Skal leie ut leilighet. Hva må jeg passe på?

[AnonymBruker]

Jeg har arvet en leilighet sentralt i Oslo, og lurer på å leie den ut i stedet for å selge. Jeg har aldri før vært utleier, og er veldig redd for å ende opp med "feil" leietaker som raserer leiligheten, ikke betaler eller som det blir mye ekstra styr med. Jeg bor selv en time-halvannen fra Oslo. Har vurdert å bruke utleiefirma, men man sitter jo igjen med mer dersom man kan gjøre jobben selv. Jeg ønsker trygge, stabile leietakere som kan leie i flere år, og vil heller ha litt lavere husleie enn å få hyppige bytter av leietakere.

Så, hva må jeg passe på? Hvordan bør jeg gå fram? Tips? Eller bør jeg bruke utleiefirma?

Anonymkode: d42e1...e75

[AnonymBruker]

Gjør det selv! Ha kun en person på visning i slengen, ikke fellesvisning! Da blir du litt bedre kjent med personen. Og be om forskuddsvis innbetaling av leie, feks innen den 1. måneden før. 

Lykke til! 

Anonymkode: 0c392...202

[AnonymBruker]

Husk at opprettelsen av depositumskonto er det utleieren som skal betale, men det skal stå i leietakerens navn. Bankene har egne kontoer til dette slik at pengene står sperret.

Bruk forbrukerrådets standardkontrakt: https://www.forbrukerradet.no/kontrakter/hus/husleiekontrakt-bokmal/

Les deg opp på husleieloven https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17

Husk å sjekke at utleie er greit. Forstår det sånn at det er en leilighet og dermed også en del av et sameie eller noe slikt?

Og ja, ingen fellesvisning, men en og en.

For å gå fram etter at utleie er godkjent: Ta bilder, legg ut på finn.

Anonymkode: 1eee7...3b1

[newman01]

Flere ting å vurdere økonomisk også da. Om du selger får du hele verdistigningen skattefri. Om du leier ut mister du "botid", og må beskatte overskuddet. Litt usikker på om inngangsverdi settes til arvetidspunkt, eller om du arver inngangsverdien av foreldrene dine. Det er det sikkert noen som har stålkontroll på.

Så om de kjøpte leiligheten for 400'000 engang på 80-tallet, og du selger den for 5 millioner om 2 år får du en skatteregning på over en million (om du arver inngangsverdien, ikke har botid og skattesatsen er 22%). Det er potensielt dårlig business

[AnonymBruker]

newman01 skrev (9 minutter siden):

Flere ting å vurdere økonomisk også da. Om du selger får du hele verdistigningen skattefri. Om du leier ut mister du "botid", og må beskatte overskuddet. Litt usikker på om inngangsverdi settes til arvetidspunkt, eller om du arver inngangsverdien av foreldrene dine. Det er det sikkert noen som har stålkontroll på.

Så om de kjøpte leiligheten for 400'000 engang på 80-tallet, og du selger den for 5 millioner om 2 år får du en skatteregning på over en million (om du arver inngangsverdien, ikke har botid og skattesatsen er 22%). Det er potensielt dårlig business

Jeg er ikke trådstarter, men liker sånne svar. Informativt og konkret. 

Anonymkode: 05733...8ca

[AnonymBruker]

Kjenner du noen med en sønn/datter som skal studere i Oslo F.eks? Jeg hadde vært tryggere om jeg visste hvem som leide.

Anonymkode: f977f...5d1

[AnonymBruker]

Les husleieloven og en av de mange brosjyrene/nettsidene som fins om det å være utleier og hva man må passe på. 

Anonymkode: 5add5...93a

[AnonymBruker]

Lurt å finne student på førsteåret, da har du for noen år. Blir også naturlige utskiftinger dersom det ikke fungerer ved at personen(e) blir ferdig. 

Enslig med barn kan også være stabilt og vare flere år,da har de gjerne barnehage/skolekrets å forholde seg til. Samtidig kan de være vanskelig å få "ut" dersom du ønsker å ta i bruk bolig selv /selge. 

Anonymkode: d1f00...695

[Illuminatum]

newman01 skrev (51 minutter siden):

Flere ting å vurdere økonomisk også da. Om du selger får du hele verdistigningen skattefri. Om du leier ut mister du "botid", og må beskatte overskuddet. Litt usikker på om inngangsverdi settes til arvetidspunkt, eller om du arver inngangsverdien av foreldrene dine. Det er det sikkert noen som har stålkontroll på.

Så om de kjøpte leiligheten for 400'000 engang på 80-tallet, og du selger den for 5 millioner om 2 år får du en skatteregning på over en million (om du arver inngangsverdien, ikke har botid og skattesatsen er 22%). Det er potensielt dårlig business

Man går inn i skatteposisjonen til dem man arvet fra. Det vil si om de kunne selge skattefritt kan TS også selge skattefritt.

Det vil si at om du leier ut mer enn 12 mnd fra du overtok så er det full skatteplikt for overskuddet. Da er nesten eneste muligheten for skattefritt at du selv bor der mer enn et år før du selger.

