Hvor mye vil eneboligen stige i verdi når man omgjør kjelleren til hybel (ikke egen boenhet)?

[AnonymBruker]

Noen tanker om dette?

Hybelen er på 25 kvm og har 1 soverom, antatt inntekt på 7500 kr i mnd. Boligen ligger i Stavanger.

Anonymkode: e9cda...e03

[newman01]

Egenkapitalmessig for kjøper er den verdt 375'000. Leieinntekt x10 måneder ganget med 5x. 

Det er den summen kjøperen kan øke lånerammen med uten at det går ut over betjeningsevnen. 75'000 skattefrie leieinntekter i året dekker ganske mye lånekostnad, så vil kanskje tippe et sted mellom 400-800'000? Uten at jeg egentlig har peiling på boligprising

[AnonymBruker]

56 minutter siden, newman01 said:

Egenkapitalmessig for kjøper er den verdt 375'000. Leieinntekt x10 måneder ganget med 5x. 

Det er den summen kjøperen kan øke lånerammen med uten at det går ut over betjeningsevnen. 75'000 skattefrie leieinntekter i året dekker ganske mye lånekostnad, så vil kanskje tippe et sted mellom 400-800'000? Uten at jeg egentlig har peiling på boligprising

Takk for innspillet! Føler mye av det du skriver gir mening, spesielt dette mtp fem ganger inntekten som bankene har som krav for makslån

TS

Anonymkode: e9cda...e03

[Jolsen]

Synes utleiedelen høres litt liten ut. Er kjelleren bare på 25 kvm eller kommer begrensningen av mangel på mulighet for flere oppholdsrom (grunnet hvor vinduer kan være)? Ved over 50 kvm kjeller ville jeg vurdert to utleiedeler eller et bofellesskap med 3 soverom, men vanskelig å si noe eksakt uten plantegninger.

Har du plantegninger på kjelleren originalt og hvordan den er tenkt å bli etter hybelleilighet er på plass?

[AnonymBruker]

7 hours ago, Jolsen said:

Synes utleiedelen høres litt liten ut. Er kjelleren bare på 25 kvm eller kommer begrensningen av mangel på mulighet for flere oppholdsrom (grunnet hvor vinduer kan være)? Ved over 50 kvm kjeller ville jeg vurdert to utleiedeler eller et bofellesskap med 3 soverom, men vanskelig å si noe eksakt uten plantegninger.

Har du plantegninger på kjelleren originalt og hvordan den er tenkt å bli etter hybelleilighet er på plass?

TS her.

Jeg skrev feil i hovedinnlegget og får ikke endret det nå, men det er 35 kvm og ikke 25 kvm som jeg tidligere skrev. Vi har vurdert å sette inn et soverom til, men da forsvinner nesten hele stuen.

Hva tenker du ift prisendring på boligen?

Anonymkode: e9cda...e03

[newman01]

Ser for meg at det blir roligere for alle andre i huset om man har en hybel med ett soverom som leies ut.

Når det gjelder prisendring må du nok nesten vurdere å snakke med en megler som kjenner området du bor i. De fleste meglerkontorer kan besvare slikt. Mange liker å være behjelpelige så de kanskje får salgsoppdraget på et senere tidspunkt.  

[AnonymBruker]

22 timer siden, AnonymBruker skrev:

TS her.

Jeg skrev feil i hovedinnlegget og får ikke endret det nå, men det er 35 kvm og ikke 25 kvm som jeg tidligere skrev. Vi har vurdert å sette inn et soverom til, men da forsvinner nesten hele stuen.

Hva tenker du ift prisendring på boligen?

Anonymkode: e9cda...e03

På 35 kvm er det ikke plass til to soverom! Synes dere gjør det helt fint med et soverom, er akkurat slike leiligheter folk er på jakt etter (og dere slipper barnefamilier, selv med et ekstra soverom er det for smått).

