Har 20 år fastrente - Vurderer å bryte avtalen

[AnonymBruker]

For ca 3 år siden inngikk jeg fastrenteavtale hos Husbanken på ca 1,7 % over 20 år. Nedbetalingstiden på lånet er 20 år fra inngåelse av fastrenteavtalen.

Nå er 20 år fastrente ca 4,4 % hos Husbanken.

Forskjellen på sum renter (1,7 vs 4,4 %) inntil fastrenten utløper er ca. 770.000 kr (lånet er nå ca. 3 millioner).

Hvis jeg bryter fastrenteavtalen blir vel selve lånet 770.000 kr mindre pga underkurs? = 2.230.000 kr i lån hvis jeg går over til flytende rente.

Gjenværende løpetid er ca 17 år, og månedsbeløpene blir faktisk 2000 kr mindre hvis jeg går over til flytende rente! (Flytende hos Husbanken er 3,84 % fra november)  I tillegg vil jeg få mye større skattefradrag som i praksis gjør månedsbeløpet enda mindre.

Anonymkode: 5b3ac...95a

[AnonymBruker]

Spørsmålet er altså om jeg har forstått dette riktig, og om det kan være økonomisk klokt å bryte fastrenteavtalen?

TS.

Anonymkode: 5b3ac...95a

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

For ca 3 år siden inngikk jeg fastrenteavtale hos Husbanken på ca 1,7 % over 20 år. Nedbetalingstiden på lånet er 20 år fra inngåelse av fastrenteavtalen.

Nå er 20 år fastrente ca 4,4 % hos Husbanken.

Forskjellen på sum renter (1,7 vs 4,4 %) inntil fastrenten utløper er ca. 770.000 kr (lånet er nå ca. 3 millioner).

Hvis jeg bryter fastrenteavtalen blir vel selve lånet 770.000 kr mindre pga underkurs? = 2.230.000 kr i lån hvis jeg går over til flytende rente.

Gjenværende løpetid er ca 17 år, og månedsbeløpene blir faktisk 2000 kr mindre hvis jeg går over til flytende rente! (Flytende hos Husbanken er 3,84 % fra november)  I tillegg vil jeg få mye større skattefradrag som i praksis gjør månedsbeløpet enda mindre.

Anonymkode: 5b3ac...95a

Interessant case du presenterer. Hva sier fastrenteavtalen din om vilkår ved brudd?

Konkrete momenter jeg mener du bør ha klarhet i (ref spm ovenfor):

Hvorfor legger du til grunn at rentedifferansen du kan legge til grunn er mellom din fastrente og deres eksisterende fastrente? Jeg ville tro deres nåværende flytende rente er et mer nærliggende utgangspunkt.

Er husbanken pliktig å betale ut rentedifferansen? Jeg vil heller tro de vil gi deg et tilbud basert på faktorer banken vektlegger.

Er en slik gevinst/fortjeneste du utløser skattepliktig? I så fall må du trekke fra 22% av vederlaget husbanken evt. gir deg for å bryte avtalen.

 

[AnonymBruker]

Jeg skjønte spørsmålet, men dette er og blir spekulasjoner.
Ingen har en krystallkule der de kan se hvordan renteutviklingen vil bli fremover. 

Fastrente er en form for forsikring mot høyere rente, av og til lønner det seg, av og til ikke, men til syvende og sist gir det trygghet og stabilitet.

 

Anonymkode: 76c2b...c6e

[AnonymBruker]

Du vil jo ikke spare noe ved å gå fra 1,7% rente til 4,4% rente. 
Renten er ikke bakt inn i lånet ditt, den kommer i tillegg

3 000 000+ 1,7% rente vil alltid være mindre enn    
3 000 000+ 4,4% rente

 

Anonymkode: d7487...751

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Jeg skjønte spørsmålet, men dette er og blir spekulasjoner.
Ingen har en krystallkule der de kan se hvordan renteutviklingen vil bli fremover. 

Fastrente er en form for forsikring mot høyere rente, av og til lønner det seg, av og til ikke, men til syvende og sist gir det trygghet og stabilitet.

