Kan noen hjelpe meg med å forstå punkter på en salgsoppgave

[AnonymBruker]

Hei! 
Jeg skal kjøpe min første leilighet, og har fattet interesse for en leilighet. 

Jeg leser salgsoppgaven, men jeg forstår ikke hva de ulike tingene betyr. Jeg har ikke foreldre eller andre å spørre om hjelp, så håper at noen kyndige mennesker her kan hjelpe med å forstå hvor ille disse punktene er?

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Baderom:
- Ventilasjon: Ventilasjonsspalte dør/terskel er ikke etablert. 
- Sanitærutstyr: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
- Overflater vegger: Det registreres bomlyd i enkelte fliser, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det er ikke observert synlige skader, men tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er ukjent. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. 
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste en høydeforskjell på 10mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80cm. 
 

Kjøkken:
- Ventilasjon: Det er kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. 

 

- Overflater vegger: Kondensproblematikk på et ytterhjørne i soverom. Dette kan indikere manglende ventilasjon, samt svertesopp. 
- Etasjeskiller: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0m er målt til 11mm i begge retninger. 
- Vannbåren varme: Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer.
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid etter 1999. Det observeres en løs ledning på strømtilførsel til avtrekksvifte på bad. 

Hvor alvorlig er disse punktene? Kan dette med ventilasjon og fukt bli dyrt på sikt? Jeg har ikke råd til hundretusen for å ordne slike ting. 
Menes det på kjøkkenet at det ikke er ordentlig vifte? 

 

Beklager at dette ble litt langt. Setter pris på innspill  

Anonymkode: 95ebf...94a

[AnonymBruker]

Det skal ligge ved en oversikt over hva det vil koste å reparere og utbedre de ulike punktene, om du leser rapporten nøye. 

Anonymkode: 1f4eb...2b2

[AnonymBruker]

Ville kon styrt unna. Ser ut som det kan være behov for både å renovere bad og oppgradere det elektriske anlegget. Ta evt med deg tilstandsrapporten til en elektriker og en baderomsentrepenør, og hør om de kan hjelpe deg med å tolke mot timesbetaling.

Anonymkode: 87424...71c

[AnonymBruker]

Viften på kjøkkenet er det minste problemet, sier bare at det er filter. Bad med TG2 er ikke så ille. Ville sjekket det elektriske anlegget sammen med en proff, det var litt uklart.

Anonymkode: 07caf...215

[Hulderen]

Det er lov å spørre megleren. Selv om han er betalt av selgeren, så er det hans jobb å sørge for at alt går riktig for seg. En god megler er ekstra obs på førstegangskjøpere, og vil være behjelpelig med de spørsmål de måtte ha.

[AnonymBruker]

Ja, og så kan du også ringe takstmann. 

Anonymkode: 87424...71c

[AnonymBruker]

Hulderen skrev (4 minutter siden):

Det er lov å spørre megleren

Etter min erfaring tenker de fleste meglere kun salg og profitt, de er tvers i gjennom løgnaktige, falske og uærlige. 

Anonymkode: 1f4eb...2b2

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Ja, og så kan du også ringe takstmann. 

Anonymkode: 87424...71c

Mye lurere. 

Anonymkode: 1f4eb...2b2

[AnonymBruker]

Løp med mindre du selv er handy eller har mye penger til å fikse.

Anonymkode: 1ba4c...68b

[AnonymBruker]

Har vært på et hundretalls visninger siste året og lest enda flere salgsoppgaver og spurt megler om punktene og de tingene i denne salgsoppgaven er ikke uvanlig å se så det er ikke noe farlige greier. 

- Ventilasjonsspalte på badedør er etter moderne krav, ikke alle eldre boliger som har det  og er ikke værre enn å bytte dør eller sørge for å ha døren åpen å lufte ut fukt etter dusj. 

- Manglende drenering fra sisterne i toalett har bare noe å si hvis det skulle bli lekkasje i doen tror jeg, spør megler.  På sikt kan du ha en rørlegger der eller kjøpe nytt klosett men det er ingenting du må gjøre noe med umiddelbart for da hadde det stått tg3

- Bom i enkelte fliser er helt normalt. Ikke noe farlig men bør ikke være i dusjsonen bare. Så lenge badet er utført av fagperson er det ikke noe å bekymre seg over. Gjelder bom i masse fliser og ufagmessig arbeid kan bom tyde på dårlig arbeid men er det bare et par fliser er det vanlig. PS om badet ikke er fagmessig utført har du ingen rettigheter i forsikringsselskap om skader og lekkasje oppstår men det skal oppgis i salgsoppgaven hvis bad (fliser og membran) ikke er fagmessig utført 

- Helt vanlig at tettesjikt og membran står nevnt med gjenværende levetid,  resten er ganske standard tekst bare for å sikre seg at det er nevnt. Snakk med megler om det 

