Vil en liten leilighet i Oslo til 4 mill stige i verdi om noen år?

[AnonymBruker]

Hvis man nå kjøper en leilighet i Oslo til 4 mill. Den er rundt 30 kvm, relativt nytt bad og kjøkken, ett soverom, grei sentral beliggenhet, og balkong. 

Hvor mye kan en slik leilighet stige i verdi om noen år? Det er vel begrenset hva folk vil betale for en liten leilighet, selv i Oslo? Vil man gå omtrent i null når man selger den igjen? Eller kan man se for seg at den vil gå for f.eks 5 mill om noen år? 

Anonymkode: 7071c...c99

[Snok1]

Spådommen er videre vekst i boligpriser, men det er selvsagt ingen som kan garantere det. I et velfungerende marked er det balanse mellom risk og gevinst.

[AnonymBruker]

Det er reallønnsnedgang og renteøkning i Norge og verden. Om det fortsetter vil alt av boliger som er ment til «vanlige» folk uansett få negativt prisleie på et eller annet tidspunkt i fremtiden - men når man når smerteterskelen vet ingen, og bakenforliggende ting kan jo snu, sjølv om det virker litt usannsynlig nå.

At prisene i Oslo er såpass høye gjør også at Oslo er det stedet i Norge hvor reallønnsnedgang i størst grad vil kunne gi et krakk i boligpriser.

Bolignorge kom med ny oppdatering av Sykepleierindeksen i dag.

https://eiendomnorge.no/aktuelt/blogg/sykepleierindeksen-h1-2022

I Oslo kan en Sykepleier kjøpe kun 1,2% av boligene til salgs, mens en sykepleier i Porsgrunn/Skien kan kjøpe mer en halvparten av boligene som selges. Oslo er derfor prisgitt en tilflytting av svært velstående personer for å kunne opprettholde prisvekst - mens andre steder i Norge er langt unna priser som folk finansielt ikke har råd til.

 

Anonymkode: 0cec8...a58

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Det er reallønnsnedgang og renteøkning i Norge og verden. Om det fortsetter vil alt av boliger som er ment til «vanlige» folk uansett få negativt prisleie på et eller annet tidspunkt i fremtiden - men når man når smerteterskelen vet ingen, og bakenforliggende ting kan jo snu, sjølv om det virker litt usannsynlig nå.

At prisene i Oslo er såpass høye gjør også at Oslo er det stedet i Norge hvor reallønnsnedgang i størst grad vil kunne gi et krakk i boligpriser.

Bolignorge kom med ny oppdatering av Sykepleierindeksen i dag.

https://eiendomnorge.no/aktuelt/blogg/sykepleierindeksen-h1-2022

I Oslo kan en Sykepleier kjøpe kun 1,2% av boligene til salgs, mens en sykepleier i Porsgrunn/Skien kan kjøpe mer en halvparten av boligene som selges. Oslo er derfor prisgitt en tilflytting av svært velstående personer for å kunne opprettholde prisvekst - mens andre steder i Norge er langt unna priser som folk finansielt ikke har råd til.

 

Anonymkode: 0cec8...a58

Det stemmer, men dette har på den annen side blitt sagt de siste 20-30 årene...Jeg tror ikke så mye på det lenger. Ikke det at man kan risikere negativ boligprisutvikling, men kjøper man på et sikkert sted i de større byene, så er det nok pengesterke folk som ønsker å bo der, så jeg tviler faktisk på om byene blir så påvirket som man kanskje tror. Prisstigningen blir nok kanskje ikke like sterk som man har sett, men jeg tror fortsatt man vil ha en viss stigning. 

Anonymkode: 605f3...8ef

[Portia Catonis]

Når du kjøper bolig legger du alle eggene i én kurv, og det er (høyst sannsynlig) lånte egg.

Kjøper du aksjer eller fond isteden har du mulighet til å spre risikoen, og du kan ta ut gevinst løpende. 

Jeg snakker selvfølgelig nå om bolig som investering. Har du funnet en bolig du har lyst til å bo i, og er villig til å bo der noen år ekstra hvis prisene faller, blir det en helt annen sak.

Hva du velger å gjøre er helt opp til deg, og din øvrige økonomiske situasjon.

Endret 16. august 2022 av Portia Catonis

[AnonymBruker]

Du skal bo der selv noen år? jeg leide 30m2 i Oslo da jeg var student, som 38-åring. Og synes det er fryktelig trangt. Hva med en leilighet på 45-50 m2 med gode togforbindelser? Selv har jeg kikket på boligannonser med slike leiligheter i Lillestrøm, og bor man i kort avstand til togstasjonen tar det ikke så lang tid. Jeg brukte 35-40 min til skolen selv om jeg bodde sentralt.

