Erfaring med renovering ?

[AnonymBruker]

Vi vurderer og kjøpe ett hus. Det er fra 1950. Siste årene har det blitt ordnet drenering og nytt el-anlegg + kjøkken og andre overflater innvendig. Kjelleren er godkjent som boareal, men den er uinnredet. 
 

Noen som har erfaring med å pusse opp kjeller for å så bo i den mens man tar hoved-etage? Det vi evt tenker er å ta kjelleren, for å så øke taksten for å få mer lån til å ta hovedetasje. 
 

Alt av rør må taes, vinduer og kledning. Badet krever også straks-tiltak i følge tilstandsrapport. 
 

Det er ikke ett slikt prosjekt vi så for oss, men har vært på jakt i over 1 år nå. Eneste som blir lagt ut er nybygg, 3-4 millioner over vår prisklasse og små leiligheter. Vi er lei av å leie, å kjenner på utrygghet med det å ikke ha vårt eget mtp barna. 
 

Leser at det å renovere er dyrere en å bygge, men vi har ikke råd til å bygge. Å skal vi klare å få råd til det krever det sikkert 10 år til med sparing til egenkapital. Om vi renoverer så vil jo man ta det over tid?!… Så noen her som har renovert, og syns det er verdt det? Vi kan gjøre mye selv, har også en svigerfar som går av med pensjon nå og er flink til det meste å stiller velvillig opp.. Men alt av rør, bad, vinduer og kledning må man sette bort til fagfolk, iallefall slik vi tenker det..

Anonymkode: 104bb...7e4

[AnonymBruker]

Jeg ville ikke tatt i et slikt prosjekt om økonomien tilsier at dere må bo i renovering i 10 år.

Du sier hovedetasjen er tatt, samtidig sier du at dere vil bo i kjelleren mens dere tar denne?  Så det betyr at dere vil renovere hele huset, inne og ute.
 

Hvor mye penger har dere til overs ved kjøp? Jeg har gjort mye av det dere tenker å gjøre (ikke byttet hovedvannledning, og har ikke byttet alle vannrør, dette er svært fordyrende).

Tak nevner du ikke, er det nytt? 
for meg høres det ut som dere bør titte i et område dere har råd til å bo i stedet. Få forhold holder gj 10 år med renovering… og skal dere leie folk til alt dere beskriver, så kommer det fort opp i 3-4millioner uansett (her på 170kvm blir det minst 3.5 til slutt u/drenering og nye rør).

Kjøper dere nybygg, så er det mye lettere å selge til god/ høyere pris, fordi 1950 vil alltid være 1950 ved et salg, mm dere tenker å gå all inn og få tek17 standard med balansert ventilasjon osv osv. Slikt er det ikke tatt høyde for når de bygde hus i 1950.

Og hvis dere virkelig har lyst på et slikt kjempeprosjekt, ta med en byggmester på befaring, gå gjennom alle rom og utsiden sammen og si hva dere ønsker å endre/ oppgradere. Han vil da fortelle dere hvilken rekkefølge ting må skje i, og om det er mulig å bo i det. Ser dere virkelig for dere å bo i en kjeller i flere år?

Jeg tok med byggmestere på 2 potensielle totalrenoverings-prosjekter selv. Det første prosjektet ble for problematisk/ kostbart ifht belligenhet/ størrelse/ potensiell markedsverdi, det andre var akkurat innafor. Da la jeg på 500.000 på toppen som buffer i estimatet (knowing me og mine drømmer 😅), og det stemte. Befaringene var kostnadsfrie, ville betale, men de insisterte. Han som var med på den siste befaringen fikk jobben. 

U-etg er lik som deres, og denne har jeg ikke gjort noe med pga kostnadsbildet. Det er 3 rom og ett mulig baderom, totalt 60kvm, anslått til å koste 600.000 å fikse med billige løsninger, (da tenker jeg at det blir 900.000 med prisoppgang, uventede problemer etc, etc). 

Med mindre huset ligger i Oslo, så kan dere ikke forvente å få mange mill i verdistigning på kort tid ved innredning av kjeller. Tipper dere får ca det det koster å få jobben gjort i verdistigning. 
 

