Kjøpe bolig med lavt innskudd og høy fellesgjeld

[AnonymBruker]

Ser på nybygg sentralt i Trondheim. Aldri vært borti lavt innskudd/høy fellesgjeld før. 
 

Snakk om en 3-roms på 68 kvm, fellesgjeld på 2,8 mill. Innskudd på 1,650 mill. Trenger da 650 K i lån. Banken har sagt go, men fellesgjelda ligger nå på nesten 13 K i mnd, når renta øker øker denne å pga flytende rente på lånet. IN ordning, avdragsfrihet i 10 år på fellesgjeld.

Hva hadde du gjort?

Anonymkode: 481d6...865

[newman01]

Hva skjer med felleslån når avdragsfrihet går ut? Du risikerer å sitte med en leilighet du ikke får solgt pga. månedlige felleskostnader på nærmere 20k... 

[AnonymBruker]

Hadde aaaldri gjort det

Anonymkode: 3a8b3...f03

[Topsi]

Jeg hadde aldri kjøt et sted hvor jeg visste at lånekostnadene ville øke enda mer, du betaler jo 13 000 i mnd uten å fp en dritt igjen, det betales jo ikke ned på lånet engang, og det er flytende rente på et lån på 2.8mill som du har null kontroll over, da må du enten benytte deg an IN-ordning og betale ned fellesgjelden i ditt eget lån, eller så tar du en himmelsk risiko

[Gjest takinova]

Skikkelig lavt innskudd og høy fellesgjeld finnes nesten ikke mer.

For 20 år siden kunne man finne boliger til 100k innskudd og med 3-4 mnok i fellesgjeld. 

I ditt eksempel er det jo nesten 40% innskudd. Uproblematisk. Du får bedre betingelser og avdragsfrihet enn du klarer å ordne selv.

[isw]

I utgangspunktet er det ett fett om man har eget lån i banken eller om man har fellesgjeld på boligen.

Utfordringen kommer når man som følge av kreative betjeningskonsepter på fellesgjelden (lavere rente, avdragsfrihet, osv) lokker kjøpere til å betale høyere pris for boligen (jfr. "Living in a Box for et par tiår siden). Altså at prisen jekkes opp fordi fellesgjelden skjules litt i regnestykket. Det man alltid må gjøre, er å se totalprisen med fellesgjeld som kjøpsprisen og gjøre sine vurderinger på bakgrunn av DEN prisen.

Endret 10. mai 2023 av isw

[AnonymBruker]

Ganske standard. Vilkårene på fellesgjeld er i tillegg ofte bedre enn det banken kan tilby . Burde ikke være noe problem å selge heller, spesielt om de tilbyr IN-ordning.

Anonymkode: d3a11...dc0

[AnonymBruker]

Hvis du benytter In-ordning, hvor mye vil fellesutgiftene være på etterpå? 

13000+ banklån, hvor mye blir det?

Anonymkode: 9e776...997

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (28 minutter siden):

Hvis du benytter In-ordning, hvor mye vil fellesutgiftene være på etterpå? 

13000+ banklån, hvor mye blir det?

Anonymkode: 9e776...997

Da vil de ligge på ca 3000-3500 kr. Får ikke låne 2,8 mill + 650 K. Får låne maks 3 mill, men banken går med på denne fordi det er nybygg. Tenker uansett ikke bo der i ti år, kanskje 1-2 år. 

Anonymkode: 481d6...865

[AnonymBruker]

isw skrev (37 minutter siden):

I utgangspunktet er det ett fett om man har eget lån i banken eller om man har fellesgjeld på boligen.

Utfordringen kommer når man som følge av kreative betjeningskonsepter på fellesgjelden (lavere rente, avdragsfrihet, osv) lokker kjøpere til å betale høyere pris for boligen (jfr. "Living in a Box for et par tiår siden). Altså at prisen jekkes opp fordi fellesgjelden skjules litt i regnestykket. Det man alltid må gjøre, er å se totalprisen med fellesgjeld som kjøpsprisen og gjøre sine vurderinger på bakgrunn av DEN prisen.

Selvfølgelig totalprisen som teller, det sier banken å.

Anonymkode: 481d6...865

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (30 minutter siden):

Hvis du benytter In-ordning, hvor mye vil fellesutgiftene være på etterpå? 

13000+ banklån, hvor mye blir det?

Anonymkode: 9e776...997

13000 + banklån på 4000 ca. Strøm kommer i tillegg, men er fjernvarme.

Anonymkode: 481d6...865

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (34 minutter siden):

Ganske standard. Vilkårene på fellesgjeld er i tillegg ofte bedre enn det banken kan tilby . Burde ikke være noe problem å selge heller, spesielt om de tilbyr IN-ordning.

Anonymkode: d3a11...dc0

Det jeg å tenker..

