Overføre bolig kjøpt privat inn i et AS

[Eiendomsgjengen]

Heisann godtfolk!

Jeg og min fremtidige businesspartner har investert i en utleiebolig med flere enheter som idag er leid ut. Huset er kjøpt privat av min businesspartner på papiret, mens jeg har spyttet inn kapital og stiller uoffisielt som økonomisk sikkerhet for boligen. Altså hele lånet og eierskap står på min partner. Idag er 4 leiligheter utleid men veldig strax blir leilighet nr 5 utleid også.(hvilket utløser krav til næringsdrift) Huset ble kjøpt i Januar 2023 hvilket gjør at det er tilnærmet lik verdi på lån og boligens markedsverdi. Vi vil gjerne legge inn denne boligen inn i et AS og lurer på om det er noen som har noen erfaring med dette fra tidligere? Jeg har tatt kontakt med bedriftsdelen av min private bank, men de er ufattelig trege på å komme med tilbakemelding, selv om jeg har purret på dem på telefon. Hvis noen har tips og råd tas dette veldig godt imot og gjerne hvilke midler man burde benytte seg av for å gjennomføre en slik overføring. Er det best å prate med hvilken som helst bank, banken som idag har eiendommens lån, revisor, advokat etc? Har fått tips om å gjøre det gjennom ENK men vi er litt usikre på dette da poenget er å legge det over i et AS hvor jeg og min partner kan være 50/50 eiere og deretter bygge eiendomsporteføljen vår videre. Gjerne still spørsmål om mer informasjon kan gjøre det enklere å komme frem til en løsning.

På forhånd takk!

[AnonymBruker]

Den følelsen når man starter med eiendomsforvaltning uten å ha peiling på eiendomsforvaltning. 😂🤷‍♀️

Anonymkode: a898b...c3e

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (14 minutter siden):

Den følelsen når man starter med eiendomsforvaltning uten å ha peiling på eiendomsforvaltning. 😂🤷‍♀️

Anonymkode: a898b...c3e

Og når "businesspartneren" får eierforholdet mens man stiller med "uoffisiell økonomisk sikkerhet" 🥲

 

Jeg håper du blir grundigere i samarbeidet framover, for dette høres ut som oppskriften på tap av penger...

Anonymkode: 912d7...6a8

[AnonymBruker]

Fy fader for noe surmage bitre folk som svarer deg her TS! Jeg har desverre ingen gode råd, men følger tråden da jeg straks går over til AS jeg også da jeg leier ut 3 leiligheter og ønsker å kjøpe/leie ut fler.

Anonymkode: c8c74...e36

[Druid]

1. Dette er et AS

2. ta kontakt med en forretningsadvokat. 
 

Lite råd her, det er en haug med hensyn her som du må ta i forhold til deres spesielle situasjon, og som advokat vil fortelle dere om.

[AnonymBruker]

Du starter opp Bolig 1 AS først, og deretter kjøper AS-et boligen.

Du og partneren eier fra før Boliger AS med 50/50-eierandel, som igjen eier Bolig 1 AS, Bolig 2 AS og Bolig 3 AS.

 

Siden dere allerede har kjøpt boligen først, så bør du sikre din eierandel gjennom en kontrakt med juridisk eier av boligen. Det er ikke bare å flytte boligen fra person og inn i et AS. 

Anonymkode: e5eac...52c

[Eiendomsgjengen]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Den følelsen når man starter med eiendomsforvaltning uten å ha peiling på eiendomsforvaltning. 😂🤷‍♀️

Anonymkode: a898b...c3e

 

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Og når "businesspartneren" får eierforholdet mens man stiller med "uoffisiell økonomisk sikkerhet" 🥲

 

Jeg håper du blir grundigere i samarbeidet framover, for dette høres ut som oppskriften på tap av penger...

Anonymkode: 912d7...6a8

Takker for to irrelevante innspill. Jeg leter etter svarene på spørsmålene mine stilt i første innlegg men ikke alle som klarer å oppfatte det. Samarbeidet går fint det og oppskriften på å tape penger har vi aldri fulgt, men flinke på å tjene penger, det er vi. Ønsker å holde denne tråden ryddig til formålet slik at jeg og andre kan få hjelp. Takk. 

