Pant i eiendom, arv og tvangssalg?

[AnonymBruker]

Håper noen kan svare meg på noe som jeg ikke skjønner.

En mann har en eiendom. Eiendommen i seg selv er tilnærmet verdiløs. La oss si at den ville gått for 300.000 på det åpne markedet. Men det er tatt pant i denne eiendommen, av flere kreditorer, for summer på til sammen nesten 900.000 kr (dette er informasjon som ligger åpent i Grunnboken). Hvordan er det mulig å ta mer i pant enn eiendommen er verd?

Mannen er i åttiårene og har tre barn. Han eier ingenting annet av verdi. Når mannen dør, arver barna gjelda hans. Hva skjer om de sier fra seg arven, går eiendommen da på tvangssalg? Om så tilfelle: Kan barna da by på sin egen arv, som de har sagt ifra seg?

Anonymkode: 9a18e...feb

[CAPS LOCK]

Arvingene blir ansvarlige for avdødes gjeld bare hvis de velger å skrive under på at de påtar seg gjeldsansvaret. Når gjelden er større enn verdiene er det ingen arv. Verdiene går til pantekreditorene.

Hvem som helst kan by på en eiendom som selges på tvangssalg. 

[TBergh]

Hei.

Liten korrigering.

Hei CapsLock. Du sier:

«Arvingene blir ansvarlige for avdødes gjeld bare hvis de velger å skrive under på at de påtar seg gjeldsansvaret. Når gjelden er større enn verdiene er det ingen arv. Verdiene går til pantekreditorene.»

Dette er ikke helt korrekt, men det er mulig jeg misforstår deg.

Gjeldens størrelse i et dødsbo avgjør ikke om det er arv i dødsboet.

Velger arvingene å akseptere arven, følger gjelden med arven og arvingene blir med det ansvarlige for gjelden. Uansett om gjelden er større eller mindre enn de verdier arvelater etterlater.

 

Hvis det er større gjeld i et dødsbo enn verdier, er det lureste for arvingene å fraskrive seg arven.

Unntaksvis kan det hende at arvingene likevel ønsker å beholde arven, og nedbetale gjelden, av sentimentale grunner eller pga. affeksjonsverdi.

Jeg har hørt om et slikt tilfelle, men det var via noen som kjente noen som hadde hørt av…… osv. Historiens troverdighet er heller tvilsom.

Historien dukket opp i et «fyllekalas» hvor det ble «snakket fornuftig» om hvem som kjente den rikeste. Etter hvert som alkoholkonsumet økte, økte bekjentskapskretsen og selvfølgelig rikdommen.

 

Fraskrivelse – avkall av arv.

            Det er fullt mulig å fraskrive seg eller gi avkall på arv.

            Dette kan gjøres på 2 – to måter:

Du kan gi arveavkall til arvelateren på forhånd, altså før dødsfallet har skjedd, eller du kan gjøre det etter at arvelateren er død. Gjør du det etter dødsfallet, må du melde fra til dødsboet,

Du finner det å gi avkall på arv i Lov om arv og dødsboskifte (arveloven) i paragraf

«§ 74.Avkall på arv

En arving kan gi helt eller delvis avkall på fremtidig eller falt arv. Arv som det er gitt avkall på, fordeles som om arvingen var død før arvelateren.

En ektefelle eller samboer kan gi avkall på retten til uskifte.

Avkall på fremtidig arv gis overfor arvelateren. Avkall på falt arv gis overfor dødsboet.

Avkall på arv etter den førstavdøde ektefellen eller samboeren kan gis overfor den lengstlevende i uskifte.»

https://lovdata.no/dokument/NL/lov/2019-06-14-21#KAPITTEL_2-8

Falt arv betyr at arvelater allerede er død.

 

Kan arvingene by på eiendommen?

Det er ingen ting som er til hinder for at arvingene byr på eiendommen, på lik linje med andre byder.

 

Pant utover en eiendoms faktiske markedsverdi.

Til TS som spør om: «Hvordan er det mulig å ta mer i pant enn eiendommen er verd?»

