Har jeg gjort en stor tappe? Kjøpt bolig i Oslo.

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (27 minutter siden):

Nja. Da jeg bodde i en storby i utlandet veltet det familier med fem barn ut av den type leiligheter (leie), for det var det de hadde råd til. Skulle vi kjøpt 2-romsen vi leide for 25 000 ville det kostet over 20 millioner. 

Anonymkode: 60648...e4e

Nettopp, fordi det var det de hadde råd til. Det er de med svært begrenset kjøpesum som kjøper ettromser og toromser. Når ettroms i Oslo allerede koster over 3 millioner så sier det seg selv at disse ikke vil øke til 3,7-4-5 millioner selvom det går 5-10-20 år. De med lav inntekt som er tvunget til å kjøpe de minste leilighetene har ikke mer å by, da stopper økningen opp. En treroms leilighet derimot vil ha en bratt kurve i prisstigning fordi de som kjøper disse leilighetene har bedre råd og kan by mer og dette presser verdien opp. En treroms som i dag går for 3,3 millioner kan lett gå for 4,5 millioner om 5 år. Bare på et år vet jeg om treromser som har økt 800.000 i verdi i oslo

Anonymkode: 4893c...e58

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (15 minutter siden):

Nettopp, fordi det var det de hadde råd til. Det er de med svært begrenset kjøpesum som kjøper ettromser og toromser. Når ettroms i Oslo allerede koster over 3 millioner så sier det seg selv at disse ikke vil øke til 3,7-4-5 millioner selvom det går 5-10-20 år. De med lav inntekt som er tvunget til å kjøpe de minste leilighetene har ikke mer å by, da stopper økningen opp. En treroms leilighet derimot vil ha en bratt kurve i prisstigning fordi de som kjøper disse leilighetene har bedre råd og kan by mer og dette presser verdien opp. En treroms som i dag går for 3,3 millioner kan lett gå for 4,5 millioner om 5 år. Bare på et år vet jeg om treromser som har økt 800.000 i verdi i oslo

Anonymkode: 4893c...e58

Du misset hva jeg skrev. 

Disse måtte leie, for ca 20 000 i måneden, en ett-roms.

Å kjøpe den hadde nok kostet 10-15 mill. Det blir de rike som kjøper ettromsene etterhvert, og leier de ut til de som absolutt vil bo i sentrum.  

Anonymkode: 60648...e4e

[AnonymBruker]

23 minutter siden, AnonymBruker said:

Nettopp, fordi det var det de hadde råd til. Det er de med svært begrenset kjøpesum som kjøper ettromser og toromser. Når ettroms i Oslo allerede koster over 3 millioner så sier det seg selv at disse ikke vil øke til 3,7-4-5 millioner selvom det går 5-10-20 år. De med lav inntekt som er tvunget til å kjøpe de minste leilighetene har ikke mer å by, da stopper økningen opp. En treroms leilighet derimot vil ha en bratt kurve i prisstigning fordi de som kjøper disse leilighetene har bedre råd og kan by mer og dette presser verdien opp. En treroms som i dag går for 3,3 millioner kan lett gå for 4,5 millioner om 5 år. Bare på et år vet jeg om treromser som har økt 800.000 i verdi i oslo

Anonymkode: 4893c...e58

Minileilighetene kan selvsagt fortsatt øke i verdi. Det er jo ikke de fattigste som driver prisene opp. Det er utlevere og foreldre som kjøper opp minileilighetene som kan overby fattigfolket.

Anonymkode: 4b5fd...6eb

[AnonymBruker]

Det er jo ingen som sitter på noen fasit. Men man kan jo selvfølgelig observere grunner til at markedet skal gå ned, og grunner til at markedet skal gå opp, og veie det opp mot hverandre. Så må man jo i neste rekke tenke hvilke konsekvenser de forskjellige utfallene vil ha for deg.