Anonymkode: ed785...1a0

[AnonymBruker]

Portia Catonis skrev (1 minutt siden):

Når du kjøper bolig legger du alle eggene i én kurv, og det er i tillegg lånte egg.

Kjøper du aksjer eller fond isteden har du mulighet til å spre risikoen, og du kan ta ut gevinst løpende. 

Jeg snakker selvfølgelig nå om bolig som investering. Har du funnet en bolig du har lyst til å bo i, og er villig til å bo der noen år ekstra hvis prisene faller, blir det en helt annen sak.

Hva du velger å gjøre er helt opp til deg, og din øvrige økonomiske situasjon.

Men det er som regel en noe tryggere kurv så lenge man kjøper på tettsted eller by, og ikke på et sted som er i ferd med å bli fraflyttet. 

Man må i mye større grad vite hva man gjør når det gjelder aksjer/aksjefond/ETF'er etc. og risikoen for tap er større vil jeg påstå, også selv om man forsøker å diversifisere. De aller fleste slår ikke markedet uansett, særlig ikke når man er amatør. 

Anonymkode: 605f3...8ef

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Det stemmer, men dette har på den annen side blitt sagt de siste 20-30 årene...Jeg tror ikke så mye på det lenger. Ikke det at man kan risikere negativ boligprisutvikling, men kjøper man på et sikkert sted i de større byene, så er det nok pengesterke folk som ønsker å bo der, så jeg tviler faktisk på om byene blir så påvirket som man kanskje tror. Prisstigningen blir nok kanskje ikke like sterk som man har sett, men jeg tror fortsatt man vil ha en viss stigning. 

Anonymkode: 605f3...8ef

Har det vært reallønnsnedgang de siste 20-30 år? Nei.., det har være reallønnsøkning

Når renten økes til 1,75% denne uken må man 10 år tilbake for å finne samme rente (som fortsatt er lav)

 

Anonymkode: 0cec8...a58

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

Har det vært reallønnsnedgang de siste 20-30 år? Nei.., det har være reallønnsøkning

Når renten økes til 1,75% denne uken må man 10 år tilbake for å finne samme rente (som fortsatt er lav)

 

Anonymkode: 0cec8...a58

Nei, men du hadde blant annet en periode på nittitallet med dårlig utvikling. For ti år siden var det fortsatt oppgang i boligmarkedet, tross høyere rente, på de populære stedene. Der finnes det en betydelig andel mennesker med betydelig bedre økonomi enn gjennomsnittet, så disse stedene rammes i mindre grad. 

Anonymkode: 605f3...8ef

[Portia Catonis]

1 minutt siden, AnonymBruker said:

Men det er som regel en noe tryggere kurv så lenge man kjøper på tettsted eller by, og ikke på et sted som er i ferd med å bli fraflyttet. 

Man må i mye større grad vite hva man gjør når det gjelder aksjer/aksjefond/ETF'er etc. og risikoen for tap er større vil jeg påstå, også selv om man forsøker å diversifisere. De aller fleste slår ikke markedet uansett, særlig ikke når man er amatør. 

Anonymkode: 605f3...8ef

Hvorfor skal man slå markedet?  Kjøper man globalt indeksfond trenger man ikke kunne mer om aksjer enn man trenger for å logge inn i nettbanken.

Jeg må si jeg blir skremt over hvor mange som steiler hvis de blir spurt om å investere 100.000 av sparepengene i fond, fordi de synes det er for skummelt, men de samme folka kjøper gladelig bolig til 4 mill med maks lån, og mener det er 100% trygt.

Men for all del… Det er jo det folk vil.

 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

Nei, men du hadde blant annet en periode på nittitallet med dårlig utvikling. For ti år siden var det fortsatt oppgang i boligmarkedet, tross høyere rente, på de populære stedene. Der finnes det en betydelig andel mennesker med betydelig bedre økonomi enn gjennomsnittet, så disse stedene rammes i mindre grad. 

Anonymkode: 605f3...8ef

Ja men TS spør her etter en liten leilighet "om noen år", altså leiligheter som passer til nyetablerte, single o.l., og med en begrenset tidshorisont før man ønsker en gevinst , eller selge uten tap. Der mener jeg risikoen er høyere en den noen gang har vært.

At man skal kunne plutselig kun selge leiligheter til personer med betydelig bedre økonomi en gjennomsnittet og fortsatt holde prisene er utopi - da hadde det allerede vært sånn. Største del av personer som kjøper leiligheter er folk som finansierer med normal egenkapital og lån. Med reallønnsnedgang vil betjeningsevne for alle bli betydelig dårligere, og færre av dagens kjøpere vil få lån - dvs færre som byr og prisene vil bremse, og på et tidspunkt gå nedover. Men jeg spår ikke dette, og vet ikke hvordan det vil slå ut i Oslo - det er bare helt sunn fornuft, og det som er konsekvens av økt rente og høy inflasjon.

