Primær/sekundærbolig og egenkapitalkrav - hva gjelder her?

[AnonymBruker]

Hei,

Jeg bor i Oslo, og eier/bor i en 100% nedbetalt leilighet (min primærbolig). Min kjæreste og jeg ønsker å flytte sammen, og kjøpe en ny bolig. Jeg ønsker å beholde min nåværende leilighet til utleie.

Egenkapitalkravet til sekundærbolig i Oslo er 40% (15% på primærbolig). Slik jeg leser det er primærbolig boligen du er folkeregistrert i  - dvs vil den nye boligen bli min primærbolig. 

Vil jeg da bare behøve 15% egenkapital til neste bolig, siden jeg "bytter" primærbolig?

 

Anonymkode: 07038...939

[AnonymBruker]

Ja. Den nye boligen blir primærbolig, med 15% krav til egenkapital. Din gamle bolig blir teknisk og praktisk å regne som sekundærbolig. Sånn sett kan du belåne din eksisterende bolig, og bruke midlene som egenkapital til din nye bolig.

Når det er sagt: Det er viktig å bruke tid på å regne grundig på lønnsomheten av utleie av belånt bolig, slik at du ikke får overraskelser underveis.

Skatt på leieinntekter, evt formueskatt (sekundærboligen vurderes ligningsmessig til 100% verdi), eiendomsskatt, offentlige avgifter gjennom året etc etc.

Det verste (etter min mening) er potensiell gjennomtrekk av leietagere. Du bør budsjettere med 10,5 til 11 måneder med leieinntekter i året hvis det  er en mindre leilighet. Dette gjelder spesielt små typiske studentleiligheter der leieboere har en tendens til å forsvinne etter vårsemesteret. Ellers er det gjerne folk som ser på boligen som noe relativt midlertidig. Ta også med i beregningen at hver gang du bytter leieboere så må du gjerne bruke tid og penger på å få på plass en ny avtale.

Penger er ikke alt: Etter min mening er en god stabil leietager bedre enn å makse leieinntekten.

Det mest fornuftige er å se for seg at en ikke får noen vesentlig netto inntekt av leien, men at fortjenesten ligger i prisoppgang over x år.

Anonymkode: 53168...927

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Ja. Den nye boligen blir primærbolig, med 15% krav til egenkapital. Din gamle bolig blir teknisk og praktisk å regne som sekundærbolig. Sånn sett kan du belåne din eksisterende bolig, og bruke midlene som egenkapital til din nye bolig.

Når det er sagt: Det er viktig å bruke tid på å regne grundig på lønnsomheten av utleie av belånt bolig, slik at du ikke får overraskelser underveis.

Skatt på leieinntekter, evt formueskatt (sekundærboligen vurderes ligningsmessig til 100% verdi), eiendomsskatt, offentlige avgifter gjennom året etc etc.

Det verste (etter min mening) er potensiell gjennomtrekk av leietagere. Du bør budsjettere med 10,5 til 11 måneder med leieinntekter i året hvis det  er en mindre leilighet. Dette gjelder spesielt små typiske studentleiligheter der leieboere har en tendens til å forsvinne etter vårsemesteret. Ellers er det gjerne folk som ser på boligen som noe relativt midlertidig. Ta også med i beregningen at hver gang du bytter leieboere så må du gjerne bruke tid og penger på å få på plass en ny avtale.

Penger er ikke alt: Etter min mening er en god stabil leietager bedre enn å makse leieinntekten.

Det mest fornuftige er å se for seg at en ikke får noen vesentlig netto inntekt av leien, men at fortjenesten ligger i prisoppgang over x år.

Anonymkode: 53168...927

Hei!

Alt av utgifter (varmtvann, offentlige avgifter osv) dekkes via fellesutgiftene. Det eneste utenom er strøm, og det må leietaker dekke selv.

Leiligheten ligger innenfor ring 2 i Oslo, og er på ca 60 kvadratmeter, med ett soverom. Mao ser jeg for meg at det blir par som leier sin første leilighet sammen, eller voksne med god inntekt. Det er nok ikke aktuelt for mange studenter med leiepris på 15-20k i måneden (med mindre det er et kjærestepar). Tror dog det blir greit å finne gode leietakere.

Jeg har regnet på at jeg vil sitte igjen med ca 120 000 i året etter fellesutgifter og skatt er betalt, i tillegg til at jeg kan fortsette å være med på verdistigningen på leiligheten.

I seg selv har den bare 3500kr i faste utgifter per måned, slik at det ikke hadde vært en massiv sum å betale hvis den ble stående tom noen måneder.

Så jeg har konkludert med at det antageligvis er lurt å beholde leiligheten hvis jeg har mulighet til det. 
 

Det det koker ned til er hvis jeg må betale 15% egenkapital ved neste bolig (600k ved en bolig på 4m) eller 40% (1,6mill). Såfremt det er 15% så har jeg god anledning til å beholde leiligheten og kjøpe ny.

Takk for godt og informativt svar! Det er mye man skal tenke på og regne over! 

TS

 

Anonymkode: 07038...939

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Ja. Den nye boligen blir primærbolig, med 15% krav til egenkapital. Din gamle bolig blir teknisk og praktisk å regne som sekundærbolig. Sånn sett kan du belåne din eksisterende bolig, og bruke midlene som egenkapital til din nye bolig.

Når det er sagt: Det er viktig å bruke tid på å regne grundig på lønnsomheten av utleie av belånt bolig, slik at du ikke får overraskelser underveis.

Skatt på leieinntekter, evt formueskatt (sekundærboligen vurderes ligningsmessig til 100% verdi), eiendomsskatt, offentlige avgifter gjennom året etc etc.

