Rammelån og sette avdragene i fond

[AnonymBruker]

Ønsker kun svar fra personer som seriøst vet hva det vil si å spare i globalt indexfond og har peiling på investeringer. 

 

Vi vil ha ca 55% belåning på bolig og fritidsbolig samlet når vi nå skal flytte og vurderer rammelån.

 

I en periode ønsker vi å bruke pengene som skulle gått til avdrag til å heller sette disse i globalt indeksfond med hensikt å la pengene vokse og da igjen betale inn på boliglånet. Tidshorisonten før vi ønsker å ta ut pengene er 10-15 år så skal være godt innenfor mtp verdistigning og risiko. Hvor lenge vi ønsker å betale i fond I stedet for avdrag vet vi ikke enda, men kanskje 2-5 år avhengig av rentenivået.

 

Vi har per i dag 250k i indeksfond (noe lavt pga kjøp av bolig, vil være nærmere 400k ved overtakelse), vi har inntekt på hytta på ca 50-80k i året pga utleie (etter utgifter er trekt ifra), vi har ingen lån på hytta og den kan selges med verdi på 1,850 mill per i dag om vi trenger å frigjøre kapital om noe skulle skje. Vi sitter altså ikke leit i det om vi må redusere lån.

 

Vi kommer til å ha høy belåningsgrad men vi kommer ikke til å være belånt etter pipa. Vi snakker ca 80% belåningsgrad ved start og vi har sikre jobber.

 

Hvis vi regner med en rente på gjennomsnitt 7% (kontra historiske 10%) så vil vi være helt gjeldsfri om 15 år med denne metoden kun ved å spare i fond månedlig i disse 15 årene. Det er ikke sikkert vi velger å gjøre dette i 15 år, men det er betydelig mer lønnsomt med lang tidshorisont.

 

 

Noen innspill på hvorfor det er en god ide og hvorfor dette ikke er en god ide?

Anonymkode: 3946d...103

[The_Stig]

Dette er normalt en god ide om man ser historisk på det, men man vet jo aldri - der er jo en risiko i aksjemarkedet. Men veldig mange som gjør nettopp som du sier, og siste 10 årene har jo det vært en helt rett strategi.

Rammelån gis normalt med ca 5 års varighet, så må normalt fornyes - med noe gebyr (+\- 1000kr)

Dere har jo som du sier god sikkerhet, så risikoen ligg i praksis at du kan tape penger på dette, men du vil nok ikke «gå konkurs»

Men du skriv først at du har 55% belåning, for så å skrive 80% belåning? Skal dere kjøpe dyrere bolig kanskje?

Merk i såfall at det er meg bekjent få eller ingen banker gir rammelån (iallfall med akseptabel rente) om belåningsgrad går over 70-75%

 

[AnonymBruker]

The_Stig skrev (6 timer siden):

Dette er normalt en god ide om man ser historisk på det, men man vet jo aldri - der er jo en risiko i aksjemarkedet. Men veldig mange som gjør nettopp som du sier, og siste 10 årene har jo det vært en helt rett strategi.

Rammelån gis normalt med ca 5 års varighet, så må normalt fornyes - med noe gebyr (+\- 1000kr)

Dere har jo som du sier god sikkerhet, så risikoen ligg i praksis at du kan tape penger på dette, men du vil nok ikke «gå konkurs»

Men du skriv først at du har 55% belåning, for så å skrive 80% belåning? Skal dere kjøpe dyrere bolig kanskje?

Merk i såfall at det er meg bekjent få eller ingen banker gir rammelån (iallfall med akseptabel rente) om belåningsgrad går over 70-75%

 

Vi har 55% belåning av verdier vi eier men 80% belåningsgrad i forhold til lønn hvis man regner 5x inntekt. 

Anonymkode: 3946d...103

[AnonymBruker]

13 hours ago, AnonymBruker said:

Hvis vi regner med en rente på gjennomsnitt 7% (kontra historiske 10%) så vil vi være helt gjeldsfri om 15 år med denne metoden kun ved å spare i fond månedlig i disse 15 årene. Det er ikke sikkert vi velger å gjøre dette i 15 år, men det er betydelig mer lønnsomt med lang tidshorisont.