Grunner til at markedet skal gå ned:

1. Boligmarkedet er rente-sensitivt og vil gå ned i realpris ettersom renten skrus opp for å dempe prisvekst.

2. Yield på utleie er på historisk lavt nivå, noe som demper etterspørsel ettersom investorer putter pengene sine andre plasser de får bedre avkastning.

3. Gjeldsgraden på private lån i Norge er verdens høyeste, og det historisk høyeste noen sinne. Dette øker likviditets risikoen, og gjør markedet ekstremt rente-sensistivt (Det forsterker punkt 1).

4. Real-lønnsstigningen i Norge er negativ

5. Realprisene er historisk høye, noe som åpenbart betyr historisk høy risiko i markedet sett i 100 - års perspektiv.

6. Markedet går allerede ned.

7. Rentefradraget har blitt redusert konsekvent siden 2013.

8. Vanligvis tar en eiendoms-syklus mellom 25 - 35 år, mens nåværende oppgang har vart i 30 år.

9. Tilknyttet kost per kvadratmeter kjøpt bolig har økt med flere hundre prosent i løpet av kort tid.

10. Pris på eiendom faller ganske aggressivt i nesten alle I - land nå, noe som kan være en advarsel mot det norske markedet ettersom oppgangen mellom 2020 og nå også var global for alle I - land, inkludert Norge.

 

Grunner til at markedet ikke skal gå ned:

1. Sysselsettingen er fortsatt høy, og så lenge man klarer å unngå stor økning i arbeidsledighet, så vil majoriteten ha betjeningsevne (Forutsatt at prisveksten ikke blir verre, og rentene for høye).

2. Nordmenn prioriterer pengene sine i eiendom til en ekstrem grad, så sentimentet rundt eiendom hjelper å holde priser oppe.

 

Så hva er da konsekvensen?
Om markedet fortsetter å stige:

Du vil få en høyere liknings-formue, og må derfor betale mer skatt. Du vil ha muligheten til å låne mer penger. Du vil få svekket kjøpekraft om du på ønsker å flytte til et større hus/leilighet i fremtiden. Du vil få styrket kjøpekraft om du vil flytte til en mindre hus/leilighet i fremtiden. 

 

Om markedet går ned:

Du vil få en lavere liknings-formue, og må derfor betale mindre skatt. Du vil ikke kunne låne mer penger. Du risikerer at banken gir deg en høyere rente ettersom gjeldsgraden din øker (så kreditt-risikoen til banken øker). Du risikerer at du ikke kan flytte fra leiligheten din ettersom du skylder mer penger enn du eier.

 

Mitt beste råd: Studer og tenk selv. De fleste som har en mening om markeds - spådommer har en personlig agenda, og meningene er derfor ofte relativt verdiløse.

 

Anonymkode: 31246...8f5

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 timer siden):

(totalt 8 år, hvorav siste 4 årene med samboer)*** 

Anonymkode: bb48b...0b7

Et lån på 5 200 000, vil også koste rundt 1 000 000 kr i renter og utgifter på 8 år med en rente på 4.5%.

Et lån på 3 000 000 med 4.5% og 30 års løpetid vil koste 2 500 000kr.
Gjeld er ikke gratis.

Å leie er ofte dyrere per kvadratmeter fordi man ikke sitter på kapital-risiko eller direkte renterisiko.
 

Anonymkode: 31246...8f5

[AnonymBruker]

Jeg hadde ikke vært så bekymret hadde jeg vært deg. Vi er langt unna et mettet marked i Oslo.

Jeg kjenner imidlertid følelsen du sitter med fra den gangen jeg kjøpte min første leilighet. Jeg kjøpte på det som føltes på topp og min leilighet ble stående som den leiligheten med høyest salgspris i borettslaget LENGE. Ikke var den nyoppusset og fin heller. Nå er den solgt, med en solid fortjeneste, selv etter totalrenovering.

Gratulerer med leilighet!

Anonymkode: 48841...37d

[baldrian]

AnonymBruker skrev (6 timer siden):

Nå kjøper jeg for å bo der en god stund

Da er det svært sannsynlig at det vil gå helt fint 😉

Det er alltid noen som spår drastiske, snarlige endringer i den ene eller andre retningen. I virkeligheten skjer sjelden ting så brått og voldsomt. 

