Har det dukket opp en gylden økonomisk mulighet for oss? Hva hadde du gjort?

[AnonymBruker]

Jeg ville også sjekket med kommunen. Jeg vet at de i min nærmeste studentby har strammet inn en del på utleie og hybelhus. Rett og slett fordi det har vært mye dårlige utleieenheter, i tillegg til mye støy og problemer for de rundt. 

I tillegg er tilstandsrapport helt nødvendig. Dere må vite hva dere begir dere ut på, selv om huset "bare" koster 2 mill. 

Anonymkode: 1535b...300

[AnonymBruker]

Om huset er ok stand hadde jeg gjort det, men gått for langtidsleie i første omgangen. En tidligere husvert av meg leide ut til studenter/skuleelever 10 måneder i året og turister i sommerferien. Kan også være eit alternat 

Anonymkode: 7de39...267

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (29 minutter siden):

Mye nyttig fra dere, folkens, takk igjen! 👏

Hadde tenkt å ta vask og organisering av alt selv 

AS vurderte jeg litt mtp lavere risiko enn f.eks ENK, men må høre med huseier hva hun har gjort. 

Er også bevisst på at dette vil ta litt tid og investering, men tenker at her er det muligheter som kan gjøre mye forskjellig mulig for å etterhvert få til en sikrere sparing. Boligmarkedet hos oss er slik at det er så og si garantert å få solgt det igjen hvis vi finner ut at dette ikke passer for oss.

 

Alt avhenger av tilstandsrapport til å begynne med 👍

 

Anonymkode: 67995...23d

AirBnB hvis du skal vaske og organisere selv vil være MYE jobb, dvs at du vil i praksis ikke ha sommerferie. Ville dere ikke ha mer tid? 

Anonymkode: 85ae1...8b6

[Apis]

Kjør på, bedre å angre på noe en har gjort en å angre på noe en ikke gjorde. Kjipt å kjøre forbi dette huset å se det blomstre og angre på at en ikke grep sjansen 

Dere kan jo umulig gå på den store smellen vis dere velger å gjennomføre 

[Ananas.]

Det aller, aller første jeg ville gjort var å sjekke om leilighetene er godkjent for utleie. Er de ikke det, så kan dere legge hele prosjektet dødt, med mindre boligen er ganske ny. Deretter ville jeg fått en takst. Om det er mulig å tjene på det uten å gjøre annet enn å selge det videre, ville jeg gjort det uansett, men det spørs om huseier er med på det hvis hun får se at huset har større verdi. Så ville jeg satt meg ned for å regne på pessimistiske anslag for dekningsgrad i alle scenarioene, og regnet på hva dere rent faktisk vil sitte igjen med etter at alle gitte utgifter er trukket fra, og lagt inn en god andel til vedlikehold. Dere må regne mer på utgiftssiden og tenke mer over hva det betyr av arbeid.

Endret 29. april 2023 av Ananas.

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Ååå, gull verdt å våkne opp til så mange gode svar - tusen takk folkens! 👍🙌

 

Ja, jeg we klar over rentene og oppgradering og andre avgifter, jeg skrev bare inn potensialet her for å unngå å ta med noe som jeg tenker de fleste er klar over.

 

Dette er en skikkelig turistby.

 

Jeg tror huseier bare vil bli kvitt huset, hun er oppi åra og skal flytte. Hun har ikke fått med seg mulighetene ved i markedet, tror jeg.

Jeg leser kommentaren om å ikke ha råd;

Forsåvidt egentlig enig - for jeg er en type som vil ha penger i hånda og ikke minus på konto (lån). Vårt eget hus trenger oppgraderinger, da må vi enten spare eller låne. Begge deler tar flere år.

Som nevnt har jeg så vidt tittet litt på aksjer- men her er det fallgruver!

Dessuten, hvilke aksjer har så mye potensial som dette?

Kan dette kjøpet raskere finansiere våre planer for å gjøre livene våre litt enklere på sikt? Samtidig som det blir en buffer etterhvert.

Undres.

Anonymkode: 67995...23d

Som alternativ til eiendom burde du ikke se på aksjer, det er altfor høy risiko hvis man ikke vet hva man driver med. Du bør se på fond, som vil få ned risikoen - men risiko vil det alltid være. Men å investere i enkeltaksjer uten å ha peiling = høy risiko. High risk - high reward. 
Slik du beskriver dette huset KAN det være en meget god investering, men det vil kreve at dere har økonomiske muskler til å kunne finansiere nødvendige oppgraderinger - inne og ute. Pluss at dere har tid til å holde på med det, og de «vaktmesteregenskapene» som trengs. Som huseier må du stille opp hvis leietakerne ringer deg klokka 03:00 natt til søndag og det er en vannlekkasje eller whatnot.

Anonymkode: 85ae1...8b6

[Traktor]

Jeg synes det høres ut som en god mulighet. Men du kan ikke regne med 100% belegg med airbnb, og korttidsutleie i denne skalaen blir jo nærmest en fulltidsjobb. Skal dette være det eneste dere driver med i alle sommerferier fremover?

