Dere jurister, har dere noen formening om denne saken?

[AnonymBruker]

Den skal opp i retten denne uka. Det handler om salg av et hus for sju år siden. Kjøper har saksøkt selger og meglerhuset fordi han (etter reklamasjonsfristen) oppdaget setningsskader på en frittstående terrasse. Det var ikke krav til bruk av takstmann den gang, så det ble ikke brukt. Saksøker var aldri på visning selv, men kjøpte boligen for noen hundretusen under markedsverdi. Som nevnt har kjøper saksøkt selger og meglerhus fordi han mener det har vært brudd på opplysningsplikt.

Han vil ha i underkant av en million fra de saksøkte for å få igjen det han angivelig har betalt for å utbedre skadene. Selger står fast ved at han opplyste megler om setningsskadene, men meglerhuset påstår at det ikke har vært gjort. De har uansett ikke noe skriftlig på det. Selger og selgers advokat mener at reklamasjonsfristen er utløpt og foreldet, at det ikke foreligger opplysningsplilt og at eiendommen ble solgt "som den er", noe kjøper var klar over. De mener også at kjøper selv har undersøkelsesplikt, noe han ikke oppfylte da han aldri var på visning. Kjøper mener selger har hatt kjennskap til setningsskadene, da utbedrende tiltak var gjort en eller annen gang, men dette er noe som ble gjort av et familiemedlem av selger. 

Dette er en sak jeg har kjennskap til, men som jeg står på sidelinjen av. Jeg får nok vite hvordan det går til slutt, men er veldig nysgjerrig og lurer på om noen her inne med kunnskap til jussen som ligger bak vil gi sin mening?

Anonymkode: 2228f...5c6

[Gjest5656]

Hei,

NB: Jeg er ikke jurist.

Før var det mulig å selge en bolig «som den er», da fraskriver selger seg all ansvar for skjulte feil og mangler som du oppdager etter å ha overtatt eiendommen. Hvis boligen ble kjøpt før 1. januar 2022 og «selges som den er» så har kjøper svært lite å gå på i dette tilfellet.

Dessuten, hvis setningsskaden var synlig og kjøper kunne sett den, så skulle kjøper ha reklamert på den snarest. Det løper en foreldelsesfrist på tre år fra overtagelsestidspunktet, så hvis kjøper ikke har reklamert innen rimelig tid/snarest råd innen de tre årene, så har man lite å gå etter med mindre dette var en skjult feil som var forsøkt tildekket av de som solgte den. Den absolutte fristen er 5 år.

Dersom det er grov uaktsomhet fra de andre så kan du likevel reklamere etter 5 år. Det skal veldig mye til for at man får gjennomslag for noe slikt.

Jeg mener dette kunne vært en sak dersom det er en skjulte skade som er tildekket av selger, men at det trolig ender i tap for saksøker på grunn av at reklamasjonen er fremsatt for sent og etter fem år.

Endret 30. oktober 2023 av Gjest5656

[AnonymBruker]

Gjest5656 skrev (39 minutter siden):

Hei,

NB: Jeg er ikke jurist.

Før var det mulig å selge en bolig «som den er», da fraskriver selger seg all ansvar for skjulte feil og mangler som du oppdager etter å ha overtatt eiendommen. Hvis boligen ble kjøpt før 1. januar 2022 og «selges som den er» så har kjøper svært lite å gå på i dette tilfellet.

Dessuten, hvis setningsskaden var synlig og kjøper kunne sett den, så skulle kjøper ha reklamert på den snarest. Det løper en foreldelsesfrist på tre år fra overtagelsestidspunktet, så hvis kjøper ikke har reklamert innen rimelig tid/snarest råd innen de tre årene, så har man lite å gå etter med mindre dette var en skjult feil som var forsøkt tildekket av de som solgte den. Den absolutte fristen er 5 år.

Dersom det er grov uaktsomhet fra de andre så kan du likevel reklamere etter 5 år. Det skal veldig mye til for at man får gjennomslag for noe slikt.

Jeg mener dette kunne vært en sak dersom det er en skjulte skade som er tildekket av selger, men at det trolig ender i tap for saksøker på grunn av at reklamasjonen er fremsatt for sent og etter fem år.

Takk for svar! Jeg håper du har rett, vet det har vært en tung byrde for selger å ha det hengende over seg. Regner med saken dessverre blir anket uansett om det skulle gå selgers vei i første instans. Sånn jeg har forstått det er setningsskaden godt synlig, og forbedrende tiltak har også vært synlig. Feilen ble nok ikke forsøkt skjult med overlegg, men saken handler jo rett og slett om at kjøper mener han burde fått informasjon om det, og så er det tvil om hva som har blitt gjort på den fronten.

