Kjøpe hus som ikke er til salgs.

[AnonymBruker]

Vi leier for tiden et hus som eies av et stort  eiendomsfirma, og skal i utgangspunktet leies ut til et spesielt formål. Dessverre så har ikke vært behov for å leie ut til dette formålet, så boligen har stått tom i flere år, og den blir ikke særlig vedlikeholdt. Det er mugg på et par rom, takrennene er tette så regnvann renner ned over rennene og nedover kledning. Fliser i gang sprekker opp og vinduene er pungtert åkere steder. Kjøkkenet er fra 80-tallet. 
Vi fikk lov til å leie huset for en periode siden de ikke klarte å leie ut til det egentlige formålet, men når vi ikke står her så får det nok lite tilsyn, og strømregningene er nok ikke billige. Det er kalde vintre så varmen må stå på store deler av året.

 

Nå trives vi utrolig godt her, og kunne tenke oss å kjøpe huset. Ønsker tips om hvordan man går frem i et sånt tilfelle, eller erfaring hvis noen andre har gjort tilsvarende.  
Er det helt hårreisende å kjøpe et hus uten tilstandsrapport? Hvor mye bør man eventuelt by i forhold til markedsverdi? 

Anonymkode: 56c7e...c62

[snurk]

Jeg og mannen kjøpte leiligheten som vi hadde leid i ett par år. Eier hadde luftet ett par år tidligere at han hadde vurdert å selge, så at vi foreslo å kjøpe kom jo ikke helt ut fra intet. Jeg ringte han og spurte om han kunne tenke seg å selge leiligheten. Det er jo mange fordeler med å gjøre det på denne måten. Man slipper megler og meglerkostnader, fotograf, visninger og budrunder. Vi gikk til advokat og fikk gjort alt papirarbeidet. 

Det positive for vår del var jo at vi allerede hadde bodd i leiligheten i 2 år og derfor visste alle dens svakheter. Kan kanskje ikke sammenlignes med et hus, så det med tilstandsrapport kan kanskje noen andre svare på 😅

Dere har ihvertfall ingenting å tape på å spøre eier.

[AnonymBruker]

snurk skrev (4 minutter siden):

Jeg og mannen kjøpte leiligheten som vi hadde leid i ett par år. Eier hadde luftet ett par år tidligere at han hadde vurdert å selge, så at vi foreslo å kjøpe kom jo ikke helt ut fra intet. Jeg ringte han og spurte om han kunne tenke seg å selge leiligheten. Det er jo mange fordeler med å gjøre det på denne måten. Man slipper megler og meglerkostnader, fotograf, visninger og budrunder. Vi gikk til advokat og fikk gjort alt papirarbeidet. 

Det positive for vår del var jo at vi allerede hadde bodd i leiligheten i 2 år og derfor visste alle dens svakheter. Kan kanskje ikke sammenlignes med et hus, så det med tilstandsrapport kan kanskje noen andre svare på 😅

Dere har ihvertfall ingenting å tape på å spøre eier.

Ble det laget et tilstandsrapport før dere kjøpte?

Anonymkode: 56c7e...c62

[snurk]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Ble det laget et tilstandsrapport før dere kjøpte?

Anonymkode: 56c7e...c62

Nei, ingen tilstandsrapport 🙂

[AnonymBruker]

Hvis huset har muggproblem ville jeg ikke bydd stort for å være ærlig.

Anonymkode: e26c2...29f

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Hvis huset har muggproblem ville jeg ikke bydd stort for å være ærlig.

Anonymkode: e26c2...29f

Det har vært vannlekkasje pga at varmen ble skrudd av og rørene sprakk i kulden. Det er mugg i en vegg mellom et toalett og bod i rommet ved siden av. Toalettet må uansett pusses opp, så Jeg tenker egentlig at det ikke er så stort problem. Det var ment som et eksempel på at det ikke vedlikeholdes. Men det er vel kanskje lurt med en tilstandsrapport tilfelle det er fukt i yttervegger eller lignende.

