Hus med for høy takst? Lønner det seg å kjøpe oppussingsobjekt?

[AnonymBruker]

Hei,

Jeg skal kjøpe hus i et relativt tregt boligmarked (dette er ikke i en by, men bare et tettsted) og sliter med å forstå hvorfor ett hus skal være så mye mer verdt enn de andre husene i området.

Ett av husene jeg er interessert i er det relativt god stand på i følge takstmann, og det virker som om de som har bodd der har gjort ordinært vedlikehold/oppussing på det. Dette huset koster veldig mye mer (2 millioner) enn et annet hus som ligger flere km unna, men relativt likt plassert bare på andre siden av tettstedet.

Problemet er bare at dette huset har ingen vedlikeholdt noe særlig. Takstmann registrerte fuktig kjeller med sopp (tg3), taket er litt lekk (tg3) og kledning er stedvis dårlig og må byttes. Megler sa til meg at det kan være lurt kjøpe dette dårligere huset, pusse det opp til 1 million og så får jeg bedre hus etter hvordan jeg selv vil ha det enn det som selges for hele 2 millioner mer. Og da får jeg også huset 1 million billigere!

Spørsmålet er, hvor dyrt vil det være å pusse opp? Jeg tror det kan bli mye mye dyrere enn det megler sier, og jeg er redd for at det vil ta lang tid før jeg an bo der mens jeg må betale avdrag på lån osv.

Noen som har erfaring og kan gi meg noe tips om hva som er lurt i dette tilfellet? Evt. kan jeg prøve å prute ned prisantydning med å by 200 000 under?

Anonymkode: b6a11...049

[AnonymBruker]

TS her: er snakk om eldre eneboliger på ca. 130 kvm og ikke leiligheter.

Anonymkode: b6a11...049

[Illuminatum]

6 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Hei,

Jeg skal kjøpe hus i et relativt tregt boligmarked (dette er ikke i en by, men bare et tettsted) og sliter med å forstå hvorfor ett hus skal være så mye mer verdt enn de andre husene i området.

Ett av husene jeg er interessert i er det relativt god stand på i følge takstmann, og det virker som om de som har bodd der har gjort ordinært vedlikehold/oppussing på det. Dette huset koster veldig mye mer (2 millioner) enn et annet hus som ligger flere km unna, men relativt likt plassert bare på andre siden av tettstedet.

Problemet er bare at dette huset har ingen vedlikeholdt noe særlig. Takstmann registrerte fuktig kjeller med sopp (tg3), taket er litt lekk (tg3) og kledning er stedvis dårlig og må byttes. Megler sa til meg at det kan være lurt kjøpe dette dårligere huset, pusse det opp til 1 million og så får jeg bedre hus etter hvordan jeg selv vil ha det enn det som selges for hele 2 millioner mer. Og da får jeg også huset 1 million billigere!

Spørsmålet er, hvor dyrt vil det være å pusse opp? Jeg tror det kan bli mye mye dyrere enn det megler sier, og jeg er redd for at det vil ta lang tid før jeg an bo der mens jeg må betale avdrag på lån osv.

Noen som har erfaring og kan gi meg noe tips om hva som er lurt i dette tilfellet? Evt. kan jeg prøve å prute ned prisantydning med å by 200 000 under?

Anonymkode: b6a11...049

Alt avhenger av hva du kan gjøre selv. Skal du kjøpe inn alt så blir det vel i alle fall:

Bad 300.000
Kjøkken 200.000
Drenering 100.000
Tak 200.000
Kledning 100.000
Elektriker 50.000
Gulv, overflater, dører inne 100.000

 

 

[AnonymBruker]

Jeg vil tippe at huset som i utgangspunktet er rimeligst kan bli veldig dyrt om du ikke kan gjøre mye selv. Og sopp vil en ikke ha! Kan fort være andre hemmeligheter som dukker opp også. Jeg hadde holdt meg langt unna. 
 

Anonymkode: 36e08...929

[Gjest Dævendøtte]

11 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Takstmann registrerte fuktig kjeller med sopp (tg3), taket er litt lekk (tg3) og kledning er stedvis dårlig og må byttes.

Takstmann i salgsoppgaven eller har du brukt egen takstmann? 

Vær forsiktig med å kjøpe en enebolig hvor du ikke er helt sikker på hva som må gjøres, ting har en god tendens til å dukke opp underveis. Bruk i så fall fagmenn til å sjekke huset FØR du kjøper det, ikke stol på takstmann via megler og salgsoppgave i hvert fall. 

[spinner]

Vurderer selv bolig som trenger oppussing. Vi kommer til straffes ca 2 mill for det.