Det er helt og holdent opp til den enkelte kreditor å bestemme hva de ønsker å ta pant i, for å sikre sitt pengekrav.

Anekdote På 1980 og 1990 tallene var skatteetaten beryktet for å ta pant i bl.a. biler som «putret og gikk», men ikke hadde noen verdi, for andre enn eieren.

Jeg hadde en sak, som gjeldsrådgiver 1989/90, hvor skatteetaten hadde tatt pant i en gammel Ford Taunus 1600, som i realiteten var et rustvrak, men hadde skilter. Pantet var i noe i overkant av

kr 600 000,00. Eieren av bilen levde i den tro at hvis/når skatteetaten tvangssolgte bilen, da var han kvitt skattekravet. Han hadde bedt om hjelp til opprydding i den andre gjelden, skattekravet behøvde jeg ikke bry meg om da han hadde full kontroll på det, «og dessuten gir jeg blanke fa…n i skatteetaten. De er noen jævla drittsekker», etter hans uttalelse. Han fikk bitterlig erfare noe annet.

I dag derimot er skatteetaten og andre kreditorer mer nøye og spesifikke med hva de panter i.

Men pant i fast eiendom langt utenfor eiendommens markedsverdi, er bedre enn ingen pant.

Årsaken er at det har vist seg at folk betaler på pantekrav, og etter hvert som de forskjellige pantekravene blir betalt, blir de slett osv. osv. «og langt om lenge» så har den siste pantekreditor fått sikkerhet for sitt krav. Men den situasjonen du skisserer så kan det gå «lengre enn langt» før den siste kreditor får reell sikkerhet sin panteheftelse.

Men som sagt, hva en kreditor begjærer pant i, for å sikre seg sitt pengekrav er helt og holdent opp til den enkelte kreditor.

 

Med vennlig hilsen

TBergh

[AnonymBruker]

Tusen takk for utfyllende svar!

Hvis eiendommen kommer for tvangssalg, forstår jeg det riktig at det er megler eller advokat som står for salget, og den blir lagt ut på de vanlige kanalene (finn.no)?

Anonymkode: 9a18e...feb

[Hedda-78]

Men hvor mye gjeld er det på tomten? Pant er ikke det samme som gjeld. At det er tatt pant i eiendommen betyr ikke at det er like mye gjeld. Pantet blir slettet først når HELE gjelden er nedbetalt.

 

 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (9 timer siden):

Håper noen kan svare meg på noe som jeg ikke skjønner.

En mann har en eiendom. Eiendommen i seg selv er tilnærmet verdiløs. La oss si at den ville gått for 300.000 på det åpne markedet. Men det er tatt pant i denne eiendommen, av flere kreditorer, for summer på til sammen nesten 900.000 kr (dette er informasjon som ligger åpent i Grunnboken). Hvordan er det mulig å ta mer i pant enn eiendommen er verd?

Anonymkode: 9a18e...feb

Antar det er utleggspant i eiendommen, namsmannen vurderer ikke verdien av eiendommen før de nedlegger pant i den, da dette tar for lang tid. 

Om eiendommen blir tvangssolgt eller ikke, kommer an på om noen av kreditorene med pant i eiendommen begjærer tvangssalg eller ikke. Juridisk sett er det også noen utfordringer med å begjære tvangssalg dersom eieren er død, tvangssalg skal for eksempel forkynnes for saksøkte/eier, hvordan forkynner man tvangssalg til en død person hvor ingen påtar seg ansvaret for boet?

Dersom noen av arvingene ønsker å overta tomten, er det bedre å ordne med et frivillig salg før eier dør. Man tar da kontakt med kreditorene som har pant i eiendommen og spør om de godtar å slette pant ved frivillig salg til takst.

Anonymkode: 0c795...fc2

[AnonymBruker]

Enten det er snakk om pant eller utleggsforretning, så kan det tas uavhengig av eiendommens verdi. Det kan også tas pant eller utleggsforretning også i eiendommer som i praksis ikke er salgbare eller som ikke har verdi (egen erfaring her). Kreditorer tar typisk pant i alt den som skylder penger eier, i håp om å få tilbake noe av pengene sine. 

