Kjøpe rekkehus med tg2 på drenering?

[AnonymBruker]

Jeg ser etter nytt sted å bo. Leilighetene i grei størrelse (over 70 kvm) er enten veldig dyre emner har veldig høye fellesutgifter (over 6000). Fant et rekkehus, men det har tg2 på drenering. Dårlig kjøp?

Anonymkode: 7b9e6...9bb

[AnonymBruker]

Trenger ikke å bety. 

Hvorfor tg2 ? Gammel ,ikke eksisterende drenering eller hva er grunnen ?

Er det kjeller der ?

Anonymkode: 3bd81...539

[AnonymBruker]

Hvis rekkehuset har dårlig drenering bør du styre unna, I hvert fall om hele rekka har like gammelt opplegg. Da må du få med alle på å grave opp og skifte ut hvis det som ligger der er for dårlig og gammelt til å koble seg innpå.

Dårlig drenering gir fukt og sopp inne. Luktet det "kjeller" på visningen?

Anonymkode: 89dcb...a83

[AnonymBruker]

Garantert fuktskader i fremtiden, hvis ikke det gjøres noe med. Det kan bli DYRT! Styr unna. 

Anonymkode: cf0a2...6a6

[A-hunter]

TG på drenering gis normalt basert på antatt alder. Man graver jo ikke opp for å sjekke tilstanden.

I et rekkehus henger dreneringen sammen med naboenes, så det må utbedres i fellesskap. 

Dreneringens funksjon kan vurderes ut fra innvendige forhold, så vi må vite mer for å synse kvalifisert. Hva er veggene i underetasjen? Byggeår? Risiko for multimur? Påforinger? Isolasjon? Utførelse? Indikasjoner på fukt? Saltutslag?

Som du ser er det mange elementer i en slik vurdering utover TG på dreneringen.

[AllahBallah]

Hva står i takst, da? Er dreneringen mer enn 20(??) år, får den jo TG2 uansett.

[AnonymBruker]

Er det andel eller eier? Andel vil jo ikke bli så dyrt da borettslaget dekker dette. Men da vil kanskje fellesutgiftene øke på sikt.

Anonymkode: 9d77a...11a

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (23 minutter siden):

Trenger ikke å bety. 

Hvorfor tg2 ? Gammel ,ikke eksisterende drenering eller hva er grunnen ?

Er det kjeller der ?

Anonymkode: 3bd81...539

Ikke kjeller, men boarealer under bakkenivå. Bygget er fra 70-tallet, ingenting nytt gjort med dreneringen. 

AnonymBruker skrev (22 minutter siden):

Hvis rekkehuset har dårlig drenering bør du styre unna, I hvert fall om hele rekka har like gammelt opplegg. Da må du få med alle på å grave opp og skifte ut hvis det som ligger der er for dårlig og gammelt til å koble seg innpå.

Dårlig drenering gir fukt og sopp inne. Luktet det "kjeller" på visningen?

Anonymkode: 89dcb...a83

Ja, var redd for det. Nei, luktet ikke noe spesielt, egentlig. 

A-hunter skrev (15 minutter siden):

TG på drenering gis normalt basert på antatt alder. Man graver jo ikke opp for å sjekke tilstanden.

I et rekkehus henger dreneringen sammen med naboenes, så det må utbedres i fellesskap. 

Dreneringens funksjon kan vurderes ut fra innvendige forhold, så vi må vite mer for å synse kvalifisert. Hva er veggene i underetasjen? Byggeår? Risiko for multimur? Påforinger? Isolasjon? Utførelse? Indikasjoner på fukt? Saltutslag?

Som du ser er det mange elementer i en slik vurdering utover TG på dreneringen.

Det er trevegger, takstmannen har skrevet at det er «risikokonstruksjon». Fukt målt i betonggulv i underetasjen, men står ikke noe om saltutslag. Isolasjon og påforing sto det ingenting om - jeg vet ikke hva påforing er, en gang. 
 

Takstmannen skiver: «muligheter for råte i bakenforliggende konstruksjoner til gulv og vegger i U- etasjen som er påforet ved innredning. Dette kan være relatert til manglende fuktsikring av muren utvendig. Her må en være oppmerksom på at utforede murvegger under terrenget er en risikokonstruksjon.
Vurdering
Fukt er relatert til manglende drenering. 

AllahBallah skrev (12 minutter siden):

Hva står i takst, da? Er dreneringen mer enn 20(??) år, får den jo TG2 uansett.

Fra 70-tallet. 

Anonymkode: 7b9e6...9bb

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (3 minutter siden):

Er det andel eller eier? Andel vil jo ikke bli så dyrt da borettslaget dekker dette. Men da vil kanskje fellesutgiftene øke på sikt.