Videre må du regner litt mer på vedlikehold. Her har du fem bad og fem kjøkken som en eller annen gang vil trenge totalrenovering. Å totalrenovere et bad i dag koster nærmere 400 000. Ganger du det med fem blir det 2 millioner. Kjøkken koster raskt 200 000 kr per stykk. Her snakker vi raskt 3 millioner totalt. Og da har du ikke regnet med noe vedlikehold avselve huset, tak, drenering osv.

6000 kr i måneden i leie for å forsvare vedlikeholdet av en hel leilighet er ikke mye. Det mange glemmer er at vedlikeholdet blir like dyrt uavhengig av om det er snakk om en treroms i Oslo som kan leies ut for 20 000 kr, eller tilsvarende leilighet i gokk som kun kan leies ut for 6000 kr. 

Det aner meg at dette huset ligger i et område hvor en slik påkost ikke kan forsvares med tanke på å få tilsvarende verdiøkning. 

Endret 29. april 2023 av Traktor

[AnonymBruker]

Ananas. skrev (1 minutt siden):

Det aller, aller første jeg ville gjort var å sjekke om leilighetene er godkjent for utleie. Er de ikke det, så kan dere legge hele prosjektet dødt, med mindre boligen er ganske ny. Deretter ville jeg fått en takst. Om det er mulig å tjene på det uten å gjøre annet enn å selge det videre, ville jeg gjort det uansett, men det spørs om huseier er med på det hvis hun får se at huset har større verdi. Så ville jeg satt meg ned for å regne på pessimistiske anslag for dekningsgrad i alle scenarioene, og regnet på hva dere rent faktisk vil sitte igjen med etter at alle gitte utgifter er trukket fra, og lagt inn en god andel til vedlikehold. Dere må regne mer på utgiftssiden og tenke mer over hva det betyr av arbeid.

Jeg er enig i at en tilstandsvurdering og takst fort hvor gjøre at selger innser at her er det mer å hente enn 2 millioner, og heller selger på det åpne markedet. 

Anonymkode: 85ae1...8b6

[AnonymBruker]

Traktor skrev (2 minutter siden):

Jeg synes det høres ut som en god mulighet. Men du kan ikke regne med 100% belegg med airbnb, og korttidsutleie i denne skalaen blir jo nærmest en fulltidsjobb. Skal dette være det eneste dere driver med i alle sommerferier fremover?

Videre må du regner litt mer på vedlikehold. Her har du fem bad og fem kjøkken som en eller annen gang vil trenge totalrenovering. Å totalrenovere et bad i dag koster nærmere 400 000. Ganger du det med fem blir det 2 millioner. Kjøkken koster raskt 200 000 kr per stykk. Her snakker vi raskt 3 millioner. Og da har du ikke regnet med noe vedlikehold av selve huset, tak, drenering osv.

Det aner meg at dette huset ligger i et område hvor en slik påkost ikke kan forsvares med tanke på å få tilsvarende verdiøkning. 

Ja. Og hvis det er slitent, får du ikke den AirBnB-prisen som TS beskriver er typisk for området i HI. AirBnB er som regel ganske fine. 

Anonymkode: 85ae1...8b6

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (42 minutter siden):

Mye nyttig fra dere, folkens, takk igjen! 👏

Hadde tenkt å ta vask og organisering av alt selv 

AS vurderte jeg litt mtp lavere risiko enn f.eks ENK, men må høre med huseier hva hun har gjort. 

Er også bevisst på at dette vil ta litt tid og investering, men tenker at her er det muligheter som kan gjøre mye forskjellig mulig for å etterhvert få til en sikrere sparing. Boligmarkedet hos oss er slik at det er så og si garantert å få solgt det igjen hvis vi finner ut at dette ikke passer for oss.

 

Alt avhenger av tilstandsrapport til å begynne med 👍

 

Anonymkode: 67995...23d

Det er ikke noe å vurdere og høre med nåværende eier, utleie av så mange enheter MÅ og SKAL skje via et AS. Det er bare å søke på nett. Ingen bank ville gi lån til dere og gått i mot loven på dette området.

Og, igjen - disse enhetene tviler jeg på er godkjent for utleie. Men virker ikke som du er så opptatt av verken godkjenninger eller lover og regler. 🤷‍♀️

Anonymkode: 5d134...df9

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (8 timer siden):

Håper virkelig på svar fra noen som kan gjøre denne avgjørelsen lettere èn vei eller den andre. Hindrer god nattesøvn 🥲

Anonymkode: 67995...23d

Ta kontakt med banken deres. 

Anonymkode: ac663...24c

[apekatten123]

Husk å pusse opp for å øke verdien. Si dere pusser opp for 500 000,- 

Da øker kanskje verdien fra 2-3mill, og de første 500 000 i husleie kan dere ta ut skattefritt..

