Er det for lett å tjene penger på utleie her i Norge?

[AnonymBruker]

Det er velkjent at å investere i bolig som utleieobjekt er noe av det mest lønnsomme som finnes for "vanlige" folk, her i landet - spesielt i de store byene. Dette kommer av flere grunner:

1) Du kan gire egenkapitalen din noe sinnssykt. I praksis trenger du bare stille med 15% egenkapital - i aksjeverden blir dette som å kjøpe 100 aksjer, mens du bare trenger å betale for 15 av dem, så låner du penger til resten. Men i motsetning til aksjeverden, så er risikoen minimal for kraftige (eller noen) nedgang i pris.

2) Du får fradrag på rentene til boliglånet, 22%. 

3) Relativt små og enkle grep i boligen kan gi ny og økt takst, som er betraktelig høyere enn arbeidet som gikk inn. Du kan frigjøre denne egenkapitalen, og bruke den til neste bolig.  

4) Spesielt i store byer med høy prisøkning, så er det ikke leieinntektene som gjør utleier rik - det er prisøkning i markedet. Leieinntektene er der bare for å dekke inn alle utgifter, og alt over er bare bonus. 

5) Ved salg av bolig, så er det bare 22% skatt, på nivå med andre verdipapirer - men fortsatt langt mindre enn aksjer. 

Og dette er bare toppen av isfjellet. 

Det negative her er jo at boligprisene skyter i været, fordi boligspekulantene er villige til å betale høye priser, i håp om fremtidig vekst. Alt dette renner ned på dem som ikke kommer seg på markedet, som må betale svært høye leiepriser. Dersom marginene blir for små for utleier, så går jo dette også utover standarden til boligene. 

Store leiligheter blir hyblifisert - som igjen drar opp prisen på både kjøp og leie. Hvorfor ta 15000 for en relativt stor leilighet, når du kan få presset inn 6 studenter og tjene 30000 på samme leilighet? 

Dette virker ikke å være et unikt Oslo-problem heller, men noe alle store og mellomstore byer i Norge opplever. Hvordan får man bukt med dette? 

Folk må jo ha et sted å bo, og ikke alle vil kjøpe egen bolig - men på sikt kan jo dette utvikle seg til et reellt klasseproblem, der man har eierklassen og leieklassen. 

Anonymkode: a0a2e...8a6

[AnonymBruker]

Helt enig med deg. Det finnes ingen grunn i verden til at man skal få skattefradrag for renter på lån til utleiebolig (det er jo helt vanvittig!), at det er mulig å gire med så liten risiko, og at man skal kunne leie ut skattefritt i egen bolig. Hele systemet er rigget for å gavne de som allerede eier bolig. 

Anonymkode: f4403...d95

[AnonymBruker]

Skrevet av noen som aldri har leid ut en bolig 

🙄

Anonymkode: d3de4...9ca

[AnonymBruker]

9 minutter siden, AnonymBruker said:

Skrevet av noen som aldri har leid ut en bolig 

🙄

Anonymkode: d3de4...9ca

Har faktisk leid ut to leiligheter, én var til en eldre dame som måtte ha hjelp ukentlig. Den andre var til en yngre mann, som var mer eller mindre 100% selvgående. Ila. de 5 åra jeg leide ut til begge, så snakket jeg kanskje 10 ganger med sistnevnte. 

Dette var en arvet (familie), som ble solgt - det var ikke noe attraktivt område, langt ute i distriktet.

Anonymkode: a0a2e...8a6

[Majer]

Sinnssykt at man straffes mer for å jobbe enn for å leie ut. 

[AnonymBruker]

Problemet er at det bygges for få boliger der folk vil bo uansett hvordan man vrir og vender på det. Hadde utbyggere fått bygge så høyt og stort og smått som de ville hadde det ikke vært lønnsomt å kjøpe utleieobjekter hvis man ikke drev med utleie på fulltid.