Anonymkode: 9d77a...11a

Eier. Ingen fellesutgifter/sameie/styre. 

Anonymkode: 7b9e6...9bb

[AnonymBruker]

TG2 har det vært på drenering på alle hus vi har sett, selv med gode løsninger. Det er pga alder, vi kikket på hus fra 1980 og eldre. 
Det er ikke et problem for oss, huset vi kjøpte hadde KUN TG2 på drenering, og et slitt bad vi skal pusse opp uansett. Ellers bare TG1. Dette er på et hus fra 60-tallet, velholdt.

Anonymkode: ae751...226

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

TG2 har det vært på drenering på alle hus vi har sett, selv med gode løsninger. Det er pga alder, vi kikket på hus fra 1980 og eldre. 
Det er ikke et problem for oss, huset vi kjøpte hadde KUN TG2 på drenering, og et slitt bad vi skal pusse opp uansett. Ellers bare TG1. Dette er på et hus fra 60-tallet, velholdt.

Anonymkode: ae751...226

Men hvordan kan jeg vite om jeg da kjøper mugg og dritt og noe som kommer til å bli dyrt, vanskelig og et stort problem eller noe som bare er naturlig ut i fra alder? Hva gjør dere?

Anonymkode: 7b9e6...9bb

[A-hunter]

AnonymBruker skrev (17 minutter siden):

Takstmannen skiver: «muligheter for råte i bakenforliggende konstruksjoner til gulv og vegger i U- etasjen som er påforet ved innredning. Dette kan være relatert til manglende fuktsikring av muren utvendig. Her må en være oppmerksom på at utforede murvegger under terrenget er en risikokonstruksjon.
Vurdering
Fukt er relatert til manglende drenering. 

Jeg syns vi skal lytte til fagmannen som har vært i boligen.

Påforing er den konstruksjonen som er bygget i rommet på varm side av kjellerveggen. Mange har lagt på lekter, isolasjon og veggplater. Det betyr at det står varm inneluft ut mot den kalde kjellerveggen, da kondenserer den varme luften på den kalde flaten og det blir fuktskader i veggen som du ikke vil se før veggene er helt ferdig. Men lenge før det har du mugg og sopp i veggene dine, noe som påvirker inneklima negativt. Det er en myte at man kan lukte seg frem.

Jeg håper boligen er sjekket slik at det ikke er Multimur i tillegg, for det er en garanti for trøbbel. Mest brukt utover 80 tallet.

En slik veggkonstruksjon er uansett avhengig av en fungerende drenering. Takstmannen har målt fukt, det vil si at det er tidsspørsmål når dreneringen må utbedres. Det igjen vil være avhengig av naboene. Å drenere midten på ei rekke er tilnærmet umulig.

Dagens drenssystemer er langt bedre enn tidligere og man kan dra fordelen av å isolere grunnmuren på utsiden samtidig. Da holdes kjellerveggen varm og man trenger ikke bekymre seg for kondensering.

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (13 minutter siden):

Men hvordan kan jeg vite om jeg da kjøper mugg og dritt og noe som kommer til å bli dyrt, vanskelig og et stort problem eller noe som bare er naturlig ut i fra alder? Hva gjør dere?

Anonymkode: 7b9e6...9bb

Bruk øyne litt og nese  Hvordan ser det ut når det regner der? Vi dro på visning en dag det pøsregnet, så vi fikk sett i praksis hvordan tomta drenerer. Her vi bor nå er det "naturlig" drenering som er lagd av asfalt, slik at vannet ikke renner inn i/under huset. Vi har alltid også bosatt oss på fjell, hvor tomta naturlig drenerer. 

Jeg hadde tenkt meg litt mer om dersom jeg bosatte meg på helt flat mark, og rekkehus er jo ikke like "lett" å drenere som en enebolig. Les nøye på fuktmålinger gjort i kjeller eller første etasje, det bør også gi en indikasjon på om det er problemer. 

Men i helhet ville jeg ikke vært redd for en TG2 på drenering. Du kan også snakke med takstmann, og eventuelt leie en egen for en second opinion på huset før du kjøper. Det er lurt å gjøre hvis du er usikker, og hvis du tror takstmannen som selger har brukt kanskje ikke er ærlig. Har familie som har gjort dette, og det var lurt for å si det slik. Det er noen tusenlapper som kanskje kan spare nattesøvnen din fremover  

Anonymkode: ae751...226

[AnonymBruker]

A-hunter skrev (24 minutter siden):

Å drenere midten på ei rekke er tilnærmet umulig.

Dette er på en side. Vil det da være mulig?

