Få høyere lån med utleiedel

[Allegodetinger3]

Vi har akkurat fått finansiering på kjøp av bolig for 6.8 Mill. Vi har etter våre beregninger og forventinger etter salg av egen leil en egenkapital på 2.6 mill. Vi vil til sommeren,da mannen er ferdig med å studere, en samlet inntekt 1.2 mill. Nå står han men en 80 % stilling og har vel 100K mindre i lønn enn det vi forventer ved 100% stilling. Dvs at idag lar banken oss låne 4.85 Mill og ved bruk av egenkapitalen som de har beregnet kan vi kjøpe for 6.8 mill + dokavgift.

Hva tror dere sjansen er for at vi kan få låne til å kjøpe noe for 8.5 mill hvis vi blir enige om å leie ut en del av boligen for 10.000 kr i mnd. Foreløpig tror jeg ikke det er laget utleie del i den boligem vi ønsker oss, men det kan vi ordene selv etter kjøp. 

Kan man forhandle slik med banken?

 

 

[AnonymBruker]

1.7 ekstra i lån for 100000 kr ekstra inntekt i året høres relativt optimistisk ut fra deres side. Særlig da utleiedelen kun er hypotetisk. 

Anonymkode: 63659...784

[Allegodetinger3]

AnonymBruker skrev (Akkurat nå):

1.7 ekstra i lån for 100000 kr ekstra inntekt i året høres relativt optimistisk ut fra deres side. Særlig da utleiedelen kun er hypotetisk. 

Anonymkode: 63659...784

Ja, det blir jo egentlig 220.000 kr ekstra i året inkloderr høyere lønn. Syns det er rart at leieinntekter beregnes på lik linje med skattbqr inntekt. 10.000 netto betjener i praksis et lån på 2.5  mill alene. 

[kaleidoskop]

Ja, vi fikk nesten 2 mill mer i lån, da vi sa vi skulle lage utleiedel. 

[Allegodetinger3]

kaleidoskop skrev (Akkurat nå):

Ja, vi fikk nesten 2 mill mer i lån, da vi sa vi skulle lage utleiedel. 

Hvor mye skulle dere leie ut for da? Og hvor i landet er dette? Var det lett å få leietakere? Vi bor relativt sentrumsnært, like utenfor Sandvika og jeg tenker at det ikke skal være vanskelig å få leid ut. 

[kaleidoskop]

10 minutter siden, Allegodetinger3 said:

Hvor mye skulle dere leie ut for da? Og hvor i landet er dette? Var det lett å få leietakere? Vi bor relativt sentrumsnært, like utenfor Sandvika og jeg tenker at det ikke skal være vanskelig å få leid ut. 

Vi leier ut for 10 k. Like utenfor Oslo. Ingen problem med å leie ut. Men vi hadde jo da nytt kjøkken og bad. Noe jeg tror er en stor fordel. Dagens leiere er "kresne", naboen leier ut større hybel en oss, men måtte gå ned til 8 k i pris. Mest sannsynlig pga lavere standard. Eller at vi bare hadde mer hell med leieboer 🤷🏼‍♀️

[Allegodetinger3]

kaleidoskop skrev (28 minutter siden):

Vi leier ut for 10 k. Like utenfor Oslo. Ingen problem med å leie ut. Men vi hadde jo da nytt kjøkken og bad. Noe jeg tror er en stor fordel. Dagens leiere er "kresne", naboen leier ut større hybel en oss, men måtte gå ned til 8 k i pris. Mest sannsynlig pga lavere standard. Eller at vi bare hadde mer hell med leieboer 🤷🏼‍♀️

Men var leiedelen ferdig da dere kjøpte? Også tenker jeg litt på hvor vanskelig det er å sette inn et kjøkken på et rom om i utgangspunktet er en stue??

[AnonymBruker]

2 minutter siden, Allegodetinger3 said:

Men var leiedelen ferdig da dere kjøpte? Også tenker jeg litt på hvor vanskelig det er å sette inn et kjøkken på et rom om i utgangspunktet er en stue??