Anonymkode: 945a1...2a1

[Schmuhu]

Quote

Er det for lett å tjene penger på utleie her i Norge?

Nei. EK til første utleiebolig kan være veldig problematisk for mange.

7 minutter siden, AnonymBruker said:

1) Du kan gire egenkapitalen din noe sinnssykt. I praksis trenger du bare stille med 15% egenkapital - i aksjeverden blir dette som å kjøpe 100 aksjer, mens du bare trenger å betale for 15 av dem, så låner du penger til resten. Men i motsetning til aksjeverden, så er risikoen minimal for kraftige (eller noen) nedgang i pris.

Tja. Jeg er uenig. En global indeksfond er spredt over hele verden, blant forskjellige bransjer og valuter. I motsetning til det er din bolig akkurat den ene plassen den er.

Er det noe med boligen, så kan du miste alt veldig fort. Plutselig trenger du en forsikring i tillegg. Det koster. Er det noe med aksjemarkedet, så taper du kanskje 60% frem til økonomien har innhentet seg.

Lukrativt blir en bolig når du trekker fra alle kostnader, også det du betaler i rente på lånet selv om du kan då skattefradag. Leieinntekten forsvinner ofte i store vedlikeholdsprosjekter senere for å holde verdien til objektet pluss litt lønn til deg for innsatsen. Derfor har mange store utleieselskaper som leier ut til studenter helt jævlige objekter og er vanskelig å komme i kontakt med.

Det er veldig vanlig blant profesjonelle å bruke lån som "leverage" i aksjemarkedet også. Jeg får kaste inn begrepene derivat, option, future, short, sertifikater, CFDs, swaps. Mye av det kan belånes.

Det er ikke uvanlig å kjøpe en opsjon med leverage f.eks. 10x Tesla, der den reelle kursen ganges med 10. Ofte trenger du kun å putte inn hva en aksje koster og resten får du lånt av banken. Gjerne les deg opp på det og vurder selv om risikoen er større om du tar 100x Msci World vs. en bolig i utkanten av Oslo på kvikk.

Aksjer du eier direkte kan også brukes som sikkerhet til nye lån. Spesielt om du eier store selskaper. Ofte er det økningen av aksjeverdien og inflasjon som innhenter lånet før du i det hele tatt har hatt et avdrag. Dermed kan du ha lån uten annen inntekt. Salg er fort gjort om det ikke går opp.

I boligsammenheng må du ha leieinntekt på godt og vondt for å betjene lånet, eller så risikerer du tvangsalg med tap.

38 minutter siden, AnonymBruker said:

3) Relativt små og enkle grep i boligen kan gi ny og økt takst, som er betraktelig høyere enn arbeidet som gikk inn. Du kan frigjøre denne egenkapitalen, og bruke den til neste bolig. 

Spekulasjon. De grepene du gjør kan også minke verdien. Ikke alle ønsker å bo med rosa kjøkken for drive det på spissen.

39 minutter siden, AnonymBruker said:

4) Spesielt i store byer med høy prisøkning, så er det ikke leieinntektene som gjør utleier rik - det er prisøkning i markedet. Leieinntektene er der bare for å dekke inn alle utgifter, og alt over er bare bonus. 

Utleie koster arbeidskraft. Legg sammen alle dine timer du bruker med en fornuftig timepris på 400 brutto. Legg til alle kostnader til vedlikehold, avgifter, lånekostnader, renovasjon og ta regnestykket på nytt. Hvor mye hadde din AS tjent i praksis etter skatt?

Hvor mange boliger / rom i bofelleskap må du eie før regnestykke går opp? Hva betyr det igjen for innsatsen du må gjør? Plutselig må du ansette folk som igjen koster penger.

Hvor mye egenkapital må du alltid ha flytende for å kunne ta et tak eller en drenering rundt alle de husene dine om plutselig nødvendig?

