Hva er mest fornuftig vedr utleie: Bygge et minihus på tomta eller lage leilighet i en etasje?

[AnonymBruker]

Jeg står litt på bar bakke. Nyskilt og med flere barn jeg er aleneforsørger for. Skal jeg klare meg økonomisk, har banken sagt jeg er helt nødt til å leie ut. Jeg sitter med et stort hus og kan sånn sett klare å lage leilighet i underetasjen. Denne har egen inngang, det er allerede bad og soverom der. Må kun sette inn kjøkken og lage til en stue. Alt er mulig å få til. Barna er ikke veldig fan av å lage leilighet nede, da de bruker denne etasjen nokså hyppig. 

Alternativet er å lage et slags anneks/lite hus på tomta. Vi har veldig stor tomt og dette er absolutt mulig. Der jeg har tenkt vi kan sette opp et slikt hus (ca 50m2) er det allerede strømkabler i jorda. Det blir muligens mest jobb med vann/kloakk? 

Jeg ønsker nok aller helst å ha dette uteleie-prosjektet utenfor huset, slik at vi fortsatt kan kjenne på privatlivet fullt og helt. 

Hva er mest fornuftig? hva bør jeg veie for og i mot? er det lettere å leie ut et lite hus eller er det like lett med en leilighet integrert i boligen? Vi er jo også ikke helt stille av oss (minste er 4)..

Trenger alle innspill og råd jeg kan få. Har i alle  fall 100.000 til dette, mye mulig 150-200.000 kr. Men der stopper det. 

Anonymkode: d2ac9...5fc

[AnonymBruker]

Selv med 200 000 har du ikke nok penger til å sette opp et minihus og koble dette til strøm, vann og kloakk. Husk at det er en bolig du skal lage, ikke et skur.

Hvis du ikke ønsker å leie ut, kan du flytte til en mindre bolig som du faktisk har råd til.

Men det bør være ganske greit å sørge for at dere har privatliv selv om dere leier ut. Lydisolering mellom etasjene, sette opp hekk e.l. som lager klare skiller mellom utleie-enhetens uteområder og dine egne.

Anonymkode: a4873...376

[AnonymBruker]

Bolig er vanligvis ca 30000 per kvm, jo mindre desto dyrere. Så 100000 strekker overhodet ingen vei! Selv en uisolert garasje koster flere hundretusen.

Innredd hybel i kjelleren du - kjøkken trenger ikke koste så mye mer enn 50-80000 (Du må ha elektriker og rørlegger inn og er det mye endringer blir det dyrere), og da har du penger til overs til å lage stue vil jeg tro.

Og et tips: bruk god tid og vær kresen når det gjelder å finne leietakere. Bruk kontrakt fra huseierne, husk utleieforsikring og sett opp ordensregler. Utleie er gull om man tar sine forhåndsregler 😊

At barna dine er skeptiske får de bare svelge. Du kan jo spørre om de hellere vil flytte. De tar ikke skade av å vite at ting koster penger og at man ikke har råd til alt her i verden. Slik er det bare.

Anonymkode: 98ffa...36a

[AnonymBruker]

4 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Selv med 200 000 har du ikke nok penger til å sette opp et minihus og koble dette til strøm, vann og kloakk. Husk at det er en bolig du skal lage, ikke et skur.

Hvis du ikke ønsker å leie ut, kan du flytte til en mindre bolig som du faktisk har råd til.

Men det bør være ganske greit å sørge for at dere har privatliv selv om dere leier ut. Lydisolering mellom etasjene, sette opp hekk e.l. som lager klare skiller mellom utleie-enhetens uteområder og dine egne.

Anonymkode: a4873...376

Kan nok tenkes du har rett i det, jeg har jo ikke peil Men jeg tenkte, noe sånt som dette:

https://www.polhus.no/hytte-hannele-marie-p-1882

https://www.finn.no/bap/webstore/ad.html?finnkode=116200511

trenger jo ikke være hele 50m2, men minimum 30 hvertfall. Og isolert. Med platting. Trenger jo ikke koste 200k det vel? eller er jeg helt på tur?  

Anonymkode: d2ac9...5fc

[AnonymBruker]

8 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Bolig er vanligvis ca 30000 per kvm, jo mindre desto dyrere. Så 100000 strekker overhodet ingen vei! Selv en uisolert garasje koster flere hundretusen.

