Leie eller kjøpe bolig i dagens boligmarked?

[Portia Catonis]

https://e24.no/internasjonal-oekonomi/i/Q7M8wP/boligprisene-i-sverige-raser

[Frosty]

Selv om vi går mot høyere renter og ikke har kontroll på inflasjonen (foreløpig), så er ikke dette noe som kommer til å vare evig. Renten vil etter hvert nå sitt toppnivå og vi vil få kontroll på inflasjonen, og da vil det være på tide å senke renten igjen for å stimulere økonomien og legge til rette for eksportnæringen. En svak krone er gull verdt for AS Norge, selv om det ikke er like bra for befolkningen.

Så langt i år har boligprisene steget med 4,7 prosent og gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge var 4.328.496 kroner ved utgangen av oktober. https://e24.no/naeringsliv/i/rlPGoA/boligprisene-fortsatte-aa-falle-i-oktober

I samme artikkel sies det at man muligens går mot en boligprisutvikling på 0 prosent for 2022.

Hva som skjer videre i 2023 og 2024 er umulig å vite, men i og med at renten skal litt videre opp er det ikke usannsynlig at prisutviklingen stopper litt opp og antakelig synker litt, før den henter seg inn igjen og stiger slik den har gjort de siste 30 årene. https://www.ssb.no/statbank/table/07230/tableViewLayout1/

Selv under finanskrisen høsten 2008 ble det ikke noe stort prisfall på boliger i Norge og allerede året etter steg prisene igjen. Norge var riktignok mer skjermet enn andre land, men hvis en ser på styringsrenten fra Norges Bank, så var den faktisk på "hele" 5,75 prosent (aug 2008). Til sammenligning er den i dag 2,5 prosent (nov 2022).

 

SSB gikk i september ut og sa de forventer et boligprisfall på 2,5% både i 2023 og i 2024. https://www.dn.no/makrookonomi/ssb/prognoser/boligpriser/ssb-venter-boligprisfall-i-2023-og-2024/2-1-1294128

Dersom dette blir gjeldende kan det være at det vil lønne seg å vente med å kjøpe bolig hvis man klarer å spare godt med egenkapital, men dette henger veldig tett sammen med hvor mye lån hun må ha, hva hun tjener og hva hun må betale i leie dersom hun ikke kjøper bolig.

Det er også en risiko for at man går glipp av gode kjøp mens det er mindre konkurranse om boligene, man blir senere ferdig med nedbetalingen av lånet, man har en mer usikker bosituasjon når man leier og sist men ikke minst, man går glipp av en eventuell prisvekst. Og når prisveksten inntreffer er det garantert at alle som har sittet på gjerdet vil få panikk og det vil igjen bli ville tilstander i kampen om boligene. Hvem tør å vente lenger når markedet igjen snur?

 

Et lite eksempel:

Dersom man har 2MNOK i lån med 4,1% rente og 25 års nedbetalingstid, koster det kr. 10.717,- per måned. Ca kr. 9.200,- etter skattefradrag. Ca kr. 5.300,- når man utelater avdragene.

Samme scenario med 5% rente koster kr. 11.859,- per måned. Ca kr. 10.000,- etter skattefradrag. Ca kr. 6.580,- når man utelater avdragene.

Legg til månedlige fellesutgifter; herunder kommunale avgifter, forsikring, utvendig vedlikehold, driftskostnader og eventuelle lånekostnader, som betyr at man kan plusse på noen tusenlapper på den summen. Likevel skal det mye til for at man kommer dårligere ut ved å eie kontra å leie blant annet fordi man skal holde avdragene utenfor regnestykket når man regner på lønnsomheten. Dette fordi det er å anse det for sparing. I tillegg sparer man mer og mer etter hvert som tiden går fordi man har annuitetslån.

La oss si at fellesutgiftene er på kr. 5.400,- per måned. Og la oss bruke eksempelet med 5% rente, altså kr. 6.580,- i rentekostnad etter skattefradrag.

Dette betyr at det er billigere å eie enn å leie dersom man må betale kr. 12.000,- eller mer for tilsvarende boenhet.