Gratulerer og lykke til!

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 timer siden):

Jeg kjøpte bolig før det store krakket i 1988, og det var virkelig et krakk. Renten var skyhøy, og lønna mi var ikke stor. Men det gikk jo det også, jeg satt bare stille i båten i flere år. Så boligen ble solgt igjen mange år senere med god fortjeneste.

Fordelen den gangen var at vi kunne trekke fra alt av renteutgifter, om jeg ikke husker feil, på skatten. 
 

Er nok tvilsomt, uten at jeg kan se inn i fremtiden, at det blir et så stort krakk igjen. Men så lenge du har kjøpt for å bo der, så ha is i magen.

Anonymkode: 1f9d5...3c8

^^ dette, TS. Skjønner at det kan føles overveldende å bruke så mye penger og ta opp så mye lån, men høyst sannsynlig vil det på sikt være en god investering! Og ikke minst - du eier ditt eget sted å bo. Gratulerer! 

Anonymkode: 1911c...b6b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (39 minutter siden):

Et lån på 5 200 000, vil også koste rundt 1 000 000 kr i renter og utgifter på 8 år med en rente på 4.5%.

Et lån på 3 000 000 med 4.5% og 30 års løpetid vil koste 2 500 000kr.
Gjeld er ikke gratis.

Å leie er ofte dyrere per kvadratmeter fordi man ikke sitter på kapital-risiko eller direkte renterisiko.
 

Anonymkode: 31246...8f5

Du må også trekke fra at lånet minsker for hvert år pga inflasjonen. Da blir ikke regnestykket like skremmende. 

Anonymkode: 1911c...b6b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (15 minutter siden):

Du må også trekke fra at lånet minsker for hvert år pga inflasjonen. Da blir ikke regnestykket like skremmende. 

Anonymkode: 1911c...b6b

Nei det gjør det ikke. Det kan gjøre det under riktige omstendigheter ja. 

 

Det er ikke tilfelle når man har synkende realverdi og reallønn.

Anonymkode: 31246...8f5

[AnonymBruker]

Som mange andre har forklart så langt i tråden, er det umulig å spå boligmarkedet frem i tid. Det kan bli svak oppgang, det kan bli sterk oppgang, det kan bli svak nedgang, og i verste fall sterk nedgang på kort sikt, selv om mye taler mot sistnevnte. 

Når det er sagt, så bør du ikke se deg blind på boligprisene heller. Si at du kjøpte i dag for 3,5 millioner, og skal selge om 5 år. Boligen er da verdt 3,3 millioner. På de fem årene har du (litt forenklet mtp. rentefradrag og meglerkostnsder) tapt 200 000. Men: Du må huske alternativkostnaden ved å ha leid en leilighet i mellomtiden. Aner ikke hvordan du bodde før, men si du leide en enkel ettroms innenfor ring 3, det blir fort 10 000 i månedlig leie. 120 000 i året * 5 år = 600 000. Å bo må man betale for uansett, så reelt sett har du ikke tapt noe på det, fordi den alternative kostnaden ville vært mye høyere enn et verditap på 200 000, også om man innkalkulerer renteutgifter og kostnader ved salg. 

Anonymkode: 02ab1...b7f

[K.B.]

Du får leve på pølse og potetstabbe til du har spart opp penger til å komme deg ut av gryta.

[AnonymBruker]

Du mener «tabbe»

Anonymkode: d657c...3b9

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (7 minutter siden):

Som mange andre har forklart så langt i tråden, er det umulig å spå boligmarkedet frem i tid. Det kan bli svak oppgang, det kan bli sterk oppgang, det kan bli svak nedgang, og i verste fall sterk nedgang på kort sikt, selv om mye taler mot sistnevnte. 