Anonymkode: 56c7e...c62

[AnonymBruker]

En takstrapport koster rundt 15.000, ville definitivt ha kostet på meg en. Kan også få tak i megler gratis for verdivurdering, så vet dere nå ca verdi?

Anonymkode: 5ebcb...a2b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

En takstrapport koster rundt 15.000, ville definitivt ha kostet på meg en. Kan også få tak i megler gratis for verdivurdering, så vet dere nå ca verdi?

Anonymkode: 5ebcb...a2b

Trodde det kostet mer etter de nye reglene i år, og siden det er enebolig? Men det kan jeg sjekke. Vet at leiligheten vi nylig solgte kostet rundt den prisen. 

Anonymkode: 56c7e...c62

[AnonymBruker]

En tilstandsrapport dekker jo egentlig selgers rygg - i alle fall mye mer enn uten - så det er også i selgers interesse at en tilstandsrapport blir skrevet. Jeg ville tatt en telefon til utleier og sagt at dere er interesserte i å kjøpe huset, og lurer på om det er aktuelt for dem å selge. Hvis ja, kan man jo begynne å diskutere pris. Kan hende de kan tenke seg å bli kvitt huset på en enkel måte. Det koster dem jo en hel del tid og penger å legge det ut på det åpne markedet. 

Anonymkode: fba7e...0b7

[AnonymBruker]

(Jeg mener altså at selger skal betale for tilstandsrapporten. De legger jo uansett på prisen for å dekke denne. Men hvis dere betaler selv risikerer dere at dere betaler 15-20-25k for en tilstandsrapport som fører til at dere ikke ønsker å kjøpe huset likevel.)

Anonymkode: fba7e...0b7

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (4 minutter siden):

Trodde det kostet mer etter de nye reglene i år, og siden det er enebolig? Men det kan jeg sjekke. Vet at leiligheten vi nylig solgte kostet rundt den prisen. 

Anonymkode: 56c7e...c62

Takstrapporter er forferdelig dyre. Bor du ute i et strøk hvor det ikke er konkurranse kan du regne med det koster mer enn du tror. Men bor du i et strøk med konkurranse er det fort bare 12.000 kr for en rapport.

De har også så mange oppdrag pga. nye krav at enkelte firma ikke tar oppdrag utenfor de meglere som har avtale med dem, da de ikke har kapasitet.

Så for at folk skal bli enige og det skal være ryddig, så lages en rapport og så gjøres en verdivurdering ved både takstmannen som kan gjøre en verditakst og en megler som gir sin verdivurdering. Da har dere godt grunnlag for å sette en korrekt pris.

Man taper evt. budrunde-tillegg som kunne kommet av å ha det på det åpne markedet. Selger kan fort tjene en god fortjeneste ved å legge det ut hvis det går over takst. For at det skal gå over takst må dette være en attraktiv bolig. F.eks. dårlig standard, men den har veldig god plassering.

Anonymkode: 77d03...b1e

[AnonymBruker]

Jeg ville ikke kjøpt et hus som allerede har tegn på manglende vedlikehold uten takst.

Spesielt ikke når dere vet det er mugg, punkterte vindu, vann somnrenner over kledning etc. Da bør dere ha mye til oppussing. Vet dere noe om drenering og fuktsperre for grunnmuren? Vet dere tilstand på tak? Hvordan er isolasjonen? Rørsystemet forutenom allerede sprukne rør? 

Anonymkode: a4f74...3b6

[AnonymBruker]

Takk for tips! Tenker vi begynner med en telefon eller Mail og hører om det kan være aktuelt å selge. 
De har vanligvis kun utgifter med boligen, og vil få enda fler utgifter om de skal fortsette å leie ut, for da er de nødt til å kaste inn litt penger på vedlikehold. 