Folk er redde for/uinteressert i oppussing i den grad at de ikke en gang gjør regnestykket. Hvis du er i stand til å styre et oppussingsprosjekt selv eller har noen du kan stole på, er det bare å gå for oppussing. Grå fliser, HTH kjøkken og enstavs parkett er grovt overpriset for tiden.

[AnonymBruker]

Skill på å pusse opp og renovere. Å pusse opp er egentlig slike ubetydelige ting som overflater og gulv. Når det kommer til å renovere fuktige hus så er nytt kjøkken det siste som kommer på lista. Du kan risikere å ribbe det ned til skallet.

Regn alltid med at totalprisen på et renoveringsobjekt er minst like mye som de nye i samme nabolag + noen 100, eventuelt 1000 timer egeninnsats. 

Du bør iallefall være veldig interessert i huset og renovering for å gjøre mye selv.

Jeg kjøpte f.eks et renoveringsobjekt til en billig penge,  dog uten fukt og sopp. Brukte 3 mill på det og har vasset i sagflis i 1 år nå. Har ikke hatt fritid eller ferie siste året. Huset er fantastisk nå da. Mitt hus er nok det dyreste i bygda nå, men det var andre ting en selve huset som gjorde at jeg kjøpte det.

Du får ikke spesielt mye for en million.

Anonymkode: 487da...a3d

[AnonymBruker]

5 minutter siden, Illuminatum skrev:

Alt avhenger av hva du kan gjøre selv. Skal du kjøpe inn alt så blir det vel i alle fall:

Bad 300.000
Kjøkken 200.000
Drenering 100.000
Tak 200.000
Kledning 100.000
Elektriker 50.000
Gulv, overflater, dører inne 100.000

 

 

Altfor lite i hele regnestykket. 50000 til elektriker holder hvertfall ikke langt. Det er veldig dyrt å pusse opp. Er du nevenyttig, har tid, får hjelp, låne utstyr, leie minigraver ++ så kan en million holde. Hilsen en som har brukt en million til netopp det. Det holdt langt i fra til alt vi ville. Hverken kledning, kjøkken, tak eller drenering er gjort. Isolasjon, bygg av bad, gulvsliping, riving av vegger, bygg av bad, bytte dører og noen vinduer er gjort. Pluss alt vi har malt selv. 

Anonymkode: 64bef...06e

[AnonymBruker]

27 minutter siden, Dævendøtte skrev:

Takstmann i salgsoppgaven eller har du brukt egen takstmann? 

Vær forsiktig med å kjøpe en enebolig hvor du ikke er helt sikker på hva som må gjøres, ting har en god tendens til å dukke opp underveis. Bruk i så fall fagmenn til å sjekke huset FØR du kjøper det, ikke stol på takstmann via megler og salgsoppgave i hvert fall. 

TS her: Det er takstmann i salgsoppgaven som har gjort det med tilstandsrapport. Jeg så på andre hus med samme eiendomsmegler (Eiendomsmegler1, det tør jeg i hvert fall si) og det er dem som har gitt dårlig vurdering og fastsatt en pris på eneboligen. 

Her er det takstmann sa må gjøres:

* Reparere taktro og tekke nytt tak for det er legg på, takrenne renner inn på kledningen sånn som det er nå, og ned i under verandaen.

* Fikse kledning skader, den plassen hvor det renner vann ned er det grønt på kledning og mur nå, tror alger?

* Sopp i bjelkene, meget vått, må saneres, legges ny drenering, drensmasser, fuktsikring, flere ventiler, etc. Ingenting er i nærheten av dagens standard. Gulvplater har falt ned og det ble målt "meget vått" verdi i kjeller.

Ellers er alt innvendig passe OK, men tror gulv må byttes noe steder for sto det var skjevt.

31 minutter siden, AnonymBruker skrev:

Jeg vil tippe at huset som i utgangspunktet er rimeligst kan bli veldig dyrt om du ikke kan gjøre mye selv. Og sopp vil en ikke ha! Kan fort være andre hemmeligheter som dukker opp også. Jeg hadde holdt meg langt unna. 
 

Anonymkode: 36e08...929

Jeg kan ikke gjøre noe jobb selv, så vidt jeg kan montere IKEA møbler selv (har gjort feil). Kjenner heller ingen til å gjøre det, så må bruke firma for all jobben.