- Fall i dusjsonen ikke etter dagens krav er også helt normalt og standard tekst. Test dusjen når du er på visning og se hvor fort vannet renner ned i sluket. Når det bare er 5mm forskjell fra dagens standard skal det gå helt fint, men se etter om gulvet er så flatt at vann i dusjssonen trekker ut på hele badegulvet og ikke ned i sluket

- Kullfilter kjøkken helt normalt. Det betyr vifte men som ikke slipper luften ut via sjakt. Normalt med manglende ventilasjon i eldre bygg, ha vinduet oppe for å slippe ut damp og røyk når du lager mat. Du får selv vurdere om det er problematisk for deg eller ikke. 

- Fuktproblemer i konstruksjon er eneste jeg ser på som mulig problematisk i salgsoppgaven. Er det andelsleilighet i borettslag hadde jeg tatt en telefon til borettslaget i forkant av visning og spurt om de har ansvar for å utbedre det. Er det selveier leilighet hadde jeg prøvd å få med fagperson på visning for å vurdere omfang og eventuelle tiltak. Det kan være så enkelt som at man må lufte oftere eller kan være så omfattende at deler av vegg og kledning må skiftes ut. Megler kan også gi deg en indikasjon på alvoret men vil aldri være like ærlig som en håndverker. Ring megler å hør, og når du er på visning ta deg god tid til å henge i boligen sånn at du kan overhøre hva andre der sier om det også

- Etasjeskiller,  vannbåren varme og elektrisk anlegg har standard formuleringer. Ikke noe problem. Se i sikringsskapet når du er på visning og se at det ser normalt ut. 

 

Generelt er TG2 helt normalt. Sjeldent man ser TG1. TG3 betyr at ting må skiftes med en gang, TG2 betyr at alt fungerer som det skal og er helt beboelig. I år kom strengere regler til hvor detaljert rapport man måtte skrive så ting som før ikke trengte å nevnes må bli nevnt i dag så man kan få litt inntrykk av at ting er mer omfattende enn det er. Som sagt hadde jeg ikke bekymret meg for mer enn det fuktproblemet i hjørnet

 

Skriv liste før visning med spørsmål du vil stille megler og ikke vær redd for å spørre hva noe betyr eller stille kritiske spørsmål om hva som må gjøres og hvor ansvaret ligger om noen problemer skulle oppstå 

Lykke til!

Anonymkode: 999a3...e25

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (13 timer siden):

Ville kon styrt unna. Ser ut som det kan være behov for både å renovere bad og oppgradere det elektriske anlegget. Ta evt med deg tilstandsrapporten til en elektriker og en baderomsentrepenør, og hør om de kan hjelpe deg med å tolke mot timesbetaling.

Anonymkode: 87424...71c

Nei ingenting her tilsier at bad må renoveres eller at elektriske anlegg må tas. Eldre anlegg fungerer helt fint 

Anonymkode: 999a3...e25

[AnonymBruker]

Jeg husker da de nye tilstandsrapportene begynte å komme rundt nyttår. Det var jo nesten så man ikke ville kjøpe noe som helst 🤣

 

Gode svar fra AB over her. 

Anonymkode: b13cd...4da

[Chailatte]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Har vært på et hundretalls visninger siste året og lest enda flere salgsoppgaver og spurt megler om punktene og de tingene i denne salgsoppgaven er ikke uvanlig å se så det er ikke noe farlige greier. 

- Ventilasjonsspalte på badedør er etter moderne krav, ikke alle eldre boliger som har det  og er ikke værre enn å bytte dør eller sørge for å ha døren åpen å lufte ut fukt etter dusj. 

- Manglende drenering fra sisterne i toalett har bare noe å si hvis det skulle bli lekkasje i doen tror jeg, spør megler.  På sikt kan du ha en rørlegger der eller kjøpe nytt klosett men det er ingenting du må gjøre noe med umiddelbart for da hadde det stått tg3

- Bom i enkelte fliser er helt normalt. Ikke noe farlig men bør ikke være i dusjsonen bare. Så lenge badet er utført av fagperson er det ikke noe å bekymre seg over. Gjelder bom i masse fliser og ufagmessig arbeid kan bom tyde på dårlig arbeid men er det bare et par fliser er det vanlig. PS om badet ikke er fagmessig utført har du ingen rettigheter i forsikringsselskap om skader og lekkasje oppstår men det skal oppgis i salgsoppgaven hvis bad (fliser og membran) ikke er fagmessig utført 

- Helt vanlig at tettesjikt og membran står nevnt med gjenværende levetid,  resten er ganske standard tekst bare for å sikre seg at det er nevnt. Snakk med megler om det 

- Fall i dusjsonen ikke etter dagens krav er også helt normalt og standard tekst. Test dusjen når du er på visning og se hvor fort vannet renner ned i sluket. Når det bare er 5mm forskjell fra dagens standard skal det gå helt fint, men se etter om gulvet er så flatt at vann i dusjssonen trekker ut på hele badegulvet og ikke ned i sluket

- Kullfilter kjøkken helt normalt. Det betyr vifte men som ikke slipper luften ut via sjakt. Normalt med manglende ventilasjon i eldre bygg, ha vinduet oppe for å slippe ut damp og røyk når du lager mat. Du får selv vurdere om det er problematisk for deg eller ikke. 