Anonymkode: 56c7e...c62

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Jeg ville ikke kjøpt et hus som allerede har tegn på manglende vedlikehold uten takst.

Spesielt ikke når dere vet det er mugg, punkterte vindu, vann somnrenner over kledning etc. Da bør dere ha mye til oppussing. Vet dere noe om drenering og fuktsperre for grunnmuren? Vet dere tilstand på tak? Hvordan er isolasjonen? Rørsystemet forutenom allerede sprukne rør? 

Anonymkode: a4f74...3b6

Det er kun en etg uten kjeller, så da tror jeg ikke drenering er av betydning. 
Ellers vet jeg ikke ikke noe om tilstand ellers, bortsett fra at badet ble pusset opp i forbindelse med lekkasjen.

Det jeg tenker er at vi kanskje kan få det billig, bruke litt av egenkapitalen på det mest nødvendige vedlikehold og eventuelt søke byggelån for å renovere. Men det er selvfølgelig ingen garanti for at vi får byggelån, slik at det er et prosjekt med stor risiko. 

Anonymkode: 56c7e...c62

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (55 minutter siden):

Trodde det kostet mer etter de nye reglene i år, og siden det er enebolig? Men det kan jeg sjekke. Vet at leiligheten vi nylig solgte kostet rundt den prisen. 

Anonymkode: 56c7e...c62

Jeg betalte nettopp det for et rekkehus med kjeller (tre etasjer) på 150 m2 i Trondheim i hvert fall. 

Anonymkode: 5ebcb...a2b

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (12 timer siden):

Det er kun en etg uten kjeller, så da tror jeg ikke drenering er av betydning. 
Ellers vet jeg ikke ikke noe om tilstand ellers, bortsett fra at badet ble pusset opp i forbindelse med lekkasjen.

Det jeg tenker er at vi kanskje kan få det billig, bruke litt av egenkapitalen på det mest nødvendige vedlikehold og eventuelt søke byggelån for å renovere. Men det er selvfølgelig ingen garanti for at vi får byggelån, slik at det er et prosjekt med stor risiko. 

Anonymkode: 56c7e...c62

Om det er hus så er det vel grunnmur? Eller står det på fundament eller påler? 

Drenering er så absolutt av betydning selv om det ikke er kjeller. Egentlig nesten enda viktigere, siden man da sjeldent ser innsiden noe som gjør at det er enda vanskeligere oppdage skader. 
En grunnmur som får fuktskader pga dårlig drenering kan sprekke, og svekke hele konstruksjonen. Det vil jeg si er av stor betydning. 

Bytte tak kan fort komme på rundt 500 000-1 00 0 000,- (avhengig av kvadratmeter tak) om det er behov for det, og det er uten tillegg for utbedring av f.eks råte. Vet dere alderen på taket? 

Er badet pusset opp av fagfolk etter vannlekkasjen? finnes det dokumentasjon på det? 

Mugg i veggene, kommer det fra fuktig inneklima, eller kommer det av fuktig kledning/isolasjon? 

Dere risikerer at dere kjøper ett fullstendig renoveringsobjekt, hvor kun skjelettet er å beholde, og det er absolutt nødvendig med dyre utbedringer.
Eller dere kan selvfølgelig også være heldig, at alt av skader kun er overfladisk og det kun er behov for lett modernisering. 

Jeg ville som sagt ikke tatt den risikoen. 

Anonymkode: a4f74...3b6

[Snublefot62]

Dere må ikke blande følelser (trivsel) for mye med fornuft (verdi/tilstand). At dere trives der betyr ikke at dere ikke kan trives et annet sted. Det er fort gjort når man ser etter bolig å tenke "dette er perfekt for oss og det finnes ingen bedre". Det er feil. Det finnes alltid andre og bedre.

Det er ikke et problem å kjøpe noe som ikke er på markedet. Men eier må jo være interessert i å selge. Så det første dere bør begynne med er å kontakte de og høre om de vil selge og hva de ser for seg av pris.