Innredd hybel i kjelleren du - kjøkken trenger ikke koste så mye mer enn 50-80000 (Du må ha elektriker og rørlegger inn og er det mye endringer blir det dyrere), og da har du penger til overs til å lage stue vil jeg tro.

Og et tips: bruk god tid og vær kresen når det gjelder å finne leietakere. Bruk kontrakt fra huseierne, husk utleieforsikring og sett opp ordensregler. Utleie er gull om man tar sine forhåndsregler 😊

At barna dine er skeptiske får de bare svelge. Du kan jo spørre om de hellere vil flytte. De tar ikke skade av å vite at ting koster penger og at man ikke har råd til alt her i verden. Slik er det bare.

Anonymkode: 98ffa...36a

Takker for gode og informative råd  Det er helt klart en mulighet å lage hybel/leilighet nede. Det var slik da vi kjøpte huset. Da var det en hybel på 40m2. Nå kan jeg fint lage en leilighet på 50-60m2 hvis jeg ønsker og samtidig benytte en del av huset i samme etasje. Men det er dette med lydisolering, da...Egen inngang, egen p-plass og eget uteområde er ikke noe problem heller...men må innrømme det hadde vært absolutt mest fristende med et lite hus i hagen...(se forslag over), da dette kan brukes også (besøk, ungdommene etc) når jeg ikke ønsker leie ut lenger....

Anonymkode: d2ac9...5fc

[Zienna]

I din situasjon er det liten tvil om at den mest økonomiske løsningen er å lage leilighet på 50-60 kvm.  Nå vet jeg ikke hvor du bor, men selv i små kommunesentra ligger husleien for en slik på minst 7.000 kr pr. mnd.  En hybel vil du få det halve for.  Slike leieinntekter er også skattefrie.   

Leier du ut frittstående hus/bolig er det skatteplikt på nettoinntekten (spesielle regler her).  Dessuten må du ta med i beregningen at å bygge er en investering/kostnad som tar tid. Imens taper du leieinntekter.  Her skal det byggtekniske tegninger til, søknader osv.  Offentlige gebyrer påløper. Forsikringskostnaden din vil generelt øke.  
 

[AnonymBruker]

22 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Takker for gode og informative råd  Det er helt klart en mulighet å lage hybel/leilighet nede. Det var slik da vi kjøpte huset. Da var det en hybel på 40m2. Nå kan jeg fint lage en leilighet på 50-60m2 hvis jeg ønsker og samtidig benytte en del av huset i samme etasje. Men det er dette med lydisolering, da...Egen inngang, egen p-plass og eget uteområde er ikke noe problem heller...men må innrømme det hadde vært absolutt mest fristende med et lite hus i hagen...(se forslag over), da dette kan brukes også (besøk, ungdommene etc) når jeg ikke ønsker leie ut lenger....

Anonymkode: d2ac9...5fc

Det skjønner jeg. Men 30 kvm minihus = minimum 0,9-1 mill tipper jeg. Du må ha tek17 standard om du bygger bolig. Dessuten: mye utgifter til bygging er stk-kost og ikke avhengig av størrelse. Som graving til strøm/vann/avløp/fibernett, maskintransport (betongbil, alt av gravemaskiner og kraner osv), og søknad til kommunen koster antakelig det samme.

Enig i at det er bedre enn å leie ut i sokkel, og lydisolering der er også dyrt, men det er veldig mye dyrere enn 100K å bygge altså. 

Har du mulighet til å senke himlingen i sokkeletasjen? Da kan du lage gipstak med lydbøyler som tar det meste. Og neste gang du bytter gulv legger du så klart silencioplater eller annet underlag under gulvet oppe neste gang det skal skiftes. Her kan du lese litt om lydisolering: https://www.dinside.no/bolig/lydisolering-trinn-for-trinn/61251612

Anonymkode: 98ffa...36a

[AnonymBruker]

Hva med å dele av en tomt og selge den?

Anonymkode: b6c2b...406

[AnonymBruker]

8 timer siden, AnonymBruker skrev:

Kan nok tenkes du har rett i det, jeg har jo ikke peil Men jeg tenkte, noe sånt som dette:

https://www.polhus.no/hytte-hannele-marie-p-1882

https://www.finn.no/bap/webstore/ad.html?finnkode=116200511

trenger jo ikke være hele 50m2, men minimum 30 hvertfall. Og isolert. Med platting. Trenger jo ikke koste 200k det vel? eller er jeg helt på tur?  

