg bor nå, han bor på gård hvor hans barn har odel. Ett regnestykke viser at ved utleie av rekkehuset, etter at skatt og renteutgifter er trukket av så vil jeg gå noe i minus hver mnd. Jeg tror heller ikke verdiøkningen på denne boligen overgår det jeg evt sparer på rentekostnader ved å selge de nærmeste årene, så det tatt i betraktning, samt at jeg ikke ønsker å bære risikoen for kommende vedlikehold etc da rekkehuset er gammelt og det VIL dukke opp ting med tiden, så har jeg bestemt meg for at jeg selger dette. Av flere grunner ønsker jeg/vi ikke å investere i en utleieleilighet som jeg vet mange ser som ett alternativ. 

Sånn som jeg ser det etter å ha snakket med andre, samt lest litt hva jurister skriver om temaer, så sitter vi med følgende alternativer (kan det være noe jeg ikke har husket eller tenkt på som noen andre har gjort?)

1- Kjøpe seg inn i gården og tinglyse eierandel på skjøtet, og dermed dele utgifter deretter

2- Ikke investere noe i gården, sette egenkapitalen i fond el tilsvarende fornuftig sparing, og heller betale en realistisk sum i "husleie" (Ingen bor gratis, hverken alene el sammen med andre, så gratispassasjer er ikke aktuelt for meg) for å bidra ikke bare til felleskostnader, men også renteutgifter, slitasje etc.

3- Legge en gitt sum, f eks 1 mill, i hans boliglån, og så lage ett låne/pantedokument på dette som tinglyses, på en sånn måte at jeg har krav på å få tilbake disse pengene, med el uten renter, dersom samboerforholdet havarerer. Alternativt kan det også skrives en urådighetserklæring som sier at han ikke kan selge gården eller gjøre store grep som senker verdien, uten mitt samtykke. Men jeg mener å ha forstått at dette ikke er nødvendig med urådighetserklæring dersom man tar pant i eiendommen som tinglyses og min økonomiske andel ikke er for stor (i dette tilfellet vil den som ett utgangspunkt være ca 25% av takst)

Er det andre fornuftige muligheter som kommer oss begge tilgode økonomisk?

Alt dette vil selvfølgelig bli utført sammen med advokat, i tillegg til en samboeravtale, når vi først kommer til stykket og er enige oss imellom. Men det er greit å vite hvilken løsning vi selv ønsker å gå for før vi tar en endelig avgjørelse på det. Så derfor hører jeg gjerne andres erfaringer dersom noen har vært i samme situasjon   Vi må også ha en løsning for hva som skjer med mine verdier som evt legges i boligen dersom han skulle dø, og hans evt umyndige barn (de er fortsatt ganske små) skulle overta gården på arv/Odel. Da vil de jo ikke ha en reell mulighet til å tilbakebetale min andel, og jeg vil da unngå å risikere å stå på bar bakke uten egenandel til å kjøpe bolig dersom jeg evt ikke skulle ønske å opprettholde en evt borett i en sånn situasjon. Men mulig det er forsikringer som kan dekke dette? 

Førstnevnte (alternativ 1) har jeg sett ett par jurister mener ikke er ett godt alternativ ettersom hans barn uansett har odel, og at man fint kan spare dokumentavgiften ved å løse dette på andre måter. 

Anonymkode: fcd9d...a23

[Sniff76]

Jeg har ikke vært i denne situasjonen men spør allikevel -

Hvorfor skal du kjøpe deg inn? Kan det være at mer kan gå galt eller bli unødvendig komplisert, enn at det gagner dere? Sliter han med økonomien og det vil være til stor hjelp om du kjøper deg inn?

Er det et alternativ å betale litt leie til ham, selge rekkehuset ditt og heller kjøpe en leilighet i bedre standard, som er egnet for utleie og du kan se for deg stiger i verdi over tid osv? Altså en bolig du kan gå i overskudd med, ikke gå i minus eller null.