Det verste (etter min mening) er potensiell gjennomtrekk av leietagere. Du bør budsjettere med 10,5 til 11 måneder med leieinntekter i året hvis det  er en mindre leilighet. Dette gjelder spesielt små typiske studentleiligheter der leieboere har en tendens til å forsvinne etter vårsemesteret. Ellers er det gjerne folk som ser på boligen som noe relativt midlertidig. Ta også med i beregningen at hver gang du bytter leieboere så må du gjerne bruke tid og penger på å få på plass en ny avtale.

Penger er ikke alt: Etter min mening er en god stabil leietager bedre enn å makse leieinntekten.

Det mest fornuftige er å se for seg at en ikke får noen vesentlig netto inntekt av leien, men at fortjenesten ligger i prisoppgang over x år.

Anonymkode: 53168...927

Dette er ikke riktig tror jeg. Hadde nedbetalt rekkehus som jeg leide ut( bodde hos samboer) Kjøpte en ekstra leilighet og da var rekkehuset garanti for egenkapitalen i leiligheten. Midlene mine var låst i huset og leiligheten ble full belånt. 

Anonymkode: 2c833...f9e

[AnonymBruker]

Du sier at du sitter igjen med 120 000 kr i pluss etter fellesutgifter og skatt, men har du tatt med alternativkostnaden (hva du går glipp av ved å ikke selge leiligheten)? Om du beholder leiligheten og tar opp nytt lån til ny bolig med bare 15 % egenkapital blir det jo fort en del tusen i måneden i rentekostnader, blant annet. 

Uten at jeg har lest tråden nøye, så høres 120k netto fortjeneste veldig optimistisk ut. 

Om jeg hadde vært i samme situasjon ville jeg nok også forsøkt å beholde leiligheten, om ikke annet som en sikkerhet i tilfelle samboerskapet tar slutt... Men å forvente å tjene veldig mye på det, alle økonomiske aspekter tatt i betraktning, tror jeg er feil innfallsvinkel. 

Skal dere flytte langt unna Oslo, ettersom du nevner bolig til 4 millioner? 

Anonymkode: 1fb7e...5df

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 timer siden):

Du sier at du sitter igjen med 120 000 kr i pluss etter fellesutgifter og skatt, men har du tatt med alternativkostnaden (hva du går glipp av ved å ikke selge leiligheten)? Om du beholder leiligheten og tar opp nytt lån til ny bolig med bare 15 % egenkapital blir det jo fort en del tusen i måneden i rentekostnader, blant annet. 

Uten at jeg har lest tråden nøye, så høres 120k netto fortjeneste veldig optimistisk ut. 

Om jeg hadde vært i samme situasjon ville jeg nok også forsøkt å beholde leiligheten, om ikke annet som en sikkerhet i tilfelle samboerskapet tar slutt... Men å forvente å tjene veldig mye på det, alle økonomiske aspekter tatt i betraktning, tror jeg er feil innfallsvinkel. 

Skal dere flytte langt unna Oslo, ettersom du nevner bolig til 4 millioner? 

Anonymkode: 1fb7e...5df

Hvis jeg leier ut leiligheten for 17,5k/mnd (halvveis mellom 15 og 20) blir dette 210 000. Etter 22% skatt blir det ca 164 000. Hvis du trekker fra fellesutgifter på 3500 kr/mnd blir det da til at jeg sitter igjen med 122 000 per år. Selvfølgelig kommer det vedlikeholdsutgifter osv, men det setter jeg av penger til.

Vi skal flytte lenger ut av byen. 4 millioner var min del, vi ser etter leilighet på rundt 80 kvm relativt sentralt (men lenger ut enn jeg bor nå). Så rundt 6-8 millioner. Vi kommer til å måtte ta opp ca 4 millioner i lån samlet.

TS

Anonymkode: 07038...939

[AnonymBruker]

Jeg ville forsøkt å beholde den. Uten at jeg har regna på det ;-) Som sikkerhet ved brudd, eller som "hytte i byen", eller som studieleilighet til fremtidige barn. 

Anonymkode: fe23b...924

[AnonymBruker]

Du får avtale et møte med banken din, og skissere ønsket løsning. 

Jeg ville strukket meg langt for å beholde en leilighet i Oslo. Over tid er det absolutt ikke økonomisk feil å eie noe i det markedet.

Av det du skriver tolker jeg at leiligheten ligger i et borettslag (siden komm avgifter er innbakt i husleie). Verdt å huske at du da rent formelt bare kan være sikker på å få lov til å leie ut boligen i tre år (dersom du har bodd i den minst ett av de to siste årene selv). Etter det må du søke særskilt til styret om å få fortsette utleievirksomhet. Da er du avhengig av litt godvilje fra dem, noe som kan være litt frustrerende...

Det er selvsagt ikke noe problem å få leieboere eller å ta seg betalt for 60m2 innenfor ring 2. Spørsmålet er HVEM dere skal leie ut til. Studentpar er de minst trofaste, og de blir da gjerne bare et år eller tre ( i beste fall). Unge arbeidende par kommer nesten i samme kategori: for dem er det ofte bare et hvileskjær mens de blir trygge på at de skal gå all in og kjøpe noe sammen.

For å være kynisk er den ideelle leieboeren en voksen person som av ulike grunner er blitt «fanget» i det å være leietager...

Selv synes jeg prosessen med å sile leieboere for å finne rette kandidat er ganske ubehagelig. Du dynges ned i påminnelser om at det er veldig mange mennesker som er i en nesten desperat situasjon.

 

Anonymkode: 53168...927