Når det er sagt, så skal man ha råd til det også. Selv om man "sparer" avdragene, så skal de likefullt betales hver måned, så dette er en "tvungen" sparing. Månedskostnaden på å eie bolig er altså høyere enn leiekostnaden, og i dette tilfellet er summen med 5% rente kr. 17.259,- før skattefradrag på renter.  Dette er den reelle kostnaden man skal ha råd til, samt at man skal ha råd til potensielt enda høyere renter.

Det er også vesentlig at man har et langsiktig mål med boligen man kjøper. Hvis man bare bor der et år eller to, kan man risikere å gå med tap både mtp negativ prisutvikling og grunnet kostnader ved salg.

Portia Catonis skrev (16 timer siden):

https://e24.no/internasjonal-oekonomi/i/Q7M8wP/boligprisene-i-sverige-raser

Å sammenligne utviklingen i boligprisene i Norge med Sverige (og Danmark) blir heller ikke riktig fordi begge våre naboland har et primært regulert leiemarked. Det har vi ikke i Norge. I Sverige og Danmark er det svært gunstig å leie, noe som gjør at "alle" vil leie istedenfor å kjøpe med en gang renten stiger eller det er uro i markedet.

I tillegg leier en mye større prosentandel av befolkningen istedenfor å eie.

Sverige har også hatt samme eventyrlige vekst i boligpriser som Norge har hatt de siste 20 årene, men markedet der er som sagt mer sårbart enn vårt blant annet pga nevnte regulering i leiemarkedet.

I Norge vil leieprisene øke. Økte kostnader blir skjøvet over på leietakerne og når færre kjøper bolig og nyboligsalget stopper opp (og også nyboligbyggingen), da har du plutselig enda flere som kjemper om de samme boligene på leiemarkedet. Og når markedet er normalt igjen, enda flere som etter hvert kjemper om de samme bruktboligene. Prisveksten skyldes jo i stor grad mangel på nok boligutbygging.

 

Avslutningsvis vil jeg på generelt grunnlag anbefale "alle" å komme seg inn på boligmarkedet så tidlig som mulig - også i dagens klima. Det viktigste er å ikke låne til langt over pipa uten at du faktisk er i stand til å tåle økte kostnader. Det er ikke slik at første bolig må være drømmeboligen.

[AnonymBruker]

Portia Catonis skrev (På 22.11.2022 den 8.10):

https://e24.no/internasjonal-oekonomi/i/Q7M8wP/boligprisene-i-sverige-raser

Les hele artikkelen, og les den nøye. For oss som har fulgt med en stund, og som er klar over forskjellene på boligmarkedet i Sverige og i Norge, så kom det ikke som noen overraskelse at prisene faller så dramatisk i Sverige. Men anbefaler deg som sagt å lese artikkelen nøye, og lese deg mer opp generelt.

Anonymkode: ef28b...0bb

[AnonymBruker]

Frosty skrev (9 timer siden):

Selv om vi går mot høyere renter og ikke har kontroll på inflasjonen (foreløpig), så er ikke dette noe som kommer til å vare evig. Renten vil etter hvert nå sitt toppnivå og vi vil få kontroll på inflasjonen, og da vil det være på tide å senke renten igjen for å stimulere økonomien og legge til rette for eksportnæringen. En svak krone er gull verdt for AS Norge, selv om det ikke er like bra for befolkningen.

Så langt i år har boligprisene steget med 4,7 prosent og gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge var 4.328.496 kroner ved utgangen av oktober. https://e24.no/naeringsliv/i/rlPGoA/boligprisene-fortsatte-aa-falle-i-oktober

I samme artikkel sies det at man muligens går mot en boligprisutvikling på 0 prosent for 2022.