Vet du hva som skal til for å bli dømt for grov uaktsomhet i en sånn sak? Og hvordan fordeles ansvaret mellom selger og megler her?

Anonymkode: 2228f...5c6

[AnonymBruker]

Dytter

Anonymkode: 2228f...5c6

[AnonymBruker]

Jeg er jurist. Tenker at det er en mangel om selger ikke har kjent til feilen og ikke opplyst. Selgers opplysningsplikt er strengere enn kjøpers undersøkelsesplikt. Dersom selger har opplyst megler og megler ikke har tatt det med i salgsoppgaven ligger ansvaret hos megler. Men usikker på hvordan det blir med reklamasjonsfristen mulig det er for sent.

Anonymkode: 3e9bd...f65

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

Jeg er jurist. Tenker at det er en mangel om selger ikke har kjent til feilen og ikke opplyst. Selgers opplysningsplikt er strengere enn kjøpers undersøkelsesplikt. Dersom selger har opplyst megler og megler ikke har tatt det med i salgsoppgaven ligger ansvaret hos megler. Men usikker på hvordan det blir med reklamasjonsfristen mulig det er for sent.

Anonymkode: 3e9bd...f65

*mangel dersom selger har kjent til og ikke opplyst

Anonymkode: 3e9bd...f65

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (12 timer siden):

Den skal opp i retten denne uka. Det handler om salg av et hus for sju år siden. Kjøper har saksøkt selger og meglerhuset fordi han (etter reklamasjonsfristen) oppdaget setningsskader på en frittstående terrasse. Det var ikke krav til bruk av takstmann den gang, så det ble ikke brukt. Saksøker var aldri på visning selv, men kjøpte boligen for noen hundretusen under markedsverdi. Som nevnt har kjøper saksøkt selger og meglerhus fordi han mener det har vært brudd på opplysningsplikt.

Han vil ha i underkant av en million fra de saksøkte for å få igjen det han angivelig har betalt for å utbedre skadene. Selger står fast ved at han opplyste megler om setningsskadene, men meglerhuset påstår at det ikke har vært gjort. De har uansett ikke noe skriftlig på det. Selger og selgers advokat mener at reklamasjonsfristen er utløpt og foreldet, at det ikke foreligger opplysningsplilt og at eiendommen ble solgt "som den er", noe kjøper var klar over. De mener også at kjøper selv har undersøkelsesplikt, noe han ikke oppfylte da han aldri var på visning. Kjøper mener selger har hatt kjennskap til setningsskadene, da utbedrende tiltak var gjort en eller annen gang, men dette er noe som ble gjort av et familiemedlem av selger. 

Dette er en sak jeg har kjennskap til, men som jeg står på sidelinjen av. Jeg får nok vite hvordan det går til slutt, men er veldig nysgjerrig og lurer på om noen her inne med kunnskap til jussen som ligger bak vil gi sin mening?

Anonymkode: 2228f...5c6

Kjøper vil tape denne saken ene og alene pga. at han ikke var der på visning. ALLE kjøpere har undersøkelsesplikt, denne kjøperen har altså ikke oppfylt denne. Det ligger en stor plikt på alle som kjøper bolig, men noen forstår ikke akkurat det.

Anonymkode: fd7c7...2af

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Kjøper vil tape denne saken ene og alene pga. at han ikke var der på visning. ALLE kjøpere har undersøkelsesplikt, denne kjøperen har altså ikke oppfylt denne. Det ligger en stor plikt på alle som kjøper bolig, men noen forstår ikke akkurat det.

Anonymkode: fd7c7...2af

Selgers opplysningsplikt er fortsatt strengere, dersom selger kjente til feilen kommer han ikke under ansvar med å vise til at kjøper ikke har undersøkt. 

Anonymkode: 3e9bd...f65

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (30 minutter siden):

Selgers opplysningsplikt er fortsatt strengere, dersom selger kjente til feilen kommer han ikke under ansvar med å vise til at kjøper ikke har undersøkt. 

Anonymkode: 3e9bd...f65

Men selger påstår han har sagt dette til megler, og megler nekter for at det har blitt opplyst om. Siden det ikke foreligger noe skriftlig bevis på dette blir det jo ord mot ord. Hvordan dømmer retten da?