 

Anonymkode: 2cebc...434

[Sententia]

Vi renoverer hus fra 1970 over langen. Med mye egeninnsats. Går fint det, og vi bor i huset. 
 

men.. det er en livsstil 😂 

[Leviora]

Vi gikk på en smell. Har samme problemstilling som dere, TS. Har ikke råd til å eie bolig med tilfredstillende standard og plassen vi vil ha, så vi kjøpte et hus bygd på 70-tallet med behov for diverse oppgraderinger. Å ha barn og jobb er mange ganger krevende nok i seg selv, og med prisstigninger overalt pluss renteøkning har vi ikke lenger råd til å ta de større renoveringene. Vi har pusset opp rom for rom, egentlig mest for å øke trivselen da vi begge har behov for å ha det fint rundt oss. Å bo i oppussing tar veldig mye energi, ikke bare selve arbeidet, og det første som pleier å kjenne konsekvensene av det er parforholdet.

Vi har heldigvis aldri merket at det går utover oss som par. Jeg tør påstå at vi har et sjeldent godt forhold i grunn, vi kommuniserer godt og har elsket å pusse opp sammen, vi er et sabla godt team! Men igjen, vi har bare tatt rom for rom og blitt ferdig i løpet av toppen ei uke før vi har ventet lenge med neste rom, med unntak av småting som enda ikke er 100% ferdig. Forholdet er enda bra, men psykisk har vi slitt veldig de siste årene.

Vi har tatt valget om å selge huset nå. Vi har ikke kapasitet til å pusse opp mer. Hverken økonomi eller energi. Vi må fokusere på oss selv og barna.

Vi tar nå et steg tilbake og tenker å flytte til en mye mindre bolig eller leilighet i en annen kommune med topp standard, der hvor vi kan male vegger kun for å få det som vi vil. Bare tanken på at vi slipper å ha mengden av nødvendige tiltak hengende over oss føles ekstremt befriende, og det var da det gikk opp for oss at huset har tappet oss for ekstremt mye energi, både fysisk og psykisk.

Kjøper dere oppussingsobjekt bør dere ha mulighet til å gjøre det på løpende bånd helt til det er ferdig. Hvis ikke vil dere ha resterende hengende over dere som er veldig belastende psykisk, og sjansen for at noe større og mer alvorlig dukker opp er alltid der, for eks lekkasje i rør, tak osv. Ikke gjør som oss, TS. Senk kravene deres og hold dere friske og lykkelige frem til dere er sikre på at dere kan realisere drømmen.

[AnonymBruker]

Vi har bodd i oppussing i 10 år nå, gjør ALT selv. Det er en livsstil og det har tatt mye lengre tid enn vi trodde, ble raskt mindre fritid når begge jobber 100%, vi har i tillegg studert deltid ved siden av og fått 2 barn (som gjorde at vi også måtte bygge på). Men vi kunne aldri tenkt oss å flytte! Vi begge håndtverekere med et par fagbrev hver, så vi har kompetansen til det meste. Vi gjør alt som familieprosjeker og ungene er med på å både male, bytte vinduer, legge fliser ++ det gjør jo at det tar uendelig mye lengre tid når de er med, men det er en felles hobby og noe vi kan gjøre sammen som familie. Vi kjøpte et billig hus og har ikke gjeld, kjøper materialer når vi får lønn og har valgt å se på det som enn hobby isteden for å irritere oss over at vi ikke blir ferdige😂

Anonymkode: a2739...5af

[AnonymBruker]

Takk for svar ☺️ Hovedetagen har nye overflater + nytt kjøkken. Men planløsningen er litt teit, så vi vil evt endre på denne. Trappen er fra byggeår, så må også utvide trappehull og få ny trapp. Vinduene er fra byggeår, så må jo ha ny vinduer. Men i følge tilstandsrapport så er det kun badet som krever straks-tiltak. 
 

Taket er gammelt, men ingen tegn til fukt, lekkasje eller råte på råloftet. 
 

Om vi kjøper dette, så sitter vi til overs med ca 300.000. Men om vi velger å kjøpe dette så blir også lånekostandene og utgifter i forhold til å eie mindre en det vi betaler for å leie nå. I nabo-kommunene er det mye dyrere å bo. Da dem har bystatus, å det har ikke denne kommunen. 
 

Vi ser at vi skal fint klare det på 2-3 år kansje kortere også, alt ettersom om vi får forhøyet takst på huset slik vi får låne med på det etter vi evt har innredet kjelleren. 
 