[newman01]

1 hour ago, Illuminatum said:

Det vil si at om du leier ut mer enn 12 mnd fra du overtok så er det full skatteplikt for overskuddet. Da er nesten eneste muligheten for skattefritt at du selv bor der mer enn et år før du selger

Med de komplikasjoner det eventuelt skulle medføre om man har jobb et annet sted... Trådstarter bor time-halvannen unna leiligheten, og det blir en solid pendlervei om botid skal opparbeides. Alternativt si opp jobben da... Men da går mye av vinninga opp i spinninga. 

Men på en annen side er det en et overraskende godt betalt ulønnet permisjonsår  En mill for å se på Netflix i Oslo-leiligheten

[AnonymBruker]

Tusen takk til alle som har svart. Det er en ganske stor og flott leilighet. Jeg tror den ble kjøpt tidlig på 70-tallet en gang, og jeg tror den kan legges ut for 8-9 mill. Jeg har kikket litt på Finn utleie, og det ser ut som lignende boliger leies ut for noenogtyve tusen i måneden. Kjenner ingen som har trenger eller har råd til en slik bolig, og ser heller ikke for meg at det er aktuelt for studenter (med mindre det blir kollektiv, noe jeg ikke ønsker). Jeg skal søke opp informasjonen dere nevnte. Tusen takk for tips!

 

Anonymkode: d42e1...e75

[AnonymBruker]

newman01 skrev (6 timer siden):

Flere ting å vurdere økonomisk også da. Om du selger får du hele verdistigningen skattefri. Om du leier ut mister du "botid", og må beskatte overskuddet. Litt usikker på om inngangsverdi settes til arvetidspunkt, eller om du arver inngangsverdien av foreldrene dine. Det er det sikkert noen som har stålkontroll på.

Så om de kjøpte leiligheten for 400'000 engang på 80-tallet, og du selger den for 5 millioner om 2 år får du en skatteregning på over en million (om du arver inngangsverdien, ikke har botid og skattesatsen er 22%). Det er potensielt dårlig business

Har arvelater bodd i boligen i minst ett av de to siste år før dødsfallet (eller bodd på sykehjem) kunne vedkommende ha solgt den skattefritt. Da settes inngangsverdien til verdien på dødsfallstidspunktet. I motsatt fall overtar du arvlaters inngangsverdi/anskaffelsesverdi. 

Anonymkode: 286b3...ebc

[AnonymBruker]

Med verden slik den ser ut nå med høye strømpriser og ett boligmarked som kommer til å falle, hadde jeg solgt med en gang.

 

Det er mye styr å leie ut en leilighet og ett mas uten like om man får feil leietagere.

Uansett om man har tre mnd depositum så kan de gjøre skader på leiligheten for mye mer enn det.

Jeg har leid ut mange leiligheter og aldri igjen.

Anonymkode: 1bef0...2aa

[newman01]

13 minutter siden, AnonymBruker said:

Tusen takk til alle som har svart. Det er en ganske stor og flott leilighet. Jeg tror den ble kjøpt tidlig på 70-tallet en gang, og jeg tror den kan legges ut for 8-9 mill. Jeg har kikket litt på Finn utleie, og det ser ut som lignende boliger leies ut for noenogtyve tusen i måneden. Kjenner ingen som har trenger eller har råd til en slik bolig, og ser heller ikke for meg at det er aktuelt for studenter (med mindre det blir kollektiv, noe jeg ikke ønsker). Jeg skal søke opp informasjonen dere nevnte. Tusen takk for tips!

 

Anonymkode: d42e1...e75

Så det vil koste deg over to millioner kroner i skatteregning å leie ut da, om du om et års tid ombestemmer deg... 

Alternativt må du flytte til Oslo i ett år i forkant av salg. 

Det er flust med folk som leier til de prisene også. Men som sagt, tenk deg godt om. 20'000 i måneden høres fint ut, men det må betales skatt på leieinntekter, pluss felleskostnader og eiendomsskatt i Oslo. Og så kommer jo generelt vedlikehold av både leiligheten og bygget i seg selv. Elektrisk anlegg, soilrør, tak, fasade, oppgradere kjellerareal osv. 

Og med 9 millioner i salgsgevinst blir det antagelig noe avkastning på også, om de skulle plasseres i fond. 

[AnonymBruker]

Jeg hadde solgt uten å tenke meg om. Med mindre jeg hadde planer om å flytte til Oslo selvsagt. Du kan få god avkastninger på andre investeringer; som heller ikke vil gi deg magesår😉Og er du redd aksjer og fond, kan du jo ta fastrenteinnskudd i bank. DNB hadde 1,60% for en viss sum, hvis du bandt det to år, mener jeg. Sikkert endret nå, men du skjønner tegningen. Er det noe du kunne tenkt deg; hytte, båt, campingvogn eller noe? det kan også leies ut, med mindre verditap. Og nytteverdi for deg, om interessen er der. 

