Rammelån vs. boliglån vs. boliglån med lang nedbetalingstid

[AnonymBruker]

Jeg vurderer å flytte boliglånet til ny bank, men er litt usikker på hva som er lurest å gjøre. Jeg har rundt 40% belåningsgrad og kan dermed få rammelån. Ca 17 års gjenværende nedbetalingstid på eksisterende lån, men har også betalt noen ekstra avdrag innimellom slik at nedbetalingstiden kunne vært kortere om jeg hadde justert den til tilsvarende månedsbeløp. Det er ca 950k igjen på lånet, og jeg har en buffer på rundt 220k + rundt 40-80k på lønns/regnings/handlekonto alt etter når i mnd det er.

Vurderer alternativene:

Rammelån: Høyere rente, men mindre behov for buffer ved siden av siden lånet kan være "bufferen". Mulig at differansen i rente vil veie opp for mindre behov for en bufferkonto?

Boliglån med vanlig nedbetalingstid (~15 år): Lavest rente, men bør ha buffer ved siden av. Jeg lurer også på om det kan være vanskelig å endre lånet hvis den økonomiske situasjonen endret seg? At slikt må gjøres "før" inntekten skjærer seg og ikke etter?

Boliglån med maksimal nedbetalingstid (25-30 år): Lavest rente, lavt månedsbeløp og jeg står fritt til å disponere pengene til forbruk, ekstra nedbetaling, eller til å holde hodet over vann i dårlige perioder.

 

Er det noe som helst grunn til å velge kortere løpetid på lånet, så lenge man passer på å betale inn ekstra avdrag manuelt? Eller gjør det bare at man forplikter seg til en kortere nedbetalingstid, men har mindre fleksibilitet andre veien?

 

Jeg lurer også på: Er det noe hokus pokus å endre fra rammelån til vanlig lån (eller omvendt) etter at man først har fått lån? Refinansieringsgebyrer, pantedokumenter osv osv?

Anonymkode: 6462c...455

[AnonymBruker]

Det står også på FAQ:

Kan jeg kombinere rammelån med et vanlig boliglån?
Ja, hvis du har ledig sikkerhet i boligen din i tillegg til til lånet du har, kan du søke om et rammelån i tillegg. Det totale lånet (rammelån + boliglån) kan samlet ikke overstige 60 % av boligverdien. Rammelån kan også omgjøres til et vanlig nedbetalingslån. 

Men det er jo da i en annen bank enn den jeg tenker å søke hos. Det kan jo også være et alternativ. Men vet ikke hvordan det fungerer i praksis. 

Anonymkode: 6462c...455

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Er det noe som helst grunn til å velge kortere løpetid på lånet, så lenge man passer på å betale inn ekstra avdrag manuelt? Eller gjør det bare at man forplikter seg til en kortere nedbetalingstid, men har mindre fleksibilitet andre veien?

 

Jeg lurer også på: Er det noe hokus pokus å endre fra rammelån til vanlig lån (eller omvendt) etter at man først har fått lån? Refinansieringsgebyrer, pantedokumenter osv osv?

Til det første: nei, det er ingen grunn til å ha kort løpetid utover at det forplikter deg. Fint hvis man ikke har struktur og selvdisiplin. Men det gir ingen fleksibilitet, så lang nedbetaling er bedre hvis du ønsker fleksibilitet. 

Å endre mellom rammelån/vanlig lån/lengre lånetid fram og tilbake betyr at du må søke helt på nytt med nyeste inntekt og betale alle gebyr igjen. Så hvis du plutselig får dårlig råd kan du risikere å ikke få innvilget lånet du ønsker å bytte til. 

 

Anonymkode: 51a4d...c6d

[AnonymBruker]

Jeg lurer på om jeg tar rammelån. Jeg har regnet ut at hvis jeg betaler bufferen min inn på lånet, så blir renteutgiftene lavere totalt sett, selv om renten er litt høyere i prosent.

Det eneste jeg lurer på er hva som skjer ved bortfall av inntekt, om jeg egentlig er forpliktet til å melde fra til banken om endring i betjeningsevne (og dermed mister muligheten til å låne opp), eller om jeg fritt kan gjøre hva jeg vil etter lånerammen er innvilget.

Det er jo nettopp i en situasjon med bortfall av inntekt at jeg ønsker en buffer å leve på, og må vite at ting da ikke kan skjære seg. Det er vel kanskje også en viss fare for prisras på boliger, jeg vet ikke om det kan krympe ned rammen automatisk.