[AnonymBruker]

Ikke gi han noe penger

Anonymkode: b450b...f99

[AnonymBruker]

Bo for deg selv gård=pengebruk og når han dør hiver barna deg ut. 

Anonymkode: 044b9...bbd

[AnonymBruker]

Dette kommer det aldri noe godt utav. Gården er hans og deretter hans barns, uansett hvordan du snur og vender på det. Vær særboere. 

Anonymkode: 1ff40...107

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

- Legge en gitt sum, f eks 1 mill, i hans boliglån, og så lage ett låne/pantedokument på dette som tinglyses, på en sånn måte at jeg har krav på å få tilbake disse pengene, med el uten renter, dersom samboerforholdet havarerer

Vil bare advare deg noe jævlig her, som en privat kreditor så ender du til sist i rekka når det er snakk om å oppfylle gjeldsbrev. Husk at odel er en rett som står svært sterkt her, ingen kommer til å begjære den gården solgt for å gi deg 1 mill pga et gjeldsbrev, og hva skal du da hente penger? Et gjeldsbrev er bare gyldig hvis det ER penger. Ikke gi vekk 1 million om du ikke er villig til å aldri se den igjen, det er risiko du bærer selv med alskens gjeldsbrev og tinglysing 

Anonymkode: ed521...f31

[AnonymBruker]

Sniff76 skrev (9 minutter siden):

Jeg har ikke vært i denne situasjonen men spør allikevel -

Hvorfor skal du kjøpe deg inn? Kan det være at mer kan gå galt eller bli unødvendig komplisert, enn at det gagner dere? Sliter han med økonomien og det vil være til stor hjelp om du kjøper deg inn?

Er det et alternativ å betale litt leie til ham, selge rekkehuset ditt og heller kjøpe en leilighet i bedre standard, som er egnet for utleie og du kan se for deg stiger i verdi over tid osv? Altså en bolig du kan gå i overskudd med, ikke gå i minus eller null.

Dette vil jeg kun anbefale hvis man kjøper i Oslo, eller kanskje en av de andre større byene. De fleste andre steder er prisstigningen på bolig såpass lav at det ikke lønner seg sammenlignet med fond. Kanskje lønner det seg uansett ikke. Kostnadene ved utleie er så store at man er avhengig av verdiøkning for å tjene noe på det. Det er også høy risiko, og mye jobb (evt dyrt, hvis man overlater jobben til er byrå). 
TS, jeg ville enten kjøpt leilighet i Oslo, eller satt pengene inn i et globalt indeksfond. Jeg kjenner folk som har giftet seg med en bonde. Det ender ikke bra økonomisk ved brudd. Selv om man kun har fellesbarn. De har pøst penger inn i gården, oppussing av hus etc, og får en slikk og ingen ting ut igjen ved brudd. 

Anonymkode: 05a14...ccb

[moho]

Alternativ 2!

[AnonymBruker]

Råder deg til det andre forslaget. 

Er selv sammen med en bonde, og kommer aldri i verden til å kjøpe meg inn. Sett heller pengene i fond eller kjøp ei leilighet du kan tjene på å leie ut. Da har du sikret deg. 

Anonymkode: a00ec...77b

[AnonymBruker]

Nummer 2, i hvertfall i første omgang. Du kan altid invistere i gården seiner men vanskelig å få ut pengen.

Anonymkode: bcc3a...2ff

[AnonymBruker]

Hytte?

Anonymkode: 13893...c29

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

2- Ikke investere noe i gården, sette egenkapitalen i fond el tilsvarende fornuftig sparing, og heller betale en realistisk sum i "husleie" (Ingen bor gratis, hverken alene el sammen med andre, så gratispassasjer er ikke aktuelt for meg) for å bidra ikke bare til felleskostnader, men også renteutgifter, slitasje etc.

Men ikke betal noe på hans lån, ei heller renteutgifter. Betal kun for vann, strøm, kommunale avgifter, innboforsikring og slikt som vil øke av at du bor der.
 

