Hvorfor får eiendomsinvestorer operere med helt sinnssyk gjeldsgrad, mens hvermannsen må ta til takke med min 15% EK + max 5x årslønn?

[AnonymBruker]

Har sjekket opp en del av byens eiendomsinvestorer - altså de som støvsuger opp markedet for boliger, for å drive på med utleie. 

Noen av disse har jo gjeldsgrad (forholdet mellom gjeld og egenkapital) som tilsier at gjelda er flere titalls ganger høyere enn egenkapital. Blir jo som om du skulle gått i banken og argumentert med at du skulle få kjøpt bolig med 2% EK, siden boligen har utleiedel. 

Får bedrifter o.l. rett og slett mye bedre avtaler og godvilje fra bankene? 

Anonymkode: c1903...7c2

[Pachka Sigaret]

Eiendomsselskaper (AS) har ikke samme kravet for egenkapital (40% i Oslo) for sekundærboliger slik som en privat investor ville hatt. 

Bedrifter vil heller ikke se på din private lønn når de skal vurdere om de kan dekke lånet (inntekt i utleie er det som vurderes høyest), og de kan velge å ta krysspant i andre eiendommer som ligger på AS eller i samme holdingfirma. Når de gjør dette trenger du ikke å ha egenkapitalen i cash for å kunne låne like mye, som du har sjekket og funnet ut ikke er nok. Dog. kan renten være høyere hvis du ikke har god nok sikkerhet.

Det er mao. veldig lukrativt å drive utleie av eiendom gjennom eiendomsselskap. Du kan også slå selskapet konkurs og ikke være ansvarlig for konkursen selv med dine egne private midler.

Kanskje du burde starte ditt eget eiendomsselskap i dag?

Endret 8. februar 2022 av Pachka Sigaret

[AnonymBruker]

Pachka Sigaret skrev (2 timer siden):

Eiendomsselskaper (AS) har ikke samme kravet for egenkapital (40% i Oslo) for sekundærboliger slik som en privat investor ville hatt. 

Bedrifter vil heller ikke se på din private lønn når de skal vurdere om de kan dekke lånet (inntekt i utleie er det som vurderes høyest), og de kan velge å ta krysspant i andre eiendommer som ligger på AS eller i samme holdingfirma. Når de gjør dette trenger du ikke å ha egenkapitalen i cash for å kunne låne like mye, som du har sjekket og funnet ut ikke er nok. Dog. kan renten være høyere hvis du ikke har god nok sikkerhet.

Det er mao. veldig lukrativt å drive utleie av eiendom gjennom eiendomsselskap. Du kan også slå selskapet konkurs og ikke være ansvarlig for konkursen selv med dine egne private midler.

Kanskje du burde starte ditt eget eiendomsselskap i dag?

Men det er også vesentlig høyere skatt på leieinntektene når det er firma/næring, enn når det er privat.

Anonymkode: 9f092...80b

[AnonymBruker]

Pachka Sigaret skrev (5 timer siden):

Eiendomsselskaper (AS) har ikke samme kravet for egenkapital (40% i Oslo) for sekundærboliger slik som en privat investor ville hatt. 

Bedrifter vil heller ikke se på din private lønn når de skal vurdere om de kan dekke lånet (inntekt i utleie er det som vurderes høyest), og de kan velge å ta krysspant i andre eiendommer som ligger på AS eller i samme holdingfirma. Når de gjør dette trenger du ikke å ha egenkapitalen i cash for å kunne låne like mye, som du har sjekket og funnet ut ikke er nok. Dog. kan renten være høyere hvis du ikke har god nok sikkerhet.

Det er mao. veldig lukrativt å drive utleie av eiendom gjennom eiendomsselskap. Du kan også slå selskapet konkurs og ikke være ansvarlig for konkursen selv med dine egne private midler.

Kanskje du burde starte ditt eget eiendomsselskap i dag?

Om du skal ha den gunstige beskyttelsen som så godt som alle eiendomsinvestorer velger med unntak av de med virkelig store driftsselskaper, så eier man hver bolig gjennom et separat AS. Dette gjør at du kan slå en enkelt eiendom konkurs uten å påvirke resten av formuen. Velger man denne løsningen vil man normalt ikke få mye mer enn 50% gjelgsgrad med mindre man stiller pant i andre verdier. 
Det er veldig trygt for banken å låne ut når banken vet at leieinntektene utelukkende går til lånebetaling, som de normalt krever at gjelden ikke er større enn at utleieinntektene dekker avdrag og renter. Du får også mer om du binder renta.

Så må jeg også nevne at det ikke er enkelt å se EK graden eksternt da blant annet ligningsverdiene på næringseiendom kan være vel så «off» som for privat eiendom så tall på f.eks proff.no trenger ikke representere den reelle gjeldsgraden man har fått i banken.

Ellers er det gunstig å være eiendomsinvestor i Norge. Skattemessig spesielt, og siden bankene passer på deg så det er vanskelig å drite seg ut.