 

Historiske 10% er i USA (ikke globalt), med langt høyere inflasjon, høyere risikofri rente og lavere multipler for markedet. Det globale markedet har returnert ca 5% realavkastning siden år 1900. Finans Norge og oljefondet oppererer nå med 3% realavkastning for aksjer. Bla til de siste sidene i denne, så kan du se historisk avkastning: https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/research/publications/csri-returns-yearbook-2016.pdf

 

Uansett, nei jeg syns ikke det er en god ide. Det er det samme som å låne for å øke eksponeringen din mot vanlig markedsbeta.  Det er en ineffektiv måte å øke risikoen og forventet avkastning på. Hvis du absolutt vil ha høyere markedsbeta, kan du heller investere i et globalt small cap fond. 

Anonymkode: 4a1b8...2a4

[AnonymBruker]

Jeg gjorde det med stipendet mitt, men dette er jo en stund siden. 
 

Nå vil jeg nok ikke anbefale det. 

Anonymkode: 53a48...922

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (2 timer siden):

Historiske 10% er i USA (ikke globalt), med langt høyere inflasjon, høyere risikofri rente og lavere multipler for markedet. Det globale markedet har returnert ca 5% realavkastning siden år 1900. Finans Norge og oljefondet oppererer nå med 3% realavkastning for aksjer. Bla til de siste sidene i denne, så kan du se historisk avkastning: https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/research/publications/csri-returns-yearbook-2016.pdf

 

Uansett, nei jeg syns ikke det er en god ide. Det er det samme som å låne for å øke eksponeringen din mot vanlig markedsbeta.  Det er en ineffektiv måte å øke risikoen og forventet avkastning på. Hvis du absolutt vil ha høyere markedsbeta, kan du heller investere i et globalt small cap fond. 

Anonymkode: 4a1b8...2a4

Takker mye for innspill!

Anonymkode: 3946d...103

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Jeg gjorde det med stipendet mitt, men dette er jo en stund siden. 
 

Nå vil jeg nok ikke anbefale det. 

Anonymkode: 53a48...922

Hvorfor? Når vi ikke har noe eksakt tidspunkt vi trenger pengene på og kan bruke 15 år på vekst, eller lengre om så, så er sannsynligheten ganske lav for at det er mulighet for tap? Til og med etter finanskrisen var folk tilbake igjen til utgangspunktet etter rundt 14 år uten nye innskudd, og ved å i tillegg kjøpe på bunn vel det jo stige enda fortere.

 

Jeg vet at det er spådd at markedet kommer til å gå tregere framover pga Kina og situasjonen der, men ingen vet og sannsynligheten for at verdensøkonomien krakker så ille at man ikke kommer seg tilbake igjen er så og si ikke til stede. Isåfall vil jeg tenke at man har helt andre problemer enn de 5 årene med avdrag det utgjør på boliglånet fordi bankene vil gå konkurs.

 

Jeg prøver ikke å argumentere mot de som er negative bare fordi jeg tror jeg har fasiten, jeg forteller bare mine vurderinger for å gjøre dette og vil gjerne at min vurdering diskuteres med grunnlag 😊 Fortell meg gjerne HVORFOR du ikke ville gjort det framover når tidshorisonten er lang og ikke endelig.

Anonymkode: 3946d...103

[The_Stig]

AnonymBruker skrev (4 timer siden):

Historiske 10% er i USA (ikke globalt), med langt høyere inflasjon, høyere risikofri rente og lavere multipler for markedet. Det globale markedet har returnert ca 5% realavkastning siden år 1900. Finans Norge og oljefondet oppererer nå med 3% realavkastning for aksjer. Bla til de siste sidene i denne, så kan du se historisk avkastning: https://www.credit-suisse.com/media/assets/corporate/docs/about-us/research/publications/csri-returns-yearbook-2016.pdf

 

Uansett, nei jeg syns ikke det er en god ide. Det er det samme som å låne for å øke eksponeringen din mot vanlig markedsbeta.  Det er en ineffektiv måte å øke risikoen og forventet avkastning på. Hvis du absolutt vil ha høyere markedsbeta, kan du heller investere i et globalt small cap fond. 