21 minutter siden, AnonymBruker skrev:

g kjøpte f.eks et renoveringsobjekt til en billig penge,  dog uten fukt og sopp. Brukte 3 mill på det og har vasset i sagflis i 1 år nå. Har ikke hatt fritid eller ferie siste året. Huset er fantastisk nå da. Mitt hus er nok det dyreste i bygda nå, men det var andre ting en selve huset som gjorde at jeg kjøpte det.

Du får ikke spesielt mye for en million.

Anonymkode: 487da...a3d

Hvis det blir så dyrt så lønner det seg jo å kjøpe det "dyre" huset som koster 2 millioner mer og som har god stand på alt av drenering, tak, osv. Evt. betale for bare småting som burde fikses på som gulvet i bodene, men tror egentlig jeg ikke bryr meg om hvordan bodene ser ut...

Har hørt fra noen venner at prisene på alt av byggemateriell har blitt latterlig dyrt i det siste pga. corona, stemmer det? I så fall blir man jo ekstra mye straffet. Men det kan hende dette bare er tull, jeg kan se prisene på nett men har ikke peiling på hva det kostet før...

Har veldig lyst på det billige men tror ikke jeg tør, jeg har ikke anledning til å få noe hjelp for jeg kjenner ingen tømrere som kan det.

Anonymkode: b6a11...049

[AnonymBruker]

TS: ikke gulvplater som har falt ned, men er sånne bord som står nede i krypkjeller. Stubloftsgulvplater tror jeg det heter ifg. takstrapporten. Det elektriske anlegget har vært byttet med nytt gjemt anlegg, men det er ingen samsvarserklæring i følge megler, de sier at det ikke betyr noe siden jobben var gjort for mer enn 5 år siden og at det er vanlig.

Jeg så på pris og drenering kan jeg få for ca. 100 000 og taket kan ordnes for 300 000. Jeg vet ikke hva det koster å ordne soppen som har angrepet kjeller platene og kalkutslag på mur, noen som vet?

Hvis det blir over 2 millioner å pusse opp så er det like langt, men ser ut som det mest alvorlige kan ordnes for bare 500 000 og så er det beboelig stand? Kanskje for 1 000 000 - 1 500 000 kan jeg få det OK stand og da blir det ca. 500 000 billigere.

Skulle ønske jeg kunne få et nøyaktig overslag på pris takstmann skriver "ukjent omfang" og "visuell observasjon uten inngrip i konstruksjonen"

Anonymkode: b6a11...049

[Gjest Dævendøtte]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

Har veldig lyst på det billige men tror ikke jeg tør, jeg har ikke anledning til å få noe hjelp for jeg kjenner ingen tømrere som kan det.

Hadde gått for det huset som kostet mest. Da vet du hva du får. Forhåpentligvis. 

[AnonymBruker]

2 timer siden, Illuminatum skrev:

Alt avhenger av hva du kan gjøre selv. Skal du kjøpe inn alt så blir det vel i alle fall:

Bad 300.000
Kjøkken 200.000
Drenering 100.000
Tak 200.000
Kledning 100.000
Elektriker 50.000
Gulv, overflater, dører inne 100.000

 

 

Alt for lave tall. 

Tak kostet 500 000 (riktignok med taksten, ikke plater, og større areal, men ingen bytting av råtne bord). 

Elektriker har vi nok brukt 200 000+ på. Ofte må sikringsskapet tas. 

Et gulv til 100 000 er billigste alternativ, med de dårligste handvrekerkerne

Drenering betalte vi 300 000 for, etter to anbudsrunder. 

Bad og kjøkken; enig, du for et helt ok kjøkken og bad uten noe ekstra. 

Anonymkode: c828f...5ee

[Illuminatum]

1 minutt siden, AnonymBruker skrev:

Alt for lave tall. 

Tak kostet 500 000 (riktignok med taksten, ikke plater, og større areal, men ingen bytting av råtne bord). 

Elektriker har vi nok brukt 200 000+ på. Ofte må sikringsskapet tas. 

Et gulv til 100 000 er billigste alternativ, med de dårligste handvrekerkerne

Drenering betalte vi 300 000 for, etter to anbudsrunder. 

Bad og kjøkken; enig, du for et helt ok kjøkken og bad uten noe ekstra. 

Anonymkode: c828f...5ee

Kan godt hende tallene er for lave ja. Var mer minstepris jeg anslo.

Plater er ganske mye billigere enn taksten.

Ellers er det mye penger å spare på å velge rett.

Eksempelvis koser nytt sikringsskap ofte rundt 10-15000. Vi har nettopp fått nytt sikringskap, gjort om alt på kjøkkenet av strøm og byttet ut det meste i stuen. Totalt 24000.