Vi kunne selvsagt tenkt oss noe nyere. Ser på Finn jevnlig, men svært få hus som er av nyere alder innenfor kostnads-rammen vår.. Helt nye hus på den størrelsen her så må vi fort opp i 6-7-8 millioner. Vi kan gå for en leilighet, med f.eks 3 soverom og 1 bad, men da må vi alikevel spare noen år til. Det er da ferdig prosjekterte hus som ligger på Finn. Dem få tomtene i nærområdet som er til salgs ligger på rundt 1-1,5 mill. Så må man legge til sprenging, graving osv. Så da ryker det noen millioner før man i det hele tatt får bygd selve huset. 
 

Er redd for å gjøre ett bom-kjøp rett og slett, men lei av å leie å ikke vite hvor lenge vi får bo her. Har flyttet 3 ganger på 4 år. 
 

 

Anonymkode: 104bb...7e4

[AnonymBruker]

Hvis huset koster 2-3millioner så vil det kanskje lønne seg. Koster det mer, ville jeg kjøpt en leilighet, bodd trangt og spart Ek, for å kjøpe en nyere og større bolig om noen år.

300.000 er lommerusk ved renovering, mm man gjør alt selv. 

Anonymkode: 2cebc...434

[AnonymBruker]

Dere må å huske at en enebolig har høye løpende utgifter, høyere forsikring, strøm osv enn en leilighet har. 

Anonymkode: 2cebc...434

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Hvis huset koster 2-3millioner så vil det kanskje lønne seg. Koster det mer, ville jeg kjøpt en leilighet, bodd trangt og spart Ek, for å kjøpe en nyere og større bolig om noen år.

300.000 er lommerusk ved renovering, mm man gjør alt selv. 

Anonymkode: 2cebc...434

Ja, huset koster kun 2.2… Så vi har tenkt at vi nok må legge 2-3 mill i det totalt. Skal man få ett helt nytt hus i samme området så må vi ut med 7 mill, da er det 30-40 kvm mindre også. 

Anonymkode: 104bb...7e4

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Dere må å huske at en enebolig har høye løpende utgifter, høyere forsikring, strøm osv enn en leilighet har. 

Anonymkode: 2cebc...434

Ja, vi har regnet på det. Nå leier vi en enebolig til 14.500 i mnd. Da er ikke strøm eller internett inkl. 

Anonymkode: 104bb...7e4

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Ja, vi har regnet på det. Nå leier vi en enebolig til 14.500 i mnd. Da er ikke strøm eller internett inkl. 

Anonymkode: 104bb...7e4

Da leier dere ganske billig. Kommunale avgifter, søppel og husforsikring blir fort 3000kr pr mnd, så lån/renter, strøm, wifi. Tar dere lån på hele kjøpesummen, så blir det ca 13.000 i mnd, men regner med dere har god EK. Så bør dere sikkert anslå 2-3mill i renovering mm dere tenker strukturelle endringer i bæring osv. Da blir det fort mye dyrere. 

Anonymkode: 2cebc...434

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (20 timer siden):

Jeg ville ikke tatt i et slikt prosjekt om økonomien tilsier at dere må bo i renovering i 10 år.

Du sier hovedetasjen er tatt, samtidig sier du at dere vil bo i kjelleren mens dere tar denne?  Så det betyr at dere vil renovere hele huset, inne og ute.
 

Hvor mye penger har dere til overs ved kjøp? Jeg har gjort mye av det dere tenker å gjøre (ikke byttet hovedvannledning, og har ikke byttet alle vannrør, dette er svært fordyrende).

Tak nevner du ikke, er det nytt? 
for meg høres det ut som dere bør titte i et område dere har råd til å bo i stedet. Få forhold holder gj 10 år med renovering… og skal dere leie folk til alt dere beskriver, så kommer det fort opp i 3-4millioner uansett (her på 170kvm blir det minst 3.5 til slutt u/drenering og nye rør).

Kjøper dere nybygg, så er det mye lettere å selge til god/ høyere pris, fordi 1950 vil alltid være 1950 ved et salg, mm dere tenker å gå all inn og få tek17 standard med balansert ventilasjon osv osv. Slikt er det ikke tatt høyde for når de bygde hus i 1950.

Og hvis dere virkelig har lyst på et slikt kjempeprosjekt, ta med en byggmester på befaring, gå gjennom alle rom og utsiden sammen og si hva dere ønsker å endre/ oppgradere. Han vil da fortelle dere hvilken rekkefølge ting må skje i, og om det er mulig å bo i det. Ser dere virkelig for dere å bo i en kjeller i flere år?