[AnonymBruker]

Eiendomsgjengen skrev (8 minutter siden):

 

Takker for to irrelevante innspill. Jeg leter etter svarene på spørsmålene mine stilt i første innlegg men ikke alle som klarer å oppfatte det. Samarbeidet går fint det og oppskriften på å tape penger har vi aldri fulgt, men flinke på å tjene penger, det er vi. Ønsker å holde denne tråden ryddig til formålet slik at jeg og andre kan få hjelp. Takk. 

😂😂

Absolutt svært relevant at dere ikke kan 123 eiendomsforvaltning når det er formålet deres. Bare det at du sitter på kvinneguiden å leter etter svar som man åpenbart burde klart å funnet hos de rette instanser på egenhånd svarer jo på hvor dødfødt dette prosjektet er. 

Skaff dere mye mye mere kunskap FØR dere setter i gang, så skal du se du slipper å ty til kvinneguiden for spørsmål. 

Skjønner forøvrig ikke hvorfor du ikke bare tar dette gjennom advokaten?

Anonymkode: a898b...c3e

[AnonymBruker]

er vel bare å selge boligen til ASet? men skattemessig vet jeg ikke hvordan dette blir, må sikkert betale skatt på verdiøkningen?

Anonymkode: 805d9...432

[Eiendomsgjengen]

AnonymBruker skrev (10 minutter siden):

😂😂

Absolutt svært relevant at dere ikke kan 123 eiendomsforvaltning når det er formålet deres. Bare det at du sitter på kvinneguiden å leter etter svar som man åpenbart burde klart å funnet hos de rette instanser på egenhånd svarer jo på hvor dødfødt dette prosjektet er. 

Skaff dere mye mye mere kunskap FØR dere setter i gang, så skal du se du slipper å ty til kvinneguiden for spørsmål. 

Skjønner forøvrig ikke hvorfor du ikke bare tar dette gjennom advokaten?

Anonymkode: a898b...c3e

Starter her med å høre om noen som har gjennomgått prosessen så man "kan følge fotsporene" til noen som har gjort det greit. Det finnes flere ulike måter, noen mer kostbare enn andre. Håpet mitt med å skrive her om det finnes en person som har litt informasjon angående eiendom og en grei overføring fra privat til AS. 
Når folk bruker kvinneguiden til å diskutere saker som arv, gjeld, bitcoin og aksjer, hvorfor i alle dager stusser du over at jeg stiller et spørsmål angående investering i eiendom? 

[Eiendomsgjengen]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Fy fader for noe surmage bitre folk som svarer deg her TS! Jeg har desverre ingen gode råd, men følger tråden da jeg straks går over til AS jeg også da jeg leier ut 3 leiligheter og ønsker å kjøpe/leie ut fler.

Anonymkode: c8c74...e36

Kjempeflott! Lykke til fremover. 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

er vel bare å selge boligen til ASet? men skattemessig vet jeg ikke hvordan dette blir, må sikkert betale skatt på verdiøkningen?

Anonymkode: 805d9...432

Man må betale skatt på gevinsten ved salget til ASet hvis eier ikke har bodde i boligen 1 av de 2 siste årene.

Anonymkode: 50b26...054

[AnonymBruker]

Eiendomsgjengen skrev (4 timer siden):

Heisann godtfolk!

Jeg og min fremtidige businesspartner har investert i en utleiebolig med flere enheter som idag er leid ut. Huset er kjøpt privat av min businesspartner på papiret, mens jeg har spyttet inn kapital og stiller uoffisielt som økonomisk sikkerhet for boligen. Altså hele lånet og eierskap står på min partner. Idag er 4 leiligheter utleid men veldig strax blir leilighet nr 5 utleid også.(hvilket utløser krav til næringsdrift) Huset ble kjøpt i Januar 2023 hvilket gjør at det er tilnærmet lik verdi på lån og boligens markedsverdi. Vi vil gjerne legge inn denne boligen inn i et AS og lurer på om det er noen som har noen erfaring med dette fra tidligere? Jeg har tatt kontakt med bedriftsdelen av min private bank, men de er ufattelig trege på å komme med tilbakemelding, selv om jeg har purret på dem på telefon. Hvis noen har tips og råd tas dette veldig godt imot og gjerne hvilke midler man burde benytte seg av for å gjennomføre en slik overføring. Er det best å prate med hvilken som helst bank, banken som idag har eiendommens lån, revisor, advokat etc? Har fått tips om å gjøre det gjennom ENK men vi er litt usikre på dette da poenget er å legge det over i et AS hvor jeg og min partner kan være 50/50 eiere og deretter bygge eiendomsporteføljen vår videre. Gjerne still spørsmål om mer informasjon kan gjøre det enklere å komme frem til en løsning.