Hva som skjer videre i 2023 og 2024 er umulig å vite, men i og med at renten skal litt videre opp er det ikke usannsynlig at prisutviklingen stopper litt opp og antakelig synker litt, før den henter seg inn igjen og stiger slik den har gjort de siste 30 årene. https://www.ssb.no/statbank/table/07230/tableViewLayout1/

Selv under finanskrisen høsten 2008 ble det ikke noe stort prisfall på boliger i Norge og allerede året etter steg prisene igjen. Norge var riktignok mer skjermet enn andre land, men hvis en ser på styringsrenten fra Norges Bank, så var den faktisk på "hele" 5,75 prosent (aug 2008). Til sammenligning er den i dag 2,5 prosent (nov 2022).

 

SSB gikk i september ut og sa de forventer et boligprisfall på 2,5% både i 2023 og i 2024. https://www.dn.no/makrookonomi/ssb/prognoser/boligpriser/ssb-venter-boligprisfall-i-2023-og-2024/2-1-1294128

Dersom dette blir gjeldende kan det være at det vil lønne seg å vente med å kjøpe bolig hvis man klarer å spare godt med egenkapital, men dette henger veldig tett sammen med hvor mye lån hun må ha, hva hun tjener og hva hun må betale i leie dersom hun ikke kjøper bolig.

Det er også en risiko for at man går glipp av gode kjøp mens det er mindre konkurranse om boligene, man blir senere ferdig med nedbetalingen av lånet, man har en mer usikker bosituasjon når man leier og sist men ikke minst, man går glipp av en eventuell prisvekst. Og når prisveksten inntreffer er det garantert at alle som har sittet på gjerdet vil få panikk og det vil igjen bli ville tilstander i kampen om boligene. Hvem tør å vente lenger når markedet igjen snur?

 

Et lite eksempel:

Dersom man har 2MNOK i lån med 4,1% rente og 25 års nedbetalingstid, koster det kr. 10.717,- per måned. Ca kr. 9.200,- etter skattefradrag. Ca kr. 5.300,- når man utelater avdragene.

Samme scenario med 5% rente koster kr. 11.859,- per måned. Ca kr. 10.000,- etter skattefradrag. Ca kr. 6.580,- når man utelater avdragene.

Legg til månedlige fellesutgifter; herunder kommunale avgifter, forsikring, utvendig vedlikehold, driftskostnader og eventuelle lånekostnader, som betyr at man kan plusse på noen tusenlapper på den summen. Likevel skal det mye til for at man kommer dårligere ut ved å eie kontra å leie blant annet fordi man skal holde avdragene utenfor regnestykket når man regner på lønnsomheten. Dette fordi det er å anse det for sparing. I tillegg sparer man mer og mer etter hvert som tiden går fordi man har annuitetslån.

La oss si at fellesutgiftene er på kr. 5.400,- per måned. Og la oss bruke eksempelet med 5% rente, altså kr. 6.580,- i rentekostnad etter skattefradrag.

Dette betyr at det er billigere å eie enn å leie dersom man må betale kr. 12.000,- eller mer for tilsvarende boenhet.

Når det er sagt, så skal man ha råd til det også. Selv om man "sparer" avdragene, så skal de likefullt betales hver måned, så dette er en "tvungen" sparing. Månedskostnaden på å eie bolig er altså høyere enn leiekostnaden, og i dette tilfellet er summen med 5% rente kr. 17.259,- før skattefradrag på renter.  Dette er den reelle kostnaden man skal ha råd til, samt at man skal ha råd til potensielt enda høyere renter.

Det er også vesentlig at man har et langsiktig mål med boligen man kjøper. Hvis man bare bor der et år eller to, kan man risikere å gå med tap både mtp negativ prisutvikling og grunnet kostnader ved salg.

Å sammenligne utviklingen i boligprisene i Norge med Sverige (og Danmark) blir heller ikke riktig fordi begge våre naboland har et primært regulert leiemarked. Det har vi ikke i Norge. I Sverige og Danmark er det svært gunstig å leie, noe som gjør at "alle" vil leie istedenfor å kjøpe med en gang renten stiger eller det er uro i markedet.

I tillegg leier en mye større prosentandel av befolkningen istedenfor å eie.

Sverige har også hatt samme eventyrlige vekst i boligpriser som Norge har hatt de siste 20 årene, men markedet der er som sagt mer sårbart enn vårt blant annet pga nevnte regulering i leiemarkedet.