Jeg tok med byggmestere på 2 potensielle totalrenoverings-prosjekter selv. Det første prosjektet ble for problematisk/ kostbart ifht belligenhet/ størrelse/ potensiell markedsverdi, det andre var akkurat innafor. Da la jeg på 500.000 på toppen som buffer i estimatet (knowing me og mine drømmer 😅), og det stemte. Befaringene var kostnadsfrie, ville betale, men de insisterte. Han som var med på den siste befaringen fikk jobben. 

U-etg er lik som deres, og denne har jeg ikke gjort noe med pga kostnadsbildet. Det er 3 rom og ett mulig baderom, totalt 60kvm, anslått til å koste 600.000 å fikse med billige løsninger, (da tenker jeg at det blir 900.000 med prisoppgang, uventede problemer etc, etc). 

Med mindre huset ligger i Oslo, så kan dere ikke forvente å få mange mill i verdistigning på kort tid ved innredning av kjeller. Tipper dere får ca det det koster å få jobben gjort i verdistigning. 
 

 

Anonymkode: 2cebc...434

Oj! Kan jeg spørre om når det var? Var det før alt ble så dyrt? Vi snakket akkurat med banken vår og de sa vi måtte regne med 7 milioner(!) på 230 kvm. Det høres jo helt vanvittig mye ut, men det er også snakk om 1950 talls hus, der absolutt alt må tas. 

Anonymkode: 7186c...b9b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (8 minutter siden):

Oj! Kan jeg spørre om når det var? Var det før alt ble så dyrt? Vi snakket akkurat med banken vår og de sa vi måtte regne med 7 milioner(!) på 230 kvm. Det høres jo helt vanvittig mye ut, men det er også snakk om 1950 talls hus, der absolutt alt må tas. 

Anonymkode: 7186c...b9b

Altså det var snakk om prisen hvis man ikke gjør noen ting selv. 

Anonymkode: 7186c...b9b

[Snublefot62]

Noen par får dette til. Mange gjør det ikke.

Å bo i et oppussingsprosjekt krever enormt mye mer enn å bare gjøre jobben. Man skal og bo på en "byggeplass" med mye uferdig, konstant med oppgaver som må endres prioritering på, utgifter, økte kostnader, diskusjon rundt farger og løsninger, tråkke oppi verktøy, sagspon, støv, plast, maling, spiker + + +. Og dette kommer i tillegg til vanlig 8-16 jobb for begge to, barnehage, middager, klesvask, husvask og alt det andre for å drifte en familie AS.

Jeg ville unngått det. Men jeg forstår og situasjonen dere er i. Men når dere først snakker om å renovere et hus fra 1950 tallet fordi det må renoveres, og så går over til at dere må endre planløsning i første etasje som egentlig er grei - da tipper jeg meg frem til at dere tar dere vann over hodet.

:)

[newman01]

18 hours ago, AnonymBruker said:

Om vi kjøper dette, så sitter vi til overs med ca 300.000

Så dere har 300'000 til overs etter kjøp som dere skal bruke på å lage en helt ny etasje dere kan bo i mens overetasjen pusses opp? Er ikke det litt vel lite startkapital? Bare bad koster stort sett mer... 

Litt avhengig av konstruksjonsmåte i kjeller må dere kanskje grave dere litt nedover for å få plass til isolasjon, støp og varmekabler. Hvilke rom tenker dere å etablere i kjeller? Om det skal flyttes på vegger i hovedetasjen for å endre planløsning kan det være at dere må endre bæresystemet på bygget. Det er ikke billig. Og om badet i hovedetasjen er i dårlig forfatning må dere antagelig lage bad i kjeller. Har dere sett på regnskapet for prosjektet? 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Oj! Kan jeg spørre om når det var? Var det før alt ble så dyrt? Vi snakket akkurat med banken vår og de sa vi måtte regne med 7 milioner(!) på 230 kvm. Det høres jo helt vanvittig mye ut, men det er også snakk om 1950 talls hus, der absolutt alt må tas. 

Anonymkode: 7186c...b9b

Jeg har brukt 2.4 på etterisolering av og nytt 220 kvm tak, noe ny kledning, 20vinduer, etterisolering innvendig, alle overflater+ny el, nytt bad, og et relativt dyrt kjøkken inne på 110kvm (fordelt på 70kvm stue kjøkken, 2sov+bad), og tak, vegger, bæring, betongdekke på 20kvm garasje, nye terrassebord på ca 90kvm, 9m glassgelender.
 