Anonymkode: 6462c...455

[Huldra85]

Vi har rammelån😊  Trenger ikke buffer, men betaler ekstra inn. Dersom vi har store utgifter i en måned, betaler vi kun rentene. 
 

Hatt noen måneder med ulønnet permisjon, så betalte kun renter i 8 mnd. Banken har ikke spurt hvorfor vi ikke har betalt ekstra. Om det var det du lurte på? 

[AnonymBruker]

Huldra85 skrev (5 timer siden):

Vi har rammelån😊  Trenger ikke buffer, men betaler ekstra inn. Dersom vi har store utgifter i en måned, betaler vi kun rentene. 
 

Hatt noen måneder med ulønnet permisjon, så betalte kun renter i 8 mnd. Banken har ikke spurt hvorfor vi ikke har betalt ekstra. Om det var det du lurte på? 

På en måte ja. Det er vel ikke noe plikt å betale noe (heller ikke renter) så lenge man er innenfor lånerammen. Lånet vil da istedet bare vokse med rentene. Så jeg tenker som deg at jeg betaler inn når jeg kan, og tar ut igjen når jeg må.

Men det jeg lurer mest på er om det står noe sted med liten skrift at hvis den økonomiske situasjonen endrer seg så plikter man å melde fra, ikke ta opp mer lån osv. Det er vel ikke noe de aktivt sjekker, men hvis inntekten stuper til null så har man jo ikke betjeningsevne, og ville jo fått avslag om man hadde prøvd å søke nytt lån eller refinansiere.

Altså: Jeg må vite at hvis jeg plutselig står uten inntekt så har jeg fortsatt mitt på det rene og kan ta ut penger igjen å leve for. Ellers er hensikten borte.

Anonymkode: 6462c...455

[Huldra85]

Vi har en maksimal løpetid på 10 år. For vår del har vi nedbetalt innen da. Det er planen, om vi ikke kjører på med f.eks hytte. 
 

Hos oss står det at man kan få omgjort til vanlig lån etter dette. Så i teorien kan man vel betale renter hele tiden, og så vanlig lån etter det.🤷🏼‍♀️

[AnonymBruker]

Jeg gjorde en feil så jeg måtte sende søknad på nytt. Men er det noen som vet om renten man får på rammelånet, går etter hvor mange prosent av boligen man maksimalt kan låne, eller går det etter hvor stort lån man til enhver tid har, uavhengig av maksbeløpet?

For å ta enkle tall: Hvis man har bolig med verdi på 1 mill, låneramme på opptil 600k, men kun 500k i lån. Får man da 60% renten, eller 50% renten?

Anonymkode: 6462c...455

[AnonymBruker]

1 hour ago, AnonymBruker said:

For å ta enkle tall: Hvis man har bolig med verdi på 1 mill, låneramme på opptil 600k, men kun 500k i lån. Får man da 60% renten, eller 50% renten?

Anonymkode: 6462c...455

50 %-renten 🙂

Anonymkode: 3c2a6...1bb

[AnonymBruker]

Jeg har fått rammelånet nå, men skjønner ikke helt hva som har skjedd.

Boligen er verdt ca 2.300.000kr, det er ca 950.000kr igjen med gjeld. (ca 410.000kr ledig ramme)

Maksimal låneramme er på ca 1.360.000kr (stemmer noenlunde med 60% av boligens totale verdi), og pantsatt for ca 1.860.000kr.

Men: I appen står det at jeg ligger på 60% belåningsgrad og har renter for 60%-trinnet. Hva er det som gjør dette?

Anonymkode: 6462c...455

[AnonymBruker]

En liten korreksjon: Belåningsgrad står på 69%, mens det gis rente for 60%-trinnet. Det virker altså som at det er % av total ramme som gjelder? (950.00  delt på 69% = ca 1.360.000)

Anonymkode: 6462c...455

[AnonymBruker]

Det er litt vanskelig å forstå hva du lurer på. Men prøver meg på en forklaring slik jeg tolker deg.

Du har ramme på kr. 1.360.000,-. Nåværende gjeld på kr. 950.000,-. Og du har ledig ramme på kr. 410.000,-.

410'+950'=1.360'

950' er 69,85% av 1.360'

Dette er altså hvor stor del av rammen du har lån på pr. i dag. Dette er ikke avgjørende for hvilken rente du får.

Men rammen din, 1.360' er 59% av boligens verdi, 2.300'/. Derfor har du rente for lån innenfor 60%.

Anonymkode: e6256...d01

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (9 timer siden):

Jeg har fått rammelånet nå, men skjønner ikke helt hva som har skjedd.

Boligen er verdt ca 2.300.000kr, det er ca 950.000kr igjen med gjeld. (ca 410.000kr ledig ramme)

Maksimal låneramme er på ca 1.360.000kr (stemmer noenlunde med 60% av boligens totale verdi), og pantsatt for ca 1.860.000kr.

Men: I appen står det at jeg ligger på 60% belåningsgrad og har renter for 60%-trinnet. Hva er det som gjør dette?

Anonymkode: 6462c...455

Det er rammen som er gjeldene når det kommer til rente og belåningsgrad.

Anonymkode: 219e7...d63

[AnonymBruker]

Ok. Det synes jeg er ganske dårlig kommunisert av banken at det er maksbeløpet på rammen, og ikke hvor stort lånet faktisk er til en hver tid, som avgjør.

Det vil med andre ord si at maksbeløpet ikke kan være mer enn  1.150.000. Og det spiller ingen rolle hvor mye som faktisk er brukt.

Anonymkode: 6462c...455

[AnonymBruker]

Vi har rammelån og må si vi er superfornøyd. Det har gått sport i nedbetaling og slenger så mange kronet som mulig inn der hver måned.

Anonymkode: f64d5...8c2

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Vi har rammelån og må si vi er superfornøyd. Det har gått sport i nedbetaling og slenger så mange kronet som mulig inn der hver måned.

Anonymkode: f64d5...8c2

Ja, enig. Med vanlig boliglån, "straffes" man om man betaler inn for mye, fordi det blir ekstra styr å få pengene ut igjen, så man er forsiktig med å betale inn. Mens med rammelån så kan man jo betale inn så mye man vil, og ta pengene ut igjen hvis det ble litt for mye.

Jeg har akkurat overført bufferen på 220k fra en høyrentekonto og inn på rammelånet, noe jeg sikkert ikke ville ha gjort med et vanlig boliglån i tilfelle jeg skulle komme til å trenge dem. Totalt sett så gir det også lavere rente, fordi høyrentekonto gir kjip rente, mens 220k nedbetaling av boliglånet faktisk gir et reelt utslag.

 

Meeen det var en stor strek i regningen at jeg nå får rentesatsen for 60% belåningsgrad, når belåningsgraden egentlig bare er 31% sett opp mot faktisk verdi av boligen. Jeg håper det er en feil som kan fikses.

Anonymkode: 6462c...455

[AnonymBruker]

Her tror jeg du har misforstått. I Sbanken er det i allefall sånn at om du har et rammelån innenfor 50 % av boligens verdi, får du den beste renta. Litt høyere rente fra 60 %.

Anonymkode: f64d5...8c2

[AnonymBruker]

Ja, jeg har også tolket det slik som du forklarer. (Nå har jeg riktignok Bulder, men er omtrent samme ordlyd der ogso) Men jeg lurer på om det er litt tvetydig og misvisende informasjon inne i bildet. Hvis man finleser, så er det egentlig 2 opplysninger som gis:

Opplysning 1: "Du betaler kun rente på det beløpet du har brukt av lånerammen din"
(Det er jo sant, man betaler bare renter av det man låner)

Opplysning 2: "Er rammelånet innenfor 50% av boligverdien, får du den beste renten"
Her ledes han ihvertfall til å tro at man med "rammelånet", snakker om det lånte beløpet som en videre avklaring på opplysning 1, men her lurer jeg på om de egentlig snakker om noe annet. At "rammelånet" er maksstørrelsen på rammen, ikke hvor mye man til en hver tid har lånt.

Isåfall vil jeg si det er ganske så villedende ordbruk, hvis de bevisst blander disse tingene i samme avsnitt.
Uansett, jeg får kontakte de og høre hva de sier over helgen

Anonymkode: 6462c...455

[AnonymBruker]

Vel. Vi har i allefall lån under 50% av boligverdi og får den beste renten.

Anonymkode: f64d5...8c2

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Vel. Vi har i allefall lån under 50% av boligverdi og får den beste renten.

Anonymkode: f64d5...8c2

Hvis du låner maksbeløpet, er du fortsatt under 50% da?

Anonymkode: 6462c...455