Hvor vanskelig det er varierer enormt, men det er uansett relativt kostbart. Det må legges opp rør, både vann og avløp, det må legges opp strømkurs som er stor nok til en komfyr osv. Noen steder er det enkelt å legge nye rør, mens andre steder kan det bety at man må pigge opp/rive opp mye gulv for å kunne legge med fall til hovedstamme ol. utfordringer.

Slikt koster fort noen kroner.

Anonymkode: ad01b...f23

[Traktor]

Dere får neppe mer lån på en potensiell utleiedel som dere planlegger å bygge. 

[Allegodetinger3]

Traktor skrev (36 minutter siden):

Dere får neppe mer lån på en potensiell utleiedel som dere planlegger å bygge. 

Den er ferdig og en del av en underetasje over bakken med normal takhøyde og utgang til hage. Det eneste vi trenger å gjøre er å sette opp en lettvegg slik at vi lukker halve etasjen siden vi skal bruke halve u deretasjen selv. Også må vi sette inn et kjøkken. Men jeg tenker at det kjøkkener kan være vegg i vegg med badet som er der. 

[AnonymBruker]

Altså svarene over her er fulle av svada og bare tull. Jeg har jobbet I 3 banker de siste 10 årene og regnestykket er stort sett likt: forventet månedsinntekt x 10 måneder (fjerner 2 mnd I sikkerhet) og max x5 fordi max belåning er x5 inntekt. Dvs 500 000 kr i pluss ved utleiedel med inntekt på 10k i mnd.

 

De kommer til å le seg rett ihjel om du forventer 1,7 mill.

Anonymkode: 7302e...cc1

[AnonymBruker]

22 minutter siden, Allegodetinger3 said:

Den er ferdig og en del av en underetasje over bakken med normal takhøyde og utgang til hage. Det eneste vi trenger å gjøre er å sette opp en lettvegg slik at vi lukker halve etasjen siden vi skal bruke halve u deretasjen selv. Også må vi sette inn et kjøkken. Men jeg tenker at det kjøkkener kan være vegg i vegg med badet som er der. 

Kjøkken vegg-i-vegg med bad høres ut som et godt utgangspunkt for å få til et rimelig kjøkken

Virker som en god plan, dere får sikkert banken med på dette.

Anonymkode: ad01b...f23

[AnonymBruker]

kaleidoskop skrev (1 time siden):

Ja, vi fikk nesten 2 mill mer i lån, da vi sa vi skulle lage utleiedel. 

Men det er fordi dere også økte verdien på boligen hvis dere allerede eide et hus dere skulle tillegge verdi med utleiedel, på samme måte som når man renoverer eller bygger hus. Det har ingenting med TS sitt tilfelle å gjøre som tror at utleiedel på et eksisterende hus vil utgjøre 1,7 mill mer i lån, nettopp fordi huset allerede er priset med utleiedel.

Anonymkode: 7302e...cc1

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Altså svarene over her er fulle av svada og bare tull. Jeg har jobbet I 3 banker de siste 10 årene og regnestykket er stort sett likt: forventet månedsinntekt x 10 måneder (fjerner 2 mnd I sikkerhet) og max x5 fordi max belåning er x5 inntekt. Dvs 500 000 kr i pluss ved utleiedel med inntekt på 10k i mnd.

 

De kommer til å le seg rett ihjel om du forventer 1,7 mill.

Anonymkode: 7302e...cc1

Dette stemmer med hva jeg fikk som svar da jeg spurte vår bank om det samme tidligere i år, da vi vurderte å kjøpe enebolig med utleiedel. Altså at 500 000,- mer i lån er «normalen» (ut i fra forventet leieinntekt på 10 000,- i måneden) og at det også forutsatte at utleieenheten var godkjent. Boligen vi så på hadde en utleiedel som allerede var utleid men som ikke var godkjent, og da fikk jeg beskjed om at de ikke innvilget høyere lån med mindre boligen allerede hadde en godkjent utleiedel. 

Anonymkode: d0209...5e5

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Dette stemmer med hva jeg fikk som svar da jeg spurte vår bank om det samme tidligere i år, da vi vurderte å kjøpe enebolig med utleiedel. Altså at 500 000,- mer i lån er «normalen» (ut i fra forventet leieinntekt på 10 000,- i måneden) og at det også forutsatte at utleieenheten var godkjent. Boligen vi så på hadde en utleiedel som allerede var utleid men som ikke var godkjent, og da fikk jeg beskjed om at de ikke innvilget høyere lån med mindre boligen allerede hadde en godkjent utleiedel. 

