Huskjøp - hybel ikke godkjent for varig opphold

[AnonymBruker]

Hei,

Er på husjakt og ser flere hus som selges med "hybel", der det står i annonsen at hybeldelen ikke er godkjent for varig opphold. F.eks. er byggemeldt som loft eller lignende. 

Det har typisk vært lagt inn en dør inn til hoveddelen slik at det ikke regnes som en egen boenhet. Tenker da at det mest vesentlige er at det faktisk blir godkjent for varig opphold, hvis vi skal leie ut.

Spørsmål:

- hvis man søker om bruksendring fra f.eks. loft til rom for varig opphold, og får avslag. Risikerer man da å måtte rive alt av eksisterende innredning (kjøkken f.eks) for å "tilbakeføre" til loft eller kjeller? 

- hvis man leier ut uten at det er godkjent (gitt at leietaker er informert om dette), hva er det verste som kan skje (dagbøter?)

- hvis det ikke er godkjent til varig opphold, og det blir en lekkasje fra f.eks. kjøkken, vil vi ikke få dekket noe på forsikring?

- hva vil det koste sånn ca å søke om bruksendring (f.eks. på et 20kvm loft som nå er stue, kjøkken og soverom)? Er i Bergen kommune

- trenger man veldig mye forskjellig dokumentasjon fra tidligere eier, for å kunne søke om godkjenning av en eksisterende hybelenhet? Dvs risikerer å havne i en situasjon der det ikke er mulig å få godkjenning, pga manglende dokumenter?

- er det veldig vanlig at folk bare leier ut uten at det er godkjent for varig opphold? Ser ganske mange slike boligannonser

 

Takker for alle som evt svarer, redd for å tråkke i salaten her😬

Anonymkode: 10a18...02f

[AnonymBruker]

Jeg anbefaler deg å sende en henvendelse til kommunen. De har veiledningsplikt, og hvis du oppretter en anonym e-post kan du også være anonym, om du vil det. Mange byggesakskontor har også tid hvor de veileder på telefon.

1) Hvis du får avslag, så må du rive. Stort sett vil du ikke få avslag på en bruksendringssøknad om du oppfyller alle relevante krav i byggteknisk forskrift som størrelse på vindu for lysinnslipp og takhøyde. I de fleste nye reguleringsplaner regner de utnyttelse i BYA, og dermed er bodrom på loft allerede omfattet av utnyttelsesgraden. Du må imidlertid være sikker på at gulvet på loftet tåler den nye bruken. Det samme gjelder om tidligere eier har pigget opp gulv i kjeller for å få mer takhøyde, det kan påvirke bæring om det ikke er utført av profesjonelle. Når kommunen krever tilbakeføring må de se på hva som er rimelig og hensiktsmessig, og de vil ikke kreve å tilbakeføre en kjeller til krypkjeller eller et innredet loft til kaldtloft, men de kan kreve å fjerne kjøkken eller opphøre bruk av utleiedelen.

2) Du kan få pålegg om opphør av bruk, og dersom du ikke etterkommer dette kan du bli pålagt tvangsmulkt i form av dagbøter eller engangsmulkt. Sist jeg sjekket hadde Bergen kommune ganske høye gebyr for ulovlige boenheter (men dette forutsetter at det er bygget (og i bruk) en fullverdig boenhet og ikke bare en hybel). 

En boenhet har egen inngang, er separert fra hovedenheten (dvs. har ikke innvendig trapp eller dør) og har alle funksjoner som soveplass, kjøkken og bad/WC. 

3) Forsikring kan jeg ingenting om. Men jeg vil tro at det kan føre til en avkortning?

4) Bergen kommune har en gebyrkalkulator her. Jeg vil tro det er vesentlig høyere gebyr for opprettelse av en boenhet enn for bruksendring fra loft til soverom. 

5) Opprettelse av en boenhet vil kreve bruk av ansvarlig foretak, og innebærer at alle relevante krav i byggteknisk forskrift (TEK17) må oppfylles. Det er enkelte unntak for bygning som er oppført før 2012. Du må kontakte et profesjonelt firma som kan sjekke at alle krav er oppfylt, eventuelt utbedre disse og som kan stå ansvarlig for søknadsprosessen overfor kommunen. Det er ikke sikkert at det er mulig å gjennomføre eller det kan være uforholdsmessig dyrt. Det er for eksempel ikke gitt at det er tillatt med to boenheter i bygg i ditt område, her må du sjekke reguleringsplanen som gjelder for din eiendom. Du kan finne dette på nettsidene til kommunen din eller ved å ringe/sende e-post.

Dersom du oppretter en hybel, for eksempel ved at det er en innvendig dør eller trapp mellom enhetene, så er det ikke like strenge krav. Du kan søke selv for å bruksendre en bod, loft eller kjeller til stue, soverom eller bad, men da må du selv påse at kravene i forskriften er fulgt.

6) Det er veldig, veldig vanlig at folk leier ut boenheter som ikke er godkjent til varig opphold. Dette har imidlertid fått økt fokus i år, og regjeringen har vedtatt lovendringer som gjør det enklere for kommunene å følge opp og gi konsekvenser for dette. I flere kommuner har de begynt med å føre tilsyn på annonserte utleiedeler på Finn. 

Anonymkode: 8c743...fd1

[AnonymBruker]

Det er veldig forskjellig på de ulike hyblene som legges ut her, hvor noen kan faktisk være veldig vanskelig å få godkjent som varig opphold, og noen er bare en formalitet hvor de som selger bare ikke tør å ta sjansen på å få avslag i frykt for å måtte utbedre noe. I det førstnevne, så ville jeg ikke leid ut heller, for om man ikke får dette godkjent så er det pga mangel på rømningsveier, eller fryktelig liten plass. Du må rett og slett sjekke opp dette før kjøp.

De fleste kommuner ønsker gjerne mange utleieobjekter, da det gir økt mulighet for tilflytning til kommunen, så de er vanligvis ikke så strenge. Mange kommuner lar dessverre mange av sine sosialklienter bo i veldig dårlige utleieobjekter pga de ikke har noe å tilby selv. De må rett og slett se forbi det at utleieobjektet egentlig ikke er "lovlig". 

Anonymkode: 6190e...ce5