Anonymkode: d2ac9...5fc

Prisen på de hyttene er jo hele budsjettet ditt. Da har du ingen penger igjen til byggsøknad, elektriker, snekker hvis du ikke klarer å sette opp hytta selv, oppkobling av vann og kloakk, plattingen du snakker om og hvis den skal stå et sted på tomta hvor det i dag ikke er vei til inngangen, må du ordne med det også (ikke bilvei, men du må i hvertfall ha grus eller heller fram til inngangen, sånn at man ikke må gå over en gressplen for å komme hjem).

Så jo, det trenger å koste 200k og vel så det.

Anonymkode: a4873...376

[AnonymBruker]

Tenker at du totalt undervurderer kostnaden av et minihus og at det for deg er en er langt bedre å fikse til en leilighet når alt du trenger er å få til kjøkkenløsning/opphold i den ene etasjen. Du tjener jo og i form av at du slipper husarbeid osv i den delen av huset. Ville startet der og spart minihuset til du har økonomi til det.

Anonymkode: 58e1f...50b

[AnonymBruker]

16 timer siden, AnonymBruker skrev:

Kan nok tenkes du har rett i det, jeg har jo ikke peil Men jeg tenkte, noe sånt som dette:

https://www.polhus.no/hytte-hannele-marie-p-1882

https://www.finn.no/bap/webstore/ad.html?finnkode=116200511

trenger jo ikke være hele 50m2, men minimum 30 hvertfall. Og isolert. Med platting. Trenger jo ikke koste 200k det vel? eller er jeg helt på tur?  

Anonymkode: d2ac9...5fc

Huset du linker til fra polhus er ikke komplett, faktisk er det ikke isolert engang. Etter å ha lagt til byggekostnader, isolasjon, taktekke og medløpers kommer prisen på 521 420 kr.

I tillegg kommer:

grunnarbeider 50 000 - 200 000?

kjøkkeninnredning 50 000 - 200 000?

oppbygging av bad (ikke våtromsnaterialer med i huspakken) 150 000 - 300 000?

elektriker 100 000?

rørlegger (eks bad, medtatt lengre opp)
100 000?

ventilasjon 25 000 - 50 000?

maling utvendig 10 000?

søknad 10 000 - 20 000?

Ville anslått at du får kostnader i tillegg til bygget på 495 000 - 770 000.

Så det må nok koste mer enn 200k.

Til sammenligning har vi nettopp bygget utebod på hytta på 28 kvm, har gjort alt selv. Ikke betalt leie for gravemaskin, ikke lagt inn strøm eller vann. Gulvet er stablet på lecastein. Ikke isolert, ikke vindu eller dører. Bygger dør selv. Veggene består kun av utvendig kledning, altså panel. Har regnet på dimensjonene og gått helt ned til minimum. Gulvet av terrassebord. Har fått en veldig mye bedre pris en veiledende priser og kom på 36 000 kr i materiell. Malingen kommer utenom, det samme gjelder spiker og skruer. Samt hengsler.

Anonymkode: fb3d8...956

[Kingkong]

Skal du bygge en familieleilighet som ikke allerede er godkjennt må du per def omregulere huset til flermannsbolig og da også betale skatt på leieinntektene å stille tek10 kravene med muligheter for visse avvik

 

Veldig varierende om kommunene følger opp men loven er nå engang sånn. Hybler kan du bygge så lenge rommene er regulert til boligformål, finnes det ikke papirer på huset har kommunen lite å argumentere med

[AnonymBruker]

16 minutter siden, Kingkong skrev:

Skal du bygge en familieleilighet som ikke allerede er godkjennt må du per def omregulere huset til flermannsbolig og da også betale skatt på leieinntektene å stille tek10 kravene med muligheter for visse avvik

 

Veldig varierende om kommunene følger opp men loven er nå engang sånn. Hybler kan du bygge så lenge rommene er regulert til boligformål, finnes det ikke papirer på huset har kommunen lite å argumentere med

Man kan leie ut én familieleilighet i egen bolig skattefritt så lenge det er alt man leier ut.

Anonymkode: 7f018...a2e

[Kingkong]

Gikk litt fort der.

Skal du bygge ny familieleilighet skal den omreguleres til tomannsbolig og du kan komme bort ifra skatt på utleie. Flermannsbolig er skattepliktig uansett

 

Hvorvidt dette håndheves derimot kan jo diskuteres da de fleste kommuner ønsker billig utleie

[AnonymBruker]

32 minutter siden, Kingkong skrev:

Gikk litt fort der.