Skriv en tydelig leiekontrakt med lang oppsigelsestid, så har du god tid på å finne ny bolig dersom han skulle dø brått. Skriv også i leiekontrakten hvilke utgifter du betaler, og hvilke som skal betales av hans bo. 

Anonymkode: 6b70c...f74

[AnonymBruker]

Leie til han. Eie noe eget som du leier ut eller airbnb

Anonymkode: 209db...5d2

[fru Alving]

Jeg ville ikke solgt rekkehuset mitt sånn i første omgang altså. sikker på at du ikke tjener noe på å leie det ut?

Jeg ville uansett leid det ut tror jeg, om du ikke vil investere i annen bolig. Da har du en bolig om det skjærer seg og du får ta del i en verdiutvikling. 

Ikke invester en krone i gården hans TS, ikke gjør det.

[Gjest Gentleman59]

Selg rekkehuset siden det ser ut til å kunne bli en kostnadsbombe - efter hva jeg oppfatter. 
Plasser pengene du får som overskudd i fond eller i en leilighet som ikke er en kostnadsbombe og som du kan leie ut.

Ikke plasser pengene i mannens gård. Inngå samboravtale med delt husholdningsøkonomi som et hvilket som helst annet par, men ikke invester i hans bedrift (gården) - odelsretten er sterk som sagt av andre, det er ingen vits i å tro at du skal kunne få ut noe av en odelsgård. 

Bygg et godt liv med manen på gården, men vært ærlig om at det er hans gård og at du bor i hans hus og bidrar i husholdningsøkonomien, ikke i bedriften (gården).

/Mvh

Ex odelsgutt

Endret 4. april 2024 av Gentleman59

[VendigoBlå]

AnonymBruker skrev (10 timer siden):

1- Kjøpe seg inn i gården og tinglyse eierandel på skjøtet, og dermed dele utgifter deretter

2- Ikke investere noe i gården, sette egenkapitalen i fond el tilsvarende fornuftig sparing, og heller betale en realistisk sum i "husleie" (Ingen bor gratis, hverken alene el sammen med andre, så gratispassasjer er ikke aktuelt for meg) for å bidra ikke bare til felleskostnader, men også renteutgifter, slitasje etc.

3- Legge en gitt sum, f eks 1 mill, i hans boliglån, og så lage ett låne/pantedokument på dette som tinglyses, på en sånn måte at jeg har krav på å få tilbake disse pengene, med el uten renter, dersom samboerforholdet havarerer. Alternativt kan det også skrives en urådighetserklæring som sier at han ikke kan selge gården eller gjøre store grep som senker verdien, uten mitt samtykke. Men jeg mener å ha forstått at dette ikke er nødvendig med urådighetserklæring dersom man tar pant i eiendommen som tinglyses og min økonomiske andel ikke er for stor (i dette tilfellet vil den som ett utgangspunkt være ca 25% av takst)

Anonymkode: fcd9d...a23

Hans barn har vil normalt sett få kjøpe til odesltakst med åsetefradrag, (ca 75% av verdien av gården (kan være betydelig lavere andel spesielt på gårder som ligger sentralt i forhold til store byer, hvor landbrukspotensialet ikke er det som driver verdien av gården.) 

Jeg kan ikke forstå at det skal være noe feil med alternativ 3, det eneste som er viktig er at du er så langt framme i panterekken at du er tilnærmet garantert å ikke tape penger. 

Det burde ikke være nødvendig med noe mer urådighetserklæringer/begrensninger en det som er vanlig ved ett banklån.