I Norge vil leieprisene øke. Økte kostnader blir skjøvet over på leietakerne og når færre kjøper bolig og nyboligsalget stopper opp (og også nyboligbyggingen), da har du plutselig enda flere som kjemper om de samme boligene på leiemarkedet. Og når markedet er normalt igjen, enda flere som etter hvert kjemper om de samme bruktboligene. Prisveksten skyldes jo i stor grad mangel på nok boligutbygging.

 

Avslutningsvis vil jeg på generelt grunnlag anbefale "alle" å komme seg inn på boligmarkedet så tidlig som mulig - også i dagens klima. Det viktigste er å ikke låne til langt over pipa uten at du faktisk er i stand til å tåle økte kostnader. Det er ikke slik at første bolig må være drømmeboligen.

Godt skrevet!

Anonymkode: ef28b...0bb

[Portia Catonis]

3 hours ago, AnonymBruker said:

Les hele artikkelen, og les den nøye. For oss som har fulgt med en stund, og som er klar over forskjellene på boligmarkedet i Sverige og i Norge, så kom det ikke som noen overraskelse at prisene faller så dramatisk i Sverige. Men anbefaler deg som sagt å lese artikkelen nøye, og lese deg mer opp generelt.

Anonymkode: ef28b...0bb

Hva for en nedlatende holdning er dette? Jeg la ut en link til en E24 artikkel, uten å kommentere den forøvrig, og så blir jeg snakket til som om jeg er tilbakestående.

Dette nivået av debatt gidder jeg ikke forholde meg til. Takk for meg.

[AnonymBruker]

Nå er rett tid å kjøpe tenker jeg, du kan få ting godt under pris som er lagt ut.

Min søster klarte nettopp å skrelle av 300k i prisen her i Oslo på en fin leilighet, kun 1 til som ga bud.

Anonymkode: 5e68c...453

[avsbdnf]

AnonymBruker skrev (På 23.11.2022 den 14.26):

Nå er rett tid å kjøpe tenker jeg, du kan få ting godt under pris som er lagt ut.

Min søster klarte nettopp å skrelle av 300k i prisen her i Oslo på en fin leilighet, kun 1 til som ga bud.

Anonymkode: 5e68c...453

Næringseiendom begynner kanskje å bli billig priset, men primærboliger kommer nok til å falle lenge før de snur. 

Boligmarkedet bunner historisk ut helt på slutten av resesjoner og finanskriser. Lavkonjukturen vi er på vei inn i nå toppet for under et år siden. 

Det er også veldig naivt å tro at vi skal tilbake på 0% rente. Normalt ligger styringsrenten mellom 3% og 5%. Man må bare zoome litt ut og se i ett større perspektiv enn én enkelt eiendoms-boom. Styringsrenten har hatt en fallende trend helt siden 1987, og nå har vi nettopp passert 0% punktet og skifter fra høy til lavkonjuktur.

Å se på boligmarkedet mellom 1993 og 2022 som refferanse er som å være bull på teknologi når man bruker Nasdaq mellom 1989 og 1999 som refferanse. 

Leiemarkedet i Oslo er historisk billig nå, og den lave yielden (under 3%) på utleie er grunnen til at så mange investorer har realisert gevinst og solgt seg ut nå.

De landene jeg mener det er best å sammeblikne Norsk eiendomsmarked er de andre vestlige som hadde god innenlandsøkonomi under 2008 finanskrisen, men som alikevel (pga FED renten) hadde stimulerende lav rente i etterkant. Dvs f.eks New Zealand, Canada, Danmark. Der har allerede prisfallet fått godt moment nå.

 

Som du ser så er det høy invers korrelasjon mellom renter og realpriser, og når renten skal opp til mellom 5 og 6%, så trenger man ikke hete Robert J. Shiller for å skjønne hva som skjer med prisene.

 

For all del. Kjøp eiendom, men jeg tror nok du kommer til måtte vente veldig lenge før du har positiv realavkastning som investor.

Endret 24. november 2022 av avsbdnf