46 minutter siden, AnonymBruker said:

Folk må jo ha et sted å bo, og ikke alle vil kjøpe egen bolig - men på sikt kan jo dette utvikle seg til et reellt klasseproblem, der man har eierklassen og leieklassen. 

De fleste ønsker å eie. Klasseproblemet eksisterer allerede i dag. 
 

Konklusjon.

Eier du ditt eget sted og leier du ut kjelleren, så kan dekke renten om ikke avdraget til lånet. Det er lukrativt.

Satser du derimot på utleie sånn ordentlig med mange objekter, så sitter du fort igjen med et luftslott av lån som stadig finansierer nye boliger eller vedlikehold i eksisterende portefølje. Det er ikke mye som må til før regnestykke ikke går opp lenger. Litt uflaks med noen leietaker i retten og puff. I tillegg kommer alle de andre risikofaktorer rundt bolig.

Til tross for at vi må vente til neste høyre regjering for å kunne ta ut aksjeutbytte til en grei skattesats, så vil jeg påstå at risikoen er betraktelig lavere i aksjemarkedet om du sprer godt nok. Gevinsten over tid er helt i orden i forhold til bolig, gitt at bolig har så mye høyere risikoer.

Schmuhu

[Jdz]

Tja. Kjenner meg ikke helt igjen i virkeligheten som beskrives her. 

Egen bolig med utleiedel er nok svært gunstig, men å investere i bolig for utleie er absolutt ikke noen snarvei til rikdom.  

Jeg har leid ut noen år nå, rett og slett fordi jeg ikke bor i leiligheten, men vil ikke selge før jeg har mulighet til å kjøpe noe nytt.

Selv om jeg kun lånte 75% av boligens verdi og har nedbetalingstid på 30 år, så er ikke leieinntektene i nærheten av å dekke avdrag, rentekostnader og andre utgifter. Jeg har med andre negativ kontantstrøm og utlegg for hver måned jeg leier ut. I tillegg må jeg jo betale skatt av "inntektene", selv om jeg faktisk må ut med langt mer enn hva som kommer inn.

Nå har jeg ikke tenkt å gjøre det, men hadde jeg solgt leiligheten i dag ville jeg sittet igjen med en netto avkastning på rundt 2,3%. Til sammenligning kan jeg få 3,25% rente på sparekonto... Jeg har regnet meg fram til at jeg over 10 år kan sitte igjen med en egenkapitalavkastning på rundt 5%. Da har jeg heller ikke tatt med utallige arbeidstimer og investeringer jeg har gjort i boligen siden jeg kjøpte den. 

Nå ble ikke boligen kjøpt som investeringsobjekt. Hadde den vært det hadde regnestykket kanskje sett litt bedre ut.

Eiendom er en trygg investering, men på ingen måte lettjente penger.

 

 

[AnonymBruker]

Vet ikke helt om jeg er helt enig med deg. Vi får ikke dekket våre kostnader for boliglån + fellesutgifter med det vi får i inntekt for utleie. Det er også stress å finne riktig kandidat som betaler og gjør minst skade. Vi er i prosessen med å leie ut nå, og det er ikke bare bare. Ja, vi har hatt god verdiøkning på det året vi har hatt leiligheten, men hadde vi solgt nå så hadde vi gått i minus. Å betale megler og skatt siden vi ikke har bodd der selv hadde spist opp fortjenesten. Mens pengene vi har i fond har økt med 19% det siste året, og det uten å løfte på en finger. 

Anonymkode: 75719...f96

[AnonymBruker]

Jeg er enig med deg TS - men vi er også selv de som utnytter systemet slik den er i dag - det ville bare vært dumt å ikke investere i utleiebolig i Oslo, hvis man har mulighet. 