 

Anonymkode: 76c2b...c6e

Det blir ikke spekulasjoner. Husbanken må presentere et skriftlig svar hva det oppnås ved å bryte gjeldende avtale ved spørsål om dette.

Anonymkode: 397d1...973

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

Du vil jo ikke spare noe ved å gå fra 1,7% rente til 4,4% rente. 
Renten er ikke bakt inn i lånet ditt, den kommer i tillegg

3 000 000+ 1,7% rente vil alltid være mindre enn    
3 000 000+ 4,4% rente

 

Anonymkode: d7487...751

Les deg opp på overkurs og underkurs på fastrentelån

Anonymkode: 397d1...973

[AnonymBruker]

Du må betale overkurs hvis du ender avtale, ikike i din tilfelle men hvis renter har vært høyre når du inngikk avtalen. Men det funker ikke motsatt vei, banken betaler aldri underskudd. 

Du sitter fint med den lave renta nå, når renta har blitt høy. Det som er dumt i din tilfelle, er at du har bundet deg til å bruke 20 år på å betale ned lånet, og ikke tidligere. Men hvis du uansett ikke kan betale mer på lånet enn du gjør nå, så har du jo ikke annet valg. 

Skattefradrag er bare prosent av renter, betaler du mer renter, får du høyere skattefradrag. Så du går jo ikke i pluss på den måten.

Anonymkode: c387f...75a

[AnonymBruker]

2 minutter siden, AnonymBruker said:

Du må betale overkurs hvis du ender avtale, ikike i din tilfelle men hvis renter har vært høyre når du inngikk avtalen. Men det funker ikke motsatt vei, banken betaler aldri underskudd. 

Du sitter fint med den lave renta nå, når renta har blitt høy. Det som er dumt i din tilfelle, er at du har bundet deg til å bruke 20 år på å betale ned lånet, og ikke tidligere. Men hvis du uansett ikke kan betale mer på lånet enn du gjør nå, så har du jo ikke annet valg. 

Skattefradrag er bare prosent av renter, betaler du mer renter, får du høyere skattefradrag. Så du går jo ikke i pluss på den måten.

Anonymkode: c387f...75a

Beklager, jeg skrev feil, ser nå at Husbanken betaler faktisk underskudd.

Anonymkode: c387f...75a

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Les deg opp på overkurs og underkurs på fastrentelån

Anonymkode: 397d1...973

Jeg kjenner begrepene. 
Og dette er grei skuring om man innfrir lån og ferdig med det.
Men her regner jeg med ts må ta opp nytt lån for å innfri fastrentelånet, og da vil ikke regnestykket bli så enkelt. 

Derfor står jeg for påstanden om at 1,7-lånet lønner seg

Anonymkode: d7487...751

[AnonymBruker]

Grandidosa83 skrev (3 minutter siden):

Interessant case du presenterer. Hva sier fastrenteavtalen din om vilkår ved brudd?

Konkrete momenter jeg mener du bør ha klarhet i (ref spm ovenfor):

Hvorfor legger du til grunn at rentedifferansen du kan legge til grunn er mellom din fastrente og deres eksisterende fastrente? Jeg ville tro deres nåværende flytende rente er et mer nærliggende utgangspunkt.

Er husbanken pliktig å betale ut rentedifferansen? Jeg vil heller tro de vil gi deg et tilbud basert på faktorer banken vektlegger.

Er en slik gevinst/fortjeneste du utløser skattepliktig? I så fall må du trekke fra 22% av vederlaget husbanken evt. gir deg for å bryte avtalen.

 

Ser jeg ikke har sjekket dette godt nok:

- Underkurs ser ut til å være skattepliktig, må betale 22 % av de 770.000 kronene. Dvs ca. 830 kr pr mnd over 17 år.

- Ved brudd av fastrenteavtale legger Husbanken til grunn et veid gjennomsnitt mellom rente som gjelder nå for 10 og 20 år binding fordi jeg har 17 år igjen. Dsv. 17/20 20 år og 3/20 10 år, og da havner vi på ca 4,34 % og ikke 4,4 % som jeg først antok.