Det å kjøpe en andel av gården ville jeg ikke ansett som ett veldig realistisk alternativ, hans barn har rett til å kjøpe for en pris som kan variere sterkt fra markedsprisen, så enten så må du få kjøpe en andel alt for billig fordi det forventes at hans barn skal ta gården på odel, og du får en kjempegevinst hvis gården kan selges på det frie markedet, eller så ender du opp med å kjøpe for dyrt og taper en del når gården en gang i fremtiden selges til odelstakst.  Man kan sikkert lage avtaler som er ment å sikre dette, men det er uansett en lite elegant løsning, og veldig få eiere av gård ønsker å selge en andel til en samboer da det er risiko for store problemer hvis forholdet opphører.  

Hva som er rettferdig leie for å bo i  hus som er eid av samboer vil alltid være vanskelig.  Jeg mener at korrekt andel av markedsleie som regel er for høyt, men at en ren deling av strøm/kommunale avgifter som regel vil være for lite.  Jeg mener også at det er veldig relevant hvor god økonomi de forskjellige partene i forholdet har. 

[avent]

Hvorfor ikke kjøpe deg en utleieleilighet? Hvorfor ser du ikke på det som et alternativ ? 

1. Leiligheten stiger i verdi og du får dekket de fleste utgiftene dine gjennom utleie.

2. Om forholdet skulle gå i dass, har du allerede en leilighet å du slipper å ende på bar bakke med null i verdier. 

 

[AnonymBruker]

TS her

Takk for svar alle sammen   Først noen svar til det som har blitt spurt om:

- Rekkehuset selges som sagt pga at det vil ikke være mulig å gå i pluss ved utleie, og det vil over tid komme større vedlikeholdskostnader på dette som jeg ikke ønsker å bære risikoen på
- Det er som sagt IKKE aktuelt å kjøpe annen utleieenhet pr i dag. Jeg har leid ut leilighet tidligere og akkurat nå orker jeg ikke det en gang til. Det var en del jobb, det er en ustabil inntekt (man vet aldri når de sier opp eller noe ødelegges) og vi bor såpass langt utenfor store byer at utleiemarkedet er mindre, det samme gjelder prisstigningen. Regnestykket er slik:
- Renteinntekter pr år (1,5 mill innskudd, sparekonto, 3,5 % rente) = 52 500 pr år = 280 000 inkl renters renter

Ved utleie av kjøpt utleieleilighet
- Leieinntekter pr år for 3 roms leilighet, eks strøm i vårt marked - 10 000 (Maks) (Innkjøp ca 2,5 mill)
- Etter fratrekk for forsikring, husleie/felleskost, vann/avløp og skatt av skattbar leieinntekt, samt renteutgifter for lån på ca 1 mill så sitter jeg igjen med inntekt på ca 25 000 pr år med dagens rentesats. På 5 år blir dette 125 000 i pluss. 

Så må man regne at det koster ca 200 000 å kjøpe (dok avgift), og evt siden selge leiligheten (megler / boligselgerforsikring) Jeg ville nok aldri bodd i leilighet over tid dersom jeg skulle bli alene igjen. Dette betyr at prisstigningen på disse 5 årene må være mer enn 75 000,- for at jeg i det heletatt skal kunne gå i pluss, og det er nok reelt og vel så det. Men spm er om den vil stige mer enn 325 000 som det må passere for at jeg skal tjene mer enn på å ha pengene på sparekonto. Når man da igjen tar høyde for at man vil få bedre avkastning i fond enn sparekonto så må den stige ennå mer for at jeg skal tjene mer på å leie ut enn å ikke kjøpe. Så kan man i tillegg gjøre tanker rundt risikoen for måneder uten utleie, vedlikehold, eller annet som dukker opp. Så sånn jeg ser det må leiligheten stige med mer enn 0,5 mill på 5 år for at jeg skal tjene mer på å leie ut, og det er nok pr i dag ikke reelt i vårt område. Og det å kjøpe en utleieleilighet i en større by som betyr stor avstand er ikke aktuelt da det blir vanskelig å følge opp, og om man skal sette det bort til utleiemegler så forsvinner mye av gevinsten. Dog kan jeg ta noe fratrekk for at skatten går noe opp når man ikke har fradrag for gjeldsrenter, så regnestykket over er ikke helt reelt.