Jeg tror også at viktigste grunn er at det bygges for få boliger og boliger som bygges, er ikke boligene som trengs. I Oslo bygges mange små leiligheter f.eks. men det har også kommet tall på at 90% av nybygde leiligheter selges som sekundere boliger (boliger kjøpt for utleie). Samtidig som så og si alle småbarnsfamilier flytter ut av Oslo. 

Anonymkode: 16943...7ea

[Kokeplate]

Nei.

[AnonymBruker]

Ja, absolutt. Når go to'en så fort du har penger til overs er eiendom, selvfølgelig. 

Anonymkode: 719dc...ea8

[AnonymBruker]

Nei. Ikke for de som har begynt med eiendom etter 2016 når de innførte forskriften som begrenser lånet til maks 5 ganger inntekten. Nå er det neste umulig å kjøpe sekundærbolig for oss som ikke har arv og ikke begynte med eiendom tidlig. Eneste muligheten er å stifte AS, men det er mye styr og rente på bedriftslån er mye høyere.

Anonymkode: 3871d...f80

[AnonymBruker]

De som eier flere boliger og leier ut, gjerne til blodpris, ødelegger for de andre som gjerne vil inn på markedet men mangler muligheten. De er dårlige mennesker. Skulle vært forbudt å eie mer enn 1 bolig.

Anonymkode: ed0a8...62a

[AnonymBruker]

Det kan det ikke være, da hadde det vært flere leieobjekter til leie og ett sunnere leiemarkedet. 
 

 

Anonymkode: 1051e...ad1

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

De som eier flere boliger og leier ut, gjerne til blodpris, ødelegger for de andre som gjerne vil inn på markedet men mangler muligheten. De er dårlige mennesker. Skulle vært forbudt å eie mer enn 1 bolig.

Anonymkode: ed0a8...62a

Det må være rom for de som ønsker eller trenger å leie også. 

Anonymkode: 1051e...ad1

[AnonymBruker]

6 minutter siden, AnonymBruker said:

De som eier flere boliger og leier ut, gjerne til blodpris, ødelegger for de andre som gjerne vil inn på markedet men mangler muligheten. De er dårlige mennesker. Skulle vært forbudt å eie mer enn 1 bolig.

Anonymkode: ed0a8...62a

Ja la nå endelig Norge forby mer enn Nord-Korea🙄

Anonymkode: d2f02...385

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (9 minutter siden):

De som eier flere boliger og leier ut, gjerne til blodpris, ødelegger for de andre som gjerne vil inn på markedet men mangler muligheten. De er dårlige mennesker. Skulle vært forbudt å eie mer enn 1 bolig.

Anonymkode: ed0a8...62a

Skal studentene bo på gata? Skal de som har kortere oppdrag i andre byer måtte bo på hoteller eller kjøpe bolig for å bo i et par måneder? Lite logisks tenkning.

Det høres sånn ut om ikke man skal kunne eie mer enn 1 bolig. Jeg eier kun 1 leilighet selv, men kunne tenkt meg en eller to utleieobjekter.

Anonymkode: 3871d...f80

[AnonymBruker]

Burde vært skikkethetsvurdering på utleiere. Så mange psyke folk som leier ut. 

Anonymkode: cecda...2c5

[Daisy_B]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Det negative her er jo at boligprisene skyter i været, fordi boligspekulantene er villige til å betale høye priser, i håp om fremtidig vekst. Alt dette renner ned på dem som ikke kommer seg på markedet, som må betale svært høye leiepriser. Dersom marginene blir for små for utleier, så går jo dette også utover standarden til boligene. 

Anonymkode: a0a2e...8a6

Dette stemmer bare ikke. «Boligspekulantene» er svært sjelden villige til å betale høye priser. Tvert imot, så er det vanskelig å i det hele tatt finne objekter du får til å gå rundt økonomisk. De som driver med eiendom (i skala av betydning) kjøper ofte boligene ingen andre vil ha. Da har man muligheten til å få det til en pris som gjør at det går an å kjøpe for utleie.