På forhånd takk!

Så du betaler i praksis ned på hans lån? Se til å få offisiell eierandel i huset nå før dette bærer galt av sted for deg!! Lykke til!!

Anonymkode: 27052...84c

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

😂😂

Absolutt svært relevant at dere ikke kan 123 eiendomsforvaltning når det er formålet deres. Bare det at du sitter på kvinneguiden å leter etter svar som man åpenbart burde klart å funnet hos de rette instanser på egenhånd svarer jo på hvor dødfødt dette prosjektet er. 

Skaff dere mye mye mere kunskap FØR dere setter i gang, så skal du se du slipper å ty til kvinneguiden for spørsmål. 

Skjønner forøvrig ikke hvorfor du ikke bare tar dette gjennom advokaten?

Anonymkode: a898b...c3e

I alle dager?! Det må vel være mulig å høre om råd og spørre om folk har litt erfaring med slike ting. Tenker enkelte burde koble av nettet og vokse opp.

Anonymkode: eceeb...492

[Frosty]

Ta kontakt med revisor og sett opp et møte med dere som er på eiersiden for en gjennomgang av firmaopsett og aksjonæravtaler.

En revisor koster litt, men husk at når dere tar steget over i den profesjonelle verden, så er det business fra nå av. Jeg kan garantere deg at du og businesspartner kommer til å bli uenige om stort og smått fremover, og uten en bunnsolid avtale,  så kan det ende dårlig for en eller alle.

Det er mange fallgruver når man skal gjennom en slik prosess som dette.

Som en her allerede har nevnt er det er stor fordel å opprette hver deres holdingselskap som igjen eier eiendomsfirmaet. Da er dere mer fleksibel for alle fremtidige scenarier mtp eierskap, utbytte, ulike investeringer, utsatt skatt, nye eiendomskjøp mm.

Ulempen er enda mer papirarbeid og en høyere engangskostnad, men det er likevel sterkt anbefalt.

 

- Må du ta opp lån for å kjøpe deg inn i eiendommen?

Er dette noe du har mulighet til å gjøre privat og så skyte pengene inn i holdingselskapet -> eiendomsfirmaet? Det er ikke sikkert at det er mulig og du istedet må låne som firma, men da er det en haug med andre vilkår (og alt er dyrere).

Ingen av disse løsningene er perfekte, for det har konsekvenser for deg på forskjellige måter, men her må du se hva banken evt er villig til å gå med på.

 

- Skal han kompisen din kjøpes ut, altså at du kjøper 50% av eiendommen og at alt er likt etter det?

Da må du ha på plass kapital til det, samt at dere trenger frisk egenkapital til den daglige driften.

 

- Hvem er styreleder og hvem er daglig leder? Regner med at ingen av dere skal være ansatt? 

 

- Sett dere ned og lag en fremtidsvisjon, arbeidsplan, kostnadsoverslag, arbeidsfordelingsplan, tidsplan og få alt skriftlig med signatur fra begge.

Plutselig forandrer noe seg og man deler ikke lenger samme visjon eller man trenger pengene man har investert eller blir uenige om hvem som skal gjøre hva.

Husk også at det er flere formelle krav når man har AS, og dette koster også tid og penger.