[Traktor]

AnonymBruker skrev (7 minutter siden):

Og, igjen - disse enhetene tviler jeg på er godkjent for utleie. Men virker ikke som du er så opptatt av verken godkjenninger eller lover og regler. 🤷‍♀️

Hvor kommer all denne bitterheten mot utleiere fra? Er du selv en av de som aldri fikk til å kjøpe noe eget? 

Forøvrig ingenting som heter "godkjent for utleie". Men boligen må være godkjent for varig opphold. 

Endret 29. april 2023 av Traktor

[Snublefot62]

AirBnB kan medføre en del arbeid for dere, og det er ingen garanti for at dere har utleie hele tiden. I perioder vil man ha fullt belegg og så kan det fort gå over til spøkelsesby i mange måneder.

Vanskelig å regne med uten å ha tidligere tall å vise til.

Det er en del ting her jeg synes dere glorifiserer.

Et mer realistisk regnestykke blir 30.000 x 10 = 300.000. Ganske enkelt fordi dere bør legge inn «buffer» mellom leietakere. Dere vil sjeldent oppleve at en leietaker flytter ut den 31 i måneden og en ny inn den 1. Utbedringer, rydding og vask tar fort en måned av utleiekapasiteten.

Deretter blir jo dette en sekundærbolig dere leier ut og da skal det skattes rundt 22% av leieinntektene. Da sitter dere igjen med 234.000 av disse inntektene. Så plutselig er dere oppe i 8 år for å nedbetale lånet.

Så må du tenke at det er lånekostnader her og. Så der blir fort 10 år nedbetalingstid. Og da er det ikke tatt noe høyde for oppussingsbehov, normalt vedlikehold eller at noe plutselig ryker.

Samtidig vil dere og få fradrag knyttet til utgifter som for eks oppussing. Men dere må da først bruke pengene og så ha rygg nok til å bære dette til man får fradraget. Og dette samtidig med at dere har en primærbolig som og trenger oppussing.

Dette er et prosjekt som vil ta mye tid fra dere, binde opp mye kapital og gi en del risiko. Det kan lønne seg på sikt men i mellomtiden vil dere ha mindre fritid og mindre penger å rutte med. Det samsvarer ikke med at dere vil ha mer fritid og større økonomisk handlingsrom.

Og enda vet vi ikke tilstand/alder på bolig og om leilighetene er godkjent eller ikke.

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (13 minutter siden):

Det er ikke noe å vurdere og høre med nåværende eier, utleie av så mange enheter MÅ og SKAL skje via et AS. Det er bare å søke på nett. Ingen bank ville gi lån til dere og gått i mot loven på dette området.

Og, igjen - disse enhetene tviler jeg på er godkjent for utleie. Men virker ikke som du er så opptatt av verken godkjenninger eller lover og regler. 🤷‍♀️

Anonymkode: 5d134...df9

Ta det med ro. 

Anonymkode: d9207...2d8

[AnonymBruker]

Om det ser slitt ut innvendig, så finnes det mest sannsynlig mye som må oppgraderes som en ikke ser. En tilstandsrapport kan indikere omtrentlige kostnader på hva utbedringene koster. Blir fort en del penger om det er gamle kobberrør, gammelt elektrisk anlegg, drenering, panel, gamle baderom osv.

Så det er ikke sikkert dere vil sitte på med noen fortjeneste med det første. 
 

Om dere tenker på Airbnb så må jo standarden være høy om noen vil bo der, så sjekk litt med hva andre i området tilbyr på sine Airbnb. Det kan jo være flere døgn dere ikke får noen bookinger, så det må dere også ta med.

Anonymkode: a52b8...228

[AnonymBruker]

Det virker ikke som du har forstått at disse inntektene er inntekter til et firma, ikke til dere. Lånerentene er høyere og belåningsgraden lavere når det er et AS som skal låne.

I praksis vil du jo måtte betale ca 50% skatt på disse inntektene.

Anonymkode: 291a8...439

[Eva-Lena]

Dette trur jeg vil koste mer enn det smaker av både tid og penger. 

[AnonymBruker]

Leide ut én leilighet via Airbnb i fjor sommer, det var MYE jobb! Hvis du skal ha folk kontinuerlig må du gi opp en god del fritid for vask og innsjekk/utsjekk. 

Jeg ville nok gått for muligheten, men satsa på langtidsutleie. Og vær nøye på hvem du tar inn!

Anonymkode: ae185...09e

[AnonymBruker]

apekatten123 skrev (1 time siden):

Husk å pusse opp for å øke verdien. Si dere pusser opp for 500 000,- 

Da øker kanskje verdien fra 2-3mill, og de første 500 000 i husleie kan dere ta ut skattefritt..

Det er på ingen måte sikkert. Mange steder i landet fører ikke 500k brukt på oppussing til en økning i verdi på 500k eller mer, verdiøkningen vil ofte være mindre. Og man kommer ikke langt med 500k på fem boenheter. Det er en BILLIG oppgradering av to bad, gitt at det ikke dukker opp noen dyre vannskader eller andre ting bak de gamle flisene. 

Anonymkode: 85ae1...8b6