Gjort noe egeninnsats selv, men mest av kosmetisk art. Prosjekterte alt selv, og har fått rabatterte priser på en del materialer/fliser. Brukte kran en del på heising av materialer/ og søppel.

Noen dyre løsninger, de fleste ikke. Laminat og varmefolie f.eks. 

Arbeidet ble utført fra Mai 21-desember 22. vil tro dere kommer langt med 5 mill, men å bytte vannrør og denslags drar avgårde. Alle bærende konstruksjoner var ok hos meg, og endret ikke planløsning noe særlig.

 

Anonymkode: 2cebc...434

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (29 minutter siden):

Jeg har brukt 2.4 på etterisolering av og nytt 220 kvm tak, noe ny kledning, 20vinduer, etterisolering innvendig, alle overflater+ny el, nytt bad, og et relativt dyrt kjøkken inne på 110kvm (fordelt på 70kvm stue kjøkken, 2sov+bad), og tak, vegger, bæring, betongdekke på 20kvm garasje, nye terrassebord på ca 90kvm, 9m glassgelender.
 

Gjort noe egeninnsats selv, men mest av kosmetisk art. Prosjekterte alt selv, og har fått rabatterte priser på en del materialer/fliser. Brukte kran en del på heising av materialer/ og søppel.

Noen dyre løsninger, de fleste ikke. Laminat og varmefolie f.eks. 

Arbeidet ble utført fra Mai 21-desember 22. vil tro dere kommer langt med 5 mill, men å bytte vannrør og denslags drar avgårde. Alle bærende konstruksjoner var ok hos meg, og endret ikke planløsning noe særlig.

 

Anonymkode: 2cebc...434

Takk for info! Jeg reagerte litt på den prisen banken kom med. Vi har ikke mulighet til å gjøre noe selv, men syntes likevel 7 mill var ekstremt, men kanskje materialbruken har økt så mye nå🤷🏼‍♀️

Anonymkode: 7186c...b9b

[AnonymBruker]

Vi har brukt 6 mill på oppussing av en ganske stor enebolig med utleiedel. Da har vi brukt ca 1 mnok på drenering og uteområder, resten inne. Vi har bare bytta noen få vinduer (6 stk), og ikke gjort noe med tak eller bordkledning, dvs ca 5 mill er brukt inne. Har bytta alt av rør og elektrisk inkl oppussing av 3 bad og 2 kjøkken. Totalrenovert inne, ikke brukt de billigere løsningene, men ikke noe eksklusivt. Gjort ingenting sjøl. 
 

Hvis dere gjør dette, må dere ha nok penger, og jeg synes ikke det høres ut som dere har det. 

Anonymkode: f47e5...1ed

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 timer siden):

Vi har brukt 6 mill på oppussing av en ganske stor enebolig med utleiedel. Da har vi brukt ca 1 mnok på drenering og uteområder, resten inne. Vi har bare bytta noen få vinduer (6 stk), og ikke gjort noe med tak eller bordkledning, dvs ca 5 mill er brukt inne. Har bytta alt av rør og elektrisk inkl oppussing av 3 bad og 2 kjøkken. Totalrenovert inne, ikke brukt de billigere løsningene, men ikke noe eksklusivt. Gjort ingenting sjøl. 
 

Hvis dere gjør dette, må dere ha nok penger, og jeg synes ikke det høres ut som dere har det. 

Anonymkode: f47e5...1ed

Hvor lang tid tok det? 

Anonymkode: 7186c...b9b

[AnonymBruker]

Vi har brukt 3 mill for å bygge på litt og totalrenovere et to etasje hus. Det tok fire år og det meste har vi gjort alene. Helt sykt mye jobb, hadde ikke gjort det igjen. Å bo oppi det synes jeg var veldig mentalt stressende og belastende. 

Alt er byttet ut hos oss. Alt elektrisk, rør, tak/vegger/gulv til stendere, etterisolert til dagens standard, byttet tak ut, kledning, vinduer, drenert ute. Badene er bygd opp på nytt med nytt støpt gulv. Å legge gips, parkett, male ol ble jo en kosejobb i forhold til alt grunn og grovarbeidet. Det var sykt mye jobb, vi var nok ikke klar over at det skulle ta så lang tid. Og siden alt gikk opp i pris på materialer, så ble det betraktelig dyrere enn planlagt. Men vi er veldig fornøyde med resultatet. 

Anonymkode: 7f761...f89