- Husbanken utbetaler ikke underkurs, de gjør selve lånet mindre.

Selv med de nye momentene vil jeg spare litt under 2000 kr pr måned (når jeg tar ned skatt på underkurs og mer skattefradrag pga høyere flytende rente).

Anonymkode: 5b3ac...95a

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Du må betale overkurs hvis du ender avtale, ikike i din tilfelle men hvis renter har vært høyre når du inngikk avtalen. Men det funker ikke motsatt vei, banken betaler aldri underskudd. 

Du sitter fint med den lave renta nå, når renta har blitt høy. Det som er dumt i din tilfelle, er at du har bundet deg til å bruke 20 år på å betale ned lånet, og ikke tidligere. Men hvis du uansett ikke kan betale mer på lånet enn du gjør nå, så har du jo ikke annet valg. 

Skattefradrag er bare prosent av renter, betaler du mer renter, får du høyere skattefradrag. Så du går jo ikke i pluss på den måten.

Anonymkode: c387f...75a

Det første du sier er direkte feil: https://www.sparebank1.no/nb/sr-bank/privat/kundeservice/lan/hva-er-over-og-underkurs.html

Skattefradrag er en del av slike beregninger. 

[Barix]

Husk at overkursen du får også er skattepliktig som renteinntekt. 

Jeg ville ikke brutt avtalen, heller bare betalt inn ekstra på lånet når du kan. Du får også overkurs på ekstrainnbetalinger. Da beholder du også fordelen av å sitte på en svært gunstig fastrenteavtale - det er fortsatt ikke sikkert hva som skjer med renta i fremtiden, den kan fortsatt stige eller holde seg høy lenge. 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (11 minutter siden):

Du vil jo ikke spare noe ved å gå fra 1,7% rente til 4,4% rente. 
Renten er ikke bakt inn i lånet ditt, den kommer i tillegg

3 000 000+ 1,7% rente vil alltid være mindre enn    
3 000 000+ 4,4% rente

Anonymkode: d7487...751

En eventuell underkurs vil bli behandlet som en ekstraordinær innbetaling på lånet og vil føre til at restgjelden blir lavere. Så gjelden vil være mye lavere enn 3 000 000 kr hvis jeg går over til flytende (som ikke er 4,4 %, men 3,84 % fra 1. november).

Anonymkode: 5b3ac...95a

[Barix]

AnonymBruker skrev (6 minutter siden):

Hvorfor legger du til grunn at rentedifferansen du kan legge til grunn er mellom din fastrente og deres eksisterende fastrente?

TS må sjekke vilkårene med sin bank, men det vanlige er at man regner rentedifferansen mellom fastrenten kunden har på lånet og den fastrenten banken tilbyr på nye lån med samme bindingstid som det kunden har igjen av bindingstiden på sin fastrenteavtale.

I Lånekassen er det annerledes, der tror jeg de ser på differansen mot flytende rente, men det som står over er vanligst på boliglån. 

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (9 minutter siden):

Ser jeg ikke har sjekket dette godt nok:

- Underkurs ser ut til å være skattepliktig, må betale 22 % av de 770.000 kronene. Dvs ca. 830 kr pr mnd over 17 år.

- Ved brudd av fastrenteavtale legger Husbanken til grunn et veid gjennomsnitt mellom rente som gjelder nå for 10 og 20 år binding fordi jeg har 17 år igjen. Dsv. 17/20 20 år og 3/20 10 år, og da havner vi på ca 4,34 % og ikke 4,4 % som jeg først antok.

- Husbanken utbetaler ikke underkurs, de gjør selve lånet mindre.

Selv med de nye momentene vil jeg spare litt under 2000 kr pr måned (når jeg tar ned skatt på underkurs og mer skattefradrag pga høyere flytende rente).

Anonymkode: 5b3ac...95a

Nå sitter jeg på hytten med bare en mobil, men jeg klarer ikke helt å se feilen ved resonnementet ditt.

Det jeg likevel lurer på er:

Gitt husbanken setter rente etter samme måte Lånekassen.. vil regnestykket bli enda bedre for deg om du venter litt? Snittrenten er jo på vei oppover enn så lenge.