- Fuktproblemer i konstruksjon er eneste jeg ser på som mulig problematisk i salgsoppgaven. Er det andelsleilighet i borettslag hadde jeg tatt en telefon til borettslaget i forkant av visning og spurt om de har ansvar for å utbedre det. Er det selveier leilighet hadde jeg prøvd å få med fagperson på visning for å vurdere omfang og eventuelle tiltak. Det kan være så enkelt som at man må lufte oftere eller kan være så omfattende at deler av vegg og kledning må skiftes ut. Megler kan også gi deg en indikasjon på alvoret men vil aldri være like ærlig som en håndverker. Ring megler å hør, og når du er på visning ta deg god tid til å henge i boligen sånn at du kan overhøre hva andre der sier om det også

- Etasjeskiller,  vannbåren varme og elektrisk anlegg har standard formuleringer. Ikke noe problem. Se i sikringsskapet når du er på visning og se at det ser normalt ut. 

 

Generelt er TG2 helt normalt. Sjeldent man ser TG1. TG3 betyr at ting må skiftes med en gang, TG2 betyr at alt fungerer som det skal og er helt beboelig. I år kom strengere regler til hvor detaljert rapport man måtte skrive så ting som før ikke trengte å nevnes må bli nevnt i dag så man kan få litt inntrykk av at ting er mer omfattende enn det er. Som sagt hadde jeg ikke bekymret meg for mer enn det fuktproblemet i hjørnet

 

Skriv liste før visning med spørsmål du vil stille megler og ikke vær redd for å spørre hva noe betyr eller stille kritiske spørsmål om hva som må gjøres og hvor ansvaret ligger om noen problemer skulle oppstå 

Lykke til!

Anonymkode: 999a3...e25

Dette er et veldig, veldig godt svar. 

TS: vi er førstegangs huskjøpere i år, har lest utallige salgsoppgaver og forhørt oss med entrepenør, rørleggere og byggmestere. Alle leiligheter og hus, såfremt det ikke er helt eller relativt nytt, har TG feil. Vi har dermot sett masse TG1, da disse er mer vanlig i nyere boliger. TG står for Tilstandsgraden på boligen, og tallene viser alvorlighetsgrad. TG3 er verst og de man må være ekstremt obs på, men det betyr ikke at TG2 feil er ubetydelige for uten handling kan disse bli TG3 over tid.

Aner ikke hvor mange salgsrapporter jeg har lest hvor drenering er TG3, og som koster 300.000+ å fikse feks. En annen TG3 feil vi fant var et hus som fremdeles hadde en gammel gasstank nedgravd under huset hvor det var pålegg fra kommunen om fjerning og destruering, som ny kjøper måtte gjennomføre asap. Så disse TG2 feilene du nevner her ville jeg undersøkt grundig opp om, i dette tilfelle rørlegger, elektriker og entrepenør, og som AB over sier er det fukt og soppen jeg ville undersøkt først - men jeg ville ikke avskrevet leiligheten før du har undersøkt og fått en tidsramme for utbedring og kostnadsestimat. 

Og som AB også sier, enhver tilstandsrapport kan virke utrolig skremmende etter de nye reglene kom men det er også kjempebra at potensiell kjøper blir opplyst ordentlig. 

[Taluno]

Jeg ville ikke tenkt mye disse tg2 avvikene på bad eller kjøkken.

Men kondens på vegg soverom ville jeg vært veldig skeptisk til. Det kan være dårlig ventilasjon som løses med åpne vinduer eller ventiler. Men jeg som fryser lett kan ikke ha vindu åpen på natten på vinter. Kondensen kan også ha mer alvorlig årsak, som at det kommer pga utett kledning og/eller fukt i isolasjon. Er det garderobeskap på soverommet, som kan skjule sopp/mugg? Står det møbler inntil andre yttervegger? 

Det elektriske kan bli dyrt, men det trenger ikke bli dyrt. Jeg personlig synes det er skummelt om alt elektrisk er fra 1999, eller at det er gjort mye ufaglært eller svart.

 

 

[AnonymBruker]

Tusen takk for alle svar! Veldig snillt av dere, og veldig hjelpsomt  

Anonymkode: 95ebf...94a