Hva ekstra verdi blir på huset vet jeg ikke, vil anta 0,5-1 mill kanskje? Snak med megler om dette før dere etter i gang om dere skal bygge det mtp salg - for det er ganske dyrt altså. Husk å lydisolere skikkelig, både for dere og leieboers skyld (lydhimling, lydvegger).

Anonymkode: 253d3...e62

[Jolsen]

23 timer siden, AnonymBruker skrev:

TS her.

Jeg skrev feil i hovedinnlegget og får ikke endret det nå, men det er 35 kvm og ikke 25 kvm som jeg tidligere skrev. Vi har vurdert å sette inn et soverom til, men da forsvinner nesten hele stuen.

Hva tenker du ift prisendring på boligen?

Anonymkode: e9cda...e03

Ville ikke vurdert et ekstra soverom med leilighet på 35 kvadrat, hold den til en toroms. Tipper 1 mill verdiøkning men er ikke superkjent med Stavanger.

[newman01]

Merverdien av en hybel kontra egen kjellerstue er ikke nødvendigvis så altfor stor. Blir litt feil å sammenligne boligverdi for hus med ubrukelig uinnredet kjeller og hus med hybel i kjeller. Hva med verdiøkning dersom man pusser opp kjeller og lager kjellerstue? 

 

[Jolsen]

2 minutter siden, newman01 skrev:

Merverdien av en hybel kontra egen kjellerstue er ikke nødvendigvis så altfor stor. Blir litt feil å sammenligne boligverdi for hus med ubrukelig uinnredet kjeller og hus med hybel i kjeller. Hva med verdiøkning dersom man pusser opp kjeller og lager kjellerstue? 

 

Kommer an på prisklasse. Det du snakker om gjelder bare for familier med særdeles god økonomi. For førstegangskjøpere kan den hybelleiligheten være det som lar de få økt lånet og for utleieinvestorer som ikke driver med flipping skader det ikke at det allerede er ekstra leieinntekter tilgjengelig på boligen fra dag 1.

[AnonymBruker]

1 hour ago, newman01 said:

Ser for meg at det blir roligere for alle andre i huset om man har en hybel med ett soverom som leies ut.

Når det gjelder prisendring må du nok nesten vurdere å snakke med en megler som kjenner området du bor i. De fleste meglerkontorer kan besvare slikt. Mange liker å være behjelpelige så de kanskje får salgsoppdraget på et senere tidspunkt.  

TS her.

Godt tips dette med å kontakte megler i området for dette. Det ville vært kjekt om megler er ekstra behjelpelig på å gjøre dette for en rimelig sum (eller gratis) med mulighet for å få salgsoppdraget senere.

 

1 hour ago, AnonymBruker said:

På 35 kvm er det ikke plass til to soverom! Synes dere gjør det helt fint med et soverom, er akkurat slike leiligheter folk er på jakt etter (og dere slipper barnefamilier, selv med et ekstra soverom er det for smått).

Hva ekstra verdi blir på huset vet jeg ikke, vil anta 0,5-1 mill kanskje? Snak med megler om dette før dere etter i gang om dere skal bygge det mtp salg - for det er ganske dyrt altså. Husk å lydisolere skikkelig, både for dere og leieboers skyld (lydhimling, lydvegger).

Anonymkode: 253d3...e62

Enig i at det ikke er en god løsning med to soverom på et så lite areale. Kjekt å vite at det er grei plass mtp type mennesker vi vil ha inn. Om vi skulle få klart å klemme inn en dobbeltseng på soverommet (8 kvm) så kunne vi kanskje fått en litt høyere leiepris enn om det kun er plass til en enkeltseng.

0,5-1 mill hadde vært supert! Håper du har rett  Vi har gått i gang med byggeprosjektet og tenkte på dette med lydisolering. Etter en diskusjon fant vi ut at vi skulle legge 30 000 kr ekstra i dette kun for å lydisolere. Virker som at vi gjorde et godt valg da

 

13 minutter siden, newman01 said:

Merverdien av en hybel kontra egen kjellerstue er ikke nødvendigvis så altfor stor. Blir litt feil å sammenligne boligverdi for hus med ubrukelig uinnredet kjeller og hus med hybel i kjeller. Hva med verdiøkning dersom man pusser opp kjeller og lager kjellerstue? 