Anonymkode: 4a1b8...2a4

Poenget er jo vel å bruke et rammelån til kanskje 1,3% rente - Der du kan investere eksempelvis et par millioner i et fond (konservativt 3% årlig ekstra avkastning en ved nedbetaling av «gratis penger»)). Du må jo uansett ha fri kapital til å investere, og man får mye lenger tid i markedet om man benytter lånte penger for å investere kanskje 10 år før man kunne gjort det etter at lånet er nedbetalt. Så bakgrunnen hvordan du kan påstå dette er innefektivt når sikkerheten er god har jeg problemer med å se.. At det innehar risiko er selvsagt - som for all gearing.

[AnonymBruker]

Jeg har gjort det samme. Jeg tenker fordelen med denne type sparing er at du kan gjøre det så lenge du ønsker, og ønsker du å betale avdrag på lånet, så stopper du den faste sparingen til aksjefond, men lar beholdningen stå og forrente seg.

 

Vil dog passe på at ikke banken tar provisjon på lånerammen ved rammelån. Heller ha et vanlig annuitetslån avdragsfritt. 

Anonymkode: ffe1e...ad0

[Tuba]

Jeg tenker dette kan være en god ide uten alt for stor risiko. Kanskje ett alternativ siden dere skal selge er å sette noe av egenkapitalen i fond og så heller ta et vanlig (fastrente?) lån?

Det spørs vel også hvor sikre jobber dere har og i hvilken fase av livet dere er?

[Grandidosa83]

AnonymBruker skrev (18 timer siden):

Ønsker kun svar fra personer som seriøst vet hva det vil si å spare i globalt indexfond og har peiling på investeringer. 

 

Vi vil ha ca 55% belåning på bolig og fritidsbolig samlet når vi nå skal flytte og vurderer rammelån.

 

I en periode ønsker vi å bruke pengene som skulle gått til avdrag til å heller sette disse i globalt indeksfond med hensikt å la pengene vokse og da igjen betale inn på boliglånet. Tidshorisonten før vi ønsker å ta ut pengene er 10-15 år så skal være godt innenfor mtp verdistigning og risiko. Hvor lenge vi ønsker å betale i fond I stedet for avdrag vet vi ikke enda, men kanskje 2-5 år avhengig av rentenivået.

 

Vi har per i dag 250k i indeksfond (noe lavt pga kjøp av bolig, vil være nærmere 400k ved overtakelse), vi har inntekt på hytta på ca 50-80k i året pga utleie (etter utgifter er trekt ifra), vi har ingen lån på hytta og den kan selges med verdi på 1,850 mill per i dag om vi trenger å frigjøre kapital om noe skulle skje. Vi sitter altså ikke leit i det om vi må redusere lån.

 

Vi kommer til å ha høy belåningsgrad men vi kommer ikke til å være belånt etter pipa. Vi snakker ca 80% belåningsgrad ved start og vi har sikre jobber.

 

Hvis vi regner med en rente på gjennomsnitt 7% (kontra historiske 10%) så vil vi være helt gjeldsfri om 15 år med denne metoden kun ved å spare i fond månedlig i disse 15 årene. Det er ikke sikkert vi velger å gjøre dette i 15 år, men det er betydelig mer lønnsomt med lang tidshorisont.

 

 

Noen innspill på hvorfor det er en god ide og hvorfor dette ikke er en god ide?

Anonymkode: 3946d...103

Tja, slik jeg ser det er det eneste grunnlaget for å ikke gjøre at man ikke klarer å leve med den (lille) risikoen en slik plan innebærer.

- Renteregnestykket er jo enkelt og gir dere gode marginer i positiv favør. 

- inflasjon gjør at den relative lånesummen faktisk synker i framtidig kroneverdi.

- dere har gode sikkerhetsmarginer økonomisk sett.

Det eneste negative sidene med et slikt opplegg er de menneskelige: 1. er dere i stand til å handle rasjonelt når / hvis det trengs? (Mange av oss sliter med det dessverre - beholder ting lenger enn man burde osv) 2. Er dere samkjørt og enig om hva man gjør når?