Anonymkode: 2228f...5c6

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Men selger påstår han har sagt dette til megler, og megler nekter for at det har blitt opplyst om. Siden det ikke foreligger noe skriftlig bevis på dette blir det jo ord mot ord. Hvordan dømmer retten da?

Anonymkode: 2228f...5c6

Da blir det en bevisvurdering. Er det mulig å fastslå at feilen forelå når huset ble solgt og var det en feil som selger kjente eller burde kjent til. 

Anonymkode: 3e9bd...f65

[AnonymBruker]

Hvis TS ønsker svar fra noen som faktisk er jurist så er ikke KG det rette forumet, her er det bare synsere. Diskusjon er mye bedre siden der er det i det minste en ekte jurist som er innom og svarer på spørsmål.

https://www.diskusjon.no/forum/789-økonomi-og-juss/

Anonymkode: c08b3...39e

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (26 minutter siden):

Da blir det en bevisvurdering. Er det mulig å fastslå at feilen forelå når huset ble solgt og var det en feil som selger kjente eller burde kjent til. 

Anonymkode: 3e9bd...f65

Men det er jo veldig urettferdig for selger å bli tatt for det om det er megler som ikke har gjort jobben sin. Feilen var tilstede og var også utbedret (men ikke av fagfolk) da huset ble solgt. Når det er sagt ble huset solgt "som det er" med de feil og mangler som måtte medfølge.

Selger påstår han har gitt informasjonen om setningsskadene til megler, og megler nekter. Ser ikke hvordan en bevisvurdering skal hjelpe saken videre, når partene er enige om at feilen var tilstede ved salg. Selger påstår også at det ikke hadde vært bevegelse i setningen på 12 år etter at det ble utbedret, om det har noe å si.

Anonymkode: 2228f...5c6

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (16 minutter siden):

Hvis TS ønsker svar fra noen som faktisk er jurist så er ikke KG det rette forumet, her er det bare synsere. Diskusjon er mye bedre siden der er det i det minste en ekte jurist som er innom og svarer på spørsmål.

https://www.diskusjon.no/forum/789-økonomi-og-juss/

Anonymkode: c08b3...39e

Takk for tipset  

Anonymkode: 2228f...5c6

[AnonymBruker]

Har saksøkt hus­seljar og eigedoms­meklar - smp.no

Selvsagt har kjøper en undersøkelsesplikt, innenfor det som er å forvente å kunne se selv, men at man skal være like flink på bolig som en evt takstmann er nok å vetne for mye.. 
Men, generelt sett vinner man sjelden frem med slike saker. 

Anonymkode: db38d...103

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (10 minutter siden):

Har saksøkt hus­seljar og eigedoms­meklar - smp.no

Selvsagt har kjøper en undersøkelsesplikt, innenfor det som er å forvente å kunne se selv, men at man skal være like flink på bolig som en evt takstmann er nok å vetne for mye.. 
Men, generelt sett vinner man sjelden frem med slike saker. 

Anonymkode: db38d...103

Er denne saken det er snakk om ja  Men gikk ikke ut fra at folk flest her inne har Pluss-abonnement på smp, så skrev en liten recap og tilførte noen detaljer som ikke sto i artikkelen også.

Anonymkode: 2228f...5c6

[Illuminatum]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Selgers opplysningsplikt er fortsatt strengere, dersom selger kjente til feilen kommer han ikke under ansvar med å vise til at kjøper ikke har undersøkt. 

Anonymkode: 3e9bd...f65

Dersom feilen er åpenbar har vel kjøperen en dårligere sak?

[Gjest5656]

AnonymBruker skrev (20 timer siden):

Takk for svar! Jeg håper du har rett, vet det har vært en tung byrde for selger å ha det hengende over seg. Regner med saken dessverre blir anket uansett om det skulle gå selgers vei i første instans. Sånn jeg har forstått det er setningsskaden godt synlig, og forbedrende tiltak har også vært synlig. Feilen ble nok ikke forsøkt skjult med overlegg, men saken handler jo rett og slett om at kjøper mener han burde fått informasjon om det, og så er det tvil om hva som har blitt gjort på den fronten.

Vet du hva som skal til for å bli dømt for grov uaktsomhet i en sånn sak? Og hvordan fordeles ansvaret mellom selger og megler her?

Anonymkode: 2228f...5c6

Mye mer enn dette her. For eksempel i en dom fra Agder lagmannsrett avsagt den 22. desember 2020 ble det sagt at entreprenørens utførelse av fasader og vinduer ikke har fulgt normal byggeskikk (de la vannbord feil), noe som førte til vannskader på stort sett alle husene i nybygg. Det ble gitt en dom mot utbygger over foreldelsesfristen på 3 år.