 

Har litt dårlig erfaring med å pusse opp enkeltrom i Stavanger. Pusset opp en hel enebolig kjøpt i Stavanger i 2015, solgte med tap i 2020. Skulle ønske vi heller hadde kjøpt i Oslo/østlandet sånn sett  

Anonymkode: e9cda...e03

[tussi680]

Merk deg at du må ha et stort vindu for rømning i tilfelle brann skulle oppstå,enten hybelen er liten eller ei. Ellers blir den ikke godkjent.

Endret 5. november 2020 av tussi680

[AnonymBruker]

Hei

Jeg gjorde tilsvarende litt før tusenårsskiftet.

Vi kjøpte et nytt vertikaldelt rekkehus med sokkeletasje. På samme feltet var det også en del andre rekkehus som var så godt som identiske, med den forskjellen at de var bygd på markplate. Sokkeletasjen var uinnredet. Yttervegger i betong (mot terreng) eller isolert reisverk (mot luft). Gulv i betong med soilrør og sluk innstøpt.

Da rekkehuset ble kjøpt, kostet det ca 70 kkr mer med sokkel enn et tilsvarende uten.

Vi innredet en etter mitt syn super 2-romsleilighet i sokkelen. Ca. 60 m2 i alt. Vi hadde akkurat etablert oss, så det ble enkel standard og egeninnsats. Panel på vegger, malt gips i tak, vinyl på gulv og bad. Kjøkkenet kjøpte jeg brukt. Er elektrokyndig, så alt av elektro ble gjort til grossistpriser og med egeninnsats. Fikk litt hjelp av en kompis til rør. Jeg tror selve innredningen kom på drøye 100 kkr i materialer. 

Denne leiligheten leide jeg ut for ca 100.000,- per år i ti år (litt mindre første årene, litt mer de siste). Ca 1 Mkr rett i foret. Og leietaker betalte egen strøm, så jeg sparte vel noen tusen på oppvarming av vår andel også.

Ved innflytting kostet rekkehuset 1 Mkr. 10 år senere solgte jeg for 3,5 MKr.
Naboen som kjøpte uten kjeller betalte 930 kkr. Han solgte for 3,0 Mkr*.

Fratrukket merkostnad for sokkel på kjøpstidspunktet og materialkost, satt jeg altså med en "gevinst" på 330 kkr som kunne tilskrives innredning av leiligheten i sokkeletasjen.

Ut fra en nåverdiberegning burde prispåslaget for en sokkel vært 20-25 ganger årlig netto leieinntekt av sokkelen. Jeg hadde knapt ei krone i kostnader knyttet til utleievirksomheten. Men la oss trekke fra 10% på den årlige bruttoleien og runde av til 90 kkr. Da burde jeg fått 1,8 - 2,3 Mkr mer. Med dagens rente burde multiplikatoren vært enda større. Noe gevinst skal kjøperen også ha, av utleie, så la oss runde ned til noe mellom 1 og 1,5 Mkr, for eksempel 1,25 Mkr.   

Jeg burde altså fått en merpris på 1,25 Mkr eller mer. Men fikk 330 kkr. 

Jeg vet ikke om det er like stor misforhold nå for tida. Antakelig ikke.  

Men min konklusjon er at om du innreder en utleieleilighet, så skal det være for å tjene penger på utleie og ikke for å få verdiøkning på huset. Den blir marginal.
 

* i rettferdighetens navn skal det sies at naboen hadde en høyere standard inne enn meg. Han hadde skiftet ut noe av de kjedelige minimumsløsningene som fulgte huset. Parkett, nye fliser på bad, downlights til den store gullmedaljen, etc. 

Anonymkode: e0922...c54