 

Jeg har bygget opp et eiendomsfirma fra grunnen av og har vært gjennom mye av det du skal nå. Jeg tilbød en bekjent å være med, men han forsvant ut døren på under et halvt år, da det fort ble klart at vi tydeligvis ikke var enige om like mye som jeg først trodde vi var. Heldigvis hadde vi godt utarbeidete avtaler og det var enkelt og ryddig å avslutte det samarbeidet,  og siden har jeg eid 100%. Sett under ett så kostet det partnerskapet meg likevel mye tapt tid og penger.

 

Nå må du ikke misforstå meg - et partnerskap kan selvsagt fungere godt. Man har mye større gjennomføringsevne enn når man er alene, men husk at det fra nå av er business. Så pass på at dere har gode og likeverdige avtaler. Gjør et grundig arbeid nå, for det er mye vanskeligere å endre på noe senere når dere begge er formelt eiere av et firma og lover og regler skal følges.

 

Uansett, sitter på mobil og skriver, så avslutter nå, men det viktigste du kan gjøre et å booke et møte med en revisor. Forklar han på forhånd hva casen er og møt opp begge to. Revisor er en nøytral profesjonell part og det er ekstremt viktig å ha med seg videre i prosessen. 

Endret 19. januar 2023 av Frosty
Typo

[AnonymBruker]

Slå ihvertfall fra deg ENK, DA og ANS med en gang. Aksjeselskap er det eneste fornuftige.

Anonymkode: 52359...64d

[AnonymBruker]

Eiendomsgjengen skrev (9 timer siden):

 

Takker for to irrelevante innspill. Jeg leter etter svarene på spørsmålene mine stilt i første innlegg men ikke alle som klarer å oppfatte det. Samarbeidet går fint det og oppskriften på å tape penger har vi aldri fulgt, men flinke på å tjene penger, det er vi. Ønsker å holde denne tråden ryddig til formålet slik at jeg og andre kan få hjelp. Takk. 

Når du frivillig har godtatt å stille med "uoffisiell sikkerhet" og har spyttet inn kapital i en bolig du har null eierandel i og absolutt ingen juridisk rett på så er det ingenting som vitner om at du er spesielt flink til å håndtere penger, nei 😅 "samarbeidet går helt supert det!" 😬

 

Kompisen din er flink til å tjene penger ja, han har jo fått gratis penger av deg. Du derimot burde virkelig våkne opp.

Anonymkode: 912d7...6a8

[Eiendomsgjengen]

AnonymBruker skrev (10 timer siden):

Når du frivillig har godtatt å stille med "uoffisiell sikkerhet" og har spyttet inn kapital i en bolig du har null eierandel i og absolutt ingen juridisk rett på så er det ingenting som vitner om at du er spesielt flink til å håndtere penger, nei 😅 "samarbeidet går helt supert det!" 😬

 

Kompisen din er flink til å tjene penger ja, han har jo fått gratis penger av deg. Du derimot burde virkelig våkne opp.

Anonymkode: 912d7...6a8

Det ligger mer bak det enn som så. Ikke all informasjon som burde deles på et åpent forum. Men ja, jeg har ingen juridisk rett, og det har jeg vært klar over fra dag en. Er fullstendig klar som du sier på at jeg for øyeblikket ikke har noen offisiell eierandel, men det er også mer gunstig at lånet ikke står på meg, da det gir meg større lånekapasitet ved vårt neste utleieprosjekt. Etter å ha endelig fått pratet med banken idag, virker det som et veldig klart valg å fortsette å kjøre boligen videre privat.  Jeg beklager på dine vegne om du har inngått noen dårlige forretninger tidligere med folk man ikke kunne stole på, men jeg sover godt om natten, vel viten om at det her går veldig fint. Dette løser vi. 

Endret 20. januar 2023 av Eiendomsgjengen
Typo

[AnonymBruker]

Eiendomsgjengen skrev (3 minutter siden):

men jeg sover godt om natten, vel viten om at det her går veldig fint. Dette løser vi. 

Kjære vene, enten er du ekstremt ung eller ekstremt naiv. Mulig kombinasjon av begge. 

Anonymkode: a898b...c3e

[Eiendomsgjengen]

Frosty skrev (6 timer siden):

Ta kontakt med revisor og sett opp et møte med dere som er på eiersiden for en gjennomgang av firmaopsett og aksjonæravtaler.