Hytte er ikke aktuelt da vi allerede har 2 fritidsboliger innad i våre familier, både hus i utlandet og hytte på fjellet, så det er bare å ta på seg ekstra jobb (det må jo tas vare på) og utgifter å kjøpe det, i tillegg til å sitte med dårlig samvittighet for at det aldri blir brukt. Jeg vil heller ikke ta jobben med å leie ut på helgebasis etc da det uansett ikke ville blitt en så stor hytte i ett attraktivt område at man nok vil kunne gå i pluss på det på årsbasis uansett, og det er en masse jobb å følge opp.

Grunnen til at jeg ønsker å delta i felles økonomi på en eller annen måte er at jeg ser det sånn at vårt forhold er bedre om vi har en samlet (ikke felles!) god økonomi, enn om jeg skal sitte med formue, god inntekt og nesten ingen boutgifter og kan spare meg opp ennå mer, mens han sitter med lån på bolig / gård og alle boutgifter ellers. Å kun dele på kostnader til strøm/vann/forsikringer etc synes jeg er å bidra vel lite og er i mine øyne relativt egoistisk. 

For meg vil det aldri være aktuelt å betale hans lån, for det er penger jeg vil tape uten tvil. MEN jeg må også tenke at om vi skal fortsette å bo hver for oss så sitter jeg med egne boutgifter pr i dag (avdrag på mitt boliglån er ikke medregnet) på ca 12-13 000 / mnd alt inkludert (renter, renovasjon, komm avgifter, forsikring, strøm (dyrt i gammel bolig!) TV/Internett etc). Ergo vil vi begge tjene på en felles boenhet, uansett hvordan vi velger å gjøre det.

Gården er pr i dag ikke i drift annet enn noe kornproduksjon (til de som nevnte inntekter på gården), men det er ikke større enn at det så og si går i 0,- med såing, gjødsel, diesel, innhøsting etc Så det gjøres vel så mye av hans interesse av å dyrke marka (istedenfor å forpakte den bort). Så gården i seg selv er ingen inntektskilde og vi har begge fulle faste jobber til daglig. Så det blir jo sånn sett som en "enebolig" å anse mtp inntekter, men pga odelen så blir jo ting langt mer komplisert og som vi alle vet noe jeg aldri kommer til å sitte igjen med noe verdi av, som også er grunnen til at vi skal tenke oss godt om OG ta med en advokat på selve formuleringen. 

Vi har vært sammen i mange år og han har god økonomi og god kontroll, så jeg er på ingen måte redd for at hans økonomi skal havarere mtp risikoen ved å f eks legge 1 mill i gården og utstede ett tinglyst pantedokument (som for de som nevnte det er noe HELT annet enn ett  gjeldsbrev og gir langt større trygghet). Hans lån er uansett langt under verdien på gården og utstyret som er på den (traktor og annen redskap), og annen pant er det ikke i gården utover boliglånet

Vi ønsker også å gjøre en omfattende oppussing / påbygging av huset vi skal bo i, en kostnad som naturlig nok han bærer det totale av. Og den muligheten har vi nok ikke dersom jeg ikke legger noe i det, enten ved "husleie" hver mnd, eller å "låne han" deler av boliglånet så det totalt sett blir lavere. Dog bærer da også han en risiko ved at han må kjøpe ut meg dersom jeg velger å gå ut av forholdet, eller sitte med totalkostnaden alene med høyere lån, så det er ikke bare jeg som bærer risiko her. Så vi vil hele tiden passe på at det totale lånet aldri overstiger lånerammen etter at min evt mill er betalt ut (dvs at det til enhver tid holdes min 1 mill under låneramme med mitt evt innskudd).