Det koster ikke nødvendigvis 300.000 å drenere. Alt avhenger selvsagt av hvordan terrenget er. Det tar ikke så lang tid å grave opp rundt et lite hus og få lagt ned drenerende masser, plaste inntill grunnmur og legge drenering. 

[Illuminatum]

1 time siden, AnonymBruker skrev:

Altfor lite i hele regnestykket. 50000 til elektriker holder hvertfall ikke langt. Det er veldig dyrt å pusse opp. Er du nevenyttig, har tid, får hjelp, låne utstyr, leie minigraver ++ så kan en million holde. Hilsen en som har brukt en million til netopp det. Det holdt langt i fra til alt vi ville. Hverken kledning, kjøkken, tak eller drenering er gjort. Isolasjon, bygg av bad, gulvsliping, riving av vegger, bygg av bad, bytte dører og noen vinduer er gjort. Pluss alt vi har malt selv. 

Anonymkode: 64bef...06e

Se gjerne på https://boligfiks.no/pris/oppussing-hus-1528895663177x905090254731476400

Den sier snitt 1.440.000 for et hus på 120kvm

[Hengebuksvinet]

Har du råd til å gamble?

Å pusse opp det dårlige huset kan fort bli dyrt. Når det er så pass fuktig, er jeg redd det må gjøres en del i kjelleren.

Elektrisk blir ofte dyrere enn du tror. Vet du at alt ble skiftet? (Oftest tar de en pakkepris, og fikser det nødvendige). Om taket lekker, er det kanskje mer skjult fukt? Må det isoleres på nytt? Tak? Vegger? Burde vinduene skiftes?

Hvordan er det med kjøkken og bad? Er badet eldre enn 10 år? 

 

Foreldrene mine begynte å pusse opp et gammelt hus. Det har de angret ofte på. I ettertid hadde nok heller faren min gått for å rive det, da det ofte er dyrere å renovere et hus enn å bygge nytt.

[AnonymBruker]

Jeg ville jeg ha vurdert nøye om jeg har tid, lyst, kunnskaper, ferdigheter og penger nok til å pusse opp. Dersom oppussing fortsatt hadde vært aktuelt etter en god tenkerunde ville jeg ha engasjert egen takstmann (og gjerne hatt med både rørlegger og elektriker) til å ta en kikk. Deretter ville jeg hørt på deres anbefalinger og prisanslag, og igjen vurdert dette med tid/lyst/kunnskaper/ferdigheter/penger.

Anonymkode: 58b71...f0b

[AnonymBruker]

Å bytte tak, fikse problemer med sopp, drenere og i tillegg pusse opp hele huset er ekstremt dyrt, du får ikke det for 1 mill med mindre du er fagmann selv. 

Anonymkode: f60bc...00f

[AnonymBruker]

54 minutter siden, SS skrev:

Har du råd til å gamble?

Å pusse opp det dårlige huset kan fort bli dyrt. Når det er så pass fuktig, er jeg redd det må gjøres en del i kjelleren.

Elektrisk blir ofte dyrere enn du tror. Vet du at alt ble skiftet? (Oftest tar de en pakkepris, og fikser det nødvendige). Om taket lekker, er det kanskje mer skjult fukt? Må det isoleres på nytt? Tak? Vegger? Burde vinduene skiftes?

Hvordan er det med kjøkken og bad? Er badet eldre enn 10 år? 

 

Foreldrene mine begynte å pusse opp et gammelt hus. Det har de angret ofte på. I ettertid hadde nok heller faren min gått for å rive det, da det ofte er dyrere å renovere et hus enn å bygge nytt.

Kjøkken fra byggeår ca. 80-tallet og ikke så pent så vidt jeg er kjent, så det ser ut som kjøkkenet trenger utskifting.

Badet virker som de har byttet innredning men ellers er tettesjikt samme fra byggeår og ikke i bra stand (tg2).

Ser det er mange her som sier de angrer / det ble dyrere enn forventet, etc. Så da tør i hvert fall ikke jeg å satse på noe oppussing. Når jeg var liten sa min mor til meg at de som kjøper billig ender ofte opp med å betale over det dobbelte av normal pris, det kan hende dette stemmer godt.

Fikk akkurat høre fra noen at det billige huset har blitt lagt ut for salg på nytt, det var ingen som ville ha det første gang og de har kuttet ned i pris (brukte bare verditakst sist, og ble mye lavere med ny boligtilstandsrapport, mitenkelig...).

Også var det noen over som sa jeg burde bruke takstmann med meg på befaring, men de tar veldig høye priser for å gjøre befaring når jeg ringte. Kanskje det er verdt prisen om jeg kjøper, eller for å gå bort fra et dårlig kjøp.