 

 

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (18 timer siden):

Ønsker kun svar fra personer som seriøst vet hva det vil si å spare i globalt indexfond og har peiling på investeringer. 

 

Vi vil ha ca 55% belåning på bolig og fritidsbolig samlet når vi nå skal flytte og vurderer rammelån.

 

I en periode ønsker vi å bruke pengene som skulle gått til avdrag til å heller sette disse i globalt indeksfond med hensikt å la pengene vokse og da igjen betale inn på boliglånet. Tidshorisonten før vi ønsker å ta ut pengene er 10-15 år så skal være godt innenfor mtp verdistigning og risiko. Hvor lenge vi ønsker å betale i fond I stedet for avdrag vet vi ikke enda, men kanskje 2-5 år avhengig av rentenivået.

 

Vi har per i dag 250k i indeksfond (noe lavt pga kjøp av bolig, vil være nærmere 400k ved overtakelse), vi har inntekt på hytta på ca 50-80k i året pga utleie (etter utgifter er trekt ifra), vi har ingen lån på hytta og den kan selges med verdi på 1,850 mill per i dag om vi trenger å frigjøre kapital om noe skulle skje. Vi sitter altså ikke leit i det om vi må redusere lån.

 

Vi kommer til å ha høy belåningsgrad men vi kommer ikke til å være belånt etter pipa. Vi snakker ca 80% belåningsgrad ved start og vi har sikre jobber.

 

Hvis vi regner med en rente på gjennomsnitt 7% (kontra historiske 10%) så vil vi være helt gjeldsfri om 15 år med denne metoden kun ved å spare i fond månedlig i disse 15 årene. Det er ikke sikkert vi velger å gjøre dette i 15 år, men det er betydelig mer lønnsomt med lang tidshorisont.

 

 

Noen innspill på hvorfor det er en god ide og hvorfor dette ikke er en god ide?

Anonymkode: 3946d...103

Synes belåningsgrad på 80% er for høy til å satse på dette. Dette er en grei strategi når belåningsgraden er 50%.

Anonymkode: c3778...ce5

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (5 timer siden):

Vi har 55% belåning av verdier vi eier men 80% belåningsgrad i forhold til lønn hvis man regner 5x inntekt. 

Anonymkode: 3946d...103

Hva mener du med 80% belåningsgrad ift. lønn? Vil belåning i boligen være 55% etter dere flytter inkl. verdi av fritidsbolig? 

Anonymkode: ffe1e...ad0

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 timer siden):

Hva mener du med 80% belåningsgrad ift. lønn? Vil belåning i boligen være 55% etter dere flytter inkl. verdi av fritidsbolig? 

Anonymkode: ffe1e...ad0

Hvis man anser 5x inntekt som 100% så ligger vi på ca 80% av dette.

 

Belåningsgrad vil være 55% hvis vi ser på lån kontra totale verdier inkl fritidsbolig.

Grandidosa83 skrev (3 timer siden):

Tja, slik jeg ser det er det eneste grunnlaget for å ikke gjøre at man ikke klarer å leve med den (lille) risikoen en slik plan innebærer.

- Renteregnestykket er jo enkelt og gir dere gode marginer i positiv favør. 

- inflasjon gjør at den relative lånesummen faktisk synker i framtidig kroneverdi.

- dere har gode sikkerhetsmarginer økonomisk sett.

Det eneste negative sidene med et slikt opplegg er de menneskelige: 1. er dere i stand til å handle rasjonelt når / hvis det trengs? (Mange av oss sliter med det dessverre - beholder ting lenger enn man burde osv) 2. Er dere samkjørt og enig om hva man gjør når?

 

 

Vi er veldig samkjørte og har et veldig avslappet forhold til svigninger. Har spart i fond i noen år så det er ikke nytt.

 

 

 

Jeg snakket forøvrig med en venn som jobber som formuerådgiver i et finansfirma og han sa at gitt situasjonen vår så var det en god ide når sparehorisonten er så lang og vi har gode jobber samt mulighet for å selge fritidsbolig for å frigi lån hvis nødvendig. Risiko ved globalt indeksfond var en ikke-sak med lang tidshorisont. 