Vi vil muligens også sette opp en stall til mine 2 hester på sikt, det er evt en kostnad jeg tar, men den blir ikke så stor ettersom det kun blir innredning i allerede eksisterende, tom, driftsbygning, og blir for meg å anse som inntjent stalleie de neste årene. Men det igjen betyr også at det blir noe mindre dyrket mark for gårdens del ettersom hestene krever en del uteareal. Og det vil da kanskje legges om til gressproduksjon for å ha eget høy, istedenfor korn, som igjen vil gi gården lavere støtte fra staten enn korn.

Så med alt dette tatt i betraktning så ser jeg så absolutt at jeg bør ta min del på en eller annen måte da vi begge vil dra både økonomiske fordeler av å flytte sammen, i tillegg til tiden vi pr nå bruker på å "være her og være der". 

Dersom jeg legger inn 1 mill rente / avdragsfritt taper jeg ca 35 - 40 000 / år i renteinntekter. Men det vil også si at det er mine totale boutgifter eks strøm / renovasjon etc. Så jeg vil da uansett over halvere de boutgiftene jeg har pr i dag.

Og som flere sier, jeg ser ingen hensikt i å "kjøpe meg inn" ved å tinglyse en eierandel. Det er bortkastet dokumentavgift for noe som egentlig aldri er reelt. Så vi står igjen med alternativ 2 (husleie) eller alternativ 3 "Låne han" 1 mill rentefritt (ettersom jeg anser rentene som del av husleie), mot pant i gården. Han vil i begge tilfeller bære kostnader ved oppsussing etc, mens jeg vil være med på å dele alle løpende utgifter (bortsett fra renter/avdrag), inkl småoppsussing som går på ren slitasje i fellesskap.

Så PUH, dette ble langt. Men jeg kjenner det er MYE å tenke på, for selv om jeg ikke vil seile avgårde som gratispassasjer med mulighet til å legge meg opp en stor egenkapital, så ønsker jeg heller ikke å gå inn i dette på en måte som  gjør at jeg vil komme dårligere ut av det igjen dersom noe skulle skje.

Jeg vil også undersøke hvilke muligheter man evt har dersom han skulle dø dersom jeg skulle ta pant i gården, barna er umyndige og ikke kan evt løse ut panten etc. Å skrive en borett frem til evt barn tar over vil vi gjøre uansett, men det er jo ikke sikkert at jeg ønsker å bruke den i en sånn situasjon. Så det KAN være at å betale "husleie" lønner seg fremfor å legge kapital i det mtp sånne tilfeller.

Og dette er også grunnen til at jeg gjerne ønsker å høre hvordan andre har valgt å løse dette. For selv bønder får jo samboere med tiden i mange tilfeller  


 

Anonymkode: fcd9d...a23

[AnonymBruker]

I dette tilfellet ville jeg ha hatt separat økonomi, også fordi det har noe med den psykososiale dynamikken mellom deg og barna hvis du involverer deg økonomisk. 

Det mange glemmer, eller ikke tenker så mye på er at et gårdsbruk er et firma, et firma med lange historier,  med mange uenigheter og konflikter.. Når loven også regulerer hvem som får ta over gården så blir det mye sjalusi og misunnelse. Mye av problemene med gårdsdrift handler også om at den nåværende eier slipper taket for sent, de ønsker ikke å gi styringen til barnet som skal ta over. Det fordrer til nye konflikter innad i bedriften(familien). Ønsker du å bli en del av den mulige konflikten eller er det da bedre å tenke, gud så heldig jeg er som slipper å involvere meg i dette. 

Så mitt råd er så såre enkelt, involver deg aldri økonomisk ed en gårdeier - ha separat økonomi, lag en god avtale dere i mellom om leie og hva som forventes av deg hva gjelder oppgradering av gården mm. 

Anonymkode: af4ad...ae9

[AnonymBruker]

Nr 2 og du betaler ikke noe husleie men sparer husleiebeløpet i fond pga ulempe med flytting og alle de hensyn du må ta nå. Og tro meg siden det er gård du flytter til så jobber du inn den husleie +++ med tiden. 

Anonymkode: a4768...0f6