Anonymkode: 26e3a...e09

[AnonymBruker]

Før dere tar over gjeldsansvaret, be retten utstede proklama. Da må alle kreditorene gi beskjed om hvor mye han fortsatt skylder innenfor en frist. Gjeld som har ført til pant i bolig kan ha blitt nedbetalt uten at pantet ble slettet eller nedjustert

Anonymkode: 270ee...16c

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 timer siden):

Gjeld som har ført til pant i bolig kan ha blitt nedbetalt uten at pantet ble slettet eller nedjustert

Anonymkode: 270ee...16c

Dette.

På et tidspunkt hadde banken 7 mill i pant i vår bolig, mens gjenværende boliglån var 50 000. Først da hele lånet var nedbetalt ble pantet slettet.

Så pantet sier ikke så mye om hvor mye gjeld det faktisk er på eiendommen.

Anonymkode: c497c...f9f

[AnonymBruker]

1 hour ago, AnonymBruker said:

Dette.

På et tidspunkt hadde banken 7 mill i pant i vår bolig, mens gjenværende boliglån var 50 000. Først da hele lånet var nedbetalt ble pantet slettet.

Så pantet sier ikke så mye om hvor mye gjeld det faktisk er på eiendommen.

Anonymkode: c497c...f9f

Takk, det ante jeg ikke... Har alltid tenkt at pant = gjeld, men det gir jo mening at man har et krav på X kr, helt til alt er nedbetalt.

Så det kan faktisk hende at det er verdier igjen i eiendommen som er større enn gjelden... På en annen siden er det er snakk om mange små krav, de minste er ubetalte telefonregninger og snekkere, liksom... Men ingen har begjært tvangssalg ennå, så det må jo bety at gubben betaler på kravene.

Jeg spør forresten fordi jeg er interessert kjøper, ikke arving😉

Anonymkode: 9a18e...feb

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (26 minutter siden):

Så det kan faktisk hende at det er verdier igjen i eiendommen som er større enn gjelden... På en annen siden er det er snakk om mange små krav, de minste er ubetalte telefonregninger og snekkere, liksom... Men ingen har begjært tvangssalg ennå, så det må jo bety at gubben betaler på kravene.

Anonymkode: 9a18e...feb

Ikke nødvendigvis, for å få gjennomført et tvangssalg så må dekningsprinsippet bli oppfylt ved salget, dvs at kreditoren som begjærer tvangssalget må få minst delvis dekning for sitt krav, alle foranstående pant og omkostninger knyttet til salget må dekkes før kreditoren som begjærer. Med alle omkostninger koster det fort 100 000 å begjære/gjennomføre et tvangssalg, så ligger man langt bak i køen så er ikke et tvangssalg gjennomførbart.

Anonymkode: 0c795...fc2

[CAPS LOCK]

AnonymBruker skrev (11 timer siden):

 Juridisk sett er det også noen utfordringer med å begjære tvangssalg dersom eieren er død, tvangssalg skal for eksempel forkynnes for saksøkte/eier, hvordan forkynner man tvangssalg til en død person hvor ingen påtar seg ansvaret for boet?

Anonymkode: 0c795...fc2

Selv om arvingene ikke har påtatt seg gjeldsansvaret, skal de varsles før begjæringen fremsettes, og de skal oppføres som saksøkte i begjæringen. Retten forelegger begjæringen for arvingene, som har rett til å uttale seg. 

[CAPS LOCK]

AnonymBruker skrev (På 9.7.2022 den 10.15):

Før dere tar over gjeldsansvaret, be retten utstede proklama. Da må alle kreditorene gi beskjed om hvor mye han fortsatt skylder innenfor en frist. 

Anonymkode: 270ee...16c

Det er tre viktige unntak: pantesikrede krav, skattekrav og utenlandske kreditorers krav

[AnonymBruker]

Hvis du søker opp min kåk så er der pant for flere hundre tusen mer enn jeg noensinne har hatt i lån. Pantet ble satt høyere enn lånet "i tilfelle du vil låne opp senere til f.eks oppussing så slipper du ny tinglysing". 
 

Anonymkode: 5221e...88d