Anonymkode: d0209...5e5

Ja, vi gir ikke ut lån til framtidig oppussing når lånegrensa allerede er nådd.

Anonymkode: 7302e...cc1

[Allegodetinger3]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Altså svarene over her er fulle av svada og bare tull. Jeg har jobbet I 3 banker de siste 10 årene og regnestykket er stort sett likt: forventet månedsinntekt x 10 måneder (fjerner 2 mnd I sikkerhet) og max x5 fordi max belåning er x5 inntekt. Dvs 500 000 kr i pluss ved utleiedel med inntekt på 10k i mnd.

 

De kommer til å le seg rett ihjel om du forventer 1,7 mill.

Anonymkode: 7302e...cc1

Så innmari morsomt er det vel ikke heller.... med inntekt da på 1.32 mill ×5 +2.6 mill i egenkapital burde vi få kjøpt noe til ca 9. At de trekker fra 2mnd inntelt i sikkerhet har jeg aldri hørt om så den tok jeg ikke med i beregningen. 

[kaleidoskop]

3 hours ago, AnonymBruker said:

Men det er fordi dere også økte verdien på boligen hvis dere allerede eide et hus dere skulle tillegge verdi med utleiedel, på samme måte som når man renoverer eller bygger hus. Det har ingenting med TS sitt tilfelle å gjøre som tror at utleiedel på et eksisterende hus vil utgjøre 1,7 mill mer i lån, nettopp fordi huset allerede er priset med utleiedel.

Anonymkode: 7302e...cc1

Nei, dette var da vi kjøpte. Men vi hadde ikke kjøpt da vi fikk finansieringsbevis. Vi fikk et lån uten hybel, ett lån med. Der vi kjøpte var det ikke ferdig hybel. Vi måtte sette opp en vegg og kjøkken vegg i vegg mot vaskerom. 

[AnonymBruker]

13 hours ago, Allegodetinger3 said:

Så innmari morsomt er det vel ikke heller.... med inntekt da på 1.32 mill ×5 +2.6 mill i egenkapital burde vi få kjøpt noe til ca 9. At de trekker fra 2mnd inntelt i sikkerhet har jeg aldri hørt om så den tok jeg ikke med i beregningen. 

Men dette er tilleggsinformasjon (det med fem x inntekt. 

At banken opererer med 10 x månedsleie er fordi leieinntekt ikke er sikker inntekt. Jeg har hatt 5 måneder uten leieinntekt nå, og det blir trolig lengre. Og totalt sett tror jeg banken har ganske rett i 10 av 12 måneder for vår del. 

 

Anonymkode: 63659...784

[Allegodetinger3]

AnonymBruker skrev (2 minutter siden):

Men dette er tilleggsinformasjon (det med fem x inntekt. 

At banken opererer med 10 x månedsleie er fordi leieinntekt ikke er sikker inntekt. Jeg har hatt 5 måneder uten leieinntekt nå, og det blir trolig lengre. Og totalt sett tror jeg banken har ganske rett i 10 av 12 måneder for vår del. 

 

Anonymkode: 63659...784

Vi bor sentralt i Bærum så tenker at banken kjenner godt til et presset boligmarked der det er kamp om utleieboliger. Men har uansett kontaktet banken nå så får vi se hva de sier. 

[AnonymBruker]

Allegodetinger3 skrev (2 timer siden):

Vi bor sentralt i Bærum så tenker at banken kjenner godt til et presset boligmarked der det er kamp om utleieboliger. Men har uansett kontaktet banken nå så får vi se hva de sier. 

Det spiller ingen rolle, slutter leietakeren å betale kan du plutselig stå i en situasjon hvor du ikke får inntekt på 6-7 mnd før namsmannen kan kaste ut vedkommende. Rettskjennelser tar lang tid. Banken tar ikke dette med i beregningen men regner med noe på halvveien, altså stort sett 2 mnd.

Anonymkode: 7302e...cc1