Anonymkode: 7b9e6...9bb

[AnonymBruker]

AnonymBruker skrev (18 minutter siden):

Det er lurt å gjøre hvis du er usikker, og hvis du tror takstmannen som selger har brukt kanskje ikke er ærlig.

Jeg har ingen mistanke om at han ikke er ærlig. Vet ikke helt hvor mye nytt en ev takstmann kunne fortalt meg. 

Anonymkode: 7b9e6...9bb

[A-hunter]

AnonymBruker skrev (1 minutt siden):

Dette er på en side. Vil det da være mulig?

Anonymkode: 7b9e6...9bb

Ja, det vil det være, men du bør gå 1 - 2 meter inn på nabos vegg for å sikre at du ikke får et svakt punkt akkurat i grensa. Særlig viktig hvis du velger å isolere på utsiden (absolutt anbefalt når det likevel er åpent, ganske rimelige produkter med høy effekt), slik at du ikke får en kuldebro i hjørnet mot nabo.

Dreneringsvann må ledes et sted, så det kan være greit å finne ut om det er drenskummer i nærheten for å lede de nye rørene dit. Husk også å ta med eventuelt takvann i tette rør i samme grøft (husk løvrist)

Faglig utført drenering bør oppnå en levetid på over 50 år med noe vedlikehold. Det skal monteres stake- og spylepunkter slik at disse kan spyles rene som vedlikehold. Så får du jo TG1 hvis du skal selge innen en viss tid, med tørre vegger og ingen advarsler fra takstmannen. I tillegg står du mye friere til å velge løsninger innvendig.

Drenering og isolering ligger på mellom 2 og 3000 pr løpemeter alt inkludert, så det er jo ikke en økonomisk katastrofe. Problemet er ofte hageanlegg som må fjernes for å komme til og man må sette av noen penger og litt tid til å tilbakestille hagen etterpå.

[AnonymBruker]

A-hunter skrev (8 minutter siden):

Drenering og isolering ligger på mellom 2 og 3000 pr løpemeter alt inkludert, så det er jo ikke en økonomisk katastrofe.

Nei, huset er ganske lite, så det er jo en fordel. Men vil ikke vannet komme over fra naboen om han ikke har ordentlig drenering, om det er et rekkehus og kun jeg drenerer rundt mitt? Husene henger jo sammen. Tror ikke jeg skjønner dette helt. 

Ellers tusen takk for alle svar, jeg setter virkelig stor pris på det. 

Anonymkode: 7b9e6...9bb

[A-hunter]

AnonymBruker skrev (39 minutter siden):

Nei, huset er ganske lite, så det er jo en fordel. Men vil ikke vannet komme over fra naboen om han ikke har ordentlig drenering, om det er et rekkehus og kun jeg drenerer rundt mitt? Husene henger jo sammen. Tror ikke jeg skjønner dette helt. 

Ellers tusen takk for alle svar, jeg setter virkelig stor pris på det. 

Anonymkode: 7b9e6...9bb

Med en viss overgang inn på naboens vegg vil ikke dette være et problem. Det renner ikke vann langs kjellerveggen på utsiden. Når dreneringen ikke virker blir det stående vann i bakken mot veggen. Det kommer ingen steder, slik at fuktbelastningen på veggen blir nærmest konstant. Dette gir skader gjennom veggen.

Vegger under terreng har i tillegg en tilleggsrisiko og det er at temperaturen i grunnen utenfor ikke følger temperaturen i luften. Det er kaldt i bakken (tenk på jordkjellere der de oppbevarte mat i gamle dager). Det betyr også at veggen nesten alltid er kald. Inne har vi høy temperatur som rommer mye fuktighet i luftinnholdet. All denne luften står og presser mot kjellerveggen som er kjøligere. Varm luft mot kald flate gir kondens og kondens gir fukt. Her er den kalde veggen skjult bak påforingen, men den er likevel like kald. Selv om overflaten på påforingen er varmet opp av inneluften blir ikke kjellerveggen varm nok til å tørke opp kondensen. Det er, som regel, heller ikke laget lufting som sørger for luftsirkulasjon av luft på den kalde flaten, slik at kondensen heller ikke blir tørket ut. Derfor har takstmannen angitt dette som en risikokonstruksjon. Det er helt riktig, og det er nesten dømt til å gå galt over noe tid.

Poenget med drenering er å ha et system som leder vann på bakken og i grunnen ned mot drensrøret. Da bruker man drenerende masser (singel og pukk) som lett slipper vannet ned mot røret inntil veggen. Siden røret er hult har det en voldsomt sugende kraft, vann renner alltid letteste vei. Røret i bunnen har fall som leder alt vannet til en drenskum (eller et annet opplegg) hvor det infiltreres til bakken over noe tid, eller ledes videre til bekk/annet utløp.