-hilsen eiendomsinvestor med ca 100m i EK i eiendomsporteføljen og en ligningsformue på under en tidel.

Anonymkode: 0df56...0e0

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 timer siden):

Om du skal ha den gunstige beskyttelsen som så godt som alle eiendomsinvestorer velger med unntak av de med virkelig store driftsselskaper, så eier man hver bolig gjennom et separat AS. Dette gjør at du kan slå en enkelt eiendom konkurs uten å påvirke resten av formuen. Velger man denne løsningen vil man normalt ikke få mye mer enn 50% gjelgsgrad med mindre man stiller pant i andre verdier. 
Det er veldig trygt for banken å låne ut når banken vet at leieinntektene utelukkende går til lånebetaling, som de normalt krever at gjelden ikke er større enn at utleieinntektene dekker avdrag og renter. Du får også mer om du binder renta.

Så må jeg også nevne at det ikke er enkelt å se EK graden eksternt da blant annet ligningsverdiene på næringseiendom kan være vel så «off» som for privat eiendom så tall på f.eks proff.no trenger ikke representere den reelle gjeldsgraden man har fått i banken.

Ellers er det gunstig å være eiendomsinvestor i Norge. Skattemessig spesielt, og siden bankene passer på deg så det er vanskelig å drite seg ut.

-hilsen eiendomsinvestor med ca 100m i EK i eiendomsporteføljen og en ligningsformue på under en tidel.

Anonymkode: 0df56...0e0

Jeg ble litt nyskjerrig nå☺️har alltid tenkt at skattemessig er det mest gunstig å gjøre dette privat. Men såklart mindre risiko ved ett AS (jeg har ett som ikke har noe med eiendom å gjøre).

Pga at jeg er veldig interessert i aksjer og fond, har jeg tenkt mye på å ha et investeringsselskap. Det er jo ikke det samme styret som å forholde seg til leietagere☺️

Men, så har vi jo ASK. Stort sett er det vel de som har mye kapital som har egne investeringsselskap(?).

Jeg er grunder med lite kapital, men som gjerne ønsker å drive med litt eiendom og/eller fond og aksjer. Har du noen gode tips?🙏

Anonymkode: 663b1...76a

[AnonymBruker]

16 hours ago, AnonymBruker said:

Om du skal ha den gunstige beskyttelsen som så godt som alle eiendomsinvestorer velger med unntak av de med virkelig store driftsselskaper, så eier man hver bolig gjennom et separat AS. Dette gjør at du kan slå en enkelt eiendom konkurs uten å påvirke resten av formuen. Velger man denne løsningen vil man normalt ikke få mye mer enn 50% gjelgsgrad med mindre man stiller pant i andre verdier. 
Det er veldig trygt for banken å låne ut når banken vet at leieinntektene utelukkende går til lånebetaling, som de normalt krever at gjelden ikke er større enn at utleieinntektene dekker avdrag og renter. Du får også mer om du binder renta.

Så må jeg også nevne at det ikke er enkelt å se EK graden eksternt da blant annet ligningsverdiene på næringseiendom kan være vel så «off» som for privat eiendom så tall på f.eks proff.no trenger ikke representere den reelle gjeldsgraden man har fått i banken.

Ellers er det gunstig å være eiendomsinvestor i Norge. Skattemessig spesielt, og siden bankene passer på deg så det er vanskelig å drite seg ut.

-hilsen eiendomsinvestor med ca 100m i EK i eiendomsporteføljen og en ligningsformue på under en tidel.

Anonymkode: 0df56...0e0

Hei, 

Interessant - dette må vel være grunnen til at så mange investorer i byen min har flere liknende selskap. Ofte bare med 1-2 ansatte. 

Anonymkode: c1903...7c2

[AnonymBruker]

Pachka Sigaret skrev (22 timer siden):

Eiendomsselskaper (AS) har ikke samme kravet for egenkapital (40% i Oslo) for sekundærboliger slik som en privat investor ville hatt. 

Bedrifter vil heller ikke se på din private lønn når de skal vurdere om de kan dekke lånet (inntekt i utleie er det som vurderes høyest), og de kan velge å ta krysspant i andre eiendommer som ligger på AS eller i samme holdingfirma. Når de gjør dette trenger du ikke å ha egenkapitalen i cash for å kunne låne like mye, som du har sjekket og funnet ut ikke er nok. Dog. kan renten være høyere hvis du ikke har god nok sikkerhet.

Det er mao. veldig lukrativt å drive utleie av eiendom gjennom eiendomsselskap. Du kan også slå selskapet konkurs og ikke være ansvarlig for konkursen selv med dine egne private midler.

Kanskje du burde starte ditt eget eiendomsselskap i dag?

Jo, utlånsforskriftens bestemmelser om maks belåningsgrad gjelder også for AS.

Anonymkode: 03f3a...082