Anonymkode: b6a11...049

[AnonymBruker]

3 timer siden, AnonymBruker skrev:

Hei,

Jeg skal kjøpe hus i et relativt tregt boligmarked (dette er ikke i en by, men bare et tettsted) og sliter med å forstå hvorfor ett hus skal være så mye mer verdt enn de andre husene i området.

Ett av husene jeg er interessert i er det relativt god stand på i følge takstmann, og det virker som om de som har bodd der har gjort ordinært vedlikehold/oppussing på det. Dette huset koster veldig mye mer (2 millioner) enn et annet hus som ligger flere km unna, men relativt likt plassert bare på andre siden av tettstedet.

Problemet er bare at dette huset har ingen vedlikeholdt noe særlig. Takstmann registrerte fuktig kjeller med sopp (tg3), taket er litt lekk (tg3) og kledning er stedvis dårlig og må byttes. Megler sa til meg at det kan være lurt kjøpe dette dårligere huset, pusse det opp til 1 million og så får jeg bedre hus etter hvordan jeg selv vil ha det enn det som selges for hele 2 millioner mer. Og da får jeg også huset 1 million billigere!

Spørsmålet er, hvor dyrt vil det være å pusse opp? Jeg tror det kan bli mye mye dyrere enn det megler sier, og jeg er redd for at det vil ta lang tid før jeg an bo der mens jeg må betale avdrag på lån osv.

Noen som har erfaring og kan gi meg noe tips om hva som er lurt i dette tilfellet? Evt. kan jeg prøve å prute ned prisantydning med å by 200 000 under?

Anonymkode: b6a11...049

Dette kan jo fort koste 1million alene å fikse opp. Du må fikse det, du må betale noen fornå fikse det, du må bo i huset mens det fikses, du kan få uforutsette utgifter ved slike tiltak +++. Uendelig mange useriøse firmaer også, som gjør en dårlig jobb, tar pengene dine og så går firmaet "konk" etter at de har fått pengene sine uten å sluttføre jobben.

Hadde aldri kjøpt dette med mindre jeg var sammen med en tømrer.

Du kan fort gå på en svær smell!

Anonymkode: d0cbe...2df

[AnonymBruker]

2 timer siden, AnonymBruker skrev:

TS her: Det er takstmann i salgsoppgaven som har gjort det med tilstandsrapport. Jeg så på andre hus med samme eiendomsmegler (Eiendomsmegler1, det tør jeg i hvert fall si) og det er dem som har gitt dårlig vurdering og fastsatt en pris på eneboligen. 

Her er det takstmann sa må gjøres:

* Reparere taktro og tekke nytt tak for det er legg på, takrenne renner inn på kledningen sånn som det er nå, og ned i under verandaen.

* Fikse kledning skader, den plassen hvor det renner vann ned er det grønt på kledning og mur nå, tror alger?

* Sopp i bjelkene, meget vått, må saneres, legges ny drenering, drensmasser, fuktsikring, flere ventiler, etc. Ingenting er i nærheten av dagens standard. Gulvplater har falt ned og det ble målt "meget vått" verdi i kjeller.

Ellers er alt innvendig passe OK, men tror gulv må byttes noe steder for sto det var skjevt.

Jeg kan ikke gjøre noe jobb selv, så vidt jeg kan montere IKEA møbler selv (har gjort feil). Kjenner heller ingen til å gjøre det, så må bruke firma for all jobben.

Hvis det blir så dyrt så lønner det seg jo å kjøpe det "dyre" huset som koster 2 millioner mer og som har god stand på alt av drenering, tak, osv. Evt. betale for bare småting som burde fikses på som gulvet i bodene, men tror egentlig jeg ikke bryr meg om hvordan bodene ser ut...

Har hørt fra noen venner at prisene på alt av byggemateriell har blitt latterlig dyrt i det siste pga. corona, stemmer det? I så fall blir man jo ekstra mye straffet. Men det kan hende dette bare er tull, jeg kan se prisene på nett men har ikke peiling på hva det kostet før...

Har veldig lyst på det billige men tror ikke jeg tør, jeg har ikke anledning til å få noe hjelp for jeg kjenner ingen tømrere som kan det.

Anonymkode: b6a11...049

IKKE kjøp det billige huset!!!!

Spesielt det uthevede. Du aner ikke hvor stor skade fukten har gjort.

Og at du ikke kan gjøre noe selv betyr dritdyr arbeidskraft av snekre, tømrere, elektrikere etc etc.

Shit, bare, ikke gjør det.

Anonymkode: d0cbe...2df