Finansieringsbevis - jeg forstår ikke bankens regnestykke

[AnonymBruker]

Hei, håper noen kan oppklare hva jeg misforstår her.
Samboer og jeg har eid en leilighet i 2 år og søkte nå om nytt finansieringsbevis. Banken ønsket verdivurdering av leiligheten som vi ordnet. 

Her er tallene:
Vi kjøpte leiligheten for 4,6 mill og tok opp 4 mill i lån. Vi har nedbetalt 300k av lånet, så vi har da 3,7 mill i lån i dag.
Den nye verdivurderingen er 6 mill. 
Bankens tall til oss er at vi kan låne 5,4 mill og da kjøpe for 7. mill (+ omkostninger).

Her er mitt regnestykke:
Hvis vi selger leiligheten for 6 mill, med 3,7 mill i lån, så har vi 2,3 mill i egenkapital. Trekk fra 100k på megler = 2,2 mill i egenkapital.
Hvis vi da får låne 5,4 mill av banken, kan vi ikke da kjøpe for 2,3 + 5,4 = 7,7 mill?

Har banken gitt meg feil tall eller er det jeg som misforstår? 

Anonymkode: d610c...83c

[AnonymBruker]

Banken trekker antagelig bort 10 % av verdiestimatet på 6 millioner for å være på den sikre siden. Det er helt vanlig, da har de tatt høyde for at dere kanskje ikke får solgt for prisvurderingen. 

Anonymkode: 58283...1b6

[AnonymBruker]

Neida, du har rett. Anbefaler deg å kontakte banken og fortelle dem at de har kluss i tallene sine. 

Anonymkode: 90ad3...f5f

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Banken trekker antagelig bort 10 % av verdiestimatet på 6 millioner for å være på den sikre siden. Det er helt vanlig, da har de tatt høyde for at dere kanskje ikke får solgt for prisvurderingen. 

Anonymkode: 58283...1b6

Dette er rett. 

Anonymkode: 111ba...a3e

[AnonymBruker]

Det er vanskelig å svare på, da vi ikke vet hvilke forutsetninger og betingelser banken har benyttet når de har beregnet beløpet.

Du må nesten ta kontakt med banken.

Anonymkode: f242a...8fd

[Taluno]

"Hvis dere selger til 6 mill" er nøkkelordet her. Dere har ingen garanti for at boligen selges til prisantydning, så dere har ingen garanti for å ha den egenkapitalen.

 

[AnonymBruker]

Aha, da forstår jeg litt mer.

Megleren som gav verdivurderingen sa at han ikke var i tvil om at vi ville få minst taksten, men mest sannsynlig over. En tilsvarende leilighet ble nettopp solgt her for litt mer enn den taksten vi har fått. Så da er det kanskje litt i overkant å trekke fra over en halv million på prisantydning.

Men godt å se jeg kan litt hoderegning likevel!

Anonymkode: d610c...83c

[AnonymBruker]

Dere må også betale omkostninger på den nye boligen 

Anonymkode: 02619...99b

[AnonymBruker]

6 minutter siden, AnonymBruker said:

Dere må også betale omkostninger på den nye boligen 

Anonymkode: 02619...99b

Det var 7 mill + omkostninger.  De fleste boliger vi ser på er borettslag som ikke har dok.avg.

Anonymkode: d610c...83c

[AnonymBruker]

Banken trekker litt fra verdivurdering for di (selv om det er lite trolig) de «driter» seg ut om dere ikke får solgt til prisantydning.

Anonymkode: 585f1...ad7

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Banken trekker litt fra verdivurdering for di (selv om det er lite trolig) de «driter» seg ut om dere ikke får solgt til prisantydning.

Anonymkode: 585f1...ad7

Kan ikke se at de driter seg ut på noen måte, men de legger inn en sikkerhetsmargin som kan være fint om man ikke får solgt til prisantydning.

Hvis man er uenig i den sikkerhetsmarginen og vil ha mer å gå på ved kjøp så får man selge først da - da har man fasiten.

Anonymkode: 20901...076

[AnonymBruker]

Har dere bil eller barn? Banken trekker for dette også. Hos oss tok banken utgangspunkt i at leiligheten vår (sentralt i Oslo) selges 7% under prisantydning...

Anonymkode: cd08a...cff

[AnonymBruker]

Har dere noen andre lån som kan trekke ned? Studielån, billån, forbrukslån? Husk at kredittkort også telles som lån selv om man ikke har brukt av kreditten. 

Anonymkode: 90ad3...f5f

[AnonymBruker]

Ikke glem at du kan ringe banken i budrunden. Selv om dere har fått tilsagn på 7 millioner, kan det hende de kan strekke seg litt om dere vil trenge for et par hundre tusen til.

Anonymkode: 7a96c...9a1

[Frauken]

Har du tatt med 5x inntekt reglen i beregningene dine? 
 

Hvis dere (for enkelthets skyld) her til sammen 1 mill i inntekt, så kan dere maks låne 5 mill. Men dette inkluderer alle lån, ikke bare huslån. Så studielån, billån, kredittkort, forbrukslån etc. 

[AnonymBruker]

Helt vanlig at banken trekker fra 10% som det sies over her. Vi kjøpte før vi solgte og med de 10% og budrunden kunne vi nok kjøpt for en million mer enn vi gjorde dersom vi hadde solgt først. Men fikk mye lavere lån da, og det var jo litt deilig. Men hvis man vil makse er det lurest å selge først. 

Anonymkode: 22e47...517

[AnonymBruker]

Bankene pleier å trekke fra 10% på verdivurderingen, ja, i tilfelle dere ikke får solgt til takst. Så da må du selge først dersom det eksisterende finansieringsbeviset ikke holder. 

Anonymkode: 09a18...33d

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (7 timer siden):

Aha, da forstår jeg litt mer.

Megleren som gav verdivurderingen sa at han ikke var i tvil om at vi ville få minst taksten, men mest sannsynlig over. En tilsvarende leilighet ble nettopp solgt her for litt mer enn den taksten vi har fått. Så da er det kanskje litt i overkant å trekke fra over en halv million på prisantydning.

Men godt å se jeg kan litt hoderegning likevel!

Anonymkode: d610c...83c

I borettslaget jeg bor i har alle rekkehusene de siste 6mnd gått for mer enn 500.000 over takst (ulike takst på husene, men alle går mye over). Alle har blitt solgt på første visning, eller kuppet før visning. Siste leilighet gikk for en uke siden, rett før ble det lagt ut enda en bolig. Denne boligen har hatt visning, og ikke blitt solgt. God standard, nytt kjøkken og bad, gode solforhold, så ikke noe å si på boligen. Men denne må de ha ny visning på, og vurderer å trekke den fra markedet og prøve på nytt seinere.

Så selv om en leilighet/hus på papiret er lettsolgt, så kan det allikevel være omstendigheter som gjør at det ikke går så raskt allikevel, eller til en høy pris.

Anonymkode: b97a8...2bb