Investere i utleiebolig

[AnonymBruker]

Hei! Nesten alle her anbefaler å investere i utleiebolig, men jeg trenger litt hjelp til å regne ut hvor lønnsomt det er.

Boligen min er nesten nedbetalt, så jeg kan uten problemer låne opp 6-7 millioner på rammelånet på den for å investere.

Jeg tenker å kjøpe noe slikt som dette https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=270601120

(60 kvadrat, 6.5 millioner og forholdsvis lave felleskostnader på 3500 i måneden)

Tenker den lett kan leies ut til 15 tusen kroner i måneden.

Ettersom jeg har masse egenkapital i boligen kan jeg låne kjøpssummen og trenger bare å betale renter.

Men hva blir fortjenesten i måneden etter at jeg har betalt renter og husleie? Har fått tilbud om 3 % rente, men må nok ta høyde for at den etterhvert stiger til 4.5% Hva bør jeg sette av i måneden til vedlikehold?

 

Anonymkode: b1ad8...400

[AnonymBruker]

Tror du må skatte av leieinntektene også. Og du kan få leietakerne fra helvete. Disse to tingene kan velte hele regnestykket? Har vurderte det samme selv, men ennå ikke giddet å sette meg inn i det.

4.5% rente på 6.5 mill, det blir jo 24375 pr måned. Ikke akkurat en liten sum.

Anonymkode: 1564a...01d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (15 minutter siden):

Tror du må skatte av leieinntektene også. Og du kan få leietakerne fra helvete. Disse to tingene kan velte hele regnestykket? Har vurderte det samme selv, men ennå ikke giddet å sette meg inn i det.

4.5% rente på 6.5 mill, det blir jo 24375 pr måned. Ikke akkurat en liten sum.

Anonymkode: 1564a...01d

Er det inkludert fellesutgifter på 3500 i måneden?

Hvor mye burde jeg sette av til vedlikehold? Blir jo sikkert litt ekstra slitasje på en utleiebolig, og bad og kjøkken varer jo ikke evig 🫤

Anonymkode: b1ad8...400

[AnonymBruker]

Jeg får ikke det til å bli et positivt regnestykke for deg. I tillegg kan du oppleve useriøse leieboere, og det kan ta opptil 6 måneder å kaste noen ut. 

Anonymkode: f5edb...4d2

[AnonymBruker]

Må jeg øke leien da? Hva må jeg ta i måneden for at det skal lønne seg?

Anonymkode: b1ad8...400

[AnonymBruker]

3 minutter siden, AnonymBruker said:

Jeg får ikke det til å bli et positivt regnestykke for deg. I tillegg kan du oppleve useriøse leieboere, og det kan ta opptil 6 måneder å kaste noen ut. 

Anonymkode: f5edb...4d2

Tror jeg også. Men det er full mulig å kjøpe utleieboliger med 15000 i månedsleie for mye mindre enn 6,5 mill. Og hvis man har sparepenger som monner å legge i prosjektet slik at bare halvparten eller mindre er lån, da kan det kanskje nærme seg.

Anonymkode: 1564a...01d

[AnonymBruker]

Må bare kommentere å si at det var en flott bolig 😍😍😍 Fikk stjerner i øynene nå!  Likte så godt detaljene. Feks peisen, muren/flisene? på kjøkkenet, balkongen, bakgården fargesammensetting på møblene og veggene osv osv. Nydelig var det 🥰🥰

Anonymkode: 1bed3...ce5

[AnonymBruker]

6,5 mill med 4,5% rente over 30 år blir 33k/mnd (32 935,-)

Over 25 år blir det over 36 000,- / mnd, men da betaler du mer avdrag (og mindre renter på sikt).

 

Når det er sagt, så får du mye mer enn 15k/mnd for den leiligheten der. MINST 20k, og jeg blir ikke overrasket om du får 25k/mnd heller. Bankene liker å regne med at den er utleid 10 mnd i året (altså at den står tom 2 mnd pr år, sikkerhetsmargin). Så må du legge til kommunale avgifter, eiendomsskatt, og huske å trekke fra skatt på leieinntektene. Hvis det beløpet til slutt overgår rentene du betaler hver måned, helst med god margin, så tjener du på det. 

Går lånet over 30 år, så blir første innbetaling 24 375,- i renter (som nevnt over), og 8560,- i avdrag (totalt 33k). Det skal altså mye til for at dette går i pluss i starten. Etter hvert betaler du mindre i renter, da, så det kan lønne seg på lang sikt. Det er også avhengig av om boligmarkedet kommer til å gå opp eller ned, og det er det jo veldig mange forskjellige meninger om (tips: ingen vet. Hvis noen prøver å overbevise deg om en fasit - løp i den andre retningen).

En annen ting å tenke på er alternativkostnaden. Hvis dette er et prosjekt som koster deg 6,5 millioner, fullstendig binder opp privatøkonomien din, og det er bare kanskje at det i det hele tatt går i pluss... Så er det sannsynligvis andre ting å putte pengene i som gir større forventet avkastning.

Anonymkode: ec01b...d4c

[AnonymBruker]

Ikke glem at du må skatte av leieinntekten. Jeg ser ikke helt at det kan gå i pluss her. 

Du finner helt sikkert en som er en god del rimeligere, som vil lønne seg bedre. 

Anonymkode: 8b42d...7b9

[AnonymBruker]

Hadde heller spart i aksjer og fond. Evt funnet en rimeligere utleieleilighet. En som kanskje ville trengt oppussing om noen år. Eller, å tilbakeføre til den standarden den var i, er vel korrekt formulering ift fradragsrett.