Så må dere jo vurdere om prisen er rett for dere. Boligen høres ut til å være lite vedlikeholdt med potensielt mange skjulte feil og mangler. Har dere tid (kapasitet) og ressurser (penger) til å pusse opp? Allerede ut fra det du skriver vil jeg påstå at dere må gjøre en del med drenering, vannrør, elektro, isolasjon i vegger og våtrom. Alt det dyre. Skal dere fikse dette med egeninnsats (gir liten verdiøkning/skepsis ved senere salg) eller bruke fagfolk?

Jeg ville nok definitivt som et minimum fått med meg en eller flere håndtverkere for en vurdering. Det koster mindre enn en takst, og kan være nyttig for vurderingen om dere vil kjøpe og da vil ha takstrapport/tilstandsrapport.

Men er huset regulert til boligformål? Du skriver at det er tenkt leigd ut til et bestemt formål - da høres det ut for meg som om det kanskje ikke er regulert til boligformål i det hele tatt. For å kunne bo der vil dere da trenge omregulering. Det krever blant annet søknad til kommunen samt at huset må innfri en god del kriterier både i forhold til byggteknisk og ikke minst brannteknisk. Og når ett bygg endrer reguleringsformål så kan det være og at det er enda strengere praksis rundt dette.

[AnonymBruker]

Snublefot62 skrev (6 timer siden):

Dere må ikke blande følelser (trivsel) for mye med fornuft (verdi/tilstand). At dere trives der betyr ikke at dere ikke kan trives et annet sted. Det er fort gjort når man ser etter bolig å tenke "dette er perfekt for oss og det finnes ingen bedre". Det er feil. Det finnes alltid andre og bedre.

Det er ikke et problem å kjøpe noe som ikke er på markedet. Men eier må jo være interessert i å selge. Så det første dere bør begynne med er å kontakte de og høre om de vil selge og hva de ser for seg av pris.

Så må dere jo vurdere om prisen er rett for dere. Boligen høres ut til å være lite vedlikeholdt med potensielt mange skjulte feil og mangler. Har dere tid (kapasitet) og ressurser (penger) til å pusse opp? Allerede ut fra det du skriver vil jeg påstå at dere må gjøre en del med drenering, vannrør, elektro, isolasjon i vegger og våtrom. Alt det dyre. Skal dere fikse dette med egeninnsats (gir liten verdiøkning/skepsis ved senere salg) eller bruke fagfolk?

Jeg ville nok definitivt som et minimum fått med meg en eller flere håndtverkere for en vurdering. Det koster mindre enn en takst, og kan være nyttig for vurderingen om dere vil kjøpe og da vil ha takstrapport/tilstandsrapport.

Men er huset regulert til boligformål? Du skriver at det er tenkt leigd ut til et bestemt formål - da høres det ut for meg som om det kanskje ikke er regulert til boligformål i det hele tatt. For å kunne bo der vil dere da trenge omregulering. Det krever blant annet søknad til kommunen samt at huset må innfri en god del kriterier både i forhold til byggteknisk og ikke minst brannteknisk. Og når ett bygg endrer reguleringsformål så kan det være og at det er enda strengere praksis rundt dette.

Takk for gode innspill! Det du sier er noe vi må ta høyde for, og jeg tenker nå at det er uaktuelt å kjøpe uten tilstandsrapport. 
 

Huset er regulert for bolig, men det er egentlig tenkt som bolig til en spesiell yrkesgruppe. 

Det er ikke kun trivsel i den forstand at vi trives i huset, men det har akkurat type planløsning vi ønsker og tomt/beliggenhet vi ønsker oss. 
 

Gulvet er litt skeivt, det kan kanskje tyde på at det er noe galt med fundamentet? Eller så er vel setningsskadet å forvente i de fleste hus?
 

 

 

Anonymkode: 56c7e...c62