Jeg ser at flere kommer med svar som bare er helt feil. Kjøper har en svært dårlig sak. Kjøper har betalt for å utbedre skadene, så hvorfor har ikke h*n reklamert på dette når det var oppdaget? Det store spørsmålet her er når selger fant ut av skadene og når det ble reklamert. Er det betalt for utbedring så er det også tydelig at kjøper har visst om feilene og da ikke har reklamert.

[Gjest5656]

AnonymBruker skrev (20 timer siden):

Takk for svar! Jeg håper du har rett, vet det har vært en tung byrde for selger å ha det hengende over seg. Regner med saken dessverre blir anket uansett om det skulle gå selgers vei i første instans. Sånn jeg har forstått det er setningsskaden godt synlig, og forbedrende tiltak har også vært synlig. Feilen ble nok ikke forsøkt skjult med overlegg, men saken handler jo rett og slett om at kjøper mener han burde fått informasjon om det, og så er det tvil om hva som har blitt gjort på den fronten.

Vet du hva som skal til for å bli dømt for grov uaktsomhet i en sånn sak? Og hvordan fordeles ansvaret mellom selger og megler her?

Anonymkode: 2228f...5c6

Jeg glemte å nevne mer om foreldelse. Det løper en tre års foreldelsesfrist etter foreldelsesloven § 2. Etter dette er kravet foreldet. Det var det jeg skrev opprinnelig

Angående den absolutte reklamasjonsfristen, som også ble nevnt opprinnelig. Avhendingsloven § 4-19 spesifiserer at 5 år er siste frist for å fremsette mangelskrav. Det er dette som kalles for den absolutte fristen og gjelder alle boligkjøp. Benyttes kun når det er skjulte skader på boligen.

Endret 31. oktober 2023 av Gjest5656

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (7 timer siden):

Men det er jo veldig urettferdig for selger å bli tatt for det om det er megler som ikke har gjort jobben sin. Feilen var tilstede og var også utbedret (men ikke av fagfolk) da huset ble solgt. Når det er sagt ble huset solgt "som det er" med de feil og mangler som måtte medfølge.

Selger påstår han har gitt informasjonen om setningsskadene til megler, og megler nekter. Ser ikke hvordan en bevisvurdering skal hjelpe saken videre, når partene er enige om at feilen var tilstede ved salg. Selger påstår også at det ikke hadde vært bevegelse i setningen på 12 år etter at det ble utbedret, om det har noe å si.

Anonymkode: 2228f...5c6

Men megler er ikke part i avtalen mellom kjøper og selger, og når meglet først gjør en feil, er det mest nærliggende at selger bærer risikoen for denne, for av selger og kjøper, er det kun selger som har noen innflytelse over hva megler gjør. F.eks. vil jeg tro at selger har godkjent salgsoppgave og prospekt, og både burde og kunne dobbeltsjekket at feilen var nevnt der. 

Når det er sagt, så er det også en sak mellom selger og megler. Taper selger saken, og får et økonomisk tap fordi megler har gjort noe feil/handlet i strid med det selger sa, kan selger også gå på megler for å forsøke å få erstatning. Men det spørs om det er så lett å bevise at megler har fått tydelig beskjed om X og Y. 

Anonymkode: af43c...afd

[AnonymBruker]

Gjest5656 skrev (1 time siden):

Mye mer enn dette her. For eksempel i en dom fra Agder lagmannsrett avsagt den 22. desember 2020 ble det sagt at entreprenørens utførelse av fasader og vinduer ikke har fulgt normal byggeskikk (de la vannbord feil), noe som førte til vannskader på stort sett alle husene i nybygg. Det ble gitt en dom mot utbygger over foreldelsesfristen på 3 år.

Jeg ser at flere kommer med svar som bare er helt feil. Kjøper har en svært dårlig sak. Kjøper har betalt for å utbedre skadene, så hvorfor har ikke h*n reklamert på dette når det var oppdaget? Det store spørsmålet her er når selger fant ut av skadene og når det ble reklamert. Er det betalt for utbedring så er det også tydelig at kjøper har visst om feilene og da ikke har reklamert.

Såpass, ja! Leser nå i artikkelen at kjøper ikke merket feilen før i fjor, altså seks år etter kjøpet. Er jo litt snodig at han ikke oppdaget den tidligere, spør du meg.

Anonymkode: 2228f...5c6