Anonymkode: 43191...947

[newman01]

Med felleskostnader, eiendomsskatt, skatt på leieinntekter, rentekostnader og avsetning til vedlikehold vil du jo tape 180'000 i året på planen din... Du får riktignok et solid skattefradrag på rentekostnadene, men det regnestykket ser ikke bra ut om du leier ut for 15k/mnd. 

Blir en lykkelig leietaker da

[AnonymBruker]

newman01 skrev (33 minutter siden):

Med felleskostnader, eiendomsskatt, skatt på leieinntekter, rentekostnader og avsetning til vedlikehold vil du jo tape 180'000 i året på planen din... Du får riktignok et solid skattefradrag på rentekostnadene, men det regnestykket ser ikke bra ut om du leier ut for 15k/mnd. 

Blir en lykkelig leietaker da

Hadde blitt sur om leietaker klaget her😅

Anonymkode: 43191...947

[AnonymBruker]

Hvilken leiepris må jeg ta for å gå i pluss her da? 30.000?

Anonymkode: b1ad8...400

[AnonymBruker]

Det lønner seg neppe å leie ut på den måten. I tillegg kommer andre faste kostnader, vedlikehold og uforutsette ting. Måneder der man ikke får leid ut av ulike grunner, leietakere som ikke betaler og prosesser med å bli kvitt dem. Samt "gratisjobb" du må legge inn i alt. 

Så de som mener dette er lønnsomt tenker på å få med seg verdistigningen. At pengene kaster bedre av seg når de er investert i fast eiendom, enn når de står i banken. 

Anonymkode: 45ccf...8f7

[AnonymBruker]

TS, anbefaler deg å droppe dette, når du ikke engang har økonomisk innsikt til å regne ut hva 6,5 mill i lån utgjør i rentekostnad pr mnd. 

Anonymkode: 10a65...16d

[AnonymBruker]

1. du kan leie ut for vesentlig mer enn 15000 i mnd, tipper kanskje 18000? Husk at du må dekke felleskostnader, vedlikehold og betale renter av inntekt. Hvis du har mye formue og inntekt fra før er trinnskatten høy på denne inntekten, tipper kanskje 40 %. (18000 - 3500 - 1500 (vedlikehold)) * 0,6 = 7800. Så har du risiko og administrasjon, forsikring, evt honorar til utleiemegleren.

2. Renter på 6,5 mill som aldri betale ned (for du tar det av rammen):

3% = 195000. Eller 16250 per måned.

4,5 % = 24375 i mnd.

Så du vil gå laaaangt i minus her.

6,5 mill i indeksfond med avkastning 5 % p.a er 325K i året sånn ca, sp det vil faktisk lønne seg med risiko for at du faktisk får den avkastningen da.

Anonymkode: 636f0...8f1

[newman01]

15 minutter siden, AnonymBruker said:

Hvilken leiepris må jeg ta for å gå i pluss her da? 30.000?

Anonymkode: b1ad8...400

Da må du regne ut kostnader da. Om det er utfordrende ville jeg ikke anbefalt å gå ut på utleiemarkedet 

[AnonymBruker]

Hvor skal du kjøpe boligen?

I Oslo er det krav til 40% egenkapital for srkundærbolig.

Mulig de ser at alle pengene er lånt med sikkerhet i annen bolig og at du ikke får kjøpt.

 

Anonymkode: 918a3...cb6

[AnonymBruker]

Synes du har valgt en dårlig leilighet til eksempel for investering. Den er gammel, dårlig energimerkning, dvs den er veldig kald. Den er dyr. Hvis du tenker å leie ut til studenter så er det de færreste som har råd til å bo der.

Vi har investert i en nybygd leilighet for utleie. Vi kjøpte den for 4 år siden for 2,5 mill, et lite sted 40min med tog fra oslo. Vi får 12k i leie. Vi betaler 2k i felleskostnader. Så vi skatter av 10k. Nå som renter kommer til å øke så kommer nok ikke leia til å dekke alle utgifter, men den kommer til å dekke mesteparten og vi har allerede tjent 1mill på leiligheten på verdiøkning.

Så mitt råd er, ikke begrens deg til de mest sentrale strøkene, men se etter at det er kollektiv tilbud like ved (vår ligger ved togstasjon). Flest mulig soverom, slik at flere studenter, barnefamilier er aktuelle. Du må se godt etter om bygget er gammelt og om det skal gjøres større utbedringer de nærmeste årene. Det må være selveier, ellers får du ikke leid ut. 

Det er mye å sette seg inni, og for å være ærlig så virker det ikke som du helt vet hva du begir deg ut på.

Anonymkode: 541fc...966

[AnonymBruker]

Vi kjøpte utleiebolig i Bergen. 3 roms på 80m2. Nytt og fint. 2000 i felleskostnad. Lånte 3.2mill. Tar 15500 i leie. Det har til nå dekket renter og avdrag (12000), felleskostnad (2000) og kommunale avg (1000/mnd). 
Nå har renta gått litt opp, og skal jo laaangt videre, men dette ble det tatt høyde for da vi var i banken og fikk lån, så det klarer vi. Vi kan jo ikke øke leien like mye som renta stiger, så fra når av må vi selv dekke rentestigningen. Til nå har hele prosjektet gått rundt ‘av seg selv’.

I Bergen måtte vi ha 15% egenkapital for å låne til sekundærbolig, i Oslo er denne 40%. 
Du må betale 22% skatt på utleieinntekter. Får selvsagt en del rentefradrag, pluss at du kan trekke en del utgifter av på skatten.

Jeg hadde absolutt ikke gått videre med planen din om en så dur utleieleilighet. Kjøp billigst mulig og med flest mulig soverom. 

Anonymkode: f9b51...53a