I våre naboland har overstående effekt allerede slått inn - I Stockholm er prisene ned 12% siden toppen i fjor (!)

Anonymkode: 0cec8...a58

[AnonymBruker]

30 kvm for 4 mill? Jeg ville ikke satset på at det steg særlig i verdi på "noen år". Det er som regel unge single som kjøper slike boliger, og jeg vil tro 4 mill allerede er en smertegrense for hva dette sjiktet kan betale... Så jeg ville ikke satset på noen stor vekst på slike objekter.

Jeg kjøpte selv 45 kvm i Oslo for 3 mill for et par år siden, den har steget litt i verdi, men ikke særlig mye. 

Nå kjøpte jeg for å bo da, ikke som en investering, så all eventuell vekst er bare en hyggelig bonus. Om du har funnet et sted du faktisk vil bo en stund ville jeg sagt go for it! Men som investeringsobjekt ville jeg sett etter noe litt større.  

Anonymkode: 0eda6...165

[AnonymBruker]

Portia Catonis skrev (9 minutter siden):

Hvorfor skal man slå markedet?  Kjøper man globalt indeksfond trenger man ikke kunne mer om aksjer enn man trenger for å logge inn i nettbanken.

Jeg må si jeg blir skremt over hvor mange som steiler hvis de blir spurt om å investere 100.000 av sparepengene i fond, fordi de synes det er for skummelt, men de samme folka kjøper gladelig bolig til 4 mill med maks lån, og mener det er 100% trygt.

Men for all del… Det er jo det folk vil.

 

Kjøper man en trygg bolig i et populært område, så skal det jo litt til for å slå dette med fond med tanke på historisk avkastning. 

Joda, om man kun har 100K, så kan man jo like gjerne investere det i fond fremfor å ha det på konto, man får jo likevel ingen bolig for det stort sett. 

Anonymkode: 605f3...8ef

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (8 minutter siden):

Ja men TS spør her etter en liten leilighet "om noen år", altså leiligheter som passer til nyetablerte, single o.l., og med en begrenset tidshorisont før man ønsker en gevinst , eller selge uten tap. Der mener jeg risikoen er høyere en den noen gang har vært.

At man skal kunne plutselig kun selge leiligheter til personer med betydelig bedre økonomi en gjennomsnittet og fortsatt holde prisene er utopi - da hadde det allerede vært sånn. Største del av personer som kjøper leiligheter er folk som finansierer med normal egenkapital og lån. Med reallønnsnedgang vil betjeningsevne for alle bli betydelig dårligere, og færre av dagens kjøpere vil få lån - dvs færre som byr og prisene vil bremse, og på et tidspunkt gå nedover. Men jeg spår ikke dette, og vet ikke hvordan det vil slå ut i Oslo - det er bare helt sunn fornuft, og det som er konsekvens av økt rente og høy inflasjon.

I våre naboland har overstående effekt allerede slått inn - I Stockholm er prisene ned 12% siden toppen i fjor (!)

Anonymkode: 0cec8...a58

Nei, jeg syntes ikke det er en utopi så lenge man er kresen med hva man kjøper. Sentralt på de gode stedene i Oslo vil du som regel finne en kjøper om noen år. Også selv om en del av "de vanlige" skulle falle fra i Oslo, så vil du likevel stå igjen med en del med sterk økonomi. At prisene kanskje ikke stiger like raskt som det har gjort kan nok hende, men jeg tviler sterkt på at du går i tap om du kjøper i Oslo nå og selger om noen år. 

Anonymkode: 605f3...8ef

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (12 minutter siden):

Nei, men du hadde blant annet en periode på nittitallet med dårlig utvikling. For ti år siden var det fortsatt oppgang i boligmarkedet, tross høyere rente, på de populære stedene. Der finnes det en betydelig andel mennesker med betydelig bedre økonomi enn gjennomsnittet, så disse stedene rammes i mindre grad. 

Anonymkode: 605f3...8ef

Nei, det eneste året vi i Norge hadde reallønnsedgang var i 1989, da var den -0,4%.

Samtlige år siden 1990 har vært positive, noe 2022 ikke vil være.

De største økningene hadde vi fra 1996 til 2012, mens det etter 2012 har det vært laber økning i reallønn, og det er kun de stadig lavere rentene og tilvarende eksplosiv børsutvikling som har gjort at kjøpekraften har økt.

