Vi vurderer å kjøpe hus til å leie ut

[Gjest Gjest]

Litt bakgrunnsinfo :

Vi har lån på huset vi bor i på kr. 800.000, og det er akkurat innenfor 60% grensa. Huset er takstert til ca. 1.350.000.

Nå har vi 200.000 på konto, og har lyst til å kjøpe en enebolig i rekke som koster 850.000 for å leie ut. Vi tenkte å ta 6500 kr i leie per måned, huset har 3 soverom. Vi har fått finansieringsbevis, så det er i orden, men jeg vil gjerne vite nøykatig kostnader/regler.

Er det slik at man skatter 28% av leia i og med at vi ikke bor der?

Vi har fått oppgitt en rente på 4% dersom vi har 200.000 i egenkapital.

* Hvor mye utgjør dette per måned?

* Kommunale avgifter+forsikring er på kr. 8000 i året.

Hvor mye sitter vi igjen med per måned når kommunale avgifter/forsikring/28% til staten er inkludert?

Må få med at det er ikke sikkert vi kommer til å kjøpe, men vi vil gjerne vite nøyaktig hva vi må ut med per måned. Håper noen flinke økonomer her inne kan hjelpe oss.

[Gjest Dalwhinnie]

Ja, dere skatter 28% av leieinntektene ved et slikt utleieforhold. Mer om skatt ved utleie finner du på Skatteetatens sider.

I Nordeas lånekalkulator kan du taste inn kjøpesum, rentesats, egenkapital osv og finne ut hva lånet vil koste dere per måned. F.eks vil det du skisserer med 200.000 i egenkapital koste dere kr 3974/mnd over 20 år til 4% rente.

Har dere penger til dokumentavgiften utenom eller skal denne og tinglysningsgebyr etc dekkes av de 200.000? I så fall blir egenkapitalen deres tilsvarende mindre.

Hvis vi forutsetter at alle de 200.000 går inn som egenkapital, blir regnstykket ca som dette:

Inntekt:

Leieinntekt: kr 6.500

Utgifter:

Skatt, 28% av 6.500: 1.820

Kommunale avgifter og forsikring/mnd: 8.000/12= 667

Lån: kr 3.974

Netto: +kr 39

Med andre ord sitter dere igjen med 39 kr/mnd og da er alle løpende utgifter betalt, inkl avdraget på lånet til leieboligen som jo er ren sparing for dere (utgjør 1.700-1.800/mnd).

I tillegg regner jeg med at dere også får skattefradrag for betalte renter på lånet, og rentene her utgjør ca 25.000 i året. Er imidlertid litt usikker på om en fremdeles får skattefradrag på renter til utleid bolig. Dette bør dere sjekke. Og så bør dere ta høyde for at det kan komme utgifter til vedlikehold og reparasjoner på utleieboligen. Godt mulig det er flere ting som burde vært tatt med i beregningen

(ja, jeg kjeder meg i dag....)

Endret 23. august 2005 av Dalwhinnie

[Gjest Gjest]

Tusen takk for fyldig svar Dalwhinnie

Dette hjalp oss veldig mye!!!

[Gjest Dalwhinnie]

Bare hyggelig en kjedelig regnværsdag

Så nå at jeg hadde snudd om på to sifre i utregningen, så har endret det nå. Dere går uansett i pluss.

[Gjest Sesselja]

Men skal hun betale 28% skatt av 6500,-? Er det ikke slik at utgifter (herunder faller kommunale utgifter) trekkes fra leieinntekter, og det resterende beløpet betales skatt av?

[Gjest Dalwhinnie]

Ser ut som at du har rett i det. Dette fant jeg på VG skatt:

Har du skattepliktige leieinntekter, må du fylle ut skjema RF-1189 som vedlegg til selvangivelsen. Her spesifiserer du inntektene, og de utgiftene du kan trekke fra før du kommer frem til en netto leieinntekt som føres opp i selvangivelsens post 2.8.4.

Både fellesutgifter, evt. kommunale avgifter, forsikringer, vedlikehold og tilsyn er utgifter du kan trekke fra skattepliktig leieinntekt. Leier du ut møblert, kan du i tillegg redusere leieinntektene med 15 prosent som årlig avskrivning på møblene.

Ville dobbelsjekket dette på skatteetaten.no, men i så fall ser det jo ut til at regnestykket blir enda hyggeligere:

Inntekt:

Leieinntekt: kr 6.500

Utgifter:

Skatt, 28% av (6.500-667): 1.633

Kommunale avgifter og forsikring/mnd: 8.000/12= 667

Lån: kr 3.974

Netto: +kr 226

[Malama]

Og renter er renter, uansett hva du har brukt penge til, du får "trekke av rentene på skatten" for det lånet du tar opp også.