Anonymkode: 481d6...865

[AnonymBruker]

newman01 skrev (44 minutter siden):

Hva skjer med felleslån når avdragsfrihet går ut? Du risikerer å sitte med en leilighet du ikke får solgt pga. månedlige felleskostnader på nærmere 20k... 

Da øker den en del, jeg blir aldri å bo der i 10 år, om jeg mor formodning gjør det så benytter jeg meg av IN ordning ja, for da har jeg betalt ned både studielån og boliglån.

Anonymkode: 481d6...865

[NakenPanda]

Dette var det som ble klassisk "Notar Eiendom" taktikk for 20 år siden og det tok nok knekken på mange folk, fordi man med høyere renter som innkommer fortløpende til slutt nesten ikke betaler noe ned på lånet over relativt lang tid og dermed ikke skaper noe egenkapital selv.

Ville holdt meg langt unna slike avtaler og heller prøve å spare opp mer EK med å bo billig om mulig.

[AnonymBruker]

Topsi skrev (42 minutter siden):

Jeg hadde aldri kjøt et sted hvor jeg visste at lånekostnadene ville øke enda mer, du betaler jo 13 000 i mnd uten å fp en dritt igjen, det betales jo ikke ned på lånet engang, og det er flytende rente på et lån på 2.8mill som du har null kontroll over, da må du enten benytte deg an IN-ordning og betale ned fellesgjelden i ditt eget lån, eller så tar du en himmelsk risiko

De går jo også ned når renta går ned. Kan ikke betale ned 2,8 nå med en gang nei.. Kanskje om et par år. Fellesutgiftene dekker jo kommunale avgifter, tv og internett, varmtvann, vask og vedlikehold av fellesarealer osv. Så betaler ikke ned på lån nei, men gagner jo meg for det.

Anonymkode: 481d6...865

[Topsi]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

De går jo også ned når renta går ned. Kan ikke betale ned 2,8 nå med en gang nei.. Kanskje om et par år. Fellesutgiftene dekker jo kommunale avgifter, tv og internett, varmtvann, vask og vedlikehold av fellesarealer osv. Så betaler ikke ned på lån nei, men gagner jo meg for det.

Anonymkode: 481d6...865

Jo, du må jo uansett betale fellesutgifter,  spørsmålet er om det gagner deg å "ta over fellesgjelda' slik at du betaler ned selv, og betaler lun de andre tingene felles. For å betale mange tusen i renter uten at lånet går ned en krone er jo bortkastet (avdragsfrihet)

[AnonymBruker]

Topsi skrev (3 minutter siden):

Jo, du må jo uansett betale fellesutgifter,  spørsmålet er om det gagner deg å "ta over fellesgjelda' slik at du betaler ned selv, og betaler lun de andre tingene felles. For å betale mange tusen i renter uten at lånet går ned en krone er jo bortkastet (avdragsfrihet)

Det er jo IN-ordning. Om vedkommende vil og har mulighet kan fellesgjelden betales ned, alternativt betale ned en større andel av det private lånet i banken.

 

Tar du (antatt) verdistigning og alternativkost med i regnestykke så føles det ikke så bortkastet..

Anonymkode: d3a11...dc0

[Topsi]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Det er jo IN-ordning. Om vedkommende vil og har mulighet kan fellesgjelden betales ned, alternativt betale ned en større andel av det private lånet i banken.

 

Tar du (antatt) verdistigning og alternativkost med i regnestykke så føles det ikke så bortkastet..

Anonymkode: d3a11...dc0

Ja, det er det jeg mener, å benytte in-ordningen

[Gjest takinova]

Topsi skrev (7 minutter siden):

Ja, det er det jeg mener, å benytte in-ordningen

Bare husk at om dette er et borettslag, og du betaler ned fellesgjelden via IN-ordning - så KAN du tape alt om borettslaget går konkurs.

Meg bekjent er det dog heldigvis kun to borettslag i Norge som har gått konkurs, og begge ligger i Tromsø. Som nevnt over var det klassisk "Notar-opplegg" med skyhøy fellesgjeld og kort avdragsfrihet på den.

[Topsi]

takinova skrev (1 time siden):

Bare husk at om dette er et borettslag, og du betaler ned fellesgjelden via IN-ordning - så KAN du tape alt om borettslaget går konkurs.

Meg bekjent er det dog heldigvis kun to borettslag i Norge som har gått konkurs, og begge ligger i Tromsø. Som nevnt over var det klassisk "Notar-opplegg" med skyhøy fellesgjeld og kort avdragsfrihet på den.

Ikke jeg som er ts, men visste ikke at det er så stor risiko knyttet til in-løsningen. Hm, en skal ha ganske god inntekt for å klare den løsningen ts sikter til da....

Jeg ser der jeg ønsker å kjøpe, er det et lavere, ikke lavt, innskudd, og høy fellesgjeld. Pleier å ligge ingen, maks 1 leilighet til salgs der. Nå er det 3, ser ut til at folk begynner å merke rentene når de stiger både på banklån og fellesgjeld....