Nå har vi en perfekt storm med kanskje 2-4% reallønnsnedgang i 2022, økte renter og usikker børsutvikling (og i utlandet betydelig negativ børsutvikling). Det er ikke noen gode historiske referanser til det vi står i nå, og ingen økonomer vet hvordan dagens situasjon vil utspille seg utover betydelig flere som vil slite økonomisk.

Anonymkode: 0cec8...a58

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Nei, jeg syntes ikke det er en utopi så lenge man er kresen med hva man kjøper. Sentralt på de gode stedene i Oslo vil du som regel finne en kjøper om noen år. Også selv om en del av "de vanlige" skulle falle fra i Oslo, så vil du likevel stå igjen med en del med sterk økonomi. At prisene kanskje ikke stiger like raskt som det har gjort kan nok hende, men jeg tviler sterkt på at du går i tap om du kjøper i Oslo nå og selger om noen år. 

Anonymkode: 605f3...8ef

Forklar da hvordan prisene i Stockholm har falt 12% på et år, er Stockholm en mindre attraktiv by en Oslo?

Anonymkode: 0cec8...a58

[Portia Catonis]

Just now, AnonymBruker said:

Kjøper man en trygg bolig i et populært område, så skal det jo litt til for å slå dette med fond med tanke på historisk avkastning. 

Joda, om man kun har 100K, så kan man jo like gjerne investere det i fond fremfor å ha det på konto, man får jo likevel ingen bolig for det stort sett. 

Anonymkode: 605f3...8ef

Nei, selvfølgelig, men hvorfor er det et poeng i seg selv å eie bolig? Nå snakker jeg uansett om bolig som investering, som er det TS spør om, da må man legge føleriet rundt «mitt hjem, mitt palass» fra seg.

Og jo, aksjer og fond har slått bolig avkastningsmessig i alle tider. Unntaket er akkurat nå de siste 20 årene, og det gjelder kun Oslo.

[AnonymBruker]

Portia Catonis skrev (Akkurat nå):

Nei, selvfølgelig, men hvorfor er det et poeng i seg selv å eie bolig? Nå snakker jeg uansett om bolig som investering, som er det TS spør om, da må man legge føleriet rundt «mitt hjem, mitt palass» fra seg.

Og jo, aksjer og fond har slått bolig avkastningsmessig i alle tider. Unntaket er akkurat nå de siste 20 årene, og det gjelder kun Oslo.

Nettopp, men det uthevede er jo ganske vesentlig. Det er jo Oslo TS skal kjøpe i, og jeg kjenner svært få som har slått det markedet med noen form for fond eller aksjer, unntaket er enkelte av de som jobber med det til daglig. Det handler heller ikke bare om direkte avkastning, men om trygghet - bolig er et tangibelt objekt, og skulle man i verste fall gå på en smell kan man flytte inn der selv i stedet for å realisere tapet med en gang. Det er en større øvelse å gjøre det samme for aksjer hvis man ikke vet hva man driver med. Krakker man der, har man potensielt ingenting. 

Anonymkode: 605f3...8ef

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (6 minutter siden):

Nei, det eneste året vi i Norge hadde reallønnsedgang var i 1989, da var den -0,4%.

Samtlige år siden 1990 har vært positive, noe 2022 ikke vil være.

De største økningene hadde vi fra 1996 til 2012, mens det etter 2012 har det vært laber økning i reallønn, og det er kun de stadig lavere rentene og tilvarende eksplosiv børsutvikling som har gjort at kjøpekraften har økt.

Nå har vi en perfekt storm med kanskje 2-4% reallønnsnedgang i 2022, økte renter og usikker børsutvikling (og i utlandet betydelig negativ børsutvikling). Det er ikke noen gode historiske referanser til det vi står i nå, og ingen økonomer vet hvordan dagens situasjon vil utspille seg utover betydelig flere som vil slite økonomisk.

Anonymkode: 0cec8...a58

Men hvilke markeder vil dette ramme? Satt på spissen, kjøper du en bolig på sørenga tror jeg neppe du vil gå på et stort tap. Eller et annet ganske populært sted. 

Anonymkode: 605f3...8ef

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (8 minutter siden):

Forklar da hvordan prisene i Stockholm har falt 12% på et år, er Stockholm en mindre attraktiv by en Oslo?

Anonymkode: 0cec8...a58

regner med det f. eks. er denne du viser til?
Svenske boligpriser faller kraftig – VG

Der forklares det jo bla. med fastrente vs. flytende rente, og en korreksjon etter en kraftig oppgang under pandemien. Men jeg ville ikke vært veldig bekymret for prisene i stockholm heller med noen års perspektiv. 

Anonymkode: 605f3...8ef