Hvordan regnes gevinst på salg/leieinntekter?

[AnonymBruker]

Mannen er tømrermester og takstmann, og vi har alltid hatt lyst å starte et AS sammen. Han begynner å komme opp i årene, så noe av arbeidet han har gjort i disse årene, vil bli for krevende fysisk på sikt og vi ser derfor på andre muligheter. Han har en annen tømrermesterkollega som også kommer til å jobbe sammen med oss, dog har han eget ENK og han vil da fakturere vårt AS for innleid byggtjeneste.
Vi har begge en lidenskap for å finne gode boligprosjekter hvor han utfører gode byggtekniske analyser og ønsker å starte med kjøp, renovering, for så å leie ut noen av prosjektene og selge andre prosjekter. Min jobb kommer til å være alt det administrative med søknader, møter, markedsanalyse, utarbeide kalkyler, dra på befaring, og styre alt som har med markedsføring, annonsering, klientkontakt, utleiekontrakter osv. 

Har lest en del på nett og det virker som at skattemessig er det alltid best å investere og kjøpe/selge privat, så lenge man holder seg innenfor rammen på 4 enheter man kan eie/leie før det blir ansett som næring.
Vi ønsker å gjøre dette til vår arbeidsplass og lurer da på om det da har noe å si om vi har et AS, til tross for høyere beskatning, skal vel utgiftene kunne dekkes FØR denne beskatningen skjer? For vi ønsker å ha en arbeidsplass hvor ved f.eks. sykdom/permiteringer så har man rettigheter som andre ansatte, da man står mye dårligere stilt hvis man bare har ENK, pluss at vi da er personlig ansvarlig og evt. vil gå personlig konkurs hvis noe skjer. Ønsker derfor å sikre oss mot at det skjer ved å opprette AS og ikke bare ENK.

Det er ganske avskrekkende å lese på nett opp skatt og avgifter oppå skatter og avgifter og skatt på over 49% ved utleie/salg osv. Men det jeg lurer på er om dette er da snakk om gevinst overskudd som beskattes? Hvis ikke skjønner jeg ikke hvordan bedrifter i det hele tatt skal gå rundt...

Det jeg tenker: La oss si vi oppretter et AS, med en holdingstruktur på toppen. kjøper en bolig til 1.400.000kr inkl. omk. som koster 300.000kr i rene materialkostnader + 300.000kr i arbeidstimer på å renovere fordelt på meg, mannen og hans kollega som er innleid (inkl. AGA, feriepenger, pensjon osv.)
Hvis man da har opprettet AS og tar lån i banken, så må man da ikke bare ta høyde for kjøpspris og materialkostnad, men også legge til summen man kalkulerer i arbeidstimepris?
Slik at hvis prosjetet da totalt får en kostnad på 2.000.000kr og firmaet får solgt huset til 2,2 mill, så er det bare de ovenstående 200.000kr som blir regnet som gevinst? Altså en salgsskatt på i overkant av 49% av de 200.000kr?

Og hvordan blir det i så fall hvis man velger å leie ut boligen? Man må vel fortsatt få dekket de løpende kostnadene, samt arbeidstimer, material osv, før man må trekke 49% skatt av leieinntektene? For hvis ikke er det jo en umulig kalkyle å få til å gå rundt.

La man si man har pusset opp et næringsbygg som man leier ut til en bedrift for 10.000kr i måneden, men man har brukt 5.000.000kr på kjøp, oppussing og arbeidskapital på bygget, og man har disse 5.000.000kr i banklån. Hvordan beregnes det da? Det skal vel ikke først trekkes en skatt på over 49%, altså sitter man igjen med 5.000kr per måned som skal dekke banklånet på 5.000.000kr? Det går jo ikke an. Er det da slik at man da regnskapsmessig på slutten av året tar kontantstrøm i inntekter og trekker fra avdrag og renter man har hatt på lån (og arbeidskraft) for så å betale skatt ut fra evt. overskudd? Som vil si at firmaet kanskje vil stå som regnskapsmessig i minus de første årene, da kostnader vil være høyere (masse lån) enn inntektene de første år? eller tar man evt. en avskrivning ihht. beregnet levealder på prosjektet og får da opp en mer korrekt kalkyle? f.eks. 5.000.000kr fordelt på 25 år = 200.000kr. Så tar man f.eks.  leieinntekter på næringsbygget = 200.000kr per år og at man da går i null, og all inntekt over den summen er det da som skal  beskattes?
 

Anonymkode: b82c3...87d

[AnonymBruker]

?

Anonymkode: b82c3...87d

[AnonymBruker]

Her har du mange spørsmål, og jeg råder deg til å søke hjelp et annet sted enn kvinneguiden. 

For det første: vil banken gå med på å gi dere lån hvis dere ikke hefter personlig? Hvis ikke er vel det meste av pointet med å opprette AS borte. 

Du nevner at mannen din skal ta ut lønn fra AS'et, da er det ikke aktuelt å regne arbeidstimer, lønnskostnaden vil være fradragsberettiget i AS'et.

Når det gjelder utleie og salg, må du skille mellom vedlikehold og påkostning. Grensa er godt beskrevet på hjemmesiden til skatteetaten. Vedlikehold kan trekkes fra i løpende leie, men ikke påkostninger, de fradras ikke før boligen selges. Så der kan du få et potensielt likviditetsproblem. For øvrig er det nettoen dere skatter av.

Råder deg til å kontakte en skatterådgiver for å legge en forretningsplan hvor alle sider av saken er sett på, så dere slipper noen fallgruver underveis.

Anonymkode: 66f11...e4f