Skal du bygge ny familieleilighet skal den omreguleres til tomannsbolig og du kan komme bort ifra skatt på utleie. Flermannsbolig er skattepliktig uansett

 

Hvorvidt dette håndheves derimot kan jo diskuteres da de fleste kommuner ønsker billig utleie

Flermannsbolig, altså mer enn to familieleiligheter i samme hus er skattepliktig ja men det er vel ikke det ts tenker på. Man kan helt fint ha en familieleilighet til utleie eller flere hybelleiligheter til utleie så lenge utleieverdien ikke overstiger den delen man selv bor i.

Anonymkode: 7f018...a2e

[Kingkong]

33 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Flermannsbolig, altså mer enn to familieleiligheter i samme hus er skattepliktig ja men det er vel ikke det ts tenker på. Man kan helt fint ha en familieleilighet til utleie eller flere hybelleiligheter til utleie så lenge utleieverdien ikke overstiger den delen man selv bor i.

Anonymkode: 7f018...a2e

Jepp så lenge det to eller mindre familieleiligheter så har man skattefratak. Man kan forøvrig ha 20 hybler så lenge utleieverdien ikke overstiger sitt eget.

 

Men man må fortsatt stille tek10 kravene ved bygging av ny familieleilighet å omregulere, du kan velge og ikke gjøre det men du sliter litt om brannkravene ikke er der ved en eventuell dødsbrann. Kommuner flest følger det ikke opp

[AnonymBruker]

Jeg bor i et lite hus på 35 kvm, og det kostet ca en million. Så dette er helt urealistisk!

 

Anonymkode: fe353...fa6

[AnonymBruker]

2 timer siden, Kingkong skrev:

Jepp så lenge det to eller mindre familieleiligheter så har man skattefratak. Man kan forøvrig ha 20 hybler så lenge utleieverdien ikke overstiger sitt eget.

 

Men man må fortsatt stille tek10 kravene ved bygging av ny familieleilighet å omregulere, du kan velge og ikke gjøre det men du sliter litt om brannkravene ikke er der ved en eventuell dødsbrann. Kommuner flest følger det ikke opp

Skal man ha 20 hybler må de være å regne som uselvstendige. Har du 5 eller mer selvstendige hybler/hybelleiligheter blir det ikke bare skattet men skattet grovt med 49%. "Hyblene" bør leies ut som rom i bofellesskap og dele kjøkken og bad med de andre "hyblene", da er de 1 enhet samlet.

Brannkravene er det veldig viktig å overholde selv om man skulle velge å ta sjansen på å ikke byggesøke. Flere kommuner som overser "ulovlig" utleie grunnet boligmangel så lenge utleiedelen ikke har noen vesentlige mangler. Derimot gjelder det en utleid kjeller med bunkersvinduer og mugg har man reelle mangler som leietaker kan ta deg på, det kan ikke kommunen overse.

Anonymkode: 7f018...a2e

[AnonymBruker]

Om tomta er stor nok, så er det vel kanskje mulighet til å skille ut en del for å selge? 

Minihus koster temmelig mye mer enn byggesettet. Da er det nok billigere å gjøre underetasjen om til utleie.

Anonymkode: e40df...969

[AnonymBruker]

Tusen takk for alle innspill og råd! Jeg skjønner jo at jeg virkelig ikke har peiling på dette med bygg osv, derfor er det veldig fornuftig å spørre dere her  Da går jeg bort fra minihus ute, det har jeg rett og slett ikke råd til, så det får komme siden en gang. Jeg ønsker ikke skille av tomten, selv om den er stor nok til det. Barna elsker området og vi liker å ha stor boltreplass, samt mye besøk om somrene osv. 

Å bygge leilighet nede, vil nok gå fint. Som nevnt har det vært kjøkken og stue der tidligere....så det å få de tingene på plass igjen er uproblematisk. Opplegg til vann ligger klart, bad er det allerede der, og jeg må i grunnen kun slå ut en vegg eller to slik at stue og kjøkken kan kombineres. Tror det kan bli bra  og som dere sier, mye rimeligere å gjøre det slik enn et minihus  Takk takk for alle gode råd. Også for alt jeg må tenke på ift utleie. 

Jeg har jo egen inngang til denne delen av huset, samt egen biloppstillingsplass og kan finne et sted i hagen som kan høre til leiligheten. Slikt vil vel trekke opp, eller? Noe annet som kan trekke opp? 

ts

Anonymkode: d2ac9...5fc