En revisor koster litt, men husk at når dere tar steget over i den profesjonelle verden, så er det business fra nå av. Jeg kan garantere deg at du og businesspartner kommer til å bli uenige om stort og smått fremover, og uten en bunnsolid avtale,  så kan det ende dårlig for en eller alle.

Det er mange fallgruver når man skal gjennom en slik prosess som dette.

Som en her allerede har nevnt er det er stor fordel å opprette hver deres holdingselskap som igjen eier eiendomsfirmaet. Da er dere mer fleksibel for alle fremtidige scenarier mtp eierskap, utbytte, ulike investeringer, utsatt skatt, nye eiendomskjøp mm.

Ulempen er enda mer papirarbeid og en høyere engangskostnad, men det er likevel sterkt anbefalt.

 

- Må du ta opp lån for å kjøpe deg inn i eiendommen?

Er dette noe du har mulighet til å gjøre privat og så skyte pengene inn i holdingselskapet -> eiendomsfirmaet? Det er ikke sikkert at det er mulig og du istedet må låne som firma, men da er det en haug med andre vilkår (og alt er dyrere).

Ingen av disse løsningene er perfekte, for det har konsekvenser for deg på forskjellige måter, men her må du se hva banken evt er villig til å gå med på.

 

- Skal han kompisen din kjøpes ut, altså at du kjøper 50% av eiendommen og at alt er likt etter det?

Da må du ha på plass kapital til det, samt at dere trenger frisk egenkapital til den daglige driften.

 

- Hvem er styreleder og hvem er daglig leder? Regner med at ingen av dere skal være ansatt? 

 

- Sett dere ned og lag en fremtidsvisjon, arbeidsplan, kostnadsoverslag, arbeidsfordelingsplan, tidsplan og få alt skriftlig med signatur fra begge.

Plutselig forandrer noe seg og man deler ikke lenger samme visjon eller man trenger pengene man har investert eller blir uenige om hvem som skal gjøre hva.

Husk også at det er flere formelle krav når man har AS, og dette koster også tid og penger.

 

Jeg har bygget opp et eiendomsfirma fra grunnen av og har vært gjennom mye av det du skal nå. Jeg tilbød en bekjent å være med, men han forsvant ut døren på under et halvt år, da det fort ble klart at vi tydeligvis ikke var enige om like mye som jeg først trodde vi var. Heldigvis hadde vi godt utarbeidete avtaler og det var enkelt og ryddig å avslutte det samarbeidet,  og siden har jeg eid 100%. Sett under ett så kostet det partnerskapet meg likevel mye tapt tid og penger.

 

Nå må du ikke misforstå meg - et partnerskap kan selvsagt fungere godt. Man har mye større gjennomføringsevne enn når man er alene, men husk at det fra nå av er business. Så pass på at dere har gode og likeverdige avtaler. Gjør et grundig arbeid nå, for det er mye vanskeligere å endre på noe senere når dere begge er formelt eiere av et firma og lover og regler skal følges.

 

Uansett, sitter på mobil og skriver, så avslutter nå, men det viktigste du kan gjøre et å booke et møte med en revisor. Forklar han på forhånd hva casen er og møt opp begge to. Revisor er en nøytral profesjonell part og det er ekstremt viktig å ha med seg videre i prosessen. 

Takker for at du tok deg tiden til å skrive alt dette Frosty. Mye fin informasjon her til å ta med seg videre både for meg og andre. Etter samtale med banken idag, så blir det mest gunstige å maxe utleie privat til randen først også blir det selskap etter det. Visste at det skulle bli dyrere med renta og EK krav, men det var litt stivere enn hva jeg hadde lest i andre forum, så den ideen legger vi på is til senere. Ser at mange, som du, poengterer dette med partner og det forstår jeg godt. Jeg og min partner har en veldig god dialog, og dette er noe vi har pratet om i flere år nå. Vi har samme visjoner, to drivne personer, som har bygget opp en klar og fin fremgangsplan. Som jeg skrev til en annen person her inne, jeg sover godt om natten. Men jeg forstår veldig godt at det kan gå til helvete om man ikke har funnet ut av alt på forhånd og det oppstår uante problemstillinger underveis som skaper splid.