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (15 minutter siden):

Ser jeg ikke har sjekket dette godt nok:

- Underkurs ser ut til å være skattepliktig, må betale 22 % av de 770.000 kronene. Dvs ca. 830 kr pr mnd over 17 år.

- Ved brudd av fastrenteavtale legger Husbanken til grunn et veid gjennomsnitt mellom rente som gjelder nå for 10 og 20 år binding fordi jeg har 17 år igjen. Dsv. 17/20 20 år og 3/20 10 år, og da havner vi på ca 4,34 % og ikke 4,4 % som jeg først antok.

- Husbanken utbetaler ikke underkurs, de gjør selve lånet mindre.

Selv med de nye momentene vil jeg spare litt under 2000 kr pr måned (når jeg tar ned skatt på underkurs og mer skattefradrag pga høyere flytende rente).

Anonymkode: 5b3ac...95a

I så fall lønner det seg å vente, da rentene enda skal opp. Da blir differansen på utbetalt underkurs høyere enn pr. I dag.

Anonymkode: 397d1...973

[AnonymBruker]

Grandidosa83 skrev (1 minutt siden):

Nå sitter jeg på hytten med bare en mobil, men jeg klarer ikke helt å se feilen ved resonnementet ditt.

Det jeg likevel lurer på er:

Gitt husbanken setter rente etter samme måte Lånekassen.. vil regnestykket bli enda bedre for deg om du venter litt? Snittrenten er jo på vei oppover enn så lenge.

Ja, regnestykket kan bli bedre om jeg venter litt, men for at det skal bli bedre må nåvrende fastrente for 20 åro g/eller 10 år øke ytterligere.

Anonymkode: 5b3ac...95a

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (20 minutter siden):

Les deg opp på overkurs og underkurs på fastrentelån

Anonymkode: 397d1...973

Dette skjønte jeg ingenting av, er det ikke dette alle med fastrente drømmer om? At renta skal øke slik at de betaler mindre i renter enn alle andre med flytende rente? Hvorfor vil man ut av en sånn avtale?

Beklager spørsmålet men jeg har aldri trodd at noen ønsker seg ut av en god fastrente avtale. Når er det aktuelt og hvordan kan man tjene på det?

Hvordan kan en høyere flytende rente medføre lavere månedsbeløp enn en lavere fastrente, slik TS skriver i siste setning i første innlegg?

Anonymkode: ce8d4...a58

[AnonymBruker]

Barix skrev (9 minutter siden):

TS må sjekke vilkårene med sin bank, men det vanlige er at man regner rentedifferansen mellom fastrenten kunden har på lånet og den fastrenten banken tilbyr på nye lån med samme bindingstid som det kunden har igjen av bindingstiden på sin fastrenteavtale.

I Lånekassen er det annerledes, der tror jeg de ser på differansen mot flytende rente, men det som står over er vanligst på boliglån. 

Husbanken beregner over-/underkurs i henhold til § 9 i forskrift av 7. mai 2010 nr. 654 om kredittavtaler mv.

Dvs. at ved 17 år gjenstående fastrenteavtale som skal brytes, tar man et veid gjennomsnitt av nåværende 10 og 20 år fastrente. Differansen mellom dette veide gjennomsnittet og renten på avtalen som skal brytes blir utgangspunktet for beregningen av størrelsen på underkursen (slik jeg forstår dette...):

 

"For kreditt som nevnt i første ledd skal differansen på innfrielsestidspunktet mellom den avtalte rente og den rente kredittgiveren tilbyr for tilsvarende kreditt, legges til grunn ved beregning av kredittgiverens tap eller gevinst ved førtidig innfrielse.

Renten for en periode som er lik den gjenstående bindingstid, beregnes ved å ta det veide gjennomsnittet av renten for to tilsvarende lån med en kortere og lengre rentebindingstid som ligger nærmest gjenværende bindingstid på lånet som innfris."

https://lovdata.no/dokument/LTI/forskrift/2010-05-07-654

Anonymkode: 5b3ac...95a