Takker for gode innspill av alle slag, feks å sette inn egenkapital og å sjekke provisjon og evt andre løsninger!

 

Anonymkode: 3946d...103

[AnonymBruker]

Nå blander du belåningsgrad med betjeningsevne. Jeg tror du vil slite med å få rammelån med belåningsgrad (ift. EK) på mer enn 60 % (ish).

(Om jeg har forstått alt rett her da)

Når det er sagt så er jeg i ca. samme posisjon. Min løsning ble å øke nedbetalingstiden på lånet til maks for å så sette mer penger i aksjefond med høy risiko. Jeg har lang tidshorisont som deg. 

Ikke glem skatt på uttak av gevinst. 

Anonymkode: 70b16...ce2

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 time siden):

Nå blander du belåningsgrad med betjeningsevne. Jeg tror du vil slite med å få rammelån med belåningsgrad (ift. EK) på mer enn 60 % (ish).

(Om jeg har forstått alt rett her da)

Når det er sagt så er jeg i ca. samme posisjon. Min løsning ble å øke nedbetalingstiden på lånet til maks for å så sette mer penger i aksjefond med høy risiko. Jeg har lang tidshorisont som deg. 

Ikke glem skatt på uttak av gevinst. 

Anonymkode: 70b16...ce2

Blander nok kanskje begreper eller er dårlig til å forklare.

 

Belåningsgrad (altså totalt lån kontra verdien på det vi eier) er til slutt på minimum 55%, muligens også ned mot 50% litt avhengig av endelig takst på ferdig hus og endelig salg på dagen bolig. 

 

Betjeningsevne er det nok jeg mener ja, når man tenker på dette med 5x inntekt og hvor mye lån vi får i banken. Den er på 80%.

 

Vi har allerede avklart med banken at vi får rammelån og har møte i morgen for å sette rammer for tilvalg osv på boligen. 

 

Har kontroll på skatt men setter stor pris på råd 😊 Det er definitivt også noe vi må medberegne.

 

En del av vurderingen for oss til syvende og sist er at vi må se hvor mye lån vi får kontra lønn og rente på det tidspunktet. Sikkerhetsmessig så kan det føles bedre å få ned noe lån før vi evt starter med dette, men det kommer an på situasjonen når vi overtar.

Anonymkode: 3946d...103

[AnonymBruker]

6 hours ago, The_Stig said:

Poenget er jo vel å bruke et rammelån til kanskje 1,3% rente - Der du kan investere eksempelvis et par millioner i et fond (konservativt 3% årlig ekstra avkastning en ved nedbetaling av «gratis penger»)). Du må jo uansett ha fri kapital til å investere, og man får mye lenger tid i markedet om man benytter lånte penger for å investere kanskje 10 år før man kunne gjort det etter at lånet er nedbetalt. Så bakgrunnen hvordan du kan påstå dette er innefektivt når sikkerheten er god har jeg problemer med å se.. At det innehar risiko er selvsagt - som for all gearing.

Scenariet ditt med millioner av kr er veldig annerledes enn det TS beskriver med omplassering av avdrag. En kan fint lage teoretiske argumenter for at det er optimalt å belåne på måten du skisserer, da med forflytning av eksponering mot risikokapital fra fremtiden til nåtid (mer effektivt å være jevnt eksponert mot markedsrisiko over lang tid enn å ha lite som ung og mye som gammel - som er det vanlige). Boliglån er veldig egnet til dette, da en ikke blir tvangssolgt om en sitter med negativ eksponering. Som sagt er dette dog ikke det TS snakker om. I TS sitt tilfelle ville det vært mer effektivt å flytte eksisterende portefølje og fremtidig sparing til å bli eksponert mot mer eller andre former for systematisk risiko for å øke forventet avkastning. En kan f.eks. øke eksponeringen mot SMB og HML. Hvis en absolutt vil bruke belåning, og det er såpass små beløp at en uansett kan unngå tvangssalg , er det billigere og bedre å få belåning gjennom derivater. 

 

Anonymkode: 4a1b8...2a4