Anonymkode: 00a91...690

[AnonymBruker]

Selg med mindre du på sikt tenker å flytte dit vil jeg si. Jeg har utleie der jeg bor, og hadde ikke orket å ha utleie i annen by. Dessuten må du skatte så mye av både utleie og ved eventuelt salg senere. 

Anonymkode: 13ed1...1f5

[AnonymBruker]

newman01 skrev (8 timer siden):

Flere ting å vurdere økonomisk også da. Om du selger får du hele verdistigningen skattefri. Om du leier ut mister du "botid", og må beskatte overskuddet. Litt usikker på om inngangsverdi settes til arvetidspunkt, eller om du arver inngangsverdien av foreldrene dine. Det er det sikkert noen som har stålkontroll på.

Så om de kjøpte leiligheten for 400'000 engang på 80-tallet, og du selger den for 5 millioner om 2 år får du en skatteregning på over en million (om du arver inngangsverdien, ikke har botid og skattesatsen er 22%). Det er potensielt dårlig business

 

Illuminatum skrev (7 timer siden):

Man går inn i skatteposisjonen til dem man arvet fra. Det vil si om de kunne selge skattefritt kan TS også selge skattefritt.

Det vil si at om du leier ut mer enn 12 mnd fra du overtok så er det full skatteplikt for overskuddet. Da er nesten eneste muligheten for skattefritt at du selv bor der mer enn et år før du selger.

 

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Har arvelater bodd i boligen i minst ett av de to siste år før dødsfallet (eller bodd på sykehjem) kunne vedkommende ha solgt den skattefritt. Da settes inngangsverdien til verdien på dødsfallstidspunktet. I motsatt fall overtar du arvlaters inngangsverdi/anskaffelsesverdi. 

Anonymkode: 286b3...ebc

 

newman01 skrev (2 timer siden):

Så det vil koste deg over to millioner kroner i skatteregning å leie ut da, om du om et års tid ombestemmer deg... 

Alternativt må du flytte til Oslo i ett år i forkant av salg. 

Det er flust med folk som leier til de prisene også. Men som sagt, tenk deg godt om. 20'000 i måneden høres fint ut, men det må betales skatt på leieinntekter, pluss felleskostnader og eiendomsskatt i Oslo. Og så kommer jo generelt vedlikehold av både leiligheten og bygget i seg selv. Elektrisk anlegg, soilrør, tak, fasade, oppgradere kjellerareal osv. 

Og med 9 millioner i salgsgevinst blir det antagelig noe avkastning på også, om de skulle plasseres i fond. 

Takk for gode og informative svar. Desto mer jeg tenker på det dere har skrevet, desto mer heller jeg mot å selge. Jeg synes det er vanskelig å binde meg til å måtte bo der et år 20-30 år fram i tid for å unngå skatt, og man må jo leie ut veldig mye for i det hele tatt å gå i null om jeg skal selge om mange år uten å ha bodd der selv. Det er snakk im veldig store beløp, i alle fall for meg, og et salg vil klart hjelpe økonomien vår og gi god sparing for fremtidig pensjon og til barna, og jeg slipper (som derr skriver) alt styret med leietakere og holde ting i orden.

Anonymkode: d42e1...e75

[AnonymBruker]

29 minutter siden, AnonymBruker said:

 

 

 

Takk for gode og informative svar. Desto mer jeg tenker på det dere har skrevet, desto mer heller jeg mot å selge. Jeg synes det er vanskelig å binde meg til å måtte bo der et år 20-30 år fram i tid for å unngå skatt, og man må jo leie ut veldig mye for i det hele tatt å gå i null om jeg skal selge om mange år uten å ha bodd der selv. Det er snakk im veldig store beløp, i alle fall for meg, og et salg vil klart hjelpe økonomien vår og gi god sparing for fremtidig pensjon og til barna, og jeg slipper (som derr skriver) alt styret med leietakere og holde ting i orden.

Anonymkode: d42e1...e75

Dette er en moment jeg ville tenkt litt ekstra over. Kan det være at barna på et tidspunkt kunne tenke seg å bo og studere/jobbe i Oslo? I så fall er en nedbetalt leilighet i ditt navn gull å ha tilgang på. For meg hadde dette vært veldig viktig.

Anonymkode: 7af5a...61b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (52 minutter siden):

Dette er en moment jeg ville tenkt litt ekstra over. Kan det være at barna på et tidspunkt kunne tenke seg å bo og studere/jobbe i Oslo? I så fall er en nedbetalt leilighet i ditt navn gull å ha tilgang på. For meg hadde dette vært veldig viktig.

Anonymkode: 7af5a...61b

Evt kan ts gi støtte til EK.

Anonymkode: 00a91...690

[AnonymBruker]

Jeg hadde ikke solgt viss jeg ikke trengte, plassmangelen i oslo vil bare øke og øke, og til slutt vil ikke vanlige dødelige ha råd til å kjøpe så mye som et bøttekott der en gang. Ja godt mulig at boligprisøkningen kjølner ned litt nå ett parr år. Men tenker du langt nok frem i tid vil det absolutt lønne seg å beholde den.

Anonymkode: 55cf6...198