Når det er sagt, så bør du ikke se deg blind på boligprisene heller. Si at du kjøpte i dag for 3,5 millioner, og skal selge om 5 år. Boligen er da verdt 3,3 millioner. På de fem årene har du (litt forenklet mtp. rentefradrag og meglerkostnsder) tapt 200 000. Men: Du må huske alternativkostnaden ved å ha leid en leilighet i mellomtiden. Aner ikke hvordan du bodde før, men si du leide en enkel ettroms innenfor ring 3, det blir fort 10 000 i månedlig leie. 120 000 i året * 5 år = 600 000. Å bo må man betale for uansett, så reelt sett har du ikke tapt noe på det, fordi den alternative kostnaden ville vært mye høyere enn et verditap på 200 000, også om man innkalkulerer renteutgifter og kostnader ved salg. 

Anonymkode: 02ab1...b7f

Det blir spekulering å påstå at det garantert er billigere å eie i løpet av 5 år enn å leie. Det kan være billigere, og det kan være dyrere.

 

A: Kjøper for 3.5M med maks belåning, gir det 133 875 kr i rentekostnader per år (11 000kr per måned) på 4.5% rente, i tillegg kommer renterisikoen man da sitter på. Anta et boligprisfall på 5% i løpet av de 5 årene, gir realisert tap på 175 000kr, og 180 000 kr går tapt i megler - kostnader. Da har man tapt 1 024 375 kr på 5 år. I tillegg kommer jo kostnadene som fellesutgifter, strøm, forsikring etc (de permanente bokostnadene) oppå den nevnte millionen.

B: Leier man for 10k i måneden og bruker 1k i strøm per måned så koster det 660 000 kr.

 

Anonymkode: 31246...8f5

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Jeg hadde ikke vært så bekymret hadde jeg vært deg. Vi er langt unna et mettet marked i Oslo.

Jeg kjenner imidlertid følelsen du sitter med fra den gangen jeg kjøpte min første leilighet. Jeg kjøpte på det som føltes på topp og min leilighet ble stående som den leiligheten med høyest salgspris i borettslaget LENGE. Ikke var den nyoppusset og fin heller. Nå er den solgt, med en solid fortjeneste, selv etter totalrenovering.

Gratulerer med leilighet!

Anonymkode: 48841...37d

Vi skal kjøpe nå i Oslo, og har bodd her i 12 år.

Rett før prisene eksploderte, og sånne råd er jo helt meningsløse for oss?

Vi er jo de som må kjøpe en 3roms til 6 millioner kontra de 2,5- 3 mill eller hva den kostet da. 
 

Vi tjener ingenting, vi må bare håpe det ikke blir som andre steder hvor man  har mer gjeld enn boligen er verdt. 

Anonymkode: 0b985...473

[Gjest Anonymus Notarius]

Knirke skrev (10 timer siden):

Hvis du skal bo der spiller det jo ingen rolle om verdien synker.

Gratulerer med leilighet!

Det spiller jo en rolle dersom markedet skulle kræsje helt og man plutselig (rent hypotetisk) får tilsvarende leiligheter for halve prisen. Da vil jo TS måtte sitte og betale på et lån på en verdi som ikke lenger finnes. F.eks. sitte og betale på et lån på 4 mill når leiligheten er verd 2. 

Ikke at jeg tror det er sannsynlig, altså.

[AnonymBruker]

Vi kjøpte leilighet i gangavstand til Oslo sentrum. Vi hadde den i åtte år, og jeg regnet ut at vi hadde tjent netto ca 600 kr pr dag vi hadde bodd der. Vi solgte vår treroms på 80 m2, og kjøpte en 411 m2 villa tre kvarter fra sentrum. Da hadde vi penger igjen til å dekke megler, flytting og "flytteskatt". 

Anonymkode: a3bd3...6d0

[Knirke]

23 minutter siden, Anonymus Notarius said:

Det spiller jo en rolle dersom markedet skulle kræsje helt og man plutselig (rent hypotetisk) får tilsvarende leiligheter for halve prisen. Da vil jo TS måtte sitte og betale på et lån på en verdi som ikke lenger finnes. F.eks. sitte og betale på et lån på 4 mill når leiligheten er verd 2. 

Ikke at jeg tror det er sannsynlig, altså.

Jo, men det er jo en del av risikoen man sier ja til når man tar opp lån.

Når man leser på KG så skulle man tro at boligkjøp er en risikofri investering. Alle som kan bittelitt om økonomi burde jo fatte at noe sånt ikke finnes.

[Bombasi]

AnonymBruker skrev (11 timer siden):

Hei alle sammen.

Jeg har litt problemer med nervene om dagen. 😶

Saken er at jeg nylig har kjøpt en leilighet i Oslo hvor jeg bor. Jeg har strevd lenge med å i det hele tatt komme meg inn på boligmarkedet, og spesielt her i Oslo har det føltes umulig. Etter MANGE års sparing, og gode valg i karrieren som har ført til lønnsøkning har jeg nå endelig fått tilslag på en leilighet. 😊 Prisen er jo høy, da den er i Oslo. Men jeg fikk den til prisantydning, og det er ikke en bolig som har eksplodert i pris under pandemien (men den økte selvfølgelig MYE i pris fra 60-tallet til den først ble solgt i 2019). Jeg blir 3. eier. 

Uansett. Rentehevinger, mulig boligkrakk (??)..Jeg er skikkelig skremt. Tar meg selv i å tenke hva i huleste har jeg gjort. Folk rundt meg jubler og er så glade på mine vegne, mens jeg føler bare sjebnen ser mørk og dyster ut..🥵 Nå kjøper jeg for å bo der en god stund, men jeg vil jo heller ikke låses fast der til evig tid bare fordi den kanskje halveres i verdi?

Har jeg kjøpt bolig i Norges dyreste by på det dårligste tidspunktet noen gang?😔

Anonymkode: bb48b...0b7

Du skal bare puste med magen. Husprisene vil ikke bli halvvert. Det er dommedagsprofeti. Og du skal uansett bo der en stund, så hvis det kommer et fall så betyr det jo ingenting for deg, for du bor jo der og skal fortsette å bo der. 

Vil heller ikke si at du kjøper på et dårlig tidspunkt. For nå er det mange som vil ha bolig som sitter på gjerdet fordi renten er høy og utsiktene ustabile. Hadde renten vært lav så tror jeg nok at du måtte gitt mer for leiligheten enn det du ga når du kjøpte den, fordi flere ville vært involvert i prosessen. Så kanskje du fikk leiligheten til "underpris", selv om det heter "markedspris"? Vi snakker tross alt om Oslo.

Og når ting stabiliserer seg, både iht. økonomi og renter, så vil de som sitter på gjerdet ut på boligmarkedet. Og hva skjer da? Jo boligprisene øker. 

Det er umulig å time et slikt marked, og jo lenger du venter jo verre blir det. 

For øvrig er det normalt å kjenne på litt "panikk" og "redsel", der tankene som "hva er det jeg har gjort" kommer. Kalde føtter, kalles det. Jeg fikk det også når jeg kjøpte bolig. Tidene var også usikre da, og jeg følte jeg betalte for mye ut ifra betalingsevne. Men det viser seg at hadde jeg ventet så ville jeg aldri fått den boligen, eller denne type bolig, for den summen som jeg ga da. Og ser jeg tilbake i dag på kjøpet, så ser jeg at jeg gjorde et kupp. Det tror jeg du også vil kjenne på etter noen år. 

Så ikke tenk mer på det. Kos deg med ny leilighet, og nyt det vell viten om at du har kommet deg inn i markedet, og at tiden er på din side her. Gratulerer!

Endret 13. februar 2023 av Bombasi

[AnonymBruker]

Wef sier at ingen skal eie noe, så det er det som kommer til å skje. Nå tappes folket for penger gradvis, og folket blir totalt økonomisk avhengig av staten.. som da kan kontrollere alt du skal og ikke